При продаже имущества, в соответствии п. 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ, доход облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (НДФЛ). Прежде чем выяснить, какая сумма налога может быть начислена с продажи квартиры, дома или иного имущества, поясним важный момент.
Если имущество находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.
Однако в отношении недвижимого имущества, приобретенного после 2016 года, установлен иной минимальный срок владения — 5 лет, за исключением недвижимости, полученной:
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в результате приватизации;
• в дар или по наследству от близкого родственника.
Для указанных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.
Момент отсчета срока владения имуществом начинается:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Если имеет место договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру — это момент регистрации договора в регистрационной палате.
• Если дом — новостройка, то срок отсчитывается со дня получения свидетельства о регистрации права собственности.
• Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя.
• Если ваша квартира находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).
При определении суммы подоходного налога с продажи квартиры существует два подхода. Вы можете использовать наиболее выгодный для себя.
Подход 1. Налогоплательщик имеет возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).
Доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Пример: Иванова купила в феврале 2014 года квартиру за 2.5 млн. руб., в ноябре 2014 она ее продала за 3 млн. руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.
Следовательно, сумма подоходного налога с продажи квартиры в бюджет рассчитывается в следующем порядке:
(3 000 000 - 2 500 000)*13%= 65 000 р.
При использовании данного подхода расчета налога с продажи квартиры необходимо подтвердить фактические затраты (расписка от продавца в получении денег, акт приема-передачи квартиры).
Подход 2. Использование налоговых вычетов.
Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при продаже такой недвижимости, как жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе в размере до 1 000 000 руб. согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК.
В нашем примере налогоплательщик Иванова может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3 000 000 - 1 000 000)*13%= 260 000 рублей.
Наряду с этим, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при приобретении или строительстве жилья (если он им не пользовался раннее, т.к. этот налоговый вычет предоставляется единожды).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2 000 000 рублей.
Налоговый кодекс не содержит запрета на применение обоих имущественных налоговых вычетов (и на приобретение, и на продажу имущества) по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России N 03-04-05/9-279, N 03-04-05/9-29.
В нашем примере, если Иванова после продажи квартиры приобрела другое жилье стоимостью не менее 2 млн. руб., она имеет право использовать оба налоговых вычета. Размер налога после продажи недвижимости получаем: (3 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000)*13%= 0 рублей, т.е. при использовании второго подхода расчета никаких отчислений в бюджет не потребуется.
Обратите внимание, в случае продажи жилья налогоплательщик обязан подавать декларацию 3-НДФЛ и подтверждать расходы на его приобретение самостоятельно, иначе налоговая служба может начислить налог без учета всех обстоятельств "по максимуму".
В случае продажи жилья, налоговая декларация по форме 3-НДФЛ за 2015 год подается не позднее 30 апреля 2016 года.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
