Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В развитых странах жилищный сектор является одной из базовых составляющих экономики и оказывает решающее влияние на финансовый рынок, промышленность и иные отрасли. Значение жилищного сектора обусловлено тем, что для домашних хозяйств жилье выступает и объектом постоянного потребления, и объектом инвестирования средств. В отличие от всех остальных товаров длительного пользования, жилье сочетает эти функции, как в краткосрочном, так и в долгосрочном периоде.
Другими словами, жилая недвижимость не только служит для удовлетворения потребности в жилье, но и становится средством накопления. Степень морального износа жилья, в отличие от всех других видов товаров, пренебрежимо мала, а в некоторых случаях этот износ становится источником дополнительного дохода, как, например, для жилого «антиквариата» — памятников архитектуры и исторических сооружений.
Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье — объект привлечения долгосрочных вложений, а с другой — для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт. Помимо этого, обеспечение нормального функционирования объектов жилой недвижимости и собственно проживание в них порождают дополнительные рынки, к которым, прежде всего, относится рынок коммунальных услуг.
Среди перечисленных денежных потоков наибольшего внимания заслуживают средства, потраченные на приобретение жилья. Если часть их составляют привлеченные заемные средства, то обслуживание кредита происходит в период максимальной работоспособности граждан и требует отвлечения значительной доли дохода. Альтернативный вариант, т.е. приобретение жилья за счет собственных средств, не всегда возможен, поскольку требует весьма значительной суммы сбережений. Ее аккумулирование занимает изрядное время, в течение которого проблема жилья должна решаться иным образом (аренда, проживание с родственниками).
Эффективность приобретения жилья путем привлечения кредитных ресурсов может ставиться под сомнение, но с позиции отдельного домохозяйства такая стратегия оправданна: она позволяет человеку в достаточно молодом возрасте обеспечить себя жильем и получить его в собственность путем выполнения принятых по кредиту обязательств.
Массовое распространение подобного стиля жизни приводит к росту занятости населения и ориентации на получение стабильно растущего дохода.
Одновременно такая ситуация стимулирует увеличение денежной массы, размещенной в кредитном секторе на длительный срок, поскольку:
а) граждане заинтересованы в привлечении дополнительных средств для приобретения жилья на условиях возвратности, платности и срочности;
б) жилищный сектор, который может поглотить большие объемы денежных средств, становится объектом долгосрочного инвестирования;
в) финансовые организации, которые аккумулируют средства на длительный срок (пенсионные фонды, страховые компании, некоторые виды закрытых инвестиционных фондов), строят свою деятельность так, чтобы разместить привлеченные средства на аналогичный срок самым выгодным образом (исходя из соотношения риск — доходность), и поэтому кредитуют жилищный сектор. В зависимости от условий деятельности и государственного регулирования такое размещение средств может происходить как напрямую, так и косвенно, через механизм приобретения ценных бумаг, обеспеченных жилой не движимостью.
Приведенная схема взаимосвязи жилищного и финансового секторов экономики сильно упрощена и не учитывает иные формы взаимодействия, существующие между ними.
В то же время эта схема определяет базовые составляющие, необходимые для функционирования подобной структуры экономики:
• полноценный рынок жилой недвижимости: наличие ликвидного рынка жилья во всех ценовых категориях (элитное жилье, «средний класс», эконом вариант, бюджетное жилье), взаимосвязь первичного и вторичного рынков, достаточный объем предложения, изменяющийся пропорционально спросу, развитая городская инфраструктура;
• развитый рынок кредитных ресурсов, позволяющий аккумулировать средства и выдавать кредиты на длительный срок;
• присутствие на рынке институциональных и индивидуальных инвесторов с различными временными горизонтами инвестирования и уровнями восприятия риска;
• наличие эффективных механизмов рефинансирования, позволяющих трансформировать кредитный портфель финансовой организации в денежные средства за счет небольшого дисконта от уровня доходности;
• четкую систему законодательных актов, обеспечивающую право собственности (и механизмы перехода права собственности в случае неплатежеспособности заемщика) и прописывающую систему финансовых отношений, объем обязательств, момент их возникновения и т.д.
К сожалению, в большинстве стран, пребывающих в переходном периоде, предпосылки для становления такой структуры экономики отсутствуют: проблемы возникают как в финансовом, так и в жилищном секторе, что связано с низким уровнем инвестиций, отсутствием необходимых финансовых институтов и нормативных документов. Наибольшие проблемы в развивающихся странах возникают как раз при создании системы жилищного кредитования, при том, что обеспечение притока инвестиций в жилой сектор от потребителей жилой недвижимости служит основой для функционирования данного сектора как полноценного элемента национальной экономики.
Развитая экономика характеризуется стабильностью, низкими процентными ставками и развитым рынком ценных бумаг. В этих условиях небанковская ипотека сохраняет свою работоспособность, а банковская — приобретает. Как правило, в развитой экономике работают обе модели; преобладание одной или другой обусловлено историческими, а не экономическими причинами.
Так, в США превалирует банковская ипотека (исторически она была создана на рубеже 20-х и 30-х гг. XX в., а естественной опорой стал уже развитый к тому времени рынок ценных бумаг). В Германии, Австрии, Великобритании преобладает небанковская ипотека (поскольку создавалась в XVIII-XIX вв., когда отсутствовал рынок ценных бумаг). Однако в последние годы в развитой экономике различия между этими схемами начинают стираться: небанковская ипотека становится активным участником рынка ценных бумаг. В частности, за последние 40 лет учреждения небанковской ипотеки в Великобритании фактически превратились в обычные универсальные банки.
Одной из характерных особенностей финансовой системы Англии является наличие специфически названных финансовых институтов — строительных обществ. Сфера деятельности этих финансовых организаций та же, что и у банков, занятых целевым кредитованием. Строительные общества сыграли значительную роль в истории Англии и являются неотъемлемой частью финансово-экономических отношений уже на протяжении более двухсот лет.
Строительные общества возникли в Великобритании во второй половине XVIII в. на базе так называемых Friendly Societies (обществ взаимопомощи), объединявших преимущественно городских рабочих, которые регулярно отчисляли часть заработка в общий фонд в обмен на сравнительно крупные разовые кредиты. Они позволяли людям со скромным достатком приобретать одежду и мебель, а также представляли собой своего рода страховку на случай временной потери работы (что было также вполне вероятно в те времена) или болезни. Постепенно многие подобные объединения перерастали в более крупные организации, позволявшие своим членам осуществлять все более масштабные сделки. Строительство домов стало естественным направлением расширения сферы действия подобных обществ, члены которых в основной массе нуждались, прежде всего, в обеспечении стабильности для своих семей. Первое общество, которое формально объединяло желающих приобрести жилье (строительное общество Кетли), было основано в Бирмингеме.
Историю строительных обществ в Великобритании можно условно разделить на пять этапов в соответствии с качественными изменениями их организации и количественными параметрами деятельности. С момента основания до середины XIX в. была эпоха так называемых временных (terminating — законченный, ограниченный — англ.) строительных обществ, создаваемых каждый раз преимущественно для ограниченного круга лиц и завершавших свою деятельность после постройки или приобретения готового дома последнему из своих членов. Вслед за «Кетли» в Бирмингеме открылось еще несколько подобных обществ, после чего эта практика получила повсеместное распространение. На территории Англии функционировало уже более 70 строительных обществ, сходных по методам деятельности и формам учета. Для каждого нового дома, возводимого на средства членов общества, по жребию определялся владелец, который был волен поселиться в нем или сдать его в аренду, но в любом случае впредь был обязан вносить фиксированный рентный платеж до прекращения обществом своей деятельности, т.е. до окончания строительства домов для всех участников. Подобная форма организации оказалась привлекательной не только для городских рабочих, но и для более богатых горожан, имевших сбережения и желающих вложить их в приобретение недвижимости. Поэтому многие члены обществ имели более чем по одной заявке — например, в «Юнионклубе» Холла, первом строительном обществе в Бернли, основанном, владельцами 31 дома стали лишь 19 пайщиков. Кроме того, многие участники, не желая слишком долго ждать своей очереди, через некоторое время после вступления в существующее общество организовывали свое, куда привлекали новых вкладчиков и где могли рассчитывать на более быстрое получение права на ссуду. К тому же такое «дочернее» общество часто заимствовало на короткий срок излишек средств у ранее организованного, обеспечивая тем самым максимальную эффективность их использования.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Следующим этапом в истории взаимного жилищного кредитования стало образование перманентных (permanent — постоянный) строительных обществ. Переход к открытой форме функционирования был обусловлен тем, что она позволяла вкладчикам, находящимся в конце очереди на получение кредита, взять его намного быстрее за счет притока средств новых вкладчиков. В закрытых схемах индивиду, пожелавшему вступить в уже существующее общество, приходилось единовременно выплачивать все пропущенные взносы, что было не по карману большинству населения. В перманентных обществах подобных выплат делать не приходилось: вновь вступающие члены просто образовывали новую группу пайщиков с возможностью получить кредит в порядке общей очереди.
Подобная форма деятельности значительно упрощала учет операций общества (по сравнению с каскадом временных организаций). Первые перманентные общества появились в Лондоне. Не по лучив поначалу значительного распространения, они в полной мере раскрыли свой потенциал после, когда перманентные схемы стали использоваться для приобретения земельных наделов. Обладание таким участком, приносящим ежегодно не менее двух фунтов дохода, было одной из возможностей получить право голоса на парламентских выборах; поэтому земельные общества, организуемые по перманентной схеме, создавались, скорее, по политическим мотивам — для привлечения голосов в пользу организующей их партии. За десять лет было создано свыше сотни таких обществ, однако позднее более предпочтительной организационной формой приобретения земли стало товарищество. Строительные общества, тем не менее, значительно укрепили свои позиции, во многом благодаря тому, что чаще всего следующим желанием приобретающих землю горожан становилось возведение на ней дома.
Вторая половина XIX в. стала временем бурного роста перманентных обществ. Наиболее распространенной формой деятельности этих организаций стал выпуск так называемых подписных паев (subscription shares) — ценных бумаг, дающих право на кредит определенного размера (не превышающего, согласно парламентскому акту, 150 фунтов) в обмен на обязательство фиксированных ежемесячных платежей. Так, перманентное общество Галифакса (Halifax Permanent) выдавало кредит в 120 фунтов по ставке 10 шиллингов за один лунный месяц (5% годовых). Люди с более скромным достатком могли приобрести пятую часть пая, 24 фунта, по ставке 2 шиллинга в месяц. Аналогичное общество в Вулвиче (Woolwich Equitable) предлагало паи по 50 фунтов по ставке в 10 шиллингов в месяц. В обоих обществах существовал вступительный взнос в размере 2,5 шиллинга.
На ранних этапах деятельности перманентные общества, подобно своим предшественникам, принимали депозиты от населения, не заинтересованного в приобретении недвижимости. Такая услуга пользовалась большим спросом, так как строительные общества считались весьма надежными организациями. В некоторых обществах доля таких депозитов составляла до 90%, и поэтому бывало, что их депозитные отделы выделялись в самостоятельную организацию, составлявшую значительную конкуренцию местным банкам.
С тех пор строительные общества существовали в практически неизменной форме до нового этапа, начавшегося., когда государство стало активно стимулировать их деятельность. Это было связано, прежде всего, с появлением значительного количества нуждающихся в отдельном жилье домохозяйств. На фоне достаточно неблагоприятной макроэкономической ситуации, сложившейся в результате неудачи с реабилитацией золотого стандарта, новый бум в жилищном секторе удивлял даже владельцев строительных обществ.
Однако он был закономерным результатом трех основных тенденций:
• дефицита жилья, который стал серьезной проблемой к началу века и явился причиной того, что многие домохозяйства шли на значительные траты, чтобы обеспечить себе отдельный дом. В индивидуальном жилье к концу нуждались более 800 тыс. семей;
• смягчения условий кредитования, на которое пошли строительные общества в силу значительной экономии на масштабах деятельности;
• государственной поддержки, выражавшейся в прямых субсидиях.
Последнее обстоятельство в значительной мере определило развитие жилищного кредитования. В соответствии с Актом о жилье, 1 фунт тогда составлял 20 шиллингов, или 240 пенсов из государственного бюджета выдавались прямые субсидии строителям жилья в частном секторе в размере 6 фунтов ежегодно в течение 20 лет или же в виде разовой выплаты в 75 фунтов. На следующий год подобные субсидии были введены и для государственных строительных организаций.
Одним из главных препятствий на пути расширенного участия граждан в финансировании жилищного сектора стало отсутствие у многих небогатых домохозяйств средств на оплату разницы между ценой дома и кредитом строительного общества, составлявшим по новому законодательству 7580% от нее (на первоначальный взнос, по терминологии советских строительных кооперативов). В Акте предусматривались государственные гарантии выплат по ссудам, что позволило бы повысить их максимальный размер до 90%. Однако лишь немногие местные власти соглашались давать подобные гарантии, и поэтому основным источником снижения риска и повышения размера кредитов стали страховые общества. Начиная оплата страховки стала включаться в контракты многих строительных обществ, что позволило снизить размеры накоплений до 5% и ниже. В результате за 7 лет было построено около 1,3 миллиона домов, что привело к сокращению дефицита жилья более чем вдвое — до 400 тыс. Экономика Великобритании сильно пострадала от кризиса. Ведущая роль в ее быстром восстановлении после депрессии, по мнению многих экономистов, принадлежит именно жилищному сектору. Этот период можно назвать новым этапом его развития, так как именно тогда стала очевидна ведущая роль жилищного сектора в обеспечении стабильного развития экономики. Рост спроса в этой области постепенно распространился на товары других производителей — люди, приобретающие новый дом, в первую очередь покупали мебель, бытовое оборудование и электроприборы (эффект мультипликатора).
Ключевыми же факторами, лежащими в основе этого роста, можно считать:
• низкие процентные ставки, обеспечившие доступ к ликвидным активам на начальном этапе выхода из депрессии;
• появление строительного пула — нового вспомогательного института, который обеспечивал дополнительные гарантии возврата кредитов строительных обществ и, следовательно, снижал размер необходимых собственных средств, требуемых обществами в качестве залога. Такой пул объединял строительное общество, выдававшее кредиты на суммы в 95% и более от цены дома, и фирму-строителя, которая давала обязательство в полной мере возместить долги несостоятельных заемщиков, если таковые найдутся, и тем самым обеспечивала необходимые гарантии;
• активную позицию государства. Прежде всего — дополнительные государственные субсидии, предназначенные для вовлечения в строительные общества беднейших слоев населения, а также основание Национальной жилищной организации, занимавшейся поддержкой малоимущих граждан и ликвидацией трущоб.
Таким образом, были созданы необходимые условия роста в жилищном секторе. В результате в среднем строилось 350 тыс. домов в год, а совокупный портфель активов строительных обществ вырос с 501 млн. фунтов до 773 млн. Впоследствии деятельность строительных обществ также отличалась устойчивым ростом. Последним качественным изменением, положившим начало новому этапу в истории жилищного кредитования в Великобритании, можно считать новый Закон о строительных обществах. В соответствии с этим законом строительным обществам разрешается преобразование в акционерную форму собственности, и они вправе осуществлять ряд операций, являвшихся до этого прерогативой коммерческих банков. Фактически это создало правовую базу для перехода от чисто накопительной системы жилищного кредитования к смешанной, открыв строительным обществам доступ на финансовый рынок.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
