Некоторые землевладельцы, имеющие долю права в собственности на земельный участок, предпочитают распоряжаться им самостоятельно и произвести вынос границ земельного участка на местности. Эти предпочтения сегодня удовлетворить, возможно, при соблюдении определённого земельным законодательством алгоритма действий.
Если участники коллективной собственности не смогли договориться о правилах и условиях коллективного пользования, а так же по другим причинам, право собственности из долевого может быть переоформлено в индивидуальное. А споры при межевании земельного участка — это частое явления.
Выдел земельного участка из общей долевой собственности и наложение границ земельных участков — это приобретение его автономного существования, новое качество правового статуса. Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации.
Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы.
Совместную собственность можно разделить:
1. На общую (совместную) собственность без выделения долей.
2. На коллективную долевую собственность, когда каждый из право обладателей имеет конкретную, фиксированную долю в праве.
В первом случае каждый собственник имеет право пользования всем земельным участком наряду с другими на основе общей (обычно устной) договорённости. Собственники могут провести условные межи, которые не будут иметь юридической силы, а могут обрабатывать участок сообща, пользуясь результатами трудов совместно.
В принципе в данном случае возможны любые варианты согласованного взаимодействия.
При разделении коллективной собственности на доли по числу участников, мера права определена для каждого конкретно. В правоустанавливающих документах на участок указаны наименования долей. Такой участок можно разделить простым межеванием с выделением долей для каждого из участников права собственности, либо – для одного из них.
Долевая собственность может быть определена в равных пропорциях в отношении всех собственников, а может распределяться неравномерно. В соответствии с размером доли в праве собственности можно выделить часть участка в счет доли.
Если все собственники долевого владения желают выделить свои части – им нужно обратиться в геодезическую компанию сообща. Кадастровый инженер проверит правоустанавливающие документы на участок и рассмотрит по карте возможность размежевания участков.
Если ваш участок не отличается большими размерами, то вначале обратитесь в местную администрацию чтобы узнать положенный минимум, допустимый для участка. Выделенная в качестве самостоятельного участка доля не должна быть меньше установленных нормативов. Если вы проигнорируете этот момент, и часть участка не уложится в нормативы – вам откажут в последующей регистрации.
Естественно межевание не даст желаемого результата. Имейте в виду, что в компетенцию кадастровых сотрудников геодезистов не входит консультирование по таким деталям. Они проведут межевание по вашему заявлению, а не в соответствии с установлениями муниципалитета.
Если вы имеете право на большую часть участка, а ваш совладелец – на меньшую и инициатором оказываетесь вы, алгоритм действий не должен отличаться.
Если одна из долей не будет соответствовать положенному минимуму, оба участка не будут поставлены на кадастровый учёт.
Этот момент нужно предусмотреть до обращения к геодезистам.
Кроме того если выдел участка планирует лишь один из собственников, ему необходимо представить разрешение от остальных собственников.
Стоимость работ достаточно высокая. Однако она зависит от нескольких факторов:
• стоимости земель в общем земельном массиве;
• статуса геодезической компании проводящей кадастровые работы;
• стоимости геодезических работ в регионе;
• площади участка;
• статуса населённого пункта (столичный, краевой, областной, районный центр).
Обычно земли с/х назначения по стоимости работ оцениваются ниже, чем например для ИЖС. Но и здесь разница огромная. Только в Подмосковье эти работы отличаются по стоимости в 10 раз между ближним и дальним Подмосковьем.
Кроме оплаты геодезической съёмки и картографических работ, в некоторых отдалённых местностях предусмотрена оплата транспортных расходов геодезистов, либо их вывоз к месту работы.
Производится после того как вы представите документы и оплатите услуги компании. Прежде чем производить реальное размежевание на местности, специалисты создают приблизительную карту-план на основе уже имеющейся интерактивной карты.
После того как предварительный проект межевания будет готов, они должны выехать на местность и сделать размежевание участка в соответствии со сформированным вами заказом.
Если процесс проходит между двумя или более собственниками – то вначале необходимо рассмотреть несколько нюансов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Каждый участок должен иметь выход к дороге общего пользования.
2. Участки должны иметь ровную геометрическую форму, без зазубрин и клиньев.
3. Части участков не должны накладываться друг на друга, а также – на соседствующие участки.
Без соблюдения этих требований межевание проводиться не будет.
В результате проведения межевых работ кадастровые инженеры проведут геодезическую съёмку участка, выверят его соответствие установленному стандарту, а затем начнут разделение участка на желаемые доли. Ими будут установлены законные границы, разделяющие возникшие самостоятельные участки.
Эти границы будут констатировать право собственности на каждую выделенную часть, и осуществлять право пользования землёй в обозначенных границами, пределах.
В процессе раздела геодезистами устанавливаются межевые знаки, которые заключаются в определённых стандартом метках. Изначально они устанавливаются временными колышками, а после завершения разметки они определяются постоянным местоположением и капитальным форматированием основных точек границ.
Установленные межевые знаки в последующем произвольно изменять не разрешено, вплоть до нового межевания. Они будут нанесены на карту участка и обозначены в учётных записях кадастра.
Межевые границы участков имеют юридическую силу и подтверждаются актовыми записями о проведении межевых работ.
После того, как вам выделили часть вашей доли в праве на участок и провели надлежащие межевые границы – вам останется только зарегистрировать право на участок в местном отделении кадастра и картографии.
Для этого нужно получить документы о проведённом межевании участка:
• проект межевания;
• акт о согласовании границ участка с соседями;
• разрешение на выдел участка от бывших совладельцев;
• акт об установлении межевых знаков.
С этими документами нужно подойти в отделение кадастра и картографии и поставить участок на регистрационный учёт.
После этого, получив кадастровый паспорт участка, соберите новый пакет документов для регистрации собственности на участок:
• правоустанавливающий документ на участок;
• кадастровый паспорт участка;
• акт об установлении межевых знаков.
С обозначенными документами и паспортом вы можете подойти для регистрации права собственности.
Обратите внимание, что после произведённого выдела участка, у вас остаётся на руках только правоустанавливающий документ на старый участок. Для нового участка, правоустанавливающим основанием будет акт о межевании (установлении межевых знаков). Свидетельство о собственности, которое вы получите на новый участок, не будет отражать правоустанавливающего прецедента.
Поэтому в случае выдела участка из общей долевой собственности, полученное вами в геодезической компании межевое дело, будет выполнять несколько важнейших функций:
• определит условия установления (возникновения) права собственности и пользования участком;
• даст полные технические характеристики участка;
• обезопасит ваш участок от посягательств извне.
Сроки проведения межевых работ, гарантируемые геодезическими компаниями, приблизительно ориентируются на 15 календарных дней, но зачастую выполняются быстрее.
Естественно, если вас поставят на очередь – это займёт дополнительное время. Акт согласования границ с соседями составить и подписать можно практически в один день.
В некоторых случаях решать вопрос о выделе участка приходится в судебном порядке. К их числу относятся:
1. Отсутствие правоустанавливающих документов.
2. Отсутствие указания долей в праве собственности в правоустанавливающих документах.
3. Признание собственности на участок после вступления в наследство (при необходимости).
4. Отсутствие разрешения от соседей или совладельцев.
5. Отсутствие договорённости о размере доли в общем праве.
6. Препятствия со стороны муниципалитета.
7. Споры с соседями в отношении правомочности установленных границ участков.
Кроме перечисленных проблем, возникших в отношении признания права собственности граждан, в судебном порядке могут решаться самые различные проблемы. Основанием для обращения в суд является нарушение ваших законных конституционных прав, которые связаны с правом владения землёй как имущественной ценностью.
Решение суда имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. Что означает полноценную компенсацию в отсутствие других документов либо аннигиляцию любых препятствий, возникших в отношении ваших имущественных прав.
Обращение в районный суд происходит по месту нахождения земельного участка. В этом случае вы будете выступать истцом, а ваш оппонент – ответчиком. Вам необходимо собрать документы, которые послужат доказательством правомочности вашего иска. Если с документами возникнут затруднения – воспользуйтесь свидетельскими показаниями.
При написании искового заявления тщательно продумайте причину иска, она должна быть обозначена очень чётко, лаконично и юридически корректно. Если речь идёт об упущенной выгоде, которую вы могли приобрести, но не приобрели из-за возникших препятствий, высчитайте конкретную сумму и укажите её в исковом заявлении с достоверным и подробным пояснением.
Имейте в виду, что при имущественных претензиях вам придётся оплачивать дополнительную пошлину, но не факт, что принятое решение суда признает предъявленный иск. Поэтому отнеситесь к этому вопросу со всей серьёзностью и надлежащим образом подготовьте доказательную базу. Документы, которые вы собрали в качестве доказательств, дайте перечнем в приложении к заявлению, а их копии передайте вместе с исковым заявлением.
Срок рассмотрения вашего заявления должен составлять не более 2 месяцев. Но если правовая база (документы) окажутся не убедительными, судебное заседание может откладываться, а судебное разбирательство перейдёт в статус судебной тяжбы.
Единственным основанием для межевания является желание одного из дольщиков имеющих право собственности на земельный участок. При этом необходимо документально подтверждённое право на конкретную долю в общем праве коллективной собственности на земельный участок. Если собственность общая, без выделения долей, процедура несколько отличается.
Если ваш участок находится в общей собственности, не предусматривающей владения долей в праве, а опирающейся на совместное пользование участком со стороны нескольких собственников, необходимо выделить свою номенклатурную долю. Она может быть выделена добровольно.
В этом случае, всем участникам коллективной собственности на участок, необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой определения долей.
Далее представьте соглашение сторон, которое будет составлено совместно и где будет указано – какая конкретно доля права предусматривается для каждого из собственников. После этой процедуры муниципалитет должен выдать вам разрешение на выдел участков. С этим разрешением вы должны обратиться в геодезическую компанию для проведения межевания.
Если совладельцы не достигли консенсуса, то они могут решить вопрос о выделе своих долей через суд.
Наиболее часты случаи выдела для участников коллективной собственности дачных товариществ (кооперативов). Каждый дачник имеет право провести межевание, посредством которого осуществит выдел своего участка из общей собственности. Вопрос о проведении межевых работ должен решаться общим собранием дачников.
А заявление о выделении своего участка необходимо подавать председателю кооператива не позднее, чем за месяц до проведения геодезических работ. Если эти сроки не будут соблюдены – в любой момент процедура межевания может быть признана через суд незаконной, а нетерпеливый член кооператива (товарищества) напрасно оплатит услуги геодезистов.
Те же условия надлежит соблюдать лицам, которые имеют определённую долю в праве в соответствии с другими правовыми прецедентами.
Если один из совладельцев долевой собственности вознамерился выделить свою долю – он имеет на это право при условии:
1. Если после проведённого выдела его участок и участки других совладельцев будут соответствовать нормативам, не превышая допустимый в вашем регионе позволенный минимум.
2. Если совладельцы не возражают осуществление выдела со стороны члена коллективной собственности.
3. Если совладельцы предупреждены о проведении межевых работ не позднее, чем за один месяц до официального обращения в межевую компанию.
Если у совладельцев возникнут необоснованные претензии – этот вопрос легко решить в судебном порядке. В данном случае суд будет на вашей стороне при соблюдении всех правовых процедур и при наличии доказательства вашего права на долю в коллективной собственности.
Выдел сельскохозяйственных земель представляет некоторые сложности, связанные со спецификой их категории и назначения. Все земли этой категории расположены массивом, на котором располагаются угодья для пастбищ, полей и лугов.
Приватизация небольшого участка земли внутри комплекса земельного массива может представлять некоторые неудобства для хозяйствующего субъекта. Поэтому на выдел небольших частей власти идут неохотно – они предпочитают договорные условия аренды. И это не удивительно – ведь договор аренды не налагает обязательств отчуждения участка в собственность, как это происходит при его выделе.
В большинстве случаев выдел участка производится не вдруг – это продуманное и взвешенное решение со стороны хозяйствующего субъекта. Обычно получить выдел участка значительно легче, если он был изначально в аренде.
Соответственно индивидуальные предприниматели, арендующие земли на определённом этапе могут осуществить выдел участка с последующим (или предварительным) его оформлением в собственность. В этом случае выдел будет производиться по тому же алгоритму, что и в дачных кооперативах (товариществах), но здесь потребуется разрешение от местной администрации.
Запрещено выделять земли сельскохозяйственного назначения:
• из особо охраняемых;
• заповедных;
• лесного и водного фондов;
• отличающихся особым плодородием почв.
Остальные земли могут выделяться по усмотрению местной администрации.
Процесс межевания в некоторых случаях имеет юридическую силу правоустанавливающих документов.
На его основе возникает автономное право владения участком, который находился в долевой собственности.
В некоторых случаях решить вопрос о межевании участка можно с разрешения совладельцев участка или с согласия муниципалитета, а иные ситуации предусматривают обращение в суд.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
