Для полноправного участия земельных участков в рыночных отношениях необходима их адекватная оценка. Высокая стоимость земельных участков не вызывает желания вовлекать их в хозяйственный оборот. Заниженная оценка порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части города промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Земля в своём разнообразном функциональном назначении – как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства – подлежит стоимостной оценке.
Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нём объектов недвижимости и его недр.
Оценка земли по широте охвата подразделяется на два вида: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.
Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Оценка земли производится по их категориям, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство её улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке.
Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению.
Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учётом насыщенности застройки, особенностей местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских характеристик.
Различия типов оценки вызывают различия и в процедуре оценки. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал, разработка специальных методик, позволяющих унифицировать процесс оценки большого числа разнородных объектов, использование статистических методов. Массовая оценка в наибольшей степени подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности производится небольшим количеством оценщиков, решение принимается одним оценщиком.
Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх типов методов: доходного, сравнительного и затратного.
Затратные:
• изъятия;
• определения затрат на освоение;
• оценки по затратам на инфраструктуру.
Доходные методы оценки земли основаны на учёте ожидаемых доходов от владения землей. Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод, а также выручки от последующей перепродажи земельного участка.
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
- рента (для оценки сельскохозяйственных и лесных земель);
- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
- арендная плата (для оценки поселений);
- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
Ставка капитализации определяется с использованием трёх подходов:
1) используется ставка Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам, т.к. инвестирование в земельный участок выступает одним из направлений движения денежного капитала;
2) методика кумулятивного построения, которая учитывает безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам), страновой риск (например, для Москвы 3-6% - минимальное значение по России), риск ликвидности (риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка);
3) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи объекта-аналога. Желательно рассчитать среднее значение по нескольким продажам.
Метод остатка для земли вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости этот метод используется, когда здания и сооружения пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.
Метод сравнения продаж наиболее подходит для оценки свободных земельных участков. Он основан на ценах реальных сделок сопоставимых участков.
Оценка может проводиться двумя способами: по элементам сравнения и с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.
К числу таких элементов можно отнести следующие факторы:
- состав оцениваемых прав; условия финансирования сделки; условия продажи; рыночные условия (время сделки); местоположение;
- условия зонирования и другие ограничения; физические характеристики;
- доступность коммуникаций (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).
Единицы сравнения – это типовые для каждого сегмента рынка единицы оценки, например, цена за:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- 1 гектар (при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки);
- 1 кв. метр (при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку);
- 1 фронтальный метр (при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий – длина по границе улицы);
- лот (цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой застройки);
- единицу плотности.
В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности показателей. Затем в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.).
Если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного числа сравнимых продаж, подбирают продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и делают корректировки на разницу в значимости территорий.
Достоинство метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России.
Метод переноса или соотнесения базируется на теоретической предпосылке, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью построек. Метод основан на выявлении среднего соотношения для определённых типов недвижимости в определённом регионе и учёте его в проводимой оценке.
Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений (построек) изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
Затратные методы основаны на использовании жестких нормативов и предполагают однозначность оценивания. Вместе с тем, классический затратный подход для оценивания земельных участков, как правило, не применяется, а используется принцип затратной модели. Затратные методы используются при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Они помогают определить рыночную стоимость участков в случаях отсутствия данных о совершенных сделках.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с постройками) и стоимостью построек.
Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая участки промышленного назначения, всем субъектам РФ: «…Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются… по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с применением затратного подхода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости здания за минусом его износа… из общей рыночной цены объекта недвижимости…». Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.
Метод определения затрат на освоение (или метод разбивки на участки) применяется в основном к незастроенной земле. Он определяет общую стоимость земли, которая будет разделена на отдельные земельные участки, предназначенные для продажи. Из предполагаемой денежной выручки от продажи участков вычитаются все необходимые издержки на их освоение. И таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. Как правило, это крупные нестандартные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.
Оценочная работа заключается в определении:
1. размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;
2. цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;
3. затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;
4. текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.
Метод оценки затрат на инфраструктуру применяется для земель населенных пунктов. Он учитывает величину затрат на создание инженерной инфраструктуры города или посёлка (строительство дорог, подземных коммуникаций и т.д.). Далее выделяется доля затрат, приходящаяся на оцениваемый земельный участок.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
