Ипотека в условиях переходной экономики

Предпосылки создания массовой системы жилищного кредитования

Одним из основных условий развития жилищного сектора является наличие развитой системы жилищного кредитования, которая расширяет возможности приобретения жилья для различных категорий населения и тем самым способствует росту благосостояния граждан и снижению социальной напряженности. Однако в развивающихся странах и странах с переходной экономикой, несмотря на всю значимость этого сегмента финансового рынка, уровень развития жилищного кредитования пока остается относительно низким. Значительная дифференциация населения по доходам, немногочисленность среднего класса как одного из базовых элементов общества и высокий уровень бедности создают основные трудности в развитии системы жилищного кредитования, поскольку доступ заемщиков к кредитным ресурсам ограничен. В большинстве развивающихся стран действующие схемы жилищного кредитования ориентированы на граждан с высоким уровнем дохода, заинтересованных в приобретении дорогого элитного жилья. Таким образом, система жилищного кредитования охватывает только наиболее обеспеченных граждан и по объемам финансирования жилищного сектора остается относительно небольшой.

Принимая во внимание взаимосвязь между уровнем развития жилищного сектора и экономическим ростом и учитывая спад в области жилищного строительства в странах Центральной и Восточной Европы после перехода к принципам рыночной экономики, государство начало проводить комплексную политику в области жилищного кредитования. Эта мера была вынужденной, так как в процессе формирования рыночной экономики стран Центральной и Восточной Европы жилищному сектору следовало быть ключевым фактором экономического роста, а на самом деле инвестиции в этот сектор сильно сократились по сравнению. Из-за либерализации цен, падения национального дохода, сокращения реальных доходов населения и роста дефицита государственного бюджета объем строительства в этих странах снизился, по различным экспертным оценкам, в два — четыре раза.

При анализе особенностей и оценке перспектив развития жилищного сектора в странах с переходной экономикой необходимо принимать во внимание следующие факторы:

•        в большинстве стран была проведена приватизация, что позволило большинству граждан приобрести в собственность жилье, полученное при плановой системе хозяйствования;

•        после перехода к рыночным принципам экономики проблемам динамики строительства и рынку жилой недвижимости не уделялось достаточного внимания, вследствие чего в большинстве стран наблюдается дисбаланс между отдельными сегментами рынка жилой недвижимости и отсутствует необходимая инфраструктура;

•        во многих странах не выработана законодательная база, необходимая для внедрения рыночных принципов кредитования, а также для системы гарантий инвесторам, вкладывающим средства в строительство и модернизацию жилья на коммерческой основе.

В этой главе рассматриваются основные условия, необходимые для массового внедрения системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой, и факторы, оказывающие решающее воздействие на скорость и эффективность финансирования рынка жилья. Приводится также анализ становления и развития систем жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы.

Для формирования предпосылок экономического роста и повышения уровня благосостояния граждан необходимо, прежде всего, создать систему жилищного кредитования, ориентированную на широкие слои населения. Для массового развития такой системы ее устройство и функционирование должны соответствовать возможностям не самых обеспеченных граждан, имеющих, однако, постоянный источник дохода и намерение приобрести жилье.

При этом условия кредитования должны отвечать следующим требованиям:

•        кредиты должны выдаваться под невысокие процентные ставки. Предпочтительным для домохозяйств является кредитование под фиксированные ставки, а перекладывать на граждан процентные риски в условиях нестабильной экономики неразумно, так как в случае резкого роста процентных ставок возрастает объем обязательств заемщика по кредиту, У/Р. усложняет его обслуживание и повышает кредитный риск заемщика;

•        срок кредитования должен быть больше 35 лет. Возможности отвлечения денежных средств кредитора на такой срок под фиксированную процентную ставку ограничены, так как в этом случае риск падения процентной ставки полностью переносится на кредитора;

•        кредиты должны быть доступны гражданам с относительно невысоким уровнем дохода, что повышает уровень кредитных рисков, так как при изменении условий внешней среды или доходов заемщика его возможности по обслуживанию кредита резко сокращаются, поскольку он должен еще и поддерживать приемлемый уровень потребления. Иные же источники финансирования, кроме сокращения потребления, таким заемщикам недоступны из-за низкого уровня доходов;

•        необходим высокий уровень левериджированности (т.е. привлечения заемных средств, кредитная поддержка) заемщика; иными словами, доля собственных средств в стоимости приобретаемого жилья должна быть меньше 30-35%, а это достаточно низкий показатель в условиях высокого кредитного риска заемщика и нестабильной экономической конъюнктуры.

Такие условия кредитования могут предоставить только финансовые институты, способные управлять кредитным риском (или этот риск для них несуществен в силу природы их деятельности), — например строительно-сберегательные кассы и иные институты накопительной системы жилищного кредитования, которые привлекают средства на долгосрочной основе на заранее согласованных условиях. Особенностью жилищного кредитования при использовании накопительной схемы является обязательный период сбережения вплоть до накопления необходимой суммы собственных средств, в течение которого проверяется умение будущего заемщика сберегать. В этот период он постоянно вносит деньги в кооператив и тем самым подтверждает свою кредитоспособность и готовность сокращать потребление, чтобы обслуживать обязательства по кредиту. Такая система кредитования способствует снижению уровня кредитного риска. История жилищного кредитования показала, что уровень неплатежеспособности заемщиков, получивших средства в банке, в несколько раз превышает аналогичный показатель у заемщиков, получивших кредит в рамках накопительных систем. Так, средний уровень дефолта по банковским кредитам составляет примерно 4% (данные по всем видам кредитов, предоставленных индивидуальным заемщикам), тогда как в накопительных организациях этот показатель не превышает 0,5%, а во многих странах находится на уровне 0,10,3%.

Странам с переходной экономикой присущи такие особенности, как нестабильная экономическая конъюнктура, низкий уровень доходов основной части населения и неразвитость финансового рынка. Поэтому внедрение массовой системы жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах, в том числе использующей рыночные механизмы рефинансирования, требует государственной поддержки. Она может выражаться как в создании финансовой инфраструктуры или введении системы субсидий, так и в учреждении дополнительных посредников — государственных агентств, призванных решать проблемы рефинансирования и гарантий по жилищным кредитам.

Факторы, определяющие направление развития системы кредитования

Самое читаемое за неделю
Введение ковидных паспортов в 2021 году
Должен знать каждый: Сильное повышение штрафов с 2021 года за нарушение ПДД
Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
Доллар по 100 рублей в 2021 году
Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
35 банков обанкротятся в 2021 году

Та или иная система жилищного кредитования в странах с переходной экономикой начинает действовать на определенном этапе их развития. Поскольку жилищное кредитование требует предоставления больших средств на длительный срок, кредитор должен быть уверен, что сможет их вернуть и компенсировать принимаемый риск и стоимость отвлеченных денег. При нестабильной экономической конъюнктуре это принципиально невозможно; в результате объем кредитования несуществен, а сроки минимальны. По мере развития экономики и стабилизации макроэкономических параметров возникает возможность удовлетворения потребностей в жилище путем его приобретения и модернизации. Именно на этом этапе в странах с переходной экономикой возникает система жилищного кредитования, которая позволяет решить проблемы, обусловленные резким сокращением объемов строительства жилой недвижимости в течение начального периода перехода к рыночным отношениям. Развитие массовой системы кредитования позволяет гражданам со средним уровнем дохода улучшать условия жизни, что было бы невозможно при использовании ими только собственных средств.

Возможность быстрого становления и массового распространения операций по кредитованию определяется текущей динамикой и ожиданиями изменений многих факторов, в частности:

•        экономических параметров;

•        политических факторов;

Исключение составляет Белоруссия, где государство от своего имени реализует комплексную программу по обеспечению населения жильем.

•        уровня развития и состояния жилищного сектора;

•        уровня развития инфраструктуры финансового сектора;

•        законодательной базы;

•        государственной поддержки.

Экономические факторы. К ним относятся:

•        макроэкономические факторы. В связи с тем, что жилье — один из наиболее дорогих товаров, а рост предложения квартир требует значительных инвестиций в жилищный сектор, для нормального развития систем кредитования необходим достаточно высокий уровень доходов населения. Он характеризуется размером ВВП на душу населения и уровнем реальных доходов, а также рядом показателей, отражающих дифференциацию доходов, в том числе по регионам. Благосостояние граждан и уровень социальной напряженности зависят также от динамики занятости в различных отраслях промышленности и от уровня безработицы. Кроме того, важнейшими показателями для оценки перспектив и привлекательности долгосрочного кредитования являются уровень и ожидаемая динамика инфляционных процессов;

•        стабильная экономическая политика; ее наличие и проведение создают прочный фундамент для долгосрочного инвестирования и формирования стабильных ожиданий инвесторов;

•        мобильность трудовых ресурсов. Повышение мобильности — одно из условий экономического роста, что является приоритетной государственной задачей. С повышением мобильности возрастает спрос и активизируется деятельность на рынке жилой недвижимости, растет и объем аренды жилья, формируется институциональная структура этого рынка;

•        уровень инвестиций в различные секторы национальной экономики, инфраструктура рыночных отношений. Развитие жилищного сектора зависит от ожидаемого объема инвестиций в промышленность и прежде всего в строительную индустрию. Инвестиции в различные отрасли национальной экономики необходимы для поддержания и повышения их производительности и конкурентоспособности в рамках мирового хозяйства и уровня востребованности отечественных товаров потребителями. В совокупности эти факторы закладывают основу для экономического роста и повышения благосостояния граждан. Становление полноценной инфраструктуры рыночных отношений приводит к свободному перетоку капитала между различными отраслями экономики, что обеспечивает ей конкурентоспособность и формирует основу для ее дальнейшего развития;

•        динамика валютного курса и процентных ставок. Величина процентных ставок определяет стоимость и, соответственно, доступность кредита для различных слоев населения, а также рентабельность инвестиций в жилищный сектор. Валютный курс является одним из самых существенных факторов стоимости капитала на рынке, а также уровня конкурентоспособности национальной экономики.

Политические факторы

Помимо положительной динамики экономических показателей для развития системы жилищного кредитования необходима стабильная политическая обстановка. Высокие политические риски ограничивают как объемы инвестиций, так и сроки кредитования. Политика государства по основным экономическим вопросам формирует ожидания рынка относительно развития отдельных секторов экономики, что в совокупности определяет выбор системы жилищного кредитования.

Основными политическими факторами являются:

•        стабильность политической обстановки;

•        партия власти и реализуемый ею курс реформ;

•        скорость проводимых преобразований.

Параметры жилищного сектора

Тест "На сколько вы активны" Тест "Подходит ли Вам ваше место работы" Тест "На сколько важны деньги в Вашей жизни" Тест "Есть ли у вас задатки лидера" Тест "Способны ли Вы решать проблемы"

Тест "Для начинающего миллионера" Тест который вас удивит Семейный тест "Какие вы родители" Тест "Определяем свой творческий потенциал" Психологический тест "Вы терпеливый человек?"

В большинстве стран с переходной экономикой начало движения по пути становления рыночных отношений сопровождалось реформированием всех секторов экономики, разрывом существовавших хозяйственных связей, резкими, непредсказуемыми изменениями экономической конъюнктуры. Как следствие, в течение этого периода жилищный сектор не только не развивался, но и сторнировал: наблюдалось резкое падение объемов строительства, отсутствовали программы модернизации жилья и поддержания жилого фонда. Все это в конечном итоге привело к тому, что при стабилизации экономики и повышении уровня жизни населения проблема жилья стала одной из самых актуальных, и государство ощутило необходимость развития жилищного сектора.

К показателям, характеризующим его состояние, принято относить такие параметры, как:

•        обеспеченность населения жильем;

•        ветхость жилого фонда;

•        объемы строительства;

•        наличие и уровень развития городской и сельской инфраструктуры.

Потребность в жилищном кредитовании напрямую зависит от текущей обеспеченности населения жильем и состояния жилого фонда. Кроме того, необходимо учитывать темпы урбанизации и развитие отдельных регионов (население имеет свойство перетекать туда, где уровень жизни выше, а грамотная политика обеспечения жильем может сильно ускорить миграцию, повышая эффективность использования человеческого капитала). Нужно учитывать также и перспективы внешней миграции, которая в отдельных регионах становится значимым демографическим процессом.

Немаловажным фактором оказывается скорость реформирования жилищного сектора. Чем быстрее и эффективнее была проведена приватизация, тем скорее обычно начинаются формирование и внедрение новой системы жилищного кредитования.

Уровень развития инфраструктуры финансового сектора

Его характеристики наиболее важны для развития банковской ипотеки. Уровень развития финансового сектора определяет профиль формирующейся системы жилищного кредитования.

В связи с этим при выборе оптимальной системы кредитования, которая будет сформирована в стране, необходимо уделить особое внимание следующим факторам:

•        финансовым посредникам на рынке. Необходимым условием функционирования любой системы жилищного кредитования является высокая кредитная мощность финансовых посредников, т.е. их способность выдавать кредиты с разным уровнем риска на различные сроки и суммы. Поэтому совокупный объем их активов и распределение привлеченных средств по объемам и срокам определяют возможности развития системы жилищного кредитования;

•        уровню развития рынка ценных бумаг, который непосредственно влияет на объемы и стоимость рефинансирования для банков;

•        особенностям развития экономических отношений в стране. Наличие тех или иных финансовых посредников, принятые способы рефинансирования, исторически сформировавшиеся принципы хозяйствования и делового оборота накладывают свои ограничения на профиль создаваемой системы жилищного кредитования;

•        спектру возможных объектов инвестирования. Объем инвестиций в строительство жилья, а также спектр основных объектов вложения сбережений граждан зависят от того, какие инвестиционные альтернативы присутствуют на рынке. Жилье является полноправным объектом инвестиций; поэтому его инвестиционная привлекательность по сравнению с альтернативными объектами вложения средств будет способствовать значительному притоку ресурсов в этот сектор. Во многих странах инвестиции в объекты жилой недвижимости приобретают достаточно большое значение.

Законодательная база

Условием развития любой системы жилищного кредитования выступает тщательно проработанная законодательная база, назначение которой — обеспечить правовую основу деятельности участников рынка, гарантировать права инвесторов и собственников жилья.

Государственная поддержка

В странах с переходной экономикой государство вынуждено осуществлять комплексные программы развития жилищного сектора. В области ипотечного кредитования государственная политика поддержки и стимулирования роста объемов, выдаваемых кредитов включает различные системы субсидирования, применение которых зависит от целей реализуемой политики и от текущей макроэкономической ситуации. Субсидирование является одним из необходимых условий развития рынка ипотечного кредитования в странах, которые переходят к рыночной экономике. Это обусловлено низким уровнем доходов населения, высоким уровнем инфляции и процентных ставок, а также ограниченными источниками привлечения средств для приобретения и модернизации жилья.

Таким образом, при реализации комплексных программ, направленных на развитие жилищного сектора, государство выбирает систему ипотечного кредитования (банковскую или небанковскую ипотеку) и стимулирует ее развитие путем предоставления льгот, субсидий или иных преференций.

Необходимость учета всех перечисленных факторов, влияющих на создание и развитие разных систем жилищного кредитования, обуславливает важность комплексного подхода к выбору такой системы. Для того чтобы проиллюстрировать роль обозначенных факторов и определить ключевые этапы выбора и развития систем жилищного кредитования, рассмотрим в качестве примеров ситуацию в этой области в некоторых странах с переходной экономикой, а также возможности развития в этих государствах банковской ипотеки.

Возможности банковской ипотеки в странах с переходной экономикой

Одним из самых важных факторов, влияющих на выбор той или иной системы жилищного кредитования в стране с переходной экономикой, являются состояние и перспективы развития ее национального финансового сектора. Так, необходимым для массового распространения ипотечного банковского кредитования условием выступает высокий уровень развития финансовых посредников: поскольку кредитование покупки жилья относится к долгосрочным операциям, рост портфеля таких кредитов требует наличия у банка долгосрочных ресурсов в больших объемах. Альтернативный метод поддержания баланса между привлеченными и размещенными средствами в банке — применение инструментов рефинансирования — в странах с переходной экономикой ограничен возможностями и объемом рынка ценных бумаг. Обычно объем рефинансируемых кредитов сравнительно невелик, что вызвано низким уровнем развития инфраструктуры финансового рынка, отсутствием широкого круга инвесторов, вкладывающих деньги в рынок ценных бумаг на длительный срок, и низкой ликвидностью этих бумаг.

Создание и поддержание приемлемого уровня торговли закладными ценными бумагами в таких условиях, даже при государственной поддержке, требует привлечения значительных ресурсов, а расширение рынка возможно только при комплексной поддержке со стороны государства. Именно поэтому для оценки возможностей банковской ипотеки в странах с переходной экономикой целесообразно использовать такие показатели, как суммарная капитализация банковского сектора (или величина суммарных активов, если речь идет о конкретном банке). Второй параметр характеризует размер банка и его позицию на рынке привлеченных средств, что одновременно позволяет оценить объем традиционных операций коммерческого банка. В условиях конкурентного рынка расширение банковской деятельности в большей степени покрывается за счет дополнительного аккумулирования средств.

Структура вложений банка определяется несколькими факторами: привлекательностью объекта инвестирования с позиции «риск — доходность», поддержанием оптимальной для банка структуры активных операций с точки зрения доходности, диверсификации и риск-менеджмента. Так, если банк привлек 100 денежных единиц во вклады, то это не всегда означает, что он может увеличить объем ипотечных кредитов на эту сумму даже в случае их относительной привлекательности по сравнению с другими объектами инвестирования. Такая ситуация возникает в силу того, что, будучи финансовым посредником, банк обязан соотносить привлекаемые и размещаемые средства по объемам и срокам — иначе неизбежно возникновение проблем с ликвидностью. Например, банк привлек 100 денежных единиц на 181 день, а затем разместил их в виде кредита на 3 года. Через полгода банк обязан вернуть средства по депозиту, и при этом нет никакой гарантии, что к тому времени ему удастся привлечь аналогичный объем средств. В связи с этим банк может позволить себе выдать кредиты только в объеме, под который он сможет привлечь аналогичные по сроку средства, или же пропорционально стабильной доле краткосрочных депозитов, определяемой на основе анализа прошлой деятельности банка. Часть кредитов может быть покрыта принадлежащими ему средствами, но при этом необходимо помнить, что собственный капитал является той «по душкой безопасности», которая покрывает риски по всем активным операциям банка. Таким образом, привлеченные в депозиты 100 денежных единиц не всегда могут в полном объеме служить основой для выдачи жилищных кредитов.

Для оценки объема банковского ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой можно рассмотреть такой показатель, как объем банковских активов в национальном секторе. Следуя описанной логике, только определенная часть активов банка может приходиться на ипотечные кредиты. Принимая во внимание, что средние сроки привлечения средств в странах с переходной экономикой примерно одинаковы, такое сопоставление является корректным для целей сравнительного анализа. Проведенное ранжирование показывает: во многих странах существующий уровень суммарных активов банковского сектора настолько мал, что его объемы явно недостаточны даже для обеспечения потребностей предприятий реального сектора в финансировании. В этом случае говорить о перспективах развития банковского жилищного кредитования достаточно сложно, так как финансовые посредники не обеспечивают выполнения возложенных на них функций по кредитованию промышленного сектора экономики.

В странах с высоким уровнем развития экономики и финансовых систем у предприятий существует альтернативный вариант привлечения средств (помимо банковского финансирования): выпуск эмиссионных долговых ценных бумаг. Однако в странах с переходной экономикой этот механизм доступен компаниям в весьма ограниченном объеме: емкость национального рынка и существующая инфраструктура не позволяют привлекать большие средства под приемлемые ставки и на длительные сроки. Наиболее успешные и перспективные компании выходят на развитые рынки капитала путем выпуска евро бондов.

Таким образом, объем и мощность банковских секторов в странах с переходной экономикой таковы, что возможности развития банковской ипотеки весьма и весьма ограничены. При сохранении существующих тенденций ожидать увеличения средней продолжительности хранения средств на банковских депозитных счетах не следует. Дело в том, что создание полновесной структуры финансового рынка приведет к расширению деятельности институтов долгосрочного финансирования в этих странах. Появление же большого спектра альтернатив долгосрочного инвестирования будет способствовать оттоку длинных денег из банков, потому что по своей природе банки менее эффективны и предлагают меньшую доходность и более ограниченный перечень инвестиционных продуктов, нежели такие финансовые посредники, как различные фонды (инвестиционные, паевые и накопительные пенсионные). Следовательно, перспективы развития банковской ипотеки напрямую зависят от возможностей рефинансирования, т.е. от динамики рынка ценных бумаг.

Принимая во внимание названные факторы, государство в некоторых странах реализует систему накопительного ипотечного кредитования. Снижение нагрузки на банковский сектор приводит к тому, что банки могут полностью фокусироваться на предоставлении услуг по финансированию деятельности коммерческих предприятий, а это способствует экономическому росту. Вторым направлением деятельности финансовых институтов становится краткосрочное розничное кредитование, что создает дополнительные предпосылки для развития экономики (в силу расширения спроса со стороны населения).

Учитывая приведенные факторы, необходимо отметить, что выбор системы жилищного кредитования во многом определяет перспективы развития сбалансированного финансового сектора и темпы экономического роста на среднесрочный период.

Примеры формирования систем жилищного кредитования: опыт стран Восточной Европы

Жилищный сектор в начале переходного периода

С началом переходного периода одними из важнейших задач, с которыми столкнулись правительства постсоциалистических стран, стали недопущение стагнации жилищного сектора, а также обеспечение его стабильного развития.

Это объясняется рядом причин, а именно:

•        важнейшей ролью жилищного строительства в обеспечении стабильного экономического роста. Ранее об этом говорилось подробнее. Упоминая здесь об этой основной причине, отметим лишь, что развитый жилищный сектор является локомотивом именно интенсивного роста ВВП, в то время как ориентация на природные ресурсы или займы международных организаций представляет собой экстенсивный путь, ставящий национальную экономику в зависимость от таких ненадежных показателей, как мировые цены на ресурсы и конъюнктура финансовых рынков развитых стран;

•        жилье является товаром первой необходимости для всего населения, однако его цена многократно превосходит месячный и даже годовой уровень дохода подавляющего большинства домохозяйств. В то же время переход к рыночным формам экономики подразумевал, в частности, появление рынка как продаваемого, так и сдаваемого в аренду жилья, — рынка, на котором цены определялись частными инвесторами и строительными организациями, исходя из реальных издержек на возведение и содержание недвижимости, а не в соответствии с символическими арендными платежами, взимаемыми государством;

•        становление и развитие систем жилищного кредитования, делающих приобретение жилья в рассрочку доступным для большинства граждан, позволяет вовлекать в экономический оборот сбережения населения, которые в отсутствие развитой финансовой системы хранятся «под матрасами» и не используются в процессе воспроизводства национального богатства.

В то же время необходимость коренной реформы жилищного сектора именно на ранних этапах трансформации была неизбежна, т.к. значительный дефицит государственного бюджета делал практически невозможным дальнейшее поддержание всей массы жилого фонда в пригодном для пользования состоянии. То же самое относится к расходам на строительство. В терминах экономической теории можно сказать, что для государства, которое вело себя подобно экономическому агенту, стремящемуся к оптимизации собственного поведения, жилой фонд являлся благом с отрицательной полезностью. Поскольку эффективных стимулов к содержанию и обновлению жилого фонда, а также средств для субсидирования дальнейших заведомо убыточных схем сдачи его в аренду населению у государства не было, передача этого актива в частные руки (приватизация объектов жилой недвижимости) стала единственно возможным решением, позволявшим избежать тотальной стагнации в этой области.

Однако такое решение автоматически порождало новую проблему. Законодательство, соответствующее новым экономическим реалиям, разрабатывалось и внедрялось практически одновременно с проведением жилищной реформы, что обусловило наличие обширных правовых лакун, постепенно заполнявшихся по мере их выявления. Слабая правовая база сдерживала развитие институтов финансового посредничества, а значит и объемы жилищного кредитования. В первые годы реформ инициатива в этой области практически во всех постсоциалистических странах Восточной Европы принадлежала государству.

Дополнительным негативным фактором, в значительной мере определявшим развитие кредитных и сберегательных организаций в первые годы реформ, стала нестабильность макроэкономической ситуации. За отказом от государственного регулирования цен последовал резкий и продолжительный рост инфляции, что сделало долгосрочные схемы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья практически неосуществимыми. Несмотря на то, что финансовые инструменты, способные в той или иной мере гарантировать индексацию сбережений, были предложены достаточно быстро, привлекательность экономик этих стран для иностранных инвесторов оставалась низкой из-за непредсказуемого характера колебаний и низкой реальной отдачи капиталовложений. Поэтому предложение ликвидных финансовых активов на внутреннем рынке было ограниченным, что делало крупные долгосрочные ипотечные займы практически недоступными.

Приватизация в жилищном секторе

Осуществление приватизационной реформы признано объективно необходимым, однако методы ее проведения в отдельных странах различались намного больше, чем этого можно было ожидать, исходя из различий в первоначальной структуре жилого фонда и распределении прав собственности на жилье. Единственным общим местом в политике государств, проводивших приватизацию жилья, стало решение о преимущественно безвозмездной передаче прав собственности в частные руки. Из всех стран лишь в Болгарии размеры выкупных платежей составляли больше 15% от реальных цен, сложившихся впоследствии на рынке.

Как бы то ни было, единодушие всех проводивших реформу государств, а также успех, которого в той или иной степени все они добились, служат косвенным доказательством правильности этой меры.

Решения же по поводу условий и скорости приватизации принимались в основном по политическим соображениям, вследствие чего не происходило выбора единой оптимальной системы приватизации. В результате, несмотря на общую для всех реформ установку на обеспечение права выбора оптимальной формы собственности на жилье, реальные итоги реформы значительно различались даже в географически близких странах со сходной структурой жилого фонда. Так, правительство Литвы к концу основного этапа приватизационной программы передало в частные руки около 80% жилья, тогда как в Латвии в то же время процесс всеобщей приватизации еще не начался.

В целом, анализируя результаты массовой приватизации жилья, можно сказать, что основная цель была достигнута. Из всех стран с переходной экономикой только в Латвии и Эстонии большая часть жилого фонда оставалась в государственной собственности. В остальных же странах доля государства сильно сократилась и составляла не более 25%.

Новое распределение жилья по формам собственности в значительной мере сместилось в пользу частного сектора, создав тем самым предпосылки для формирования эффективного самоподдерживающегося механизма функционирования жилищного сектора. Новые собственники жилья были напрямую заинтересованы поддерживать его в нормальном состоянии — хотя бы в целях максимизации рыночной стоимости. Обладание жильем как активом давало собственникам и возможность для предъявления платежеспособного спроса на новое жилье, что позволило расширить объемы строительства, значительно сократившиеся в начале переходного периода из-за нехватки инвестиций.

Жилищное строительство в новых реалиях

При социализме поддержание и увеличение объема жилого фонда осуществлялись крупными государственными строительными компаниями. Действуя в условиях мягких бюджетных ограничений, эти компании не были напрямую заинтересованы в минимизации издержек; поэтому в новых условиях, лишившись львиной доли финансовой поддержки государства, многие из них оказались нерентабельными и вынуждены были приостановить свою деятельность. В результате в первые годы реформ во всех рассматриваемых нами странах произошло резкое сокращение жилищного строительства, лишь отчасти компенсированное деятельностью вновь создаваемых частных строительных компаний. Последние в основной массе появлялись либо в результате приватизации части активов бывших государственных фирм, либо «с нуля», но при финансовой поддержке (и, соответственно, долевом участии) государства. Контроль над издержками, своевременное обновление и поддержание строительной техники, тщательное управление процессом строительства позволили этим фирмам добиться большей эффективности по сравнению с крупными государственными строительными организациями, как в темпах строительства, так и в снижении издержек. Основным фактором, ограничивающим масштабы деятельности частных компаний, была сложность привлечения инвестиций.

Говоря об источниках финансирования, нельзя не упомянуть о феномене инвестирования в строительство как инструменте сбережений, возникшем в переходный период во многих государствах. В развитых странах отделение собственно процесса строительства от привлечения финансирования строительных работ прослеживается довольно четко: существует институт финансового посредничества, включающий как банки, так и специализированные инвестиционные фонды и целевые сберегательные сообщества, которые непосредственно ориентированы на аккумулирование капитала, необходимого для функционирования строительных компаний.

В условиях переходной экономики финансовый сектор только формируется, а долгосрочные сберегательные программы малоэффективны из-за галопирующей инфляции. Поэтому нишу финансового посредничества на начальных этапах заняли крупные корпорации, которые были заинтересованы в размещении полученной прибыли на условиях максимальной доходности при известном уровне риска. Набор финансовых инструментов, доступных в качестве объектов инвестирования, был достаточно ограничен, поэтому инвестиции в жилищное строительство стали популярным направлением вложений для крупнейших частных корпораций во многих постсоветских странах — недвижимость со временем начинала приносить некоторый рентный доход, а ее стоимость не зависела от обесценения национальной валюты. Эта практика также позволяла частично восполнить необходимый объем инвестиций в жилищном секторе.

Строительство, как и прочие виды предпринимательской деятельности, было подвержено ряду рисков, основными из которых в процессе перехода к рыночной экономике являлись инфляционный риск и во многом связанный с ним риск изменения цен на факторы производства. В некоторых странах месячная инфляция иногда составляла десятки процентов. На возможности развития строительной индустрии наибольшее влияние оказывало резкое увеличение цен основных факторов производства, что было обусловлено значительной географической концентрацией рынков этих факторов, а также ярко выраженным циклическим характером инвестиций. Проблема цикличности инвестиционной привлекательности отрасли является значительной и для стран с развитой экономикой. Но в процессе формирования основных рыночных институтов в странах с переходной экономикой ситуация усложнилась вследствие привязки финансирования деятельности строительных компаний к прибыльности крупнейших корпораций: накопленные доходы корпораций составляли значительную долю в общем объеме инвестиций, а прибыли тоже сильно зависят от рыночной конъюнктуры. Резкие изменения экономической обстановки и институциональной среды (правовых условий деятельности корпораций, политической ситуации) стали основными факторами, обусловившими резкие колебания прибыльности крупнейших корпораций и, соответственно, объемов инвестиций в стройиндустрию.

Таким образом, в строительной отрасли постсоветских стран в первые годы переходного периода можно выделить две основные тенденции: резкое сокращение общих объемов строительства и увеличение роли частного сектора в возведении жилого фонда. К 1994 г. только в двух странах — Болгарии и Эстонии — за счет государства строилось более 50% нового жилья, в остальных же эта доля снизилась в среднем до 20%.

В процессе улучшения экономической конъюнктуры и стабилизации основных макроэкономических показателей в странах с переходной экономикой увеличивался объем строительства жилой недвижимости, формировались механизмы привлечения инвестиций в строительную отрасль. Дальнейший рост объемов строительства жилья происходил во всех странах, но его темпы непосредственно зависели от эффективности механизмов финансирования деятельности строительных компаний и от доступности жилой недвижимости для домохозяйств.

Изменение роли государства в жилищном секторе

В процессе перехода к рыночной экономике роль государства в жилищном секторе претерпела существенные изменения: оно перестало быть основным заказчиком на строительство жилой недвижимости и ключевым субъектом предложения жилья. По сути, в условиях рыночной экономики государство выполняет функции регулятора деятельности всех участников строительной отрасли, формирует ее профиль за счет создания и обеспечения выполнения, основных правил работы, а также реализует целевые программы.

К основным задачам государства в условиях перехода к рыночной экономике следует отнести:

•        смещение приоритетных направлений деятельности: от предоставления заданных объемов жилья — к нормативному регулированию рынка жилья, а также разработке и внедрению программ, стимулирующих инвестиции в жилищное строительство;

•        разработку субсидиарных программ для обеспечения жильем групп населения, которые из-за низкого уровня доходов не в состоянии самостоятельно приобретать или снимать жилье по рыночным ценам.

Одним из главных уроков, которые можно извлечь из истории становления жилищного сектора в постсоветских странах, будет необходимость четкого разделения государственной политики на меры, стимулирующие инвестиции и выпуск в строительстве, и социальные программы, направленные на субсидирование малоимущих слоев населения. Для многих жителей стран Восточной Европы потребность в новом жилье была подкреплена ежемесячным доходом, достаточным для оплаты связанных с этим расходов (рентных платежей, а со временем и взносов в накопительные организации или выплат по кредитам). Сдерживала их неразвитость системы финансового посредничества, ограничивающая как возможности по аккумулированию сбережений граждан и выдаче кредитов на покупку жилья, так и недостаточные объемы предложения жилой недвижимости. Поэтому государственные расходы, направленные на преодоление первичного дефицита на рынке жилья, потенциально обещали окупиться в значительной мере за счет ускорения экономического роста, подстегиваемого расширением строительства. Наиболее распространенными мерами по стимулированию жилищного сектора стали освобождение инвестиций в строительство от налогообложения и (в меньшей мере) прямые субсидии на начальных этапах осуществления инвестиционных проектов, рассчитанные на компенсацию некоторой части расходов (до первой отдачи от инвестиций в виде рентных платежей или доходов от продажи построенного жилья).

С другой стороны, обеспечение доступным жильем малоимущих должно быть частью социальной программы любого государства. Переход же к рыночным установкам предполагал в значительной мере отказ от масштабного государственного присутствия на рынке арендуемого жилья, прежде всего потому, что требовалось сделать привлекательными инвестиции частного сектора в строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду по рыночным ценам, т.е. способного приносить значимую прибыль. Предоставление в аренду (по заведомо символическим ставкам) жилья, находящегося в собственности государства, должно было сохраняться, но только в той мере, в какой это объективно необходимо для обеспечения минимально комфортных условий проживания малоимущих групп населения. Проблемы, возникавшие в этой связи, были вызваны, прежде всего, необходимостью разработки четких критериев предоставления социального жилья или жилищных субсидий. Выработка политики в области социального найма жилья для социально незащищенных граждан является одним из основных направлений деятельности государства в жилищном секторе.

Государственная поддержка жилищного сектора в Чехии: смещение приоритетов

Самым показательным примером, характеризующим основные тенденции в государственной политике на ранних этапах модернизации в большинстве стран, может служить Чехия. В этой стране объемы государственных расходов на субсидирование жилищного сектора сократились с 9 млрд. крон в до менее чем 1,7 млрд. В то же время расходы, связанные со строительством муниципального жилья, предназначенного для сдачи в аренду малоимущим гражданам по сниженным ставкам, выросли почти вдвое. Одновременно произошел рост и в объемах государственной поддержки кредитования на приобретение недвижимости, прежде всего в форме субсидирования — процентных выплат по закладным и доли сбережений в контрактно-сберегательных схемах.

Таким образом, когда в жилищном секторе закончился первый этап трансформации (считая условно, по завершении массовой приватизации жилого фонда), в большинстве стран с переходной экономикой были созданы предпосылки для восстановления темпов роста в строительстве, а также заложены основы для формирования системы финансирования приобретения жилья. В дальнейшем темпы роста жилищного сектора во многом зависели от преобладающей системы финансирования, выбор которой, как будет показано ниже, не всегда осуществлялся по чисто экономическим соображениям.

Жилищное кредитование в странах с переходной экономикой

На данный момент в большинстве стран с переходной экономикой реализована та или иная система жилищного кредитования. При этом только в странах Балтии услуги в области жилищного кредитования предоставляют преимущественно банковские организации; в Венгрии же, Словакии, Словении, Чехии и других постсоциалистических странах Восточной Европы и Азии развитие жилищного сектора происходит в основном за счет инвестиций, аккумулированных институтами накопительной системы. Эффективность той или иной системы оценить на общем уровне достаточно сложно, гак как успешность ее реализации зависит от множества уникальных для каждой страны условий и от комплексности проводимой политики в области развития жилищного сектора.

Анализ систем жилищного кредитования в странах с переходной экономикой сфокусирован на становлении принципов жилищного кредитования в условиях стабилизации макроэкономических показателей.

Страны Балтии

В странах Прибалтики реализована банковская система ипотечного кредитования. Ее зарождение непосредственно связано с приходом на раннем этапе становления рыночной экономики крупных иностранных банков, которые, очевидно, были заинтересованы в максимальном объеме рынка банковских услуг и наращивании его по мере роста благосостояния населения. Кроме того, наличие у таких банков доступа на мировые финансовые рынки позволило решить основную проблему, порождаемую неразвитостью финансового сектора, — обеспечить стабильное привлечение долгосрочных ресурсов на мировых рынках по низким процентным ставкам. В настоящее время в этих странах банки предоставляют практически весь спектр услуг, необходимых для населения и юридических лиц. Финансовый рынок стран Балтии достаточно стабилен и обладает значительным потенциалом роста.

Поддержка банковского сектора правительством (как через субсидирование, так и прямым ограничением деятельности иных участников рынка) была обусловлена именно тем, что сложившаяся в стране экономическая ситуация позволяла создать предпосылки для формирования значительного внутреннего рынка ликвидных ценных бумаг. Это и стало приоритетной задачей экономической политики. Однако из-за того, что формирование финансовой системы происходило на фоне экономического спада, неизбежного в любой переходной экономике на начальной стадии развития, услуги банков пока доступны лишь небольшой части населения с уровнем дохода выше среднего. Сложившаяся инфраструктура рынка жилой недвижимости, ожидаемый рост спроса на жилье вместе с повышением благосостояния граждан создают предпосылки для роста предложения жилья при условии привлечения достаточного объема инвестиций в этот сектор экономики.

Однако, несмотря на несомненный прогресс, в экономике Литвы по-прежнему существует ряд серьезных проблем, прежде всего — на рынке труда. Среди них — рост безработицы, превысившей = уровень в 12%, а также падение объемов инвестиций (суммарная доля иностранных и внутренних инвестиций в ВВП снизилась с 26,5% = до 20,0% =). Также обращают на себя внимание сокращение численности населения на протяжении практически всего периода реформ и негативное сальдо миграционных потоков.

Экономическая политика государства в среднесрочной перспективе нацелена на повышение реальных темпов роста ВВП до уровня в 56% в год, сохранение инфляции в пределах 23% и дальнейшее снижение дефицита платежного баланса.

Жилищный сектор

Вслед за формированием независимого Литовского государства правительство этой страны провело ряд реформ с целью скорейшего перехода экономики на рыночные принципы хозяйствования. Реформирование жилищного сектора включало, в частности, массовую приватизацию государственного жилого фонда, проведенную довольно быстро в начале. До начала реформ более 70% жилья находилось в собственности государства, однако доля жилого фонда, находящаяся в частной собственности, составила 87%. По оценкам исследования домохозяйств, предпринятого ИСР (Институтом свободного рынка — Free Market Institute’s Household Study), эта доля несколько снизилась. Собственным жильем обладали 82,6% домохозяйств, однако в то же время 10,5% семей жили в домах, принадлежащих родственникам или друзьям, а еще 1,7% арендовали жилье у частных собственников. Таким образом, доля граждан, проживающих в неприватизированном жилье, составила лишь 3,8%.

В процессе реформ государство также создало ряд институтов с целью укрепления и развития инфраструктуры рынка жилья. К таким институтам относятся ипотечные брокеры, Государственный земельный кадастр, Центральный ипотечный офис (Central Mortgage Office — СМО) и др.

Однако, несмотря на заметные успехи в создании инфраструктуры жилищного сектора,  объемы жилищного строительства продолжают уменьшаться. При этом основное сокращение приходится на строительство многоквартирных домов (на 3 и более домохозяйств). Дополнительным индикатором, позволяющим судить о темпах жилищного строительства с учетом темпов роста населения, является количество единиц построенного жилья на 1000 человек. Этот показатель также демонстрирует негативные тенденции, снизившись с 5,96 до 1,09. Во многом спад в жилищном строительстве объясняется неизбежным при переходе к рыночной экономике сокращением государственной поддержки в этой области. Несмотря на положительные тенденции, частный сектор пока не может компенсировать общее падение предложения жилой недвижимости, вызванное резким сокращением объемов строительства, спонсируемых государством, и недостаточными объемами частного строительства.

По данным литовской Ассоциации строителей, в стране действует около 700 строительных компаний (130 из которых входят в ассоциацию). В общей сложности при текущем уровне развития инфраструктуры эти организации способны строить до 20 тыс. единиц жилья в год, т.е. в 5 с лишним раз больше, чем сегодня. Учитывая, что объем неудовлетворенного спроса на жилье составил около 100 тыс. единиц, такие темпы строительства (т.е. более чем пятикратное увеличение по сравнению с реальным уровнем) удовлетворят существующий дефицит жилья не раньше, чем через 5 лет.

Другой способ оценки дефицита жилья, дающий несколько меньшую цифру, — индекс doubleup (уплотнения, пользуясь советским термином), представляющий собой отношение числа семей, проживающих во всех жилых помещениях, к количеству этих помещений. Индекс doubleup обычно больше единицы, т.к. некоторые квартиры и дома могут занимать сразу несколько домохозяйств — как не связанных родственными узами, так и несколько поколений одной семьи (по соображениям экономии или по иным причинам, делающим покупку отдельного жилья невозможной). В Литве в этот индекс составил 1,04 — по официальным данным литовской статистики (Statistics Lithuania) и 1,09— по оценкам вышеупомянутого исследования ИСР. Это означает, что как минимум 4% домохозяйств (а именно, 48 262) потенциально нуждаются в отдельном жилище. В то же время следует отметить, что уровень обеспеченности населения жильем в Литве и других прибалтийских странах намного превышает аналогичные показатели для других стран с переходной экономикой. Это обусловлено, прежде всего, исторически сложившимся в странах Прибалтики укладом жизни.

Финансирование приобретения жилья

Большинство семей Литвы покупают жилье на собственные сбережения, ссуды работодателя или занимая в долг у знакомых и друзей. Лишь 20% сделок по приобретению жилья (5161 ссуда на общую сумму 455 млн. литовских литов) финансировалось за счет банковских ссуд. Такой уровень приобретении жилья за счет заемных средств объясняется как недоверием к банковской ипотеке, которая функционирует лишь так и тем, что крупные иностранные банки, способные выдавать большие объемы долгосрочных кредитов, появились на литовском финансовом рынке лишь недавно и не успели внедрить систему выдачи ипотечных кредитов, отвечающую потребностям домохозяйств (так, филиалы двух крупных финских банков, Nordea и Sampo, начали деятельность по выдаче ипотечных кредитов на территории Литвы, используя активы материнских банков) В настоящее время банковский сектор Литвы практически полностью находится в руках зарубежных инвесторов. Этим во многом объясняется выбор банковской системы жилищного кредитования, но, несмотря на значительный потенциал развития, очевидно, что существующая сегодня система финансирования по-прежнему недоступна большинству домохозяйств. Несмотря на потенциально значительные средства, которые могут привлекать для выдачи кредитов иностранные банки, спрос на ипотечные кредиты растет медленно, т.к. сдерживается медленным ростом благосостояния населения.

В среднесрочной перспективе ожидается сохранение роста ВВП на уровне 56%, прежде всего за счет роста инвестиций, экспорта и потребления в частном секторе. Прогнозируемые значения инфляции не превышают 23%, а дефицит платежного баланса, как ожидается, будет постепенно снижаться, в основном за счет роста экспорта. Последний составил 7% и, по оценкам экспертов, продолжает увеличиваться.

В то же время основные характеристики обеспеченности населения жильем остаются на стабильно низком уровне по сравнению с развитыми

европейскими странами. Так, в среднем жилое пространство на одного человека составляет 22,8 кв. м, при этом доминирующая форма жилья — однокомнатные или двухкомнатные квартиры в многоквартирных домах; количество жилья на 1000 человек — 375; производство нового жилья составляет 0,6 единицы на 1000 человек (один из самых низких показателей в Европе).

С началом переходного периода объемы строительства нового жилья в Латвии резко сократились. Так, 98% существующих жилых сооружений были построены, при этом около трети многоквартирных домов возведено еще до Второй мировой войны. Таким образом, при сохранении текущих тенденций, в том числе инвестиций, направленных на поддержание жилого фонда в состоянии, пригодном для проживания, вскоре остро встанет вопрос его обновления.

В то же время строительство является одной из самых динамично развивающихся отраслей экономики Латвии. Средние темпы роста в этом секторе составили 6%; в то же время львиная доля этого прироста приходится на коммерческое строительство. Жилищное строительство в 2001 г. составляло лишь 4% от общего объема строительства в целом. Улучшение ситуации в этом секторе ожидается при стабильном экономическом росте и внедрении эффективной системы жилищного кредитования.

Финансирование приобретения жилья

Сегодня в Латвии существует весьма ограниченный набор вариантов финансирования покупки жилья. Основными источниками остаются собственные накопления граждан и ипотечные кредиты. В то же время привлечение средств от финансовых организаций пока что недоступно большей части населения: только 10% граждан в состоянии позволить себе кредит на покупку жилья. Основными причинами являются недостаток сбережений для первого взноса, низкий уровень дохода, а также отсутствие требуемого объекта залога. Таким образом, основным источником средств на покупку жилья остаются личные сбережения граждан.

Оценивая ситуацию, сложившуюся в сфере ипотечного кредитования, нужно отметить, что, несмотря на все еще небольшие объемы кредитования, в этой области наблюдается положительная динамика. Во многом это объясняется тем, что в последнее время банки начали снижать уровень требований к заемщикам. Увеличение сроков предоставления кредитов до 40 лет, а также постепенное снижение размера первоначального взноса с 40 до 1020% обусловили рост объемов кредитования. В то же время потенциал этого роста ограничен ввиду того, что ипотечные ссуды выдаются в Латвии неспециализированными банками и финансируются в основном за счет аккумулирования депозитов, иностранных займов и собственного капитала. Этим во многом объясняется относительно небольшое предложение кредитов, так как в отсутствие эффективных механизмов рефинансирования (что характерно для многих переходных экономик) выдача долгосрочных кредитов при преимущественно краткосрочной структуре пассивов банка ведет к снижению ликвидности и может стать причиной быстрого банкротства финансового института.

Небольшая доля ипотечных кредитов финансируется через ипотечные облигации. На конец их выпустили на сумму 16,6 млн. латов (около 27 млн. долл.), что составило примерно 5% от общего объема рынка долговых ценных бумаг.

Ипотечное кредитование в Латвии развито ограниченно и пока не служит эффективным инструментом финансирования строительства и модернизации жилой недвижимости. В то же время текущий уровень развития инфраструктуры фондового рынка позволяет считать ипотечные ценные бумаги довольно надежным и ликвидным финансовым инструментом. Выпускаемые латвийским Ипотечным и Земельным банком ипотечные облигации котируются на рижской фондовой бирже и обладают кредитным рейтингом АЗ (присвоен международным рейтинговым агентством Moody’s). Кроме того, Банк Латвии использует ипотечные облигации как инструмент проведения монетарной политики, что значительно повышает их ликвидность.

Таким образом, несмотря на очевидные предпосылки для развития банковской системы жилищного кредитования, в настоящее время говорить об успехе ее внедрения еще рано. Основные препятствия росту ипотечного кредитования создают низкий уровень доходов населения и отсутствие эффективно работающих механизмов рефинансирования. Главным источником средств для выдачи ипотечных кредитов банками являются средства, привлеченные на мировых рынках капитала.

В этих условиях стагнация в жилищном строительстве, частично обусловленная дефицитом финансирования, лишь усугубляет проблему повышения обеспеченности населения жильем.

Словения Макроэкономика

После провозглашения независимости правительство Словении довольно успешно проводило стабилизационную политику, добившись положительного темпа роста ВВП без возникновения дефицита платежного баланса, что объясняется, прежде всего, ведущей ролью экспорта в обеспечении экономического роста. Структура внутреннего спроса имела прогрессивный характер (спрос способствовал развитию национальной экономики и был ориентирован на повышение уровня жизни населения), годовые объемы инвестиций в капитальные активы росли почти в три раза быстрее конечного потребления, и это создавало базу для стабильного роста экономики в будущем. Доля инвестиций в ВВП несколько снизилась, что привело к про циклическому (совпадающему со снижением ВВП) замедлению роста, однако наметившиеся негативные сдвиги удалось компенсировать за счет увеличения объемов внешних займов — как правительства, так и частного сектора, — привлечения инвестиций, а также импорта товаров промежуточного потребления (и как следствие временного увеличения дефицита платежного баланса, компенсированного последующим притоком зарубежных инвестиций).

Рынок труда в целом демонстрировал положительную динамику, однако серьезные проблемы в области структурной безработицы по-прежнему препятствуют ее снижению в целом. К концу безработица стабилизировалась на достаточно низком уровне: 6,4%. Таким образом, благоприятная макроэкономическая конъюнктура создала предпосылки устойчивого роста и основу для проводимой политики реформирования системы жилищного кредитования.

Жилищный сектор

Дефицит жилья в Словении является следствием значительного падения объемов строительства (так, если было возведено 14 674 единиц жилья, то этот показатель снизился до 6460), а основной причиной стало сокращение бюджетного финансирования. В результате значительно выросли цены на новые дома и квартиры и повысились арендные платежи. Комплексная политика по развитию жилищного сектора Словении привела к росту объемов строительства.

Финансирование приобретения жилья

Система ипотечного кредитования в Словении не получила широкого распространения. Механизм кредитования под залог недвижимости используется преимущественно не для финансирования покупки жилья, а для привлечения средств в корпоративном секторе (под залог недвижимости, находящейся в собственности корпораций), а также для приобретения коммерческой недвижимости. По данным министерства финансов Словении, объем кредитов под залог недвижимости, выданных частным лицам для приобретения жилья, составил лишь 48 млн. долл. (0,2% ВВП).

До наряду с ипотекой существовал единственный широко распространенный способ получения жилищной ссуды — кредиты, выдаваемые Жилищным фондом Республики Словения (ЖФРС). В его распоряжение поступило 20% средств от приватизации жилья, проведенной. Кроме того, с фонд поддерживается государством: его деятельность финансируется за счет регулярных отчислений из бюджета. Основной деятельностью ЖФРС является предоставление кредитов на покупку жилья на льготных условиях (по ставкам ниже рыночных и при кредитовании на более длительный срок).

Совокупный объем жилищного кредитования составил около 500 млн. долл., из которых почти 60% было выдано банками, а 40% — Жилищным фондом Республики Словения.

В сентябре правительство этой страны, осознавая необходимость расширения кредитов, выдаваемых для приобретения жилья, основало Национальную систему жилищных сбережений (NHSS), работающую по принципу накопительной ипотеки. В соответствии с постановлением правительства, эта система предоставляет вкладчикам возможность по окончании определенного периода, в течение которого они обязаны осуществлять регулярные отчисления на сберегательный счет, воспользоваться льготным долгосрочным кредитом на сумму вдвое большую, чем накопленная ими за этот период. Выдачу кредитов осуществляют ЖФРС и некоторые коммерческие банки, принявшие решение об участии в программе. Банкам-участникам предоставляется право собирать маржу в размере 0,8% для покрытия операционных расходов.

Кроме того, существует система государственных премий, ежегодно выплачиваемых вкладчикам в размере 100-125% месячного платежа в зависимости от длительности накопительного периода. Эта схема финансирования за первые два года работы стала в Словении весьма популярной, в ее рамках было заключено около 70 тыс. сберегательных контрактов на общую сумму в 37 млн.- долл. По оценкам специалистов, после завершения начального периода накопления сумма выданных кредитов составит 169 млн. евро, что превратит NHSS во второго крупнейшего участника процесса жилищного кредитования. Помимо этого, система накопительного жилищного кредитования позволила привлечь сбережения граждан в реальный сектор экономики, создав тем самым условия для экономического роста в среднесрочной перспективе, и сформировала привычку потребления финансовых продуктов.

Словакия Макроэкономика

Ускорение экономического роста и стабилизация макроэкономической ситуации в Словакии за последние годы стали следствием увеличения занятости и постепенного снижения инфляции, а также непрерывного роста прибыльности в частном секторе. В то же время стоит отметить, что рост внутреннего потребления произошел в основном за счет импорта, а это сказалось на дефиците платежного баланса страны, который значительно вырос. Рост ВВП происходит при минимальных изменениях в структуре предложения; при этом сохраняются основные тенденции к увеличению доли сферы услуг, постепенно замещающей промышленное производство. Ситуация на рынке труда в целом остается проблематичной, так как львиная доля прироста занятых происходит за счет экстенсивных факторов, прежде всего — роста численности трудоспособного населения. Безработица при этом остается достаточно высокой. В то же время имеет место рост средней заработной платы и доходов населения, что в перспективе позволяет предполагать увеличение валовых накоплений и расширение внутреннего инвестиционного потенциала.

Жилищный сектор

С началом переходного периода в стране началось резкое сокращение объемов строительства, причиной чего стало прекращение государственного участия в финансировании. Чтобы остановить эту негативную тенденцию, правительство приняло «Концепцию государственной жилищной политики», определившую приоритеты в этой области. Впоследствии,  была принята «Концепция государственной жилищной политики до и перспективы на период». В условиях рыночной экономики задача аккумулирования средств на приобретение собственного жилья была фактически полностью переложена на население, а правительство и муниципалитеты взяли на себя решение вопросов, связанных с формированием необходимых правовых условий для обеспечения населения жильем.

Приоритетной задачей правительства в жилищном секторе стало совершенствование законодательной базы с целью привести ее в соответствие с европейскими стандартами, что, в частности, способствовало ликвидации барьеров, ограничивающих темпы развития жилищного сектора. По имеющимся данным можно сделать вывод об эффективности принятых мер. Период спада в жилищном строительстве Словакии завершился, и в последнее время на рынке нового жилья наблюдается устойчивый рост.

Финансирование приобретения жилья

Жилищное кредитование в Словакии сегодня в основном осуществляют жилищно-сберегательные банки (housing savings banks), занимающиеся исключительно финансированием приобретения жилья для своих членов. Такая форма организации делает систему жилищного кредитования независимой от развития финансового рынка и рынка капитала, позволяя, в частности, назначать внутренние процентные ставки по кредитам на уровне существенно ниже рыночных. Благодаря этому расширяется круг потенциальных покупателей жилья, которых эта система привлекает в связи со снижением для ее участников требований по уровню дохода.

Правительство в настоящее время субсидирует накопительные схемы, получившие широкое распространение и способствующие значительному росту жилищного сектора. Доминирование накопительных схем во многом обусловлено тем, что на ранних этапах становления рыночной экономики в стране появилась крупная накопительная организация «Первая строй сберкасса» (Prva stavebna sporitelna), которая и по сей день занимает ведущее положение на рынке, осуществляя до 80% целевого кредитования населения. Со временем накопительная схема доказала свою эффективность. Так, доля государственных бонусов в накоплениях (через такие бонусы к сбережениям и реализуется сегодня система государственной поддержки накопительной ипотеки) снизилась с первоначальных 40 до 25%, в то время как годовой уровень депозитов на сберегательных счетах вырос за время действия схемы более чем в 25 раз.

Максимальный размер накопительных бонусов в словацкой системе жилищного кредитования составлял 93 долл., что намного ниже аналогичных субсидий для других стран Восточной Европы с доминирующими схемами накопительного кредитования. Так, в Чехии и Венгрии эта сумма составляет 150 долл., в Хорватии — 170. Это обстоятельство указывает на существование у накопительной схемы значительного потенциала для дальнейшего роста (по сравнению с сегодняшним моментом); а это особенно важно, если учесть, что, по мнению экспертов, уровень обеспеченности жильем в стране все еще недостаточно высок.

Дополнительным свидетельством в пользу эффективности накопительной системы жилищного кредитования можно считать тот факт, что выданные двумя из трех существующих в стране жилищно-сберегательных организаций кредиты составляют 98% от совокупного объема депозитов (включая бонусные надбавки правительства). Для сравнения: в Чехии этот показатель составляет 30%. Высокий уровень кредитования жилищного сектора приводит к увеличению объемов его инвестирования и развитию строительной индустрии, что создает предпосылки для дальнейшего роста.

В соответствии с законом, регулирующим деятельность банковских учреждений, коммерческие банки, имеющие лицензии на заключение ипотечных сделок, также могут выдавать ипотечные и муниципальные кредиты (последние предоставляются региональным муниципалитетам под залог муниципальной недвижимости на покупку или модернизацию недвижимости для использования в нуждах общества). При этом Национальный банк Словакии назначает для каждого ипотечного банка контролера для надзора над проведением ипотечных сделок.

Государственная поддержка в области ипотечного кредитования осуществляется через предоставление физическим лицам бонуса в виде налоговых льгот, а также возмещения фиксированной доли процентных платежей по кредиту. Величина, на которую сокращается процент, с годами снижается. Однако, несмотря на субсидирование процентной ставки по банковским ипотечным кредитам, их доля в суммарном объеме всех банковских кредитов по-прежнему мала. Сравнительно невелика и суммарная их доля в общем объеме жилищного кредитования. Так, за период банками Словакии было выдано 10 964 ипотечных кредита, а сберегательные организации в одном только заключили около 40 тыс. контрактов.

Венгрия Макроэкономика

Перспектива вступления в Евросоюз стала мощным фактором, способствующим стабилизации макроэкономической ситуации в Венгрии. Темпы экономического роста, а также динамика основных индексов постепенно приближаются в этой стране к уровню Европейского Союза. Рост ВВП, несмотря на снижение общего темпа развития, демонстрирует улучшение структурной динамики. Так, снижение экспорта, обусловившее некоторый спад, впоследствии было частично компенсировано за счет роста объемов строительства, чему способствовало расширение программы жилищных субсидий, а также рост средней реальной заработной платы сверх запланированных ориентиров, что привело к росту благосостояния населения.

Финансирование приобретения жилья

Правительство Венгрии в силу негативных явлений, характеризовавших экономическую конъюнктуру страны после перехода к рыночным принципам хозяйствования, не уделяло достаточного внимания жилищному сектору в течение минувшего десятилетия. Программа поддержки жилищного кредитования, стартовавшая, была в основном нацелена на расширение объемов кредитования по системе закладных. Самой значительной мерой стало субсидирование процентных выплат по кредитам на покупку жилья, на модернизацию и расширение существующей жилой недвижимости. В сочетании с системой налоговых льгот это дало некоторый положительный эффект, однако система кредитования по закладным все еще не развита. Доля кредитов этого типа по международным меркам низка и составила 2,5% ВВП. Наиболее значимые участники венгерского рынка кредитования — крупные и средние коммерческие банки, принадлежащие иностранным инвесторам. Расширение объемов кредитования ограничивается низким уровнем дохода граждан. Возможности аккумулирования средств населения и рефинансирования ипотечных кредитов в значительной мере лимитированы неразвитостью национального финансового рынка.

Несмотря на то, что государственной поддержкой пользуются в основном участники банковских схем кредитования, в стране параллельно работают и накопительные организации. Сберегательные кооперативы, действующие в основном в сельских районах, выдали 19% от общего объема жилищных кредитов (доля банковских кредитов в том же году составила лишь 3,7%). Прогнозируемый спад объемов жилищного строительства в сельских районах, скорее всего, приведет к сокращению этой доли. Однако сберегательные кооперативы зарекомендовали себя как надежные кредитные организации, и ожидается, что при надлежащей государственной поддержке они смогут расширить сферу своей активности в урбанизированных районах.

Другим примером накопительных организаций являются контрактно-сберегательные. Они работают начиная. Всего в Венгрии существует три таких компании, одна из которых принадлежит коммерческому банку, а две другие — иностранным компаниям (германской и австрийской). На начальных этапах деятельности этих организаций государство субсидировало до 30% от размера вкладов при условии, что процентные ставки по кредиту в накопительной схеме не будут превышать 10%.

Сегодня эта схема находится в невыгодном положении по сравнению с банковскими кредитными схемами, в которых субсидируемая процентная ставка составляет 36% и отсутствует период накопления. Кроме того, существует система налоговых льгот, позволяющая снижать налоги на сумму до 40% от процентных платежей по закладным. В то же время из-за непрозрачности схемы государственной поддержки банковского жилищного кредитования в предыдущие годы она выливалась в прямую помощь банкам, что приводило к увеличению объемов выдаваемых кредитов и, следовательно, к росту прибыли. Осуществлять же проверку целевого использования банковских кредитов значительно труднее, чем контролировать деятельность специализированных организаций, действующих исключительно в сфере жилищного кредитования.

Правительство Венгрии осуществляет комплекс мер по поддержке ипотечного кредитования. Помимо упомянутых выше схем, существует ряд субсидий, налоговых льгот и льготных кредитов, предоставляемых государством. Эффективность этих мер, однако, невысока: приобретение жилья по-прежнему практически недоступно социальным группам с низким уровнем доходов. Одновременная государственная поддержка различных схем ипотечного кредитования и целевых программ привела к тому, что эти системы вступают за нее в конкурентную борьбу, при этом потребности домохозяйств отходят на второй план, а уровень обеспеченности граждан жильем меняется незначительно.

Осознавая перспективность накопительных схем и их актуальность в настоящее время, в условиях неразвитых финансовых рынков, правительство удвоило размеры бонусов на депозиты в контрактно-сберегательных организациях. Таким образом, в Венгрии существуют предпосылки для развития как чисто долговой, так и накопительной схем жилищного кредитования, однако можно сказать, что на данный момент сценарий развития первой предпочтительнее.

Польша Макроэкономика

Положительная динамика макроэкономических показателей Польши в последние годы снизилась. Так, рост ВВП в составил лишь 1%, снизившись за три года почти в пять раз. К основным причинам этой тенденции можно отнести низкий уровень внутреннего спроса, а также падение объемов капитальных вложений. Впоследствии рост ВВП несколько увеличился и, по прогнозам, должен был превысить уровень, что явилось свидетельством стабилизации макроэкономической ситуации в стране.

Индекс потребительских цен снизился и опустился до уровня 0,8%, увеличение цен производителей также составило около 1,0%; однако в следующем году темпы инфляции, скорее всего, должны были несколько вырасти и изменяться в том же направлении, что и рост ВВП. В то же время следует отметить, что ожидалась инфляция существенно ниже той, которая была в начале спада.

Рост средней заработной платы в частном секторе несколько замедлился и составил по итогам около 4,5%, в то время как безработица продолжала неуклонно расти, достигнув уровня в 20% и не проявляя тенденций к снижении.

Жилищный сектор и системы жилищного кредитования

В процессе перехода к рыночной экономике объемы строительства жилой недвижимости в Польше сократились в связи с уменьшением государственной роли в жилищном секторе. Снижение уровня доходов населения привело к тому, что в новых рыночных условиях приобретение жилья за счет собственных средств доступно только гражданам с высоким уровнем дохода.

До начала переходного периода в Польше существовала система ипотечного кредитования: выдачей займов для покупки жилья занимались банки, принадлежащие государству или находящиеся под его контролем; крупнейшим кредитором был РКО — государственный сберегательный банк. Условия выдачи кредитов определялись постановлениями правительства; последнее было принято. Наиболее распространенной формой кредита была строительная ссуда, выдаваемая жилищным кооперативам на 40 лет по фиксированной ставке 36% (в зависимости от типа объекта). При этом первоначальный взнос составлял от 10 до 20% всей суммы, а ежегодные выплаты — от 1 до 2% от стоимости жилья (30% стоимости жилья, а также разница между фиксированной ставкой и затратами банков, включая маржу, возмещались из бюджета).

С началом переходного периода в условиях резко возросшей инфляции эти кредиты были реструктурированы (Акт «О реструктуризации договоров займа» — «On Restructuring Loan Agreements»). Административные ограничения на процентные ставки по выданным кредитам были сняты. Это привело к тому, что банки начали постоянно индексировать ставки по уже заключенным договорам. Для того чтобы обеспечить возможность возврата этих кредитов в будущем, государство разработало механизм возмещения части процентных выплат из бюджета. Он работает по сей день, что приводит к значительной дополнительной нагрузке на бюджет.

Переходный период привнес также значительные изменения в структуру банковского сектора. Появилось множество новых частных банков, а существовавшие государственные банки стали коммерческими институтами. В настоящее время практически все коммерческие банки Польши предлагают финансовые продукты, имеющие отношение к жилищному кредитованию. При этом многие банки контролируются иностранными инвесторами или принадлежат им: к середине до 70% активов банковского сектора Польши находилось в руках иностранцев. Многие экономисты высказывают опасения, что подобная ситуация может негативно сказаться на национальной экономике.

Одной из важнейших отличительных черт жилищной политики польского правительства стала ориентация на развитие рынка доступного арендного жилья, что обусловлено низким уровнем доходов населения. Положительная динамика экономических показателей характеризовалась следующими параметрами: несмотря на то, что рост безработицы продолжался (она составила 17,3%), благосостояние населения выросло, и средняя заработная плата составила по итогам 2203 злотых (при среднем значении обменного курса доллара 4,09 злотых за доллар). Это обусловило снижение потребности в арендуемом жилье и рост количества квартир, приобретаемых в собственность. На этот процесс повлияло и создание инфраструктуры, необходимой для скорейшего развития механизмов финансирования жилищного строительства.

Финансирование приобретения жилья

В  результате достигнутых соглашений между польским правительством, Всемирным банком и американским Агентством международного развития (USAID) в стране появился Ипотечный фонд, которому предстояло заниматься обеспечением ликвидности ипотечных кредитов, помощью в создании банков, специализировавшихся на их выдаче, и подготовкой квалифицированного персонала. В результате деятельности фонда объем кредитования значительно расширился; банки выдали кредитов более чем на 700 млн. злотых, большая часть которых (85%) предназначалась для приобретения нового жилья.

Принятие Акта об ипотечных облигациях и ипотечных банках позволило также создать специализированные ипотечные банки в соответствии с германской схемой. Такие банки представляют собой специализированные финансовые институты, имеющие право выпускать ипотечные облигации, которые обладают дополнительными государственными гарантиями и поэтому являются практически безрисковым финансовым инструментом. В настоящее время в Польше существует три таких банка (HypoVereinsbank, RheinhypBRE Bank Hipoteczny, Slaski Bank Hipoteczny). Кроме того, PKO BP и Bank Gospodarstwa Krajowego решил совместно организовать еще один подобный банк, а датский банк Nykred.it собирается открыть в Польше филиал, также действующий по принципу mortgage bank.

Попытка же создания накопительных схем, альтернативных ипотечному кредитованию, предпринятая, по сути, не увенчалась успехом. Из двух организаций, созданных по принципу австрийских bausparkassen, в настоящее время функционирует только одна — Kasa Mieszkaniowa. Начав свою деятельность, она так и не смогла достигнуть значительных размеров (к Kasa Mieszkaniowa выдала кредитов на 306,5 млн. злотых). Этому во многом способствовали недавние изменения в системе налогообложения, в результате которых заемщики в банковской сфере получают значительные льготы по сравнению с участниками накопительной ипотеки. Традиции ипотечного кредитования в Польше во многом укрепились с приходом крупных зарубежных банков, что, скорее всего, и оказало значительное влияние на ограниченное развитие накопительных схем кредитования.

Доминирование банковской схемы жилищного кредитования, чувствительной к изменению конъюнктуры на финансовых рынках, обусловило сокращение объемов строительства, которое продолжалось, так как высокие процентные ставки делали инвестиции в жилищный сектор нерентабельными для многих инвесторов. Однако благодаря тому, что финансовый сектор в стране достаточно стабилен, кризиса в строительстве удалось избежать, в этом секторе наметились устойчивые положительные тенденции.

Несмотря на положительные сдвиги в строительстве, в Польше наблюдается значительный дефицит жилья (около 1,5 млн. единиц, по оценкам Центрального статистического бюро Польши). В ближайшем будущем ожидается еще более быстрое увеличение спроса по мере того, как собственными семьями начнет обзаводиться поколение, на которое пришелся бум рождаемости.

Таким образом, сегодня в Польше сложилась структура жилищного кредитования, в которой ведущая роль принадлежит банковской сфере. При этом из 65 банков, предоставляющих такие кредиты, 47 принадлежат зарубежным компаниям. Государственный Сберегательный банк все еще занимает ведущую позицию на рынке жилищного кредитования, однако негосударственные и иностранные банки, значительно расширив спектр предоставляемых услуг, постепенно занимают все большую долю рынка. Темпы роста жилищного кредитования чрезвычайно низки и не успевают за ростом потребности в жилой недвижимости. Возможной причиной является то обстоятельство, что финансовая система, стабильное функционирование которой необходимо для существования развитой системы жилищного кредитования, находится в стадии становления и сможет эффективно работать только после завершения переходного периода в экономике Польши.

Румыния Макроэкономика

Приоритетная задача правительства Румынии сегодня — подготовка к вступлению в ЕС. На протяжении последних лет действия руководства страны, направленные на борьбу с инфляцией и стабилизацию финансового сектора, имели значительный успех, следствием которого стало, в частности, повышение агентством S&P кредитного рейтинга Румынии до уровня ВВ+. Потенциально это означает повышение иностранных инвестиций в экономику страны в ближайшем будущем. Следует также отметить уменьшение безработицы и стабильное повышение уровня доходов населения, что при сокращающейся инфляции свидетельствует о значительном подъеме румынской экономики. Тем не менее, инфляция продолжает оставаться достаточно высокой, и от того, насколько успешной будет антиинфляционная политика нового правительства, сформированного после выборов, во многом зависит будущее финансового сектора, прежде всего — развитие рынка долгосрочного кредитования, которое пока что сдерживается высокими процентными ставками.

Жилищный сектор

Значительный рост объема сделок на рынке жилой недвижимости в последние годы был в основном обусловлен их увеличением на вторичном рынке, в то время как строительство по-прежнему сдерживается рядом факторов. Возможности расширения его объемов ограничены вследствие постоянного недостатка финансирования и ограниченной государственной поддержки (она представлена лишь двумя льготами — отменой НДС на сделки с вновь построенными жилищами и возмещением 20% расходов на строительные материалы). Таким образом, происходит постепенное старение жилого фонда, а его объем увеличивается очень медленно — например, его рост составил всего лишь 3,5%.

В строительном секторе ожидаются значительные позитивные изменения, связанные, прежде всего с тем, что государство, сознавая острую потребность в новом жилье и улучшении условий в существующих жилищах, активно поддерживает ипотечные программы и в свое время финансировало программу национального жилищного агентства, предусматривающую строительство 38 тыс. единиц «социального» жилья. В целом же, по оценкам экспертов, потребность в новом жилье составляет около 800 тыс. единиц; поэтому, даже принимая во внимание значительные расходы государства на строительство социального жилья, основным стимулом к улучшению ситуации в жилищном секторе должна стать эффективная система финансирования строительства в частном секторе, прежде всего — система кредитования, позволяющая привлечь сбережения граждан, нуждающихся в новом жилье, но неспособных единовременно оплатить такую покупку.

Финансирование приобретения жилья. Рынок закладных

В настоящее время банковская система жилищного кредитования предоставляет в Румынии единственную возможность приобрести квартиру в рассрочку. Конкурентная система ипотечного кредитования существует в этой стране и сегодня в стране работают 11 банков, предлагающих незначительно различающиеся ипотечные программы, в основном нацеленные на группы населения со средним и высоким уровнем доходов. Объемы сделок по закладным составляют лишь 1,8% от всех сделок на рынке жилья, что свидетельствует о значительном, но пока нереализованном в данном секторе потенциале. Благоприятная макроэкономическая конъюнктура, прежде всего —   стабилизация процентных ставок и цен, а также экономический рост в большинстве секторов экономики, — способствовали резкому росту потребительского и ипотечного кредитования. Так, несмотря на сильную концентрацию рынка ипотечного кредита (около 70% кредитов было выдано одним банком — Румынским коммерческим), объем кредитов увеличился по сравнению с предыдущим годом более чем втрое и составил 125 млн. долл.

Однако этот вид финансирования покупки жилья по-прежнему недоступен широким кругам населения. Это вызвано, прежде всего, дороговизной кредита, что обусловлено жесткими требованиями к заемщикам. Так, в цену кредита обычно включается страховка закладываемого имущества и жизни заемщика, а сами проценты по кредитам составляют 22-29% — для займов в национальной валюте; от 7,95 до 10% — для займов в долларах и 8,510% для займов в евро. Минимальный размер кредита составляет 5000 долл., а сроки выдачи колеблются в пределах 10-15 лет.

Перспективы формирования кредитно-сберегательных организаций

Отсутствие позитивных тенденций в аккумулировании совокупных сбережений в Румынии во многом объясняется неразвитостью финансовых рынков. Невысокий уровень привлекательности банковских депозитов обусловлен не только низким уровнем доходов населения, но и общим недоверием к банковской системе, усилившимся из-за череды банкротств финансовых посредников, которые произошли и привели к потере значительной части совокупных сбережений граждан. В этих условиях подавляющее большинство депозитов размещаются на короткие сроки: так, в доля вкладов на срок до 3 месяцев в двух крупнейших банках Румынии— BRD (Банке развития) и BCR (Румынском коммерческом банке) составила, соответственно, 93,3% и 86,4%. Такое поведение вкладчиков объясняется, прежде всего, традиционно сильной неустойчивостью процентных ставок, а также значительным уровнем инфляции. В то же время доходы населения стабильно растут, а вместе с ними и доверие к финансовым посредникам (что отражается в значительном повышении объемов потребительских кредитов, выданных, — этот показатель увеличился с 0,7 млрд. долл., до 2,2 млрд. долл., т.е. более чем в три раза в абсолютном выражении). Все это позволяет предположить, что система накопительного жилищного кредитования способна обеспечить значительный рост объемов финансирования приобретения жилья в Румынии и ее становление окажет благотворное влияние на финансовую систему этой страны.

Привлекательность для населения строй-сберкасс подтверждается данными социологических опросов, которые выявляют и основное препятствие на пути становления массовой системы жилищного кредитования: низкий уровень доверия населения к государству. В отсутствие специальных законодательных актов, определяющих формы и гарантированные размеры государственной поддержки накопительных схем, лишь немногие — несмотря на привлекательность этих схем для большинства населения — верят, что государство действительно способно субсидировать накопления. Все это позволяет предположить, что в ближайшем будущем повышение уровня доверия населения государству и финансовой системе поспособствует скорейшему росту объемов жилищного кредитования, прежде всего за счет накопительных схем на начальном этапе.

Преимущества накопительной системы кредитования в странах Восточной Европы

В странах Восточной Европы на данный момент функционируют обе системы жилищного кредитования. В то же время наибольшую эффективность в условиях нестабильной экономической конъюнктуры продемонстрировала небанковская ипотека. Реализация схем накопительного ипотечного кредитования позволила не только привлечь средства населения в реальный сектор экономики, но и обеспечить их целевое инвестирование, тем самым снизив остроту проблемы обеспечения граждан жильем и заложив основы дальнейшего развития финансовых отношений и экономического роста.

Реформирование жилищного сектора началось в Китае в 1979 г. До этого жилой фонд находился полностью под управлением государства, которое частично предоставляло жилые дома предприятиям, распределявшим их между работниками. При этом расходы на поддержание, модернизацию и обновление жилого фонда осуществлялись преимущественно из бюджета, для которого подобная нагрузка стала слишком тяжелой. В результате основным намерением реформаторов стало создание рынка жилья, обеспечивающего его переход в частную собственность в максимальном объеме.

В течение первых лет жилищная реформа носила экспериментальный характер: в ряде крупных городов (Сиане, Янтае, Шанхае, Пекине) были запущены пилотные программы, чтобы обеспечить окупаемость жилищных расходов государства и передать жилье в собственность занимающих его жильцов. Однако эффект от этих программ был незначителен, хотя, несомненно, их организаторы получили бесценный опыт управления жилым фондом.

Реформа перешла на качественно новый уровень. Это было связано с подключением Всемирного банка, чьи финансовые вливания помогли начать реализацию новой системы перехода к рыночному ценообразованию в жилищном секторе. Согласно новой программе, жилищные обязательства предприятий перед своими работниками трансформировались из простого распределения выделяемых государством жилых помещений в создание специальных подразделений — жилищных акционерных обществ (ЖАО). В сферу их деятельности входило распоряжение существующим жилым фондом предприятия, а также покупка и продажа жилья или предоставление его в аренду работникам по рыночным ценам. При этом затраты на покупку и содержание жилья исключались из расходной части бюджета предприятия, что позволяло ему повысить зарплату работникам до уровня, предположительно достаточного для оплаты дополнительных расходов на приобретение или аренду жилья. Кроме того, предприятия, организовавшие ЖАО, получали право перечислять до 20% прибыли на социальные нужды, т.е. на строительство и приобретение нового жилья для работников. Эта модель позволяла значительно расширить финансовый сектор, создав платежеспособный спрос на жилищные кредиты, а также заложить основу для формирования общего жилищного рынка страны, не привязанного к отдельным предприятиям.

Очевидно, такая форма организации была доступна только эффективным компаниям, имевшим значительную прибыль и способным обеспечить своим работникам адекватный рост заработной платы. Поэтому рассматривалась и альтернативная форма организации — аналогичной ЖАО, но не коммерческой, а находящейся под государственным контролем, подобно жилищным обществам в Гонконге.

Кроме того, во многих крупнейших городах Китая, таких как Пекин и Шанхай, действует социальная программа «Национальный проект удобного жилья», в рамках которой предполагается обеспечить жильем на льготных условиях нуждающиеся в улучшении жилищных условий  семьи с низким и средним уровнем доходов. Эта программа предусматривает скидки на приобретение жилья в размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа. При этом через 5 лет домохозяйству предоставляется право продать приобретенное по льготной цене жилье, а преимущественное право покупки принадлежит предприятию, на котором работали домохозяева.

В итоге, по мере вовлечения все большего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в новые программы и на фоне быстрого экономического роста, ситуация в жилищном секторе улучшилась настолько, что правительство Китая упразднило большую часть неадресных субсидий на покупку жилья. В соответствии с решением Госсовета КНР «Об углублении жилищной политики», значительные жилищные пособия сохранялись для групп населения с низким и средним уровнем доходов. Для остальных семей покупка жилья должна была осуществляться на основе рыночного взаимодействия с продавцами, которое, впрочем, контролируется государственными жилищными бюро.

Несмотря на проведенные реформы жилищного сектора, проблема обеспечения граждан жильем в Китае сохраняется. Прежде всего, это связано с большой разницей в доходах городских и сельских жителей, существующими миграционными процессами, ростом урбанизации и отсутствием рыночных систем кредитования. В связи с этим было принято решение о реализации программы накопительного ипотечного кредитования.

Завершая обзор, можно отметить, что в ряде стран, где система накопительного кредитования поддерживалась государством и осуществлялась комплексная политика по обеспечению развития жилищного сектора, ее преимущества очевидны. В то же время обращает на себя внимание тот факт, что попытки формирования и развития банковского сектора как основного поставщика услуг жилищного кредитования не привели к созданию значительного по объему рынка. Несмотря на то, что в долгосрочном периоде подобные схемы обладают значительным потенциалом роста, в переходной экономике, когда происходит становление рыночных институтов и принципов деятельности, их эффективность оказывается низкой по целому ряду причин. Главные из них — низкая доступность ипотечных кредитов для населения и ограниченные возможности использования инструментов рефинансирования.

Назад | | Вверх