Государственная политика и поддержка жилищного сектора в развитых и развивающихся странах
В большинстве стран в том или ином виде существуют программы развития и поддержки жилищного сектора, которые в зависимости от источника финансирования можно разделить на следующие категории:
• программы, реализуемые государственными организациями и агентствами;
• программы негосударственных организаций;
• частные программы, т.е. в основном финансируемые частными компаниями.
Распространение тех или иных программ в отдельных странах определяется текущим развитием жилищного сектора и благосостоянием граждан. В зависимости от цели государственная поддержка может выражаться в различных формах; чаще всего это субсидирование и сокращение налогооблагаемой базы. Оценка эффективности программ развития жилищного сектора — необходимое условие их успеха.
Система государственной поддержки жилищного сектора экономики в той или иной форме существует во всех странах. Необходимость такой поддержки обусловлена важностью жилищного сектора для экономики и наличием множества взаимосвязей, которые могут оказать решающее воздействие на среднесрочное развитие страны. Причины и уровень поддержки варьируют в зависимости от степени развития экономики и состояния жилищного сектора. Высокий уровень жизни и сбалансированное функционирование экономики развитых стран привели к тому, что жилищный сектор представляет собой один из самых развитых ее отраслей. Именно поэтому в таких странах государственная поддержка не слишком распространена и носит адресный характер.
Западноевропейским странам и США присущи следующие особенности жилищного сектора:
• развитый рынок жилья: полная система институтов жилищной экономики, высокая степень прозрачности отношений, наличие конкуренции, законодательное регулирование действий всех участников рынка отрасли;
• целостность жилищного сектора: наличие взаимосвязей между всеми сегментами жилищной экономики — строительством, куплей-продажей жилья на первичном и вторичном рынках, рынком аренды жилья, финансовыми услугами в области жилищного кредитования, обслуживанием и инфраструктурой жилищного сектора;
• хорошая обеспеченность населения жильем как в количественном отношении (в среднем на 1000 жителей в европейских странах приходится около 400 квартир), так и в качественном.
Поэтому государственная политика в жилищном секторе нацелена в основном на устранение возможных несоответствий и поддержку социально незащищенных категорий граждан. Одно из главных направлений государственного вмешательства в жилищный сектор в развитых странах — помощь гражданам с невысоким уровнем дохода в улучшении их жилищных условий (в том числе в приобретении жилья). Поддержка со стороны государства строится на адресной основе, ее эффективность оценивается объективными критериями, проводятся исследования ее воздействия на различные сегменты жилищного сектора и экономики в целом.
Совершенно иная ситуация наблюдается в развивающихся странах и странах с переходной экономикой. В связи с невысоким уровнем жизни в развивающихся странах проблема улучшения жилищных условий граждан приобретает первостепенную важность. Ее решение невозможно без повышения уровня доходов населения, создания эффективной системы сбора средств и их целевого использования для строительства и модернизации жилья. На протяжении последних десятилетий в этих странах были предприняты различные попытки, направленные на решение жилищной проблемы. Однако, несмотря на активное участие международных организаций в поддержке этих программ, предпринятые усилия не увенчались успехом, и более чем в 90% случаев проблема осталась нерешенной. Анализ реализации различных программ в развивающихся странах показал, что основной причиной провала в большинстве случаев стала неадекватная система государственной поддержки: она не соответствовала единой цели и была, по сути, политически ориентированным решением либо позволяла участникам распределения субсидий наживаться на этом деле. Низкий уровень обеспеченности граждан жильем и его невысокое качество остаются насущной проблемой в большинстве стран.
Первым из возможных средств ее решения считается поддержка жилищного кредитования, призванного сделать жилье доступным большинству граждан и повысить уровень рентабельности предприятий, задействованных в жилищном секторе. Однако реализация программ по внедрению массовой системы жилищного кредитования в большинстве развивающихся стран не принесла желаемых результатов.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• отсутствие единой государственной политики: зачастую одновременно рассматривалось несколько вариантов развития жилищного сектора, что на практике приводило к ненужной конкуренции между ними и подмене первоначальных целей;
• фрагментарность государственной поддержки: одновременная реализация нескольких программ жилищного кредитования не давала нужного эффекта, так как финансирование со стороны государства было явно недостаточным; иногда выделенной поддержки не хватало даже на создание первоначальной базы для реализации программ;
• отсутствие объективных ориентиров и параметров оценки эффективности субсидирования;
• высокая степень аффилированности различных участников (коррупция при распределении субсидий, неадекватная система управления собранными денежными средствами).
Наилучших результатов на начальной стадии можно достичь, реализуя только одну программу развития жилищного сектора. Массовое распространение программы на этапе ее создания обеспечивает мощный приток сбережений населения в жилищный сектор. «Мертвый» капитал граждан, не доверяющих неразвитым финансовым институтам, превращается в реальные инвестиции, т.е. денежные средства домохозяйств начинают работать в экономике наиболее эффективным образом и увеличивать национальный доход, а значит и благосостояние каждого человека. Во многих развивающихся странах при поддержке Всемирного банка или самостоятельно были разработаны программы доступного жилья, но их воплощение часто заканчивалось неудачей именно в силу того, что государство одновременно внедряло сразу несколько программ, и это снижало его возможности по субсидированию и контролю над их выполнением. Принимаемые в этих случаях законодательные акты, направленные на повышение прозрачности программ поддержки и на создание правового базиса для функционирования жилищного сектора на рыночных условиях, содержали противоречивые положения, что отражало конфликт интересов различных участников процесса.
Поддержка со стороны государства существует во всех странах, она призвана решать самые насущные проблемы и корректировать направления развития жилищного сектора. Степень государственной поддержки зависит от уровня развития жилищных отношений в стране и состояния национального бюджета. В развитых странах поддержка нацелена, прежде всего, на повышение доступности жилья для граждан с низким уровнем дохода. В связи с высоким уровнем жизни населения этих стран она носит ограниченный характер и не требует значительных расходов. В странах с переходной экономикой государственная поддержка необходима для развития жилищного сектора. В то же время ее эффективность и доступность для различных категорий граждан во многом зависят от размера государственного бюджета и прозрачности в процессе реализации программ.
Государственная поддержка и формирование системы ипотечного кредита
Опыт развивающихся стран и стран с переходной экономикой показывает, что оптимальным вариантом стимулирования жилищного сектора является создание системы массового жилищного кредитования. Именно вовлечение в нее большей доли населения позволяет повысить обеспеченность жильем и разрешить назревшие социальные проблемы.
Всемирный банк с его большим опытом реализации подобных программ в развивающихся странах и странах с переходной экономикой выделяет следующие основные направления реформирования жилищного сектора для этих стран:
• создание необходимой институциональной среды для функционирования жилищного сектора и системы жилищного кредитования на рыночных принципах;
• создание системы мобилизации временно свободных денежных ресурсов населения для целевого использования на долгосрочной основе в рамках системы жилищного кредитования;
• развитие у населения стимулов к использованию разнообразных рыночных инструментов сбережения средств.
По мнению экспертов Всемирного банка, первостепенной целью программ развития жилищного сектора в странах с переходной экономикой и развивающихся странах является создание необходимой институциональной среды для полноценного функционирования всех сегментов жилищного сектора: строительства, аренды, купли продажи, обслуживания с необходимой инфраструктурой, кредитования. Для рыночных отношений в жилищном секторе необходима четкая законодательная база, которая регулирует все операции с жилой недвижимостью и обеспечивает защиту прав ее владельцев, инвесторов и иных участников. Кроме того, прозрачность отношений и особенно процесса перехода прав собственности требует наличия специализированных институтов, ориентированных на контроль, анализ и оценку правовых и иных аспектов. Только четкая система перехода прав собственности и возможность залога жилья могут обеспечить эффективное функционирование системы жилищного кредитования.
Государство, как и любая другая организация, не в состоянии решить проблемы граждан без их собственного участия в этом процессе. Именно такая позиция преобладает сейчас в политических и экономических кругах развитых стран.
Проблемы в жилищном секторе связаны в основном либо с невозможностью граждан обеспечить себе приемлемое жилье, либо с отсутствием необходимых механизмов реализации оптимальных стратегий развития жилищного сектора (отсутствие соответствующей инфраструктуры и законодательной базы). В развивающихся странах и странах с переходной экономикой большинство граждан не могут позволить себе приобрести достойное жилье из-за низкого уровня дохода и отсутствия доступа к кредитным ресурсам.
Вот почему наиболее реальным решением проблемы становится создание в этих странах массовой системы жилищного кредитования, призванной, обеспечить:
• доступ к заемным средствам граждан с относительно невысоким уровнем дохода (в том числе и с низким), то есть предоставлять кредиты на длительный срок под небольшой процент;
• кредитование без накопления рисков, т.е. риски неплатежеспособности заемщиков должны быть небольшими;
• целевой характер кредитования, т.е.: денежные средства должны быть направлены в жилищный сектор и инвестированы в строительство нового жилья и обустройство существующей жилой недвижимости во избежание перегрева вторичного рынка жилья.
По мнению экспертов Всемирного банка, эффективность программ развития жилищного сектора повышается, если их реализацией занимаются негосударственные организации. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, они в большей степени ориентированы на спрос и потребности граждан. Во-вторых, оценка деятельности таких организаций и реализуемых ими программ происходит проще и является более эффективной. И, наконец, привлечение негосударственных организаций для реализации программ развития жилищного сектора упрощает встраивание этих программ в систему рыночных отношений, снижает уровень бюрократизации и влияния политических установок.
Ввиду плачевного состояния жилого фонда в указанных странах реализация программ развития жилищного сектора должна быть долгосрочной и ориентированной на вовлечение максимального количества участников. Именно поэтому на начальном этапе действия любой программы развития жилищного кредитования необходимо использовать механизмы государственной поддержки.
Где россияне хранят свои сбережения
Препятствием развитию жилищного кредитования в России служит не только невысокий уровень доходов населения, но и нерациональное сточки зрения экономики аккумулирование средств. Опыт крушения финансовых пирамид, неустойчивость финансовой системы страны привели к тому, что россияне не доверяют банкам и иным финансовым посредникам. Несмотря на относительно стабильный период развития российской банковской системы, основные сбережения граждан хранятся либо «под матрасами» в рублях или долларах США, либо вложены в наиболее стабильный товар — жилую недвижимость. Последняя альтернатива доступна, увы, не всем: ею могут воспользоваться только граждане со значительными сбережениями. В этом случае приобретение недвижимости вызвано двумя факторами: попыткой защитить свои средства от инфляции и получить прибыль за счет роста цен на жилье (формируется так называемый спекулятивный спрос на недвижимость).
Итак, большинство граждан хранят средства либо дома «под матрасами», либо в банке на краткосрочном депозите, что зачастую обеспечивает нулевую (иногда даже отрицательную) доходность. Сбережения, хранимые «под матрасами», отвлечены из экономического оборота, т.е. не участвуют в создании национального дохода. Для того чтобы вовлечь накопления граждан в реальный сектор экономики, необходимо мобилизовать эти средства на долгосрочной основе финансовыми институтами, которые могут обеспечить их использование в процессе создания ВВП, а не для спекулятивных операций с ценными бумагами, как это делали банки до кризиса.
На данный момент целью проводимой в России жилищной реформы является создание стабильной системы жилищного кредитования, что позволит обеспечить приток средств в этот сектор на длительный срок.
Государственная поддержка во многом определяет профиль ипотечного кредитования, формирующийся в стране. Наиболее ярко эта ситуация прослеживается в Венгрии, где сосуществуют банковская и небанковская формы ипотеки. Несмотря на государственное субсидирование небанковской ипотеки, она не получила значительного распространения. Это связано с тем, что параметры субсидирования по различным видам ипотечных кредитов примерно одинаковы (одни и те же сроки, процентные ставки), но при использовании механизма небанковской ипотеки существует период сбережения, который значительно снижает привлекательность этого метода финансирования приобретения жилья. В то же время высокий уровень государственной поддержки и доступность банковской ипотеки для населения с низким уровнем дохода увеличивают уровень рисков в банковской системе и повышают вероятность кризиса «плохих долгов» в финансовом секторе. В связи с этим важно отметить, что государство должно проводить сбалансированную политику поддержки финансовых механизмов развития жилищного сектора, что позволит создать предпосылки для устойчивости сектора финансового.
Помимо таких форм поддержки, как субсидирование процентной ставки и дотации на сумму сбережений, государство предоставляет участникам системы ипотечного кредитования налоговые льготы. Традиционный вариант — предоставить домохозяйствам освобождение от налога на доходы физических лиц (на величину, равную расходам на приобретение жилья или улучшение жилищных условий). Для корпораций возможным вариантом стимулирования ипотечного кредитования становится снижение базы налога на прибыль на величину расходов, понесенных в связи со строительством или приобретением зданий. Налоговые преференции для юридических лиц популярны в тех странах, где ипотека коммерческой недвижимости распространена широко (например, в Венгрии ипотечные кредиты, выданные под приобретение коммерческой недвижимости, составляли на конец 2002 г. около 65% суммарного объема кредитования на приобретение недвижимости). Кроме того, в некоторых странах существует льгота по налогу на имущество.
Перечень социальных программ в области ипотечного кредитования, реализуемых государством, зависит от макроэкономической ситуации и проводимого политического курса. Почти во всех странах с переходной экономикой существуют специальные жилищные программы, ориентированные на поддержку социально незащищенных слоев населения. Приоритетное направление для государства — поддержка малообеспеченных граждан, направленная на улучшение условий их проживания. Кроме того, во многих странах существуют целевые жилищные программы поддержки для приобретения жилья молодыми семьями. В Эстонии действует фонд кредитных и экспортных гарантий (под юрисдикцией министерства экономики и связи), одной из целей которого является поддержка жилищного сектора. С июля фонд предоставляет дополнительные гарантии по ипотечным кредитам, выдаваемым молодым семьям. Введение подобного механизма гарантий позволило снизить ставки по кредитам для этой категории граждан в три раза. К около 20% банковской ипотеки было гарантировано этим агентством.
Финансирование подобных программ по стимулированию развития жилищного сектора происходит в основном за счет бюджетных средств, в связи, с чем объем этих программ зависит от экономической ситуации в стране и уменьшается пропорционально росту бюджетного дефицита.
Классификация видов государственной поддержки
Поскольку ипотека признана одним из основных факторов экономического развития, ее государственная поддержка является стандартом мировой практики.
Она бывает двух видов:
а) общесоциальная;
б) адресно-социальная. Первая направлена на создание и развитие механизмов жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике; вторая нацелена на поддержку отдельных социальных групп (жителей депрессивных регионов, молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы и т.д.).
Общесоциальная поддержка банковской ипотеки обычно реализуется через государственные гарантии эмитируемых ценных бумаг, а также через разрешение размещать бюджетные средства в таких бумагах.
Адресно-социальная поддержка банковской ипотеки осуществляется двумя способами:
а) страхованием или гарантированием ипотечных кредитов и
б) системой государственных премий.
Страхование предназначено социальным категориям населения, не имеющим первоначальных 30% стоимости приобретаемого жилья. А именно, государство (или созданный им страховой фонд) гарантирует банку покрытие в случае дефолта заемщика возможных потерь в объеме 30% от стоимости жилья. Такая поддержка адресована молодым семьям, национальным меньшинствам, семьям с умеренным доходом и т.д.
Система государственных премий — это прямые денежные дотации, направленные на субсидирование банковской ставки или на списание части кредита (например, при рождении ребенка, регулярных платежах или просто при покупке жилья).
Общесоциальная поддержка небанковской ипотеки осуществляется путем выдачи государственных премий всем вкладчикам строй сберкасс, которые получают ежегодные премии за свои сбережения, что обеспечивает резкий рост их числа. Адресно-социальная поддержка небанковской ипотеки сводится к системе государственных премий различным социальным группам. Размер премий (бонусов) в разных странах зависит от условий деятельности организаций накопительной системы кредитования и от уровня благосостояния граждан.
Схемы государственной поддержки
Перед тем как говорить непосредственно о результатах государственной поддержки жилищного сектора в разных странах, целесообразно подробно рассмотреть, какие в принципе существуют варианты государственной политики в данной области, а также определить критерии, по которым принято судить об эффективности тех или иных мер.
Все способы государственного регулирования жилищного сектора можно условно разделить на две группы — субсидирование и регулирование.
К первой обычно относятся:
• субсидирование процентных выплат по закладным, т.е. частичное или полное возмещение процентных выплат, а также обязательства возмещать разницу между процентной ставкой, предлагаемой банком (не обязательно фиксированной), и некоторой базовой ставкой, которая определяется исходя из среднедушевого уровня дохода населения;
• снижение налоговой базы — частичное или полное исключение из налогооблагаемого дохода процентных выплат по закладным или кредиту на покупку жилья либо прибыли от его продажи;
• бонусы к сбережениям, составляющим часть контрактных накопительных схем покупки жилья. Это ежегодные процентные добавки к сумме, которая была положена на целевой вклад. Бонус становится частью вклада: на него со следующего года начисляются проценты. У такой схемы есть недостатки — трудно отделить тех, кому это поможет купить жилье, от тех, кто просто хочет получить скидки; сложно проследить, пойдет ли потом вклад именно на покупку недвижимости. Бонусы — мера долгосрочная. Это обязательство, которое государство берет на себя на весь период накопления (46 лет); в будущем от таких программ трудно отказаться, поскольку под них создаются специальные институты — фонды, которые надо закрывать. Кроме того, государству необходимо выполнять принятые обязательства по выплатам бонусов вне зависимости от текущей экономической конъюнктуры и состояния бюджета;
• субсидирование транзакционных издержек. Возмещение строительным фирмам регистрационных сборов и прочих непроизводственных расходов, что положительно сказывается на конечной цене жилья;
• государственные гарантии выплат по закладным и платежей инвесторам по закладным, выпущенным при секьюритизации. Дополнительные гарантии, позволяющие банкам выдавать кредиты более широкому кругу лиц, не увеличивая риск и, следовательно, не снижая при этом собственный кредитный рейтинг;
• субсидирование строительства — освобождение от НДС и других налогов, скидки на приобретение земли под строительство, прямые субсидии и т.п.;
• субсидирование авансовых платежей. Подобная схема была реализована в СССР, когда семьям надо было много лет ожидать своей очереди, чтобы получить квартиру со скидкой. Размеры этих скидок в России фактически достигали 100%, но даже при небольшом бюджете программы субсидий эта схема очень эффективна, так как высока степень направленности субсидирования на тех, кому это больше всего нужно (размер гранта обычно увязывается с доходом семьи и положением в очереди, т.е. со сроком ожидания). Как известно из мировой практики, дисциплина очереди позволяет отсечь наименее нуждающихся в получении любого пособия. Схема не требует долгосрочных затрат, потому что на нее отводят некую часть бюджета, которая определяется каждый год в зависимости от бюджетной политики. Существуют эмпирические исследования, указывающие, что введение такой субсидии сильно влияет на объемы жилья, приобретаемого молодыми семьями. С позиций бюрократии схема также высокоэффективна: по каждому домохозяйству выплата производится один раз, и так же единовременно происходит оплата операционных расходов банка. Использование этой схемы резко упрощает учет операций, так как производятся две выплаты на семью раз в год в строго определенное время (то есть не надо, к примеру, рассчитывать и производить ежемесячные платежи по обязательствам в течение 5 лет с начислением процентов при субсидировании процентной ставки).
Кроме непосредственного субсидирования жилищного сектора, требующего прямых государственных трансфертов, существует ряд мер, которыми государство может стимулировать развитие рынка.
К ним относятся:
• государственная поддержка вторичного рынка закладных. Сюда также стоит включить и создание государственных институтов небанковской ипотеки, что в целом способствует развитию рынка государственных ценных бумаг;
• регулирование процентных ставок по закладным, что делает кредиты более доступными населению;
• фиксация минимальной доли ипотечных ценных бумаг в активах пенсионных, страховых и хедж-фондов, что повышает спрос на ипотечные ценные бумаги;
• снижение нормы резервов по обеспеченным ипотечным кредитам, выданным банками, что вызывает у них дополнительную заинтересованность в работе с ипотечными кредитами.
Оценка эффективности государственной поддержки
Для того чтобы оценить эффективность различных схем государственной поддержки, целесообразно использовать ряд стандартных критериев.
К ним относятся:
• открытость (прозрачность) схемы, т.е. простота расчета размера субсидии, определенность затрат на ее выдачу;
• целевой характер схемы — ее применение должно быть нацелено на группы населения, не способные иначе приобрести жилье;
• нацеленность на повышение доступности жилья для различных категорий граждан. Показывает, в какой степени применение схемы нацелено на группы населения, не способные иначе получить кредит для приобретения жилья. Отличие от предыдущего критерия в том, что здесь речь идет не столько о субсидиях, сколько о гарантиях и прочих мерах, помогающих получить кредит;
• эффективность затрат на реализацию. Показывает величину расходов в расчете на (еще одного) потенциального покупателя жилья или рост обеспечености населения жильем;
• простота бюрократического обеспечения. Рассчитывается как отношение затрат на реализацию программы к потенциальным выгодам от ее внедрения;
• степень контроля госрасходов, направленных на стимулирование жилищного кредитования. Характеризует способность государства управлять объемами субсидирования (чем легче резко сократить размеры поддержки, тем лучше);
• влияние на эффективность финансовой системы и на основные макроэкономические финансовые показатели.
Необходимо также учитывать, что любое вмешательство государства может приводить к сдвигам в поведении рыночных агентов, которые меняют соотношение:
• объемов инвестиций в жилищный сектор (недвижимое имущество) и в иные активы;
• объемов покупаемого и арендуемого жилья;
• между инвестициями в строительство нового и обустройство существующего жилья.
С этой точки зрения важна финансовая нейтральность государственных программ, т.е. отсутствие искажающего воздействия на рынок жилья.
В странах с переходной экономикой государство осуществляет комплексные программы развития жилищного сектора. В области ипотечного кредитования государственные меры по поддержке и стимулированию роста объемов выдаваемых кредитов включают различные системы субсидирования, применение которых зависит от целей реализуемой политики и текущей макроэкономической ситуации. Субсидирование составляет одно из необходимых условий развития рынка ипотечного кредитования в странах, где происходит переход к рыночной экономике. Это вызвано низкими доходами населения, высоким уровнем инфляции и процентных ставок, ограниченностью источников финансирования для приобретения и модернизации жилья. При реализации комплексных программ, направленных на развитие жилищного сектора, государство выбирает систему ипотечного кредитования (банковскую или небанковскую ипотеку) и стимулирует ее развитие путем предоставления льгот, субсидий или иных преференций.
В странах, где доминирующее место занимает банковская ипотека, государство в основном субсидирует процентную ставку. При этом возможны два варианта субсидирования, выбор между которыми определяется как экономическими факторами, так и политикой государства в области ипотечного кредитования. В Венгрии для заемщика (корпорации или домохозяйства), который взял кредит в банке на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, валовые расходы по обслуживанию кредита ограничиваются 6%. Государство финансирует расходы, превышающие указанный процент, перечисляя разницу банковским институтам. Принимая во внимание тот факт, что субсидирование определяется валовыми затратами заемщика, которые включают как процент по привлеченному кредиту, так и комиссионные сборы банка, расходы домохозяйств на улучшение жилищных условий сокращаются. Введение такого механизма субсидирования привело к росту объемов ипотечного кредитования и буму в строительной отрасли.
Несколько иной механизм субсидирования процентной ставки по банковским ипотечным кредитам существует в Литве: государство оплачивает разницу между плавающей ставкой по кредиту и фиксированной ставкой, в законодательном порядке установленной по ипотечным кредитам в качестве верхнего предела. Применяемая в Литве система субсидирования процентных ставок является дифференцированной.
Иные механизмы государственной поддержки используются для развития небанковской ипотеки. Традиционной формой субсидирования выступает увеличение суммы, накопленной на счете в течение периода сбережения.
В Венгрии субсидия по депозитам в накопительных институтах (contract saving institutions) достигает 30%. В Польше субсидия равна 25% от средств, привлеченных на счет финансового института небанковской ипотеки (building societies), но ее размер ограничен 4500 злотыми в расчете на одного участника. В Словакии, где небанковская ипотека организована на классических германских принципах, также существует система государственных дотаций в размере 25% на накопленную сумму сбережений; при этом максимальный размер денежной субсидии также ограничен законодательно. На аналогичных принципах построены системы государственной поддержки в Чехии и Хорватии. По сравнению с развитыми странами размеры субсидий в странах с переходной экономикой намного выше. Так, в Германии максимальный размер субсидии ограничен 10%, а в Австрии — 4,5%.
Несмотря на все разнообразие систем поддержки жилищного кредитования, существуют определенные критерии, призванные оценить эффективность того или иного механизма государственной поддержки в разных странах. В рамках этой книги проведение комплексного анализа не является самоцелью, но, тем не менее, хотелось бы обратить внимание читателей на опыт, накопленный Всемирным банком по ходу реализации программ развития систем ипотечного кредитования для развивающихся стран. В государствах, где уровень доходов населения невысок, сложились определенные принципы проведения программ поддержки жилищного сектора, которые зарекомендовали себя в развивающихся странах. Помимо вовлечения частного сектора в систему кредитования и создания необходимой институциональной среды, Всемирный банк в качестве условия успешной реализации программ отмечает важность кредитования под положительные ставки.
Парень задает вопрос девушке (ей 19 лет),с которой на днях познакомился, и секса с ней у него еще не было: Скажи, а у тебя до меня был с кем-нибудь секс? Девушка ему ответила: Да, был. Первый раз – в семнадцать. Второй в восемнадцать. А третий -… После того, как девушка рассказала ему про третий раз, парень разозлился, назвал ее проституткой и ушел вне себя от гнева. Вопрос: Что ему сказала девушка насчет третьего раза? Когда он был?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
