Главная » Недвижимость »
Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций в недвижимость
Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций в недвижимость
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую; земельную. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения. Очевидна необходимость изучения опыта развитых стран в формировании действенной системы кредитования с целью развития подобных механизмов в России, создания способов их практической реализации, что, несомненно, способствовало бы формированию рынка ипотечных кредитов в российских условиях.
Понятие ипотеки. Специфические черты ипотеки
Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость, или ипотечные кресты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.
Ипотечный кредит является одним из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды.
О размахе этого вида кредитования в наше время свидетельствует факт, что в США, например, за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд. дол. Свыше 80% новых домов в стране покупается в кредит.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и у нас, в России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, в чем его двигательная сила? Каковы перспективы его развития, и какую роль он мог бы сыграть в дальнейшем развитии российской экономики?
Определение этого понятия можно найти в Законе РФ № 28721 «О залоге» (далее — Закон о залоге): Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».
Наиболее точное определение ипотеки представлено в Законе об ипотеке.
Сегодня под ипотекой понимают залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений) с целью получения ссуды. Он представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.
Ипотека — это также договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.
Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) этой недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае можно говорить об этом виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.
Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.
Необходимо в первую очередь выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:
— стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);
— уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
— ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
— долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:
— необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
— неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
— необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
— возможность разделения юридических прав;
— сложность и гибкость системы финансирования;
— сохранность инвестируемых средств;
— присущие только этому активу определенные виды рисков и др. В финансировании операций с недвижимостью в отличие от других видов инвестиций достаточно широко привлекаются средства населения.
Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит не только является специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей можно выделить следующие его специфические черты:
— требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
— ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
— ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
— ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 1025 лет);
— выдаваемая ссуда значительна по сумме;
— ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
— сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.
Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования, ставки по кредитам под недвижимость были ниже.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:
1. Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества.
2. Организации, обслуживающие этот оборот и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.
Из всего многообразия этих организаций можно выделить следующих субъектов ипотечной системы:
Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т.е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.
В США в состав потребительского кредита включаются: кредит с рассрочкой платежа (на автомобили, мобильные дома, ремонт и оборудование жилища и другие товары) и кредит с единовременной оплатой (по текущим счетам, на оплату услуг).
Следующий субъект ипотечной системы риэлтерские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.
К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и Ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые в свою очередь являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.
В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудно-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. Ссудно-сберегательные ассоциации успешно конкурируют с ипотечными банками и, как, например, в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита. Как ипотечные банки, так и ссудно-сберегательные ассоциации формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынке.
К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а, следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.
Следующий субъект ипотечной системы — риэлтерские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.
Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный, или общинный, суд.
Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и обо всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.
Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.
В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Источниками ипотечного кредита служат временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.
Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.
Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам:
1. По типу кредитора:
— банковские;
— небанковские.
2. По наличию государственнь1Х субсидий:
— субсидируемые государством;
— несубсидируемые кредиты.
3. По форме кредитования:
— в денежной форме;
— в форме ипотечных долговых обязательств.
4. По срокам (в континентальной Европе):
— краткосрочные — до 1 года;
— среднесрочные — 1—5 лет;
— долгосрочные — более 5 лет.
В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.
5. По схеме погашения кредита:
— постепенное погашение;
— единовременное погашение;
— согласно особым условиям.
6. По виду процентной ставки:
— кредит с фиксированной процентной ставкой;
— кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
— кредите сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.
7. По виду обеспечения:
— под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья;
— под залог застраиваемого земельного участка;
— под иные виды обеспечения.
8. В зависимости от цели заемщика:
— кредит на приобретение жилья;
— кредит на строительство жилья.
9. По субъектам кредитования:
— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
— Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
Ипотечный кредит выполняет следующие функции:
- Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те структуры, которые испытывают потребность в кредитовании и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.
- Экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в этой сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии Строительства и девелопмента, рост прибылей.
- Ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в этой сфере.
- Решение социальной проблемы — обеспечения жильем.
- Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.
Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.
Этот вид кредитной деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:
1. Сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью.
2. Долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования.
3. При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке.
4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства.
5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.
2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.
3. Возможность использования эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.
4. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости.
5. Инвестиции в недвижимость имеют перспективную ценность, обеспечивая большую отдачу со временем.
6. Вложение средств в недвижимость выступает способом противостояния инфляции.
Однако заемщик должен всегда помнить, что:
— долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;
— нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левериджа;
— наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.
При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием спекуляции. Особенно это актуально для современной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья. В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного капитала в виде не обеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обогащению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы.
Риски ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества Кредиторам. Однако с этим видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.
Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.
Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:
1) соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи);
2) соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости).
Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга:
КПД = ЧОД : ОД,
где ЧОД — чистый операционный доход от недвижимости за год;
ОД — годовая величина обслуживания долга, обычно включающая выплаты, как основной суммы долга, так и процентов по кредиту.
Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности:
КИД = ИК : V0 x 100%
где ИК — сумма ипотечного кредита;
V0 — оцененная стоимость недвижимости.
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда и реализации части выручки в свою пользу. Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку стоимости имущества (оценка может производиться по инициативе самого кредитора либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем). От того, насколько точно оценена недвижимость и какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах.
В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также в связи с несовершенством законодательства в части процедур по обращению взыскания на заложенное имущество основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.
Процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом Досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.
Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.
Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается, таким образом, в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка, по кредиту либо процент за определенный срок (например, 3 месяца). Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Штрафные санкции обусловлены, прежде всего, тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.
Закон о залоге (ст. 45) допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.
Риск ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).
Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
