Главная » Недвижимость »
Крестьянские хозяйства и иное сельскохозяйственное землепользование
Крестьянские хозяйства и иное сельскохозяйственное землепользование
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Распоряжение землями крестьянского хозяйства. Прекращение прав крестьянского хозяйства на землю. Изъятие земель крестьянского хозяйства.
Понятие крестьянское хозяйство
В настоящее время большинство из нас знает, что крестьянское хозяйство это особый способ производства самой разной сельскохозяйственной продукции. Известно и то, что этот способ отличается от кооперативов, акционерных обществ, товариществ, в основном организацией и в меньшей степени размерами. Главное отличие заключается в том, каким образом выстраиваются отношения между членами крестьянского хозяйства и членами, назовем иные сельскохозяйственные организации не очень правильно, но немного более удобно коллективными хозяйствами.
Те, кто сталкивался с организацией крестьянских хозяйств, знают, что крестьянскому хозяйству не нужен никакой устав, члены хозяйства не обязаны заключать учредительный договор и заботиться о паевом взносе. Отношения между членами строятся в большей степени на доверии, а не на юридических документах. Не случайно, поэтому крестьянское хозяйство очень часто организуют члены одной семьи, связи в которой трудно подчинить формальностям устава. При этом для семьи крестьянское хозяйство превращается из простого способа извлечения дохода в уклад жизни настолько работа и жизнь в крестьянской семье переплетаются между собой, настолько она отличается от жизни городских семей или жизни в колхозе.
Следует заметить, что в крестьянском хозяйстве новое время не изобретает ничего такого, что не было бы знакомо крестьянству раньше. Скорее колхозы и совхозы можно назвать нововведением в сельском хозяйстве России, чем крестьянские хозяйства.
С тех пор как в 1861 г. было отменено крепостное право, и вплоть до всеобщей коллективизации 1928 г., сельскохозяйственное производство в России было семейным, будь то хутор, подворное или общинное землевладение. После перерыва в несколько десятилетий крестьянские хозяйства снова вернулись в сельский уклад. Они оказались интересны современной аграрной реформе как менее крупные, чем колхозы и совхозы, производители товарной сельскохозяйственной продукции.
Со временем реформенный энтузиазм, дав им вторую жизнь, оставил в покое крестьянские хозяйства. С одной стороны, это принесло им немало проблем, потому что хозяйства остались незащищенными перед опасностями рынка и бременем налогов. С другой стороны, "забытые" государственной политикой хозяйства медленно, но верно стали формироваться в более естественном для них русле по потребностям и интересам крестьянского населения. Будем надеяться, что это последнее, в конце концов, даст возможность крестьянским хозяйствам занять свое место в сельской жизни и более четко определить их статус в праве.
Из определения, данного в ст. 1 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" следует, что крестьянское хозяйство это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, представленный отдельным гражданином, семьей или группой других лиц, осуществляющих производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и земельных участков. В этом определении есть много спорного, поскольку, что значит "пользоваться правами юридического лица", при применении этого положения на практике было ясно не всем и не всегда. То ли крестьянское хозяйство не является юридическим лицом, а только пользуется его правами, то ли, раз оно пользуется правами юридического лица, значит данным лицом и является. С формальной, юридической точки зрения, считать крестьянское хозяйство юридическим лицом и лица, работающие в хозяйстве по трудовому договору, членами крестьянского хозяйства не являются, их отношения с крестьянским хозяйством регулируются трудовым правом.
Раньше было нельзя, потому что закон его таковым прямо не называл. Только позже ГК РФ уточнил положение крестьянского хозяйства. Во всяком случае, в том, что касается его принадлежности статусу юридического лица, теперь ситуация несколько прояснилась. В соответствии со ст. 23 ГК РФ глава крестьянского хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. И это имеет те последствия, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Глава и члены крестьянского хозяйства
Главой крестьянского хозяйства в принципе может быть любой член крестьянского хозяйства, которого другие члены хозяйства выбирают по своему усмотрению (как это должно происходить, законом не устанавливается). Но он должен соответствовать требованиям Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", которые предъявляются лицам, организующим хозяйство (собственно будущий глава и занимается, в основном, организацией хозяйства). Во-вторых, глава крестьянского хозяйства должен отвечать требованиям, которые предъявляет ГК к индивидуальным предпринимателям.
Содержание ст. 5 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" говорит о том, что право на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР (теперь РФ), достигший 18летнего возраста, имеющий навык сельскохозяйственных работ. Требование дееспособности и достижения 18летнего возраста представляется единым требованием наличия гражданской правоспособности в полном объеме. Однако мы знаем, что приобретение полной гражданской дееспособности в соответствии с ГК РФ возможно и до совершеннолетия: в случае вступления в брак или эмансипации. Кроме того, полная гражданская дееспособность требует от ведущего крестьянское хозяйство соответствия другим требованиям дееспособности, о которых говорилось ранее. Однако следует оговориться, что все эти требования в полной мере следует предъявлять только к главе крестьянского хозяйства, поскольку именно он, в соответствии с ГК РФ, будет являться индивидуальным предпринимателем. Что касается членов крестьянского хозяйства, то ими по действующему закону о крестьянском хозяйстве считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, ведущие хозяйство. Жаль, что такое определение совсем не учитывает возможности семейного членства в крестьянском хозяйстве, в соответствии с ним членами семейного крестьянского хозяйства не могут считаться ни старики (лица пенсионного возраста), ни несовершеннолетние дети, ни вообще нетрудоспособные члены семьи. Получается, что эти лица, оставаясь членами семьи и почти всегда принимая участие в ведении хозяйства, не имеют на его имущество никаких прав даже права наследования. Разумеется, можно сказать, что при данном противоречии в свои права вступают нормы семейного законодательства. Но реально это сделать не так просто, если в крестьянском хозяйстве семейное имущество фактически не отделено от, назовем его так, производственного.
По правилам организации крестьянского хозяйства, при подаче заявления глава крестьянского хозяйства приводит список будущих членов, затем, в соответствии с этим списком, состав крестьянского хозяйства регистрируется местными органами власти. Но как быть, если крестьянское хозяйство уже создано и его состав зарегистрирован? Проблема эта важна и естественна, т.к. состав крестьянского хозяйства подвижен. Например, нужно ли регистрировать новых членов? Логично предположить, что нового члена таковым должны признать другие члены хозяйства, и прежде всего глава. Для семейных крестьянских хозяйств издавна существовало правило, по которому член семьи становился членом крестьянского двора по рождению, вне зависимости от возраста, не родственники принимались в члены в качестве известных праву того времени примаков. Они приписывались к соответствующему двору. Такое положение целесообразно внести и в современное законодательство о крестьянских хозяйствах. Прекращение членства в крестьянском хозяйстве на основании законодательства наступает в случае выхода (выдела из хозяйства, смерти и, как следует понимать, лишения трудоспособности по возрасту или по болезни). Наступает также прекращение членства в связи с добровольным выходом и смертью.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Земельный участок нужен крестьянскому хозяйству, прежде всего для сельскохозяйственного производства, значит, те земли, которые крестьянское хозяйство использует, оно использует в сельскохозяйственных целях. И из каких категорий они ни были бы предоставлены хозяйству, эти земли становятся землями сельскохозяйственного использования. Если в границы крестьянского хозяйства входят земли лесов, вод, особо охраняемых территорий, они тоже могут использоваться в сельскохозяйственных целях, но при этом сохраняют особый режим использования.
Кроме того, гражданское законодательство относит земельные участки к разряду недвижимого имущества (недвижимых вещей). Это значит, что на земельные участки крестьянских хозяйств тоже распространяются общие положения ГК РФ о правовом положении недвижимости. Но, как мы уже определили, земли крестьянских хозяйств, подчиняясь гражданско-правовому регулированию, в то же время являются, по земельному законодательству, землями сельскохозяйственного назначения. И поэтому должны подчиняться требованиям, предъявляемым к использованию земель этой категории, предусмотренным законодательством. Одно из основных требований заключается в том, что предоставление земель сельскохозяйственного назначения (пригодных для нужд сельского хозяйства) производится, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Только земли худшего качества, пригодные для сельскохозяйственного использования, могут быть предоставлены для целей несельскохозяйственного использования.
Законодательство предусматривает выделение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства единым массивом. Это требование является очень важным. Трудно спорить с тем, что целостность и рациональная организация земельного участка способствует повышению эффективности ведения хозяйства. Хотя при образовании крестьянского хозяйства выдел участка единым массивом усложняет ведение землеустроительных работ. В частности, для членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий законодательство предлагает вариант, когда будущим фермерам в первую очередь выделяются вне севооборотные пахотные угодья, отдельные поля севооборота (по возможности без нарушения целостности отдельных земельных участков и без создания чересполосицы). Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" добавляет к этому не столько требование, сколько пожелание расположения участка ближе к жилью.
Предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются краевыми, областными, автономных областей органами власти. Порядок установления норм предоставления земельных участков для ведения крестьянского хозяйства содержится в Указе Президента РФ "О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков". По нашему мнению, когда земельное законодательство говорит о предельных размерах земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского хозяйства, речь, безусловно, идет о предельных нормах бесплатного предоставления земельных участков. Нормы (среднерайонные нормы) бесплатной передачи земли в собственность граждан, ведущих крестьянское хозяйство (по указу), определяются из расчета всех площадей сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий района за исключением земель, переданных в ведение сельских, поселковых, городских администраций, делимых на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе). В данном случае учитываются территориальные возможности в границах одного района и демографическая ситуация в том же районе. В основе лежит принцип справедливого наделения землей, без учета специфики крестьянского хозяйства и его потребностей в земле. Привести размер земельного участка крестьянского хозяйства в соответствие с потребностями хозяйства возможность есть: путем дополнительной аренды земельного участка или покупки дополнительного земельного участка.
Земельный участок крестьянского хозяйства должен рассматриваться как единое целое объект права собственности или владения главы крестьянского хозяйства. Однако ведение хозяйства требует, чтобы участок был разделен на определенные угодья. Это вопрос внутреннего землеустройства. Кроме того, в собственности членов крестьянского хозяйства могут находиться земли разной сельскохозяйственной ценности, а также земли, поросшие лесом, водоемы и т.д.
Разница заключается в правовом регулировании использования земель в зависимости:
1) от того, предназначена ли данная часть земли для основной деятельности хозяйства (пашня, выпас и т.д.) или для подсобного хозяйства, либо для возведения хозяйственных построек и жилья;
2) от категории земель, полученных хозяйством (напр., земли лесов) или расположенных на территории природных объектов (водоемы и т.д.);
3) от наличия участков с особым режимом использования. В том, что касается внутреннего деления земель крестьянского хозяйства, то об этом земельное законодательство почти ничего не говорит. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" только один раз обмолвился о том, что по согласию будущего главы хозяйства, выходящего из колхоза или совхоза, его земельный участок может состоять из "приусадебного и производственного земельных участков" (ст. 3).
Что касается предоставления земель иным крестьянским хозяйствам, то теперь, согласно Указу Президента РФ "О неотложных мерах по ускорению земельной реформы", крестьянским хозяйствам можно выделять земли в лесах первой категории, не включенных в состав природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, в т.ч. и для ведения крестьянского хозяйства. Земли же лесов вообще, в соответствии с тем же указом, могут предоставляться крестьянским хозяйствам по согласованию с органами лесного хозяйства для комплексного ведения сельского и лесного хозяйства. Особенностью данного указа является то, что, предоставляя землю лесного фонда крестьянским хозяйствам, не говорится об объеме прав, на которых эти земли предоставляются. Другим нововведением Указа Президента РФ оказывается то, что крестьянское хозяйство, кроме сельскохозяйственной деятельности получает и иную цель ведения хозяйства лесное хозяйство, ведение которого подчиняется действию лесного законодательства. Земли вод также могут входить в границы крестьянского хозяйства, но режим их подчиняется земельному, а также водному законодательству РФ. С практической точки зрения важно то, что по берегам водоемов (рек, прудов, озер), полностью не входящих в границы крестьянских хозяйств и имеющих общерайонное и иное общественное значение, может устанавливаться особый режим использования.
Права на землю членов крестьянского хозяйства
В соответствии со ст. 257 ГК РФ правом общей совместной собственности на имущество и на землю наделяются все его члены, если законом и договором не предусмотрено иное. Последнее положение стоит того, чтобы остановиться на нем подробнее. Тем более что решение этого вопроса имеет прямой выход на земельные проблемы.
С тем, что касается установления иных отношений по поводу имущества по договору, в принципе, все ясно: если члены крестьянского хозяйства при или после его образования не заключили между собой договор о том, что имущество и земля находятся в какой бы то ни было иной форме собственности (общей долевой или в собственности главы или одного из членов на усмотрение крестьянского хозяйства), то действует норма ст. 257 ГК РФ об общей совместной собственности. Но вот с оговоркой статьи о том, что "законом" может быть установлено иное пока существуют проблемы. Дело в том, Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", хотя и устаревшим во многих частях, но все-таки действующим, как раз и предусмотрено "иное", а именно права на землю крестьянского хозяйства переданы главе хозяйства. И как быть в такой ситуации? Просто прогнозировать действующую норму нельзя. Выбрать для применения какую-то одну норму, например норму ГК РФ, потому что она более "новая" или "справедливая", тоже нельзя, т.к. для прекращения действия "старой" нормы закона эти основания несущественны. Выход представляется в том, что до принятия нового закона о крестьянском хозяйстве, проект которого находится в стадии подготовки, и решения им этого вопроса, могут существовать как крестьянские хозяйства с имущественным режимом, основанным на законе о крестьянском хозяйстве (в его документах это должно быть отражено), так и с имущественным режимом, установленным ГК РФ, т.е. на праве обшей собственности на землю (но и это должно быть отражено в документах крестьянского хозяйства). Возможен и третий вариант, когда члены хозяйства на основании ГК РФ заключают договор, в соответствии с которым устанавливают тот имущественный режим (в т.ч. и для земли), какой посчитают нужным.
Как кажется, когда такая структура, как крестьянское хозяйство, находится в стадии поиска формы и своего места в законодательстве, подобная свобода выбора, возможно, вещь и не такая плохая.
Особый вопрос составляет содержание прав членов крестьянского хозяйства по использованию земли. Прежде всего, следует напомнить, что вмешательство в деятельность крестьянского хозяйства, как и в деятельность иных собственников и пользователей земельных участков, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и иных органов запрещена законодательством. Поэтому важно выдержать равновесие сохранения прав крестьянского хозяйства (его членов) и общественно важной необходимости охраны земель сельскохозяйственного использования.
В целом же члены крестьянского хозяйства наделены теми же правами, и на них лежат те же обязанности, что и на других гражданах и юридических лицах, использующих сельскохозяйственные угодья.
Правила приобретения земли для ведения крестьянского хозяйства
О том, как приобретаются права на землю, уже был предварительный разговор в главах, рассказывающих об источниках предоставления земли гражданам вообще. Напомним, что это могут быть приватизационные способы (предоставление земель из фондов перераспределения, земель запаса, выход из коллективного хозяйства со своей земельной долей), а также способами, предусмотренными ГК РФ для приобретения прав на имущество.
Рассмотрим отдельно для каждого источника получения земли процедуру получения из него земельного участка для ведения крестьянского хозяйства.
Граждане, изъявившие желание вести крестьянское хозяйство, включая и тех, кто переезжает из других регионов, подают заявление с необходимыми обоснованиями в районную (городскую) администрацию по месту расположения участка. Местная администрация направляет указанное заявление в земельный комитет для подготовки материалов. Органы администрации должны принять решение о предоставлении земельного участка в срок не более 2х месяцев. После этого администрация принимает решение о проведении землеустроительного процесса, в конце которого будущим фермерам выделяется земельный участок в натуре (соответственно из земель фонда перераспределения, земель запаса и других категорий земель).
Размер земельного участка определяется, как правило, в зависимости от количества членов крестьянского хозяйства, специализации хозяйства и предельных норм для бесплатного предоставления земельных участков, установленных в районе.
После выделения земельного участка в натуре члены крестьянского хозяйства получают документ, удостоверяющий их права на землю: свидетельство на право собственности на землю, договор аренды земельного участка.
Образованию крестьянских хозяйств путем выхода членов из сельскохозяйственных организаций предшествует раздел имущества, в т.ч. и земельного, этих организаций на паи. Порядок раздела и права собственников паев таких организаций описаны в разделе книги, специально этому посвященном. Выход же участника из колхоза или АО со своим земельным и имущественным паем для организации крестьянского хозяйства является одним из видов прав по распоряжению этим паем.
Обязательно должна быть проведена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на землю.
Законодательство утверждает принцип, по которому государство должно брать на себя первичное обустройство крестьянских хозяйств, создаваемых на территориях, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения; водообеспечение, телефонизация, строительство дорог, линий электропередач и т.д., производятся за счет государства. Предполагается, что местные администрации должны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.
Теперь несколько слов о "неприватизационных" источниках получения земли для организации крестьянского хозяйства. Право на землю крестьянского хозяйства может быть приобретено практически всеми способами, предусмотренными ГК РФ.
Право частной собственности можно приобрести на основании договора купли-продажи, договора мены, договора дарения.
Договор аренды земельного участка, если даже арендодателем является местная администрация, тоже подчиняется общим положениям гражданского права. Таким образом, право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды. Право аренды может быть также куплено новым арендатором, получено в дар или право аренды может быть приобретено на основании договора мены права аренды. Во всех этих случаях договор аренды перезаключается арендодателем с новым арендатором.
В настоящее время в вопросах купли-продажи земли не существует законодательных препятствий. Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" собственники земельных участков вправе совершать с землей все сделки, предусмотренные гражданским законодательством, в т.ч. по купле-продаже. Действуют ч. I ГК РФ, Типовой договор купли-продажи земли, другие нормативные акты. Правда, эта возможность ограничивается на местах политикой некоторых органов местной администрации, которая заключается в ограничении распространения в их районе права частной собственности на землю.
При заключении договора аренды в качестве арендодателя могут выступить местные органы государственной власти, граждане, юридические лица собственники земли. Аренда основных земельных угодий для ведения крестьянского хозяйства должна быть долгосрочной для обеспечения нормальной хозяйственной деятельности. Краткосрочная аренда также возможна, но она имеет второстепенный характер для решения проблем хозяйства. Многое зависит от характеристик арендуемых объектов, т.е. от предмета аренды. Договором может быть установлено, что арендуется вся ферма (с жилыми и хозяйственными постройками); земельные угодья, природные объекты; может быть сдан в аренду дополнительный к уже имеющимся угодьям земельный участок. Именно последний случай приемлем для краткосрочной аренды, с тем, чтобы небольшой срок его использования не повлиял на общую стабильность хозяйства. В остальных же случаях наиболее целесообразна долгосрочная аренда.
Распоряжение землями крестьянского хозяйства
В решении этого вопроса существует разница для тех крестьянских хозяйств, члены которых обладают правом собственности на земельный участок и тех, кто обладает правом аренды.
Собственники земли наделены наиболее широкими правами по распоряжению землей. И наряду с другими, члены крестьянского хозяйства могут продать, подарить.
Обменять свое имущество, отказаться от права собственности. Право собственности на землю крестьянского хозяйства может быть завещано. При этом, если члены крестьянского хозяйства владеют, пользуются и распоряжаются землей на праве общей совместной собственности, то часть имущества умершего наследуют оставшиеся члены хозяйства.
Когда земля принадлежит одному главе хозяйства, проблема завещания и наследования усложняется.
Статья 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и ст. 534 ГК РСФСР закрепляют право лиц, которым имущество принадлежит на праве собственности, завещать его по своему усмотрению. Этим правом обладает и глава крестьянского хозяйства, являющийся собственником земельного участка. Но в свободу завещания вмешиваются интересы ведения хозяйства и условия членства в нем.
Не прекращая своих прав на землю, собственники могут сдать землю в аренду или во временное пользование. Собственник земельного участка может использовать землю в качестве обеспечения своих обязательств (наиболее распространенный случай использование земельной собственности в качестве предмета залога, но могут быть и другие варианты).
Те члены крестьянского хозяйства, которые арендуют земельный участок, могут распорядиться не землей, как имуществом, а своим правом аренды на основании гражданского законодательства. Об этом подробнее можно прочесть в разделе, посвященном праву аренды земельного участка.
Прекращение права крестьянского хозяйства на землю
Право на землю крестьянского хозяйства может быть прекращено по воле собственников или пользователей земель крестьянского хозяйства. Практически все случаи такого "добровольного" прекращения прав на землю мы рассмотрели в предыдущем параграфе. К ним можно добавить заключение договора аренды с предоставлением арендатору права выкупа земельного участка в последующем.
Право собственности прекращается также в случае, когда на землю обращается взыскание по не выполненным обязательствам, если земля являлась предметом обеспечения этих обязательств.
Право собственности на землю может быть прекращено по воле государственных органов в случае выкупа земель для государственных и общественных нужд, на основании земельного законодательства. На том же основании может быть прекращен и договор аренды, если предметом договора являются государственные или муниципальные земли.
Право аренды земельного участка для ведения крестьянского хозяйства прекращается на всех тех же основаниях, что и право аренды земельного участка вообще (см. соответствующий раздел).
Общим основанием и для прекращения права собственности, и для прекращения права аренды является вхождение крестьянского хозяйства в состав АО, кооператива и т.д. в том случае, если члены хозяйства решат внести в качестве паевого взноса право собственности на земельный участок или право аренды земельного участка.
Изъятие земель крестьянского хозяйства быть
Этот вопрос выделен не случайно. Он интересует сейчас очень многих собственников земли, в т.ч. и членов крестьянского хозяйства.
Действующее законодательство не предусматривает изъятия земель у собственников за нарушение земельного законодательства или установленного земельного порядка. Существует только одно основание изъятия (выкупа) земель для государственных и общественных нужд, об этом основании мы говорили выше. К такому основанию может быть отнесено, например, строительство объектов регионального или федерального значения.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
