Из-за высокой цены объектов жилой недвижимости в развитых странах распространены системы жилищного кредитования, что позволяет создать условия для развития жилищного сектора и экономики в целом. В некоторых странах с переходной экономикой внедрены или находятся в стадии реализации различные схемы жилищного кредитования. Для понимания принципов их работы и анализа эффективности той или иной системы необходимо обладать информацией о принципах кредитования в рыночной экономике, об основных особенностях жилищного кредитования, представлять объем рисков при предоставлении средств для приобретения жилья и знать методы управления ими. Эти и многие другие вопросы освещены в данной части книги. Отдельно рассматриваются влияние динамики жилищного кредитования на инфляцию и возникающий при жилищном кредитовании мультипликативный эффект.
Вначале подробно остановимся на институте кредитования в целом. В рыночных условиях хозяйствования он становится необходимым элементом финансово-экономических отношений, создает основу для эффективного функционирования экономики в целом, а также обеспечивает переток капитала в наиболее привлекательные отрасли и финансирование перспективных проектов, реализация которых невозможна без использования внешних средств. С другой стороны, институт кредитования — это то необходимое звено, которое определяет временную ценность денег для различных категорий участников финансовых отношений. Любые кредитные операции в рыночной экономике основаны на принципах срочности, платности и возвратности.
Кредитование представляет собой вид финансовых отношений, основу которого образует предоставление денежных средств во временное пользование заемщику на заранее оговоренный срок, под согласованный между сторонами процент, определяющийся исходя из текущей стоимости денежных средств и рискованности объекта кредитования. Операция кредитования отличается от простой выдачи кредита уровнем сложности. Оценка состоятельности заемщика и выдача кредита — это только две из ее составляющих. Поскольку кредитование — услуга, действующая в течение длительного периода (срока предоставления денежных средств во временное пользование), то для достижения позитивных результатов и получения прибыли необходимо постоянно осуществлять мониторинг состояния заемщика на предмет его возможностей по обеспечению выполнения принятых обязательств.
Институт кредитования выступает необходимой основой таких финансовых операций, как лизинг, факторинг, выпуск ценных бумаг, проектное финансирование, инвестиционная деятельность. В условиях развития экономики кредитование представляет собой инструмент, который обеспечивает реализацию перспективных проектов и формирует условия для быстрого развития привлекательных сегментов экономики. При проведении социально важных мероприятий и для стимулирования развития отдельных отраслей экономики государство может использовать институт кредитования в качестве основного механизма для достижения желаемых результатов. Это обеспечивается выдачей кредитов на более выгодных условиях путем субсидирования процентной ставки и предоставления государственных гарантий.
Классическая операция кредитования предполагает наличие как минимум двух участников: кредитора и заемщика, интересы которых находят отражение в использовании института кредитования. В зависимости от сложности операции количество участников может увеличиваться за счет включения в систему кредитных отношений различных финансовых посредников. Традиционно на операциях кредитования специализируются банки, которые выполняют посреднические функции по аккумулированию денежных средств у хозяйствующих субъектов и домохозяйств, на данный момент имеющих их в избытке, и размещению собранных таким образом средств в виде кредитов. Нужда в посреднических функциях обусловлена сложностью процедуры оценки кредитоспособности заемщика. В нашей стране кредитные операции подлежат обязательному лицензированию Банком России.
При принятии решения о выдаче кредита на приобретение дорого стоящих объектов для диверсификации и минимизации принимаемых рисков привлекаются страховые компании, поручители и иные институты гарантий. Для упрощения процедуры оценки состоятельности заемщика в развитых странах банки прибегают к услугам кредитных бюро, роль которых выполняют как международные рейтинговые агентства Fitch Investors Services, Moody’s и Standard & Poors, присваивающие рейтинги наиболее крупным и динамичным компаниям, так и небольшие специализированные агентства. Подобные рейтинговые оценки повышают прозрачность рынка и способствуют упрощению оценки кредитоспособности потенциального заемщика.
Таким образом, характеристики заемщика и объекта финансирования определяют перечень участников, вовлеченных в операции кредитования. Наработанная практика подобных операций и широкое распространение этого механизма в странах с рыночной экономикой стали основой для стандартизации процедуры кредитования и формирования типичных профилей кредитных операций.
В современной финансовой практике кредитные операции принято классифицировать по различным признакам:
• в зависимости от срока предоставления денежных средств кредиты делятся на краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (от 1 до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет);
• по категории заемщика кредитные операции можно разделить на кредитование физических лиц, кредитование юридических лиц и предоставление кредитов государству;
• в зависимости от процентной ставки выделяют кредиты с фиксированной процентной ставкой (она вносится в договор при подписании и не подлежит изменению в течение всего срока кредитования) и кредиты с плавающей процентной ставкой, по которым размер вознаграждения за пользование денежными средствами меняется пропорционально некоторому прописанному правилу (например, процентная ставка определяется как ставка LIBOR + 3,5% или норма инфляции + 2,5%);
• по критерию валюты кредитования выделяют кредиты, предоставленные в национальной валюте, и кредиты, номинированные в иностранной валюте. Принципиальная разница этих двух типов кредитных операций заключается в том, на кого из ее участников возложены валютные риски;
• в зависимости от уровня рисков, которые несет кредитор, все кредиты делятся на операции с низким, средним и высоким уровнем риска, что определяется исходя из вероятности дефолта заемщика, частичного невыполнения принятых им обязательств по кредитному договору, а также достаточности гарантий для обеспечения возврата основной суммы кредита и погашения начисленных процентов.
Приведенные варианты классификации кредитных операций пересекаются по многим признакам, но выделение различных категорий позволяет дополнительно рассмотреть обстоятельства, которые необходимо учесть при осуществлении кредитных операций, дабы избежать принятия избыточного уровня рисков в пересчете на установленную процентную ставку, проблем с ликвидностью, высокого уровня дефолта заемщиков и т.д.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Операции жилищного кредитования в финансовом секторе экономики развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережение, инвестирование и финансирование денежных средств. Однако чтобы понять всю систему финансовых отношений и оценить возможности различных видов жилищного кредитования, необходимо рассмотреть основные особенности предоставления населению денежных ресурсов для улучшения жилищных условий.
В развитых странах важнейшую часть национальной финансовой системы составляет система жилищного кредитования. Ее значение так велико оттого, что покупка жилой недвижимости — одно из самых дорогостоящих и значительных приобретений в жизни любого человека. В связи с высокой стоимостью жилья по сравнению с годовым доходом домохозяйств в системе жилищного кредитования аккумулируется значительный объем финансовых средств, которые направляются на приобретение гражданами жилья и улучшение их жилищных условий.
Согласно современным экономическим концепциям, система жилищного кредитования представляет собой совокупность отношений по аккумулированию денежных средств и их целевому распределению на приобретение жилой недвижимости и иные цели, способствующие улучшению жилищных условий. Необходимо отметить, что такой подход сформировался исторически в связи с возникновением и функционированием строительных обществ в Англии в XVIII — XIX вв. Однако в течение XX в. преобладал иной подход, в рамках которого основное внимание уделялось именно кредитным отношениям, тогда как процессы аккумулирования средств в системе отошли на второй план. В то же время необходимо отметить, что в связи с малой распространенностью инструментов рефинансирования в европейских странах вопрос привлечения средств для них традиционно имел большое значение. Возрождению комплексного подхода к системе кредитования в немалой мере способствовал опыт становления ипотеки в странах с переходной экономикой, где успешному развитию ипотечного кредитования в основном препятствует недостаточное привлечение в систему сбережений граждан.
Жилищное кредитование рассматривают как сложную интегрированную систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность и улучшение жилищных условий. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.
Основными участниками такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств для решения жилищных проблем. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Когда широкие слои населения вовлечены в систему жилищного кредитования и им доступны условия заимствования средств, деятельность финансовых учреждений способствует повышению эффективности использования капитала в экономике.
Обеспечивая гражданам доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции. Доступность ипотеки для большинства домохозяйств позволяет им приобрести жилье в наиболее сжатые сроки и тем самым способствует снижению социальной напряженности, создает основу стабильных взаимоотношений в обществе.
Особенности жилищного кредитования приводят к формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники — обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждений.
Предоставление услуг по жилищному кредитованию повышает риски работы таких посредников, поэтому одним из ключевых обстоятельств становится необходимость вводить механизмы, снижающие вероятность проявления этих рисков, или обеспечивать инструменты, компенсирующие (хотя бы частично) потери, связанные с отказом заемщика от исполнения договорных обязательств. В результате кредитор при принятии решения о выдаче кредита предъявляет к заемщику повышенные требования: стабильность источника и высокий уровень дохода, достаточный для обеспечения платежей по кредиту, отсутствие иных обязательств или условий, потенциально приводящих к значительному денежному оттоку или снижению платежеспособности заемщика.
Для сокращения вероятности потерь после выдачи денежных средств кредитор прописывает в кредитном договоре дополнительные условия, которые могут включать:
• залог имущества. Введение данного условия является основным методом обеспечения возвратности средств, предоставленных в рамках кредита. Залогом может выступать как приобретаемое по кредиту имущество, так и иные объекты движимого и недвижимого имущества заемщика; стоимость заложенного имущества должна превышать полную сумму обязательств по кредиту (основная сумма кредита и сумма начисленных процентов) на величину дополнительных расходов, которые кредитор понесет при реализации имущества. Кроме того, необходимо учитывать скидки на низкую ликвидность объектов залога. Преимуществом залога служит наличие ценностей, которые покрывают обязательства по кредиту;
• поручительство. Данный механизм представляет собой альтернативный вариант гарантий выплаты кредита. Он основан на предоставлении дополнительных гарантий со стороны третьих лиц, которые обязуются в случае прекращения платежей по кредиту со стороны заемщика выполнить принятые им обязательства по обслуживанию кредита. В роли поручителей традиционно выступают родственники заемщика, его друзья и коллеги;
• гарантии со стороны государственных органов или иных организаций. Фактически это вариант поручительства с особым поручителем, который обязуется погасить кредит, если у заемщика возникнут проблемы с платежеспособностью. Такого рода гарантии от лица государственных органов обычно предоставляют специально созданные агентства с четко обозначенным перечнем полномочий. Гарантии предоставляются по кредитам, выданным определенным категориям граждан, которым оказывается государственная поддержка (молодым семьям, студентам, домохозяйствам с низким уровнем дохода). Отличием этого механизма обеспечения выплат по кредиту является гарантия погашения любого кредита из определенной категории, если происходит дефолт заемщика. В роли института гарантий могут выступать и другие организации: так, многие предприятия гарантируют кредиты, выданные их работникам.
Выбор одного или нескольких условий, которые будут отражены в кредитном договоре, определяется как существующими правилами, прописанными в законодательстве, так и индивидуальными особенностями заемщика (наличием имущества, правами детей и социально незащищенных граждан, проживающих в квартире). В то же время использование любого из перечисленных механизмов требует проведения дополнительного анализа, который должен подтвердить степень снижения рисков по кредиту.
Помимо этого, для обеспечения сохранности имущества, выступающего в качестве объекта залога, необходимо, чтобы заемщик заключил договор имущественного страхования, где должно быть прописано, что выгодоприобретателем в случае наступления страхового случая является кредитор. Этот аспект особенно важен при жилищном кредитовании на большие суммы, когда залогом выступает приобретаемый объект недвижимости. Фактически при использовании механизма залога необходимо убедиться в том, что уровень связанных с ним рисков является низким.
Правильное использование механизма поручительства предполагает, что он действительно снижает риски невыплаты по кредиту, т.е. поручитель может обеспечить погашение кредита в случае возникновения проблем у заемщика. Следовательно, лицо, выступающее поручителем, обязано быть платежеспособным: гражданин должен иметь постоянный источник дохода, достаточный для выплат по кредиту. Кредитор также должен учесть наличие у поручителя иных обязательств, которые могут оказать существенное влияние на его состоятельность и платежеспособность.
В жилищном кредитовании, несмотря на наличие нескольких альтернативных инструментов гарантий, основным средством обеспечения обязательств по кредиту остается залог. В странах, где право гражданина на жилье закреплено в законодательстве и отсутствует фонд социального жилья, куда можно переселить заемщика, не выполняющего обязательства по кредиту, параллельно используются поручительства или одновременно несколько механизмов гарантирования платежей по кредиту.
Несколько по-иному выглядит ситуация со стороны заемщика, которого привлечение денежных средств в большом размере на длительный срок заставляет задуматься о том, сколько он будет платить по кредиту и как это снизит его потребление.
В связи с этим заемщик с особой тщательностью подходит к изучению условий выдачи кредита, уделяя особое внимание следующим аспектам:
• процентной ставке;
• сроку кредитования;
• типу кредита;
• валюте займа.
Прежде всего, заемщика интересует, во что ему обойдется привлечение полного объема средств для приобретения квартиры. Основным параметром, который оказывает непосредственное влияние на стоимость обслуживания кредита, является процентная ставка. Традиционно в России считается, что особенно важен ее размер. Конечно, в какой-то степени это так. Существует значительная разница между ставкой в 10% и 12%. Очевидно, что для заемщика более привлекательна процентная ставка в 10%. Однако мы абстрагировались от остальных параметров. Выбор будет иным, если по предлагаемому кредиту ставка, плавающая и при этом в скором будущем на рынке ожидается падение ставок до уровня ниже 7%, тогда как предлагаемая ставка в 10% фиксированная. Таким образом, рассмотрение процентной ставки и отбор наиболее выгодного варианта для заемщика требуют учета иных характеристик процентной ставки и анализа общей ситуации, складывающейся на рынке.
В странах с переходной экономикой прогноз темпа и типа инфляции определяет выбор процентной ставки, которая будет прописана в договоре кредитования. Плавающая процентная ставка по кредиту, номинированному в национальной валюте, призвана отражать изменение уровня доходности в той же валюте, что включает изменение уровня инфляции. Отличием фиксированной процентной ставки является ее независимость от будущей конъюнктуры рынка, так как она устанавливается в момент подписания контракта и фиксируется на этом уровне, В условиях высокой инфляции кредитор при выборе фиксированной ставки закладывает в нее ожидаемое изменение инфляции на период кредитования; в условиях высокой неопределенности относительно прогнозной динамики макроэкономических показателей он предпочтет уменьшить срок кредитования.
Величина процентной ставки зависит и от срока кредитования. В большинстве случаев эта зависимость прямая, то есть при увеличении срока кредитования происходит рост процентных ставок. Такая их структура характерна для нормального рынка, когда рост процентной ставки служит вознаграждением за увеличенный срок отвлечения денежных средств. Иногда на рынке складывается обратная ситуация: при увеличении срока кредитования процентная ставка падает — это случай инертного рынка. Промежуточный случай — независимость процентной ставки от срока отвлечения денежных средств — подразумевает, что при любом сроке кредитования она останется на постоянном уровне.
Возникновение той или иной временной структуры процентной ставки пытаются объяснить различными теориями. Так, согласно теории ожиданий, базовым фактором для формирования временной структуры процентной ставки служат ожидания участников рынка по поводу стоимости капитала в будущем. Теория предпочтения ликвидности базируется на том положении, что инвестору важна потенциальная смена объекта вложения средств, то есть при инвестировании на длительные сроки ему должна быть компенсирована утрата возможности быстро и без потерь изменить структуру инвестиционного портфеля. В рамках этой теории учитывается тот факт, что на рынке капитала присутствуют инвесторы с различными горизонтами инвестирования.
Для жилищного кредитования срок важен и по другой причине. В связи с большой суммой кредита срок кредитования должен быть достаточным, чтобы обеспечить погашение кредита и начисленных процентов с учетом существующего уровня дохода заемщика. Согласно финансовой практике розничного банка, на обслуживание кредитных обязательств заемщик должен тратить не более 40% дохода, что вызвано необходимостью обеспечить достаточный уровень текущего потребления. Этот момент важен не столько для заемщика, сколько для кредитора, так как при невыполнении данного условия резко возрастает вероятность возникновения проблем с обслуживанием кредита со стороны заемщика.
Возможность появления аналогичных проблем зависит и от валюты кредитования. Для снижения рисков она должна совпадать с валютой дохода заемщика. В противном случае на него перекладываются валютные риски, что увеличивает общий уровень рисков по кредиту. Так, по кредитам, выданным гражданам в долларах США до кризиса, после девальвации рубля уровень дефолтов возрос. Иная ситуация: укрепление европейской валюты относительно доллара США и падение курса доллара относительно рубля позволили снизить стоимость обслуживания кредитов, номинированных в долларах США. В результате уменьшились уровень дефолтов и величина просроченных платежей по кредитам.
Для жилищного кредитования правильный выбор валюты особенно важен: кредитор должен сократить объем рисков по кредиту, заемщику же интересно снизить стоимость его обслуживания. При решении вопроса о валюте кредитования необходимо принимать во внимание интересы обоих участников. Банку, несмотря на выгоды от перекладывания валютных рисков на заемщика, необходимо учесть, что в таком случае возрастает вероятность дефолта заемщика при реализации этих рисков. В развитых странах практика жилищного кредитования основана на выдаче кредитов в национальной валюте.
Таким образом, создание профиля жилищного кредита требует комплексного подхода со стороны кредитора, который должен учесть интересы и риски обоих участников этой финансовой операции.
Риски жилищного кредитования
Несмотря на то, что залогом по ипотечным кредитам выступает само приобретаемое жилье (или же погашение кредита гарантируется поручителями), предоставление ипотечных ссуд является рискованным типом бизнеса. Знание всех видов риска позволяет определить приемлемые методы управления ими, а также оценить возможности кредитования.
Риски, связанные с ипотечными кредитами, можно разделить на две группы в зависимости от источников их возникновения:
• риски изменения условий внешней среды;
• риски участников операций кредитования:
— риски, связанные с благосостоянием заемщика и изменением состояния приобретаемого жилья (пожар, потеря титула собственности и т.д.);
— риски деятельности финансовых организаций.
Отличительной особенностью рисков первой категории является то обстоятельство, что, хотя они оказывают существенное влияние на состояние рынка ипотечного кредитования, возможности управления ими ограничены. Индивидуальные риски (риски микроэкономического характера) могут быть устранены на уровне кредитного института путем диверсификации, применения механизмов отбора добросовестных заемщиков, а также использования системы страхования и инструментов риск менеджмента.
Рассмотрим риски изменения условий внешней среды, которые включают следующие виды:
• рыночный риск,
• процентный риск,
• риск досрочного погашения кредита,
• риск изменения валютного курса.
Одним из основных видов риска ипотечного кредитования является риск снижения цен на жилье, т.е. рыночный риск. Приобретая квартиру в кредит, заемщик рассчитывает, что, по крайней мере, в период возврата кредита цена приобретенного жилья на рынке не упадет. В случае резкого падения цен заемщик переплачивает за квартиру, что снижает его стимулы к приобретению этой недвижимости в собственность. В то же время при таком изменении цен на рынке недвижимости у кредитора повышается уровень рисков, связанных с предоставленным кредитом, так как, в случае неспособности заемщика вернуть кредит, банк (кредитная организация) не может покрыть свои затраты за счет текущей стоимости объекта залога. Особое значение фактор стоимости приобретаемого жилья имеет в период кризисных явлений (как, например, пузыри на рынке недвижимости в Азии. Поэтому при предоставлении ипотечных кредитов внимание уделяется таким характеристикам залога, как его ликвидность, а также объективная и прогнозируемая стоимость.
Вторым видом риска, оказывающим существенное воздействие на ипотечное кредитование, является процентный риск, или риск изменения процентной ставки. Если при банковской ипотеке с фиксированной ставкой по кредиту процентные ставки растут вслед за увеличением инфляции, обслуживание кредита для заемщика дешевеет, а банк недополучает прибыль. Банки страхуются от роста инфляции путем предложения различных вариантов кредитования с переменной процентной ставкой. В этом случае риск увеличения ставок переносится непосредственно на заемщика. В то же время, если уровень процентных ставок на рынке падает, прибыль банка уменьшается пропорционально этому изменению.
Когда процентные ставки на рынке капитала снижаются, происходит досрочное погашение кредитов по контрактам с фиксированной ставкой, поскольку у заемщика возникает возможность снизить расходы по обслуживанию ипотечного кредита за счет рефинансирования, т.е. путем получения более дешевого кредита. Таким образом, с процентным риском непосредственно связан риск досрочного погашения кредита. Важность этого риска сложно переоценить: кредитор недополучает доход, а в случае использования банком рыночных механизмов рефинансирования возрастают его потери, так как по выпущенным ценным бумагам он обязан обеспечить определенный уровень доходности.
Для снижения влияния этого эффекта на доходы банка в договорах ипотеки обычно указан период, в течение которого рефинансирование невозможно (так называемый период обязательного использования кредита), и заемщик обязан обслуживать кредит в соответствии с указанными в договоре условиями. Кроме того, в договор кредитования могут быть заложены штрафные санкции в отношении заемщика, который погашает кредит досрочно. Тем не менее, в США, где процедура рефинансирования путем выпуска ценных бумаг наиболее распространена, при падении процентной ставки ниже, чем на 2%, выгоды от этой операции перекрывают все издержки заемщика по рефинансированию.
Изменение экономической конъюнктуры может оказать влияние на жилищное кредитование и через изменение валютных курсов. Как было отмечено в предыдущем разделе, валютному риску подвержены в основном заемщики, которые обслуживают кредиты в иностранной валюте. Финансовые организации также несут валютные риски, если существуют различия между валютами привлечения и размещения денежных средств. В связи с этим валютные риски оказываются сложной проблемой жилищного кредитования, и при ее анализе необходимо учитывать все источники возникновения и вероятные варианты проявления этих рисков.
Возможности управления рисками, связанными с изменениями внешней среды, ограничены способами, которыми кредитор может минимизировать их влияние, с одной стороны, на свою операционную деятельность, а с другой — непосредственно на заемщика и его кредитоспособность. Во многих случаях риски изменения условий внешней среды сами являются источниками рисков второй категории, т.е. рисков участников операций кредитования.
Риски второй категории носят микроэкономический характер. Иначе говоря, они проявляются на уровне отдельных хозяйствующих субъектов. В операциях жилищного кредитования основными участниками выступают заемщик и кредитор.
Таким образом, риски этой категории делятся на следующие группы:
• риски, источником возникновения которых является заемщик;
• риски операционной деятельности финансовых организаций, обусловленные проблемами управления, функционирования и контроля.
Риски, присущие каждой стороне, индивидуальны, но, несмотря на это, существуют механизмы их прямого перераспределения между участниками кредитования. Ниже для рисков каждой операции жилищного кредитования будут приведены примеры их перераспределения.
Риски, связанные с благосостоянием заемщика и изменением состояния приобретаемого жилья (пожар, потеря титула и т.д.), являются объектами непосредственного контроля со стороны кредитора, как на стадии предоставления кредита, так и в течение периода его погашения. Основной вид риска в этой группе — кредитный риск, или риск неплатежеспособности заемщика, который выражается в несвоевременном обслуживании жилищного кредита или в отказе от обслуживания в связи с дефолтом — несостоятельностью заемщика. Источником возникновения этого риска может быть как изменение благосостояния заемщика, так и изменение его готовности обслуживать кредит. Если в первом случае в основе риска лежат экономические факторы, то во втором наблюдается их сочетание с социальными. Например, в случае значительного снижения стоимости приобретенного объекта недвижимости, который выступает залогом по ипотечному кредиту, перед заемщиком встает дилемма: или продолжить погашение кредита и получить объект в собственность (при этом его стоимость ниже той, на которую первоначально рассчитывал заемщик, т.е. он потеряет часть средств) — или отказаться от обслуживания кредита, предоставив банку право на залог, стоимость которого снизилась. При небольшом уровне транзакционных издержек, связанных с реализацией второго варианта, он оказывается более привлекательным для заемщика. Аналогичная ситуация складывается при высоком уровне процентных и валютных рисков.
Таким образом, кредитный риск представляет собой результирующую всех иных рисков, которые связаны с кредитным договором; его природа обусловлена как экономическими, так и социальными факторами. Следовательно, для кредитора принципиально важно введение превентивных механизмов, которые позволили бы снизить вероятность и степень проявления этого риска. В качестве таких механизмов применяются как введение штрафных санкций и наличие обеспечения кредита, так и ограничение по объему финансирования, которое осуществляется в размере определенной доли от суммы средств, необходимых для приобретения жилья. В зарубежной литературе этот показатель называется соотношением заемных средств и стоимости жилья (loantovalue ratio).
Когда заемщик инвестирует в приобретение жилья собственные средства, у него возникают дополнительные стимулы к погашению кредита: появляется мотивация собственника, его отношение к объекту залога становится более бережным, он начинает активнее обустраивать место своего пребывания. Помимо этого кредитору важен и тот факт, что в случае падения стоимости имущества он сможет его реализовать и полностью компенсировать потери, связанные с непогашением кредита, поскольку имеет право требовать всю стоимость объекта залога (который был приобретен с привлечением средств заемщика). Нормальное значение коэффициента соотношения заемных средств и стоимости жилья колеблется в пределах 70-75% . При повышенном уровне рисков, связанных с заемщиком, этот показатель снижается до 40-50%.
В случае первоклассных заемщиков или предоставления дополнительных гарантий со стороны государства через специализированные агентства доля заемных средств может быть увеличена до 90%.
Важным инструментом снижения уровня кредитного риска в развитых странах служит отслеживание кредитных историй заемщиков. Наличие информации о том, что в прошлом при погашении кредитов у заемщика возникали проблемы, служит основанием для отказа в выдаче кредита, или же он предоставляется, но при этом возрастает процентная ставка или требуется более высокий уровень обеспечения. В странах, где система кредитных бюро не налажена, этот механизм действует только на уровне отдельной кредитной организации, поэтому проблемный заемщик имеет возможность получить кредит в другом банке. В связи с этим проблему негативного отбора каждый банк решает индивидуально, путем проведения проверок через собственную службу безопасности. В России отсутствует система кредитных бюро, поэтому в банках сложились механизмы проверки кредитной истории заемщика через службы безопасности.
Однако, несмотря на наличие разных обстоятельств социально-экономического характера, наиболее важным фактором кредитного риска остается благосостояние заемщика. В связи с тем, что обслуживание кредита снижает уровень его текущего потребления и ограничивает возможности альтернативного использования полученного дохода, при снижении благосостояния до определенного уровня заемщик уже не в состоянии обслуживать кредит. Основными задачами кредитора при принятии решения о выдаче кредита являются анализ, а также корректное прогнозирование уровня текущего благосостояния и дохода потенциального заемщика. Отдельного внимания заслуживает проблема смерти или потери (полной или частичной) трудоспособности заемщика в период погашения кредита. Для обеспечения его возврата в этом случае применяется страхование жизни и трудоспособности заемщика.
В силу неэкономических факторов, при падении стоимости приобретаемого жилья или потере прав собственности на него у заемщика уменьшаются стимулы к погашению кредита, и возрастает риск оказаться неплатежеспособным. Риски негативного изменения стоимости подразделяются на следующие типы: не весь перечень возможных страховых событий, а только те из них, вероятность которых высока, и по которым ставки страховых компаний находятся на приемлемом уровне. Именно поэтому объекты жилого фонда достаточно редко страхуются на предмет террористических актов, а в регионах с небольшой вероятностью стихийных событий почти не применяется страхование на этот случай.
Один из видов правового риска, наиболее значимый для жилищного кредитования, — титульный риск, в основе которого лежит риск потери права собственности на объект жилья при операциях по купле продаже недвижимости, а также риск неполучения права собственности на квартиру-новостройку. Как следствие, существует значительная разница в стоимости квартир, приобретенных в период строительства, и полностью оформленных на момент продажи. Подобные юридические аспекты оказывают большое влияние на развитие жилищного строительства. При применении залога в качестве механизма обеспечения погашения кредита эти виды рисков приобретают особое значение для кредитора, так как их уровень и имеющиеся механизмы снижения рисков напрямую определяют возможности возврата кредита в случае неплатежеспособности заемщика.
Таким образом, одной из непосредственных задач кредитора становится комплексное управление рисками, которые возникают при осуществлении операций жилищного кредитования.
Эффект мультипликатора
Жилищный сектор может стать основой экономического роста в развивающихся странах.
Жилищный сектор — одна из основных составляющих любой национальной экономики. Помимо удовлетворения потребности в жилье и соответствующего повышения благосостояния граждан, он создает рабочие места для миллионов людей и ежегодно генерирует миллиарды долларов национального дохода. Рост строительства жилой недвижимости приводит в долгосрочном периоде к росту ВВП и увеличению благосостояния граждан, работающих как в строительстве, так и в сопредельных и иных отраслях. Первоначальным источником этого роста служат расходы на приобретение жилья. «Доход, полученный индивидуумами как результат этих расходов, вновь и вновь появляется в экономике в виде дохода других участников экономических отношений, так как каждый из получателей оплачивает свое потребление и налоги».
Сторонниками мультипликативного подхода к оценке динамики сектора жилой недвижимости в рамках национальной экономики являются последователи кейнсианства. Согласно классической теории Дж. М. Кейнса, активизация и стимулирование совокупного спроса на товары и услуги ведет к расширению их производства и предложения и, следовательно, увеличивает национальное богатство. Такая ситуация характерна для всех видов товаров и услуг, и в то же время наибольший эффект для экономики в среднесрочном периоде достигается при стимулировании потребления товаров длительного пользования и товаров инвестиционного характера. Приобретение и потребление именно этих товаров и услуг происходит при вовлечении других секторов экономики, что усиливает экономический эффект за счет цепной реакции «полученные доходы — расходы и налоги». Последовательное вовлечение различных секторов экономики приводит к увеличению мультипликаторов доходов и расходов у всех участников экономических отношений.
Высокая стоимость товаров и услуг инвестиционного характера приводит к тому, что их приобретение часто осуществляется за счет привлечения кредитных ресурсов. Таким образом, действие мультипликаторов расходов и налогов усиливается вследствие возникновения кредитного мультипликатора.
Увеличение объемов жилищного кредитования способствует развитию жилищного сектора и приводит к возрастающей отдаче за счет того, что эффект от расширения объемов жилищного строительства распространяется на сопредельные отрасли экономики. Этот эффект проявляется двояко. Во-первых, при инвестировании в жилищный сектор увеличивается объем строительства. Ввод нового жилья способствует тому, что потребитель приобретает товар длительного пользования, который постоянно нуждается в ремонте, модернизации и обустройстве, вследствие чего увеличивается спрос на строительные материалы, дизайнерские и иные услуги (иногда это служит отдельным направлением кредитования). Приобретая жилую недвижимость в собственность, человек заинтересован не только в поддержании ее текущего состояния, но и в создании комфортных условий проживания. Именно поэтому покупка жилья влечет за собой спрос на сопутствующие товары и услуги, включая мебель, бытовую технику и дополнительные предметы интерьера, которые обычно не приобретаются при его аренде. Разница в объемах и перечне приобретаемых сопутствующих товаров вызвана социальными и психологическими факторами. Будучи собственником жилья, человек, стремится создать дома уют и комфорт, т.е. атмосферу, характеризующую стиль его жизни. Расходы владельца жилья становятся доходами других участников экономических отношений, что способствует распространению цепной реакции увеличения национального дохода.
Таким образом, мультипликатор жилищного сектора — это оценка прироста ВВП вследствие увеличения расходов на строительство жилой недвижимости и улучшение жилищных условий в течение одного года. Однако существует и иной подход, который предлагает оценивать влияние изменения объема инвестиций в жилищный сектор в более дальней перспективе.
Величина мультипликатора жилищного сектора и скорость ретрансляции инвестиций в соответствующее изменение национального дохода является одним из ключевых аспектов при принятии решений о политике развития жилищного сектора. Оба параметра зависят от периода измерения и этапа развития экономики. Так, по оценкам американских аналитиков, мультипликатор был равен 2. Ежегодно в США оцениваются величина мультипликатора и его отдельные составляющие. По данным PricewaterhouseCoopers, продажа коттеджей в США составила 0,28% ВВП, т.е. величина дополнительно созданного национального дохода составляет 5100 долл., при продаже каждого дома. По расчетам Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), прирост национального благосостояния вследствие продажи одного коттеджа составляет от 7800 до 8900 долл., только в течение первого года. Кроме этого, по оценкам аналитиков Федеральной резервной системы, в США домашние хозяйства тратят от 30 до 40% располагаемого дохода непосредственно на жилье и иные товары, связанные с улучшением жилищных условий и созданием комфорта и домашнего уюта.
Мультипликативный эффект оказывает непосредственное влияние на развитие регионов. Строительство жилья служит одним из основных источников создания дополнительных рабочих мест; помимо этого в США увеличение стоимости имущества находит непосредственное отражение в приросте налоговых платежей на всех уровнях бюджета. Так, по оценкам Национальной ассоциации строителей жилья, возведение 1000 индивидуальных коттеджей приводит к созданию 24-48 рабочих мест в строительной и смежных отраслях, что выражается в увеличении фонда заработной платы на 79,4 млн. долл., и в приросте налоговых выплат на 42,5 млн. долл. Помимо этого, в течение последующих лет владельцы этих домов потратят примерно 30% располагаемого дохода на товары сопредельных отраслей; увеличатся их расходы на иные виды товаров и услуг вследствие повышения уровня жизни.
Для иллюстрации влияния жилищного сектора на экономику в целом достаточно сказать, что более 61% экономического роста в США было достигнуто за счет его эффективного функционирования и развития.
Влияние жилищного сектора в США и других развитых странах на развитие экономики достаточно велико, однако мультипликативный эффект, который может быть, достигнут в России и других странах с переходной экономикой, будет гораздо выше. Это связано с тем, что текущий уровень обеспечения граждан жильем в этих странах намного ниже, а потребность в нем выше; мощности строительного комплекса недогружены, существует значительный объем «мертвого» капитала в виде сбережений граждан, хранящихся «под матрасами», и эти средства могут быть наиболее эффективным образом вовлечены в реальный сектор экономики через строительство жилья. На данный момент сложилась ситуация, когда с помощью внедрения эффективной системы жилищного кредитования можно создать основу для проявления мультипликативного эффекта в российской экономике. Известно, что приобретение в собственность жилья влечет за собой покупку до 16 тыс. наименований различных сопутствующих товаров. Увеличение спроса на продукцию, производимую сопредельными отраслями, приводит к развитию этих видов промышленности и оказывает влияние на создание дополнительных рабочих мест в тех отраслях, спрос на товары которых оно порождает. Так, в СССР создание дополнительного рабочего места в строительстве, по оценкам Госплана, приводило к формированию такого объема спроса, для удовлетворения которого было необходимо образовать еще 6 дополнительных рабочих мест. Все это формирует дополнительную базу для налогообложения, а кроме того, увеличивает занятость и повышает общий уровень развития экономики. По оценкам В.К. Южелевского, за счет действия мультипликатора в жилищном секторе в России может быть достигнуто ежегодное увеличение темпа прироста промышленного производства на 33,5%. В долгосрочном периоде это приведет к увеличению темпов роста национального дохода и благосостояния граждан.
По оценкам других экспертов, мультипликативный эффект в жилищном секторе России заведомо больше 100%: инвестирование в него одного рубля приводит к увеличению ВВП на 23 рубля вследствие низкой загруженности мощностей строительного сектора и огромной потребности страны в жилье. Таким образом, стимулирование развития жилищного сектора влечет за собой целый ряд дополнительных положительных эффектов, благодаря чему он может стать локомотивом развития любой экономики.
Жилищное кредитование и инфляция
Одна из главных проблем при анализе развития и построении любых моделей жилищного кредитования — учет инфляции. Любому сведущему в экономике человеку известно, что увеличение объемов потребительского кредитования приводит к росту объемов текущего потребления в стране, а, следовательно, в краткосрочном периоде приток дополнительных денежных средств создает предпосылки для усиления инфляционного давления на экономику.
При достаточно сильном расширении объемов кредитования такая ситуация непосредственно приведет к повышению цен, т.е. к инфляции. В связи с этим в некоторых русскоязычных изданиях последних лет при обсуждении вопроса о перспективах развития жилищного кредитования авторы делают вывод, что массовая выдача кредитов на приобретение жилья неминуемо приведет к росту инфляции. Иными словами, развитие жилищного кредитования окажет негативное влияние на развитие экономики в целом и снизит потенциал ее развития вследствие усиления инфляционного давления на ее отдельные секторы, падения покупательной способности населения и т.д. Такая позиция принципиально неверна и, как будет показано далее, распространение этой точки зрения препятствует развитию российской экономики.
Рассмотрим более подробно институт кредитования домохозяйств в экономике. Кредитование населения можно разделить на два вида: на покупку предметов повседневного спроса и на приобретение товаров длительного пользования и товаров и услуг инвестиционного характера. Выдача кредитов на покупку товаров повседневного спроса обычно называется потребительским кредитованием (см. вставку 4 «Какие кредиты выдает банк?»); целевое кредитование — это аналог предоставления кредита на приобретение товаров и услуг инвестиционного характера. Механизм усиления инфляционного давления на экономику работает следующим образом: увеличение объема потребительского кредитования приводит к росту спроса на товары повседневного пользования и тем самым увеличивает текущую склонность к потреблению. Люди начинают тратить больше, и, в случае низкой эластичности предложения товаров по цене, существующей в краткосрочном периоде, при резком увеличении спроса возможен рост цен на некоторые товары.
Какие кредиты выдает банк?
Кредитор, которым может быть банк, для себя рассматривает ситуацию несколько по-иному: он выдает потребительские и целевые кредиты. Традиционно к первой категории относится выдача денег населению на условиях срочности, платности и возвратности для приобретения товаров повседневного спроса. В связи с этим срок кредитования и сумма кредита относительно невелики, а процедура его выдачи достаточно проста и не требует тщательной оценки заемщика, так как риски кредитора невысоки. Выдачей потребительских кредитов занимаются не только банки, но и крупные розничные торговые сети, что позволяет им получать дополнительный доход. В течение последних двух лет рынок потребительского кредитования в России развивается очень активно; потребительский кредит превратился в услугу массового спроса не только в столицах, но и в крупных региональных центрах.
Отличительной чертой целевых кредитов является, во-первых, большая сумма кредита, а, во-вторых, длительный срок кредитования. В связи с этим усложняется процедура оценки кредитоспособности потенциального заемщика: он обязан иметь достаточный уровень доходов, источник которых должен быть стабильным, так как в противном случае у заемщика могут возникнуть проблемы с погашением кредита. В качестве страховки кредитор в этом случае требует обеспечения и/или поручительства платежеспособных третьих лиц. Обычно банк предлагает следующие виды целевых кредитов: на покупку жилья или улучшение жилищных условий, на приобретение автомобиля/мотоцикла, на покрытие затрат на обучение.
В связи с этими особенностями целевого кредитования и его более высоким уровнем сложности, такие кредиты в основном вы дают специализированные кредитные учреждения (банки, строй сберкассы). Единственным исключением в развитых странах является кредитование покупки автомобиля. Вследствие высокого уровня конкуренции за потребителя и перехода на систему комплексного обслуживания, розничные дистрибьюторы крупных производителей активно занимаются предоставлением кредитов на покупку автомобилей.
В России целевое кредитование до сих пор остается услугой, доступной только наиболее обеспеченным гражданам вследствие высоких процентных ставок и отсутствия у банков возможности предоставлять кредиты на длительный срок.
Действительно, рост объемов потребительского кредитования может привести к усилению инфляционного давления на экономику. Однако, в зависимости от экономических условий, расширение потребительского кредитования может и не привести к увеличению цен, если дополнительно возникшее инфляционное давление будет нейтрализовано путем абсорбции накопившегося избыточного предложения. Так, например, в случае снижения темпов экономического роста в стране и при частичном перепроизводстве, если государство с рыночными методами хозяйствования снизит ставку рефинансирования, то это создаст более благоприятные условия для кредитования и увеличит объем выданных кредитов. Фактически, управляя ставкой рефинансирования, государство оказывает влияние на объем текущего потребления населения: ее снижение в приведенном выше случае позволит частично компенсировать избыток предложения товаров за счет роста спроса. Адекватность таких мер со стороны государства нетривиальна и может быть корректно оценена только в рамках комплексного анализа политики, проводимой правительством в той или иной ситуации.
Однако жилищное кредитование не относится к потребительскому кредитованию и по структуре представляет собой более сложное явление, оказывающее комплексное воздействие на различные секторы экономики. Во-первых, жилье является необходимым условием существования и первичной потребностью человека. В связи с его высокой стоимостью по сравнению с годовым доходом граждан жилищное кредитование становится необходимым элементом современных экономических отношений, позволяющим удовлетворить потребность людей в жилье. Во-вторых, инвестирование в строительство жилья создает предпосылки для экономического роста в стране. Внедрение массовой системы жилищного кредитования позволяет сформировать достаточный на данный момент платежеспособный спрос и тем самым повысить эффективность использования капитала в экономике.
Итак, предположим, что в экономике переходного периода, характеризующейся недостаточным уровнем обеспеченности жильем, стал постепенно увеличиваться объем ипотечного кредитования. Рост спроса на жилье неминуемо приводит к тому, что его стоимость, как на первичном, так и на вторичном рынке увеличивается, причем равновесный уровень цен будет превышен вследствие инфляционных ожиданий. Для строительных компаний такая ситуация означает рост доходности, и они увеличивают объем строительства. Однако, вследствие длительности периода создания соответствующей инфраструктуры для строительных площадок и самого периода строительства, рост предложения на рынке жилья будет, достигнут только через некоторое время. В связи с этим на начальном этапе необходимо введение активного координирующего агента или института, который должен заниматься сглаживанием подобного несоответствия.
Государство — единственный участник рыночной экономики, который может исполнить эту роль. В связи с недостаточным уровнем обеспеченности населения жильем, оптимальным с позиции экономической политики в подобных условиях будет расширение строительства для удовлетворения возникшего спроса. Именно в этом случае и происходит нейтрализация возникшего инфляционного влияния: увеличение объемов строительства пропорционально изменению спроса становится, по сути, дефляционным фактором. Рост объемов строительства приводит к увеличению зарплаты работников и притоку капитала в отрасль. При этом в отличие от других отраслей, особенностью строительного сектора являются сохранение подобной ситуации в среднесрочном периоде и распространение такого же дефляционного влияния на сопредельные сферы экономики вследствие мультипликативного эффекта.
Важность сбалансированной политики развития жилищного сектора
Упомянутая выше ситуация, когда расширение объемов жилищного кредитования влечет за собой увеличение инфляционного давления на экономику, возможна только в том случае, если государство будет проводить крайне несбалансированную политику развития жилищного сектора. Если при внедрении системы жилищного кредитования, доступной большинству граждан, начнется массовая выдача кредитов, то это приведет к увеличению цен на жилье и росту инфляции. Такая ситуация может возникнуть только как результат неадекватной политики. В краткосрочном периоде массовое внедрение системы ипотечного кредитования вызовет рост спроса на жилье со стороны граждан. В связи с неэластичностью его предложения в краткосрочном периоде естественным следствием такой ситуации станет рост цен. Таким образом, важным фактором развития жилищного сектора является постепенное внедрение системы ипотечного кредитования, что позволит планомерно расширять рынок жилья путем строительства новых квартир и создания адекватного спроса на них со стороны населения. Только в этом случае и при условии, что денежные потоки направлены в реальный сектор российской экономики (на строительство новых домов, реконструкцию старого и обветшалого жилья, иные виды улучшения жилищных условий граждан, в том числе и текущий ремонт), жилищное кредитование станет основой для ее развития в целом.
Именно поэтому хотелось бы еще раз обратить внимание читателей на такой важный момент, как продуманное и последовательное внедрение массовой системы жилищного кредитования, поскольку ошибки, допущенные на начальном этапе, как в выборе пути развития, так и в темпах реализации тех или иных программ, могут привести к необратимым последствиям, которые на многие годы затормозят развитие российской экономики.
Помимо этого, в условиях экономики переходного периода государство обязано выступить активным участником и на рынке капитала, организовав систему целевого аккумулирования денежных средств, так как без этого создание массовой системы жилищного кредитования невозможно. В условиях недостаточного развития финансовой системы и низкого уровня капитализации финансовых институтов расширение жилищного кредитования, т.е. выдача кредитов на длительный срок невозможна без привлечения дополнительных объемов долгосрочного капитала. В этом случае наиболее эффективным источником средств выступают сбережения граждан. В условиях российской действительности значительные суммы хранятся у них «под матрасами», что фактически означает неэффективное использование накоплений, поскольку эти финансовые средства (капитал) не вовлечены в хозяйственный оборот и не участвуют в создании добавочной стоимости.
Единственный метод решения такой проблемы в краткосрочном периоде — создание целевой системы аккумулирования средств, условия, деятельности, которой должны обеспечить ее участникам возвратность средств. Механизмом, который позволит в течение относительно непродолжительного периода привлечь их для финансирования реального сектора экономики, является создание системы жилищного кредитования, гарантирующей целевое использование и увеличение аккумулированных средств. В условиях российской действительности государство — это единственный экономический агент, который в качестве координирующего и контролирующего института может обеспечить формирование и эффективное внедрение подобной системы. Таким образом, предоставление кредита под приобретение жилья образует иной механизм воздействия на экономику, функционирование которого на начальном этапе в условиях становления рыночной экономики невозможно без активного участия государства в выработке соответствующих законодательных норм и контроле над их исполнением. Только активное вмешательство государства как координирующего органа в секторе строительства и в сфере аккумулирования сбережений позволит создать эффективную систему жилищного кредитования.
Помимо этого, можно выделить еще один положительный аспект расширения жилищного кредитования. Поскольку жилищный сектор является по своей сути инвестиционным сегментом экономики, повышение его привлекательности для вложения средств за счет наличия платежеспособного спроса (который формируется в результате внедрения системы массового жилищного кредитования) создает предпосылки для ее роста. В то же время привлечение денежных средств в сектор жилья становится для домохозяйств частичной альтернативой приобретению товаров повседневного спроса, не относящихся к предметам первой необходимости, что также снижает инфляционное давление на слабую экономику, каковой, безусловно, является на данный момент переходная экономика России. На данном этапе развития большинство россиян уже приобрели современную бытовую технику и иные товары длительного пользования; поэтому приоритетной задачей является стимулирование не потребительского, а жилищного кредитования, что позволит ускорить решение назревшей проблемы приобретения жилья и улучшения жилищных условий граждан.
В связи с этим расширение жилищного кредитования в условиях переходной экономики может выступать как механизм, абсорбирующий избыточное инфляционное давление на экономику. Это достигается за счет эффекта замещения избыточного текущего потребления ростом сбережений и вложением их в жилищный сектор, обладающий большим инвестиционным потенциалом и способный в условиях неполной загруженности «переварить» значительные финансовые средства, обеспечив формирование адекватной отдачи на капитал в реальном секторе экономики.
Дефляционный характер финансирования жилищного сектора подтверждается и историей развития различных стран. Примером могут служить создание жилищной инфраструктуры и расширение строительства жилой недвижимости, как в странах Европы, так и в США в период восстановления после Великой депрессии.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
