Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про обременение и все что с ним связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Обременение недвижимости заключается в ограничении прав на эту недвижимость. Это означает, что недвижимостью нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться нельзя. Распоряжаться это значит, к примеру, продать или подарить.
Какие виды обременений вы знаете:
• Ипотека. Ипотека это залог недвижимости, данный в обеспечение кредита, взятого у кого-либо.
• Договор найма. Иногда собственник заключает долгосрочный договор о сдаче в наем своей квартиры, а потом вдруг решает ее продать. Так вот, нельзя досрочно расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Т.е. покупатель купит квартиру с жильцами и выгнать их не сможет. Если только в договоре найма не были предусмотрены особые условия.
• Рента. Договор ренты это договор, по которому одна сторона передает недвижимость в собственность другой стороны, но с условием пожизненной выплаты определенной суммы и, как правило, пожизненного проживания в этой недвижимости. Покупая квартиру, которая до этого была приобретена по договору ренты, нужно понимать, что жильцами квартира уже обеспечена. Помните был такой фильм «Дуплекс», где молодая пара купила жилье с проживающей бабушкой? Вот-вот.
• А еще есть договор приватизации. Так вот, если на момент приватизации в квартире были прописаны несколько человек и кто-то отказался от приватизации, то отказавшиеся тоже имеют право на пожизненное проживание в этой квартире и выселить их без их согласия нельзя. Формально, это тоже можно считать обременением.
• Арест. Ну и, конечно, недвижимость могут арестовать. Например, за неуплату долгов ее хозяина.
Обременение в 2020-2021 годах может возникнуть на основании закона или договора.
Обременение возникает как по воле собственника, например, ипотека недвижимости, так и по воле кого-то другого и от желания собственника порой совсем не зависит, например, арест недвижимости.
Так все-таки можно ли продать, например, квартиру с обременением в виде ипотеки? В принципе, можно. Если кредитор согласится.
Узнать о том, есть у недвижимости обременение можно на сайте Росреестра. Там можно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если ограничений нет, в выписке так и будет написано, обременений нет. А уже, если есть, то перед покупкой такой недвижимости стоит внимательно изучить все риски и понять, не останетесь ли вы вообще без квартиры.
Кстати, наличие обременения по договору приватизации по ЕГРП не узнать. Это можно выявить только при запросе архивной выписки из домовой книги.
Госпошлина за снятие обременения ипотеки в 2020-2021 годах
Услуга изменения записи в Росреестра платная:
• Если вы лично обратитесь, заплатите 700 рублей.
• При обращении в электронном виде госпошлина — 300 рублей.
Заменить свидетельство на квартиру с обременением также не бесплатно и обойдется в 2000 рублей. Если собственник не один, то каждый владелец должен получить экземпляр и оплатить государственный налог.
Платить госпошлину нужно обязательно. Существует несколько вариантов оплаты государственного налога, самый популярный — через отделение банка. Для этого нужно получить квитанцию в Росреестре и совершить необходимый платеж.
Другой способ — воспользоваться специальным платежным терминалом. Для этого нужно перейти в раздел оплаты налогов и перечислений в бюджет, выбрать там соответствующий пункт. Далее остается указать нужную сумму и внести купюры в купюроприемник.
Кстати, бывает, что по ошибке гражданин в 2020-2021 годах платит больше чем нужно, в таком случае разница будет возвращена. Для этого нужно написать заявление, после его рассмотрения деньги поступят на указанные реквизиты.
Решение всех вопросов, касающихся данного процесса может занять около двух месяцев:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Примерно половина от указанного периода уйдет на получение всех нужных документов в банке.
• Еще месяц уйдет на подготовку выписки из ЕГРП.
Чтобы полноправно использовать свою квартиру, с нее обязательно нужно снять все обременения. Если соответствующая информация не будет внесена в реестр, заемщик так и останется должником и финансовые операции с жильем будут для него закрыты. Именно поэтому важно знать, каким образом происходит снятие обременения с квартиры.
Снятие обременения в МФЦ в 2020-2021 годах
Как правило, весь процесс снятия обременения с жилья происходит в пять этапов:
• Сперва нужно получить от банка справку о том, что было произведено полное погашение ипотеки.
• После этого нужно в банке написать заявление на выдачу закладной. В целом на возврат документа банку требуется всего несколько дней. Самый максимальный срок составляет один календарный месяц, если только в ипотечном договоре не прописан другой срок. Также часть банков предоставляют своим клиентам ускоренную процедуру по выдаче закладной, однако уже за отдельную плату. Тем не менее, стоит быть готовым и к тому, что этот процесс может все же затянуться, потому что некоторые банки нередко не предоставляют закладную на протяжении нескольких месяцев. И одной из причин такой задержки может стать потеря документа. Поэтому важно, чтобы еще при оформлении закладной у собственника был дубликат оригинала, находящегося банка. И если банк потеряет данный документ, то вам может пригодиться дубликат для того, чтобы снять обременение. Но если у собственника нет дубликата, то банку нужно либо взять его в Росреестре, либо оформить собственными силами.
• Далее потребуется отнести документы в МФЦ. Нужно заранее записаться на прием и подать закладную, заявление о снятии обременения, а также справку о том, что ипотечный кредит был погашен. Также заявление о погашении ипотеки собственник квартиры может подать и через сайт Росреестра. Однако в данном случае нужна будет электронно-цифровая подпись. На снятие обременения у Росреестра уйдет всего три дня после того, как будут поданы соответствующие документы.
• После этого собственнику выдается справка о снятии обременения с жилья.
• И дальше нужно будет провести проверку того, что обременение действительно снято. Для этого нужно зайти на страницу справочного сервиса Росреестра и внести кадастровый номер либо адрес. Также эту информацию можно найти и в личном кабинете сайта. Другим вариантом проверки является получение выписки из ЕГРН. Однако в отличие от сайта Росреестра, где проверку можно провести бесплатно, для получения справки из ЕГРН потребуется заплатить госпошлину. И в этом году размер госпошлины составляет 460 рублей.
Также в некоторых банках существует упрощенная процедура снятия обременения. Так, в Сбербанке в 2020-2021 годах процесс снятия обременения происходит в автоматическом режиме, поэтому не потребуется подавать заявление, идти в сам банк либо МФЦ. Тем не менее, все равно через месяц желательно проверить, было ли снято обременение на самом деле или нет.
Обременение представляет собой ограничение собственника в его правах на полноценное использование жилой недвижимости.
В нашей стране стали использоваться электронные закладные. И одной из главных целей ведения таких закладных является попытка полностью исключить возможность утраты данных документов. Так же как и документарная закладная, электронная обеспечивает исполнение обязательств со стороны заемщика перед банком, который выдал ипотечный кредит. И за счет того, что электронная закладная является бездокументарной, практически совершенно исключается риск того, что она будет утеряна, что нередко случается при документарном обороте.
Важно знать, что электронная закладная может быть подписана лишь электронной цифровой подписью. И после этого она передается в Росреестр и хранится в депозитарии. Также вся информация по электронной закладной содержится в Едином реестре прав на недвижимость.
А что касается аннулирования электронной закладной, то не нужно писать никакого заявления. Росреестр производит прекращение ипотеки на основании заявления, предоставленного от банка и собственника, а также выписки по счету.
Риски покупки квартиры с обременением ипотекой в 2020-2021 годах
Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры.
Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.
Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.
Как же в 2020-2021 годах происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.
Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.
Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.
После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя.
В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:
• заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявления владельца закладной;
• закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке. В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.
Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию. Это значит, что вы можете на законных основаниях сдать квартиру, находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя. Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.
Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
