С позиции юриспруденции и права, «доля в недвижимости» относится скорее к числу виртуальных понятий. Ведь доля не может быть измерена квадратными или кубическими метрами, что нельзя сказать о целой комнате или квартире. Имущественное право признает тот факт, что купля продажа доли квартиры, документы на которую оформляются в соответствии с действующим законодательством — это одна из сложнейших разновидностей сделок с недвижимостью! Помощь квалифицированного специалиста в данном случае окажется особенно уместной.
Доля одного из владельцев жилища определяется, как правило, в виде дроби. К примеру, при равном долевом участии трёх человек, доля каждого из них составит одну треть. В соответствии со статьями ГК РФ (246, 247), владение, распоряжение и продажа доли в квартире, документы на которую имеются на руках ее владельца, не могут быть осуществлены без согласия других участников собственности. Причем размер долей роли не играет — 1/2, 1/4 или 1/3 доля в квартире, продажа в любом случае должна осуществляться только после согласие совладельцев. Если оформление доли в квартире не сопровождалось определением порядка пользования долями, то каждый из собственников имеет равноценное право в использовании жилища.
Договор купли доли в квартире не может быть заключен с покупателем, пока преимущественным правом приобретения доли продавца не воспользуются остальные собственники данного объекта недвижимости. В течение периода времени, равного одному месяцу, вышеуказанные совладельцы квартиры должны будут либо выкупить продаваемую долю, либо согласиться с тем, что договор продажи доли в квартире может быть заключен с другим лицом.
Чаще всего, любые сделки, касающиеся купли или продажи долей в жилище, связаны с возникновением серьезных конфликтов между собственниками недвижимости. Без помощи юриста в данном случае не обойтись, поскольку только квалифицированный специалист по сделкам с недвижимостью способен решить все вопросы мирным и законным путем.
При оформлении сделки продажи доли в квартире понадобится не только образец договора продажи доли квартиры, но и ряд других не менее важных документов (как нотариально заверенных копий, так и подлинников):
• так называемый передаточный акт или договор продажи доли квартиры, бланк которого заполняется в соответствии с требованиями действующего законодательства;
• правоустанавливающий документ;
• свидетельство, подтверждающее права на долю в квартире;
• выписка из домовой книги (которая действительна лишь в течение месяца);
• кадастровый план БТИ, экспликация;
• финансово-лицевой счет;
• отказ остальных долевых собственников от права на первоочередное приобретение доли в квартире;
• заявление продавца (нотариально оформленное и заверенное) о том, что он не состоит либо состоит в браке (второй вариант подразумевает наличие нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение доли);
• документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Пока договор сделки по недвижимости не зарегистрирован государством, он не имеет юридической силы.
Договор купли-продажи доли квартиры составляется для фиксации факта передачи имущественных прав. Содержание договора купли-продажи доли квартиры должно полностью соответствовать нормам гражданского законодательства, которые и будут освещены в данной статье.
Передача права собственности на долю квартиры происходит в форме заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем.
Перед тем как подписывать договор купли-продажи имущественных прав с покупателем, продавец обязан уведомить письменно всех остальных собственников жилья, доля в котором подлежит продаже. Владельцы остальных долей будут иметь преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли.
Именно поэтому продавцу требуется выждать период в 1 месяц после оповещения собственников общей квартиры. Если по прошествии 30 дней никто из сособственников не заявил о желании выкупить долю на жилое помещение или они оформили письменный отказ от покупки, то продавец имеет полное право передать свою долю любому другому гражданину.
Если 30-дневный срок был нарушен и доля на квартиру передана по договору купли-продажи раньше его окончания, то владельцы долей в помещении имеют возможность подать заявление в суд. Судебные органы, принявшие заявление, поданное в течение 3 месяцев, могут перевести права и обязанности покупателя на владельца другой доли в жилом помещении.
Рассматривая исковое заявление о переводе прав покупателя, судебные органы не выносят решения о признании договора по продаже доли недействительным. Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении.
Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.
Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляет на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника.
Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.
Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности. Таким образом, для продажи доли собственнику потребуется получить разрешение сособственников.
Трудности возникают, когда продавцу необходимо оповестить о факте продажи доли сособственников, которые не проживают в квартире, и их местонахождение не известно. В такой ситуации продавцу следует направить извещения с уведомлением по последнему известному месту жительства граждан.
Бланк типового договора граждане могут найти на нашем сайте. Договор о продаже доли квартиры должен быть составлен сторонами в письменной форме и содержать их подписи.
Оформление документа не требует проведения процедуры нотариального удостоверения. После подписания договора граждане обращаются в органы Росреестра для регистрации факта перехода прав на недвижимую собственность.
Составляя договор купли-продажи доли на жилую площадь, граждане должны указать следующие данные:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Дата и место составления.
• Сведения о сторонах договора:
– ФИО;
– место и дата рождения;
– гражданство;
– пол;
– паспортные реквизиты;
– адресные данные;
– банковские реквизиты;
• Описание предмета сделки, которое должно содержать в себе упоминание размеров доли и признаков самой квартиры. К числу неотъемлемых признаков жилого помещения относят:
– адрес жилого дома, в котором находится квартира;
– расположение помещения в доме;
– номер квартиры.
• Цена доли в квартире по договору.
• Порядок, сроки и иные условия оплаты.
• Реквизиты правоустанавливающих бумаг на помещение и документов, отражающих обременения и права третьих лиц на квартиру.
• Сведения о выявленных в квартире недостатках и дефектах.
• Данные о гражданах, зарегистрированных, проживающих и сохраняющих право пользования жилым помещением, доля в котором продается.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность участников соглашения.
• Порядок разрешения споров.
• Порядок оплаты расходов, связанных с заключением договора.
• Количество экземпляров договора купли-продажи.
Сторонам требуется составить передаточный акт. Этот документ или иная бумага о передаче доли на квартиру будет прилагаться к основному договору купли-продажи.
Переход прав на долю в имуществе происходит после их постановки на государственный учет. Именно поэтому государственная регистрация в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры является обязательной стадией сделки по продаже доли в квартире.
Регистрация происходит после предоставления следующих документов:
• Заявление о постановке на учет перехода прав собственности.
• Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении.
• Договор купли-продажи доли.
• Акт приема-передачи.
• Паспорта сторон сделки.
• Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки, если собственником отчуждаемой доли на жилое помещение является несовершеннолетнее лицо.
• Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
• Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное собственникам от продавца доли жилой площади, должно содержать сведения о цене доли и других важных условиях сделки. Подтвердить факт отправления извещения продавец может путем предъявления извещения с почтовой квитанцией, которая удостоверяет факт получения документа адресатом. Также продавец вправе предъявить в регистрационные органы опись документов, вложенных в ценное письмо.
• Документы об отказе долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу.
Квитанцию об оплате государственной пошлины предоставлять не обязательно, если сведения об уплате зафиксированы в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Она предъявляется в регистрационные органы по инициативе гражданина. Федеральная пошлина за регистрацию прав на долю в квартире устанавливается в размере 200 рублей.
Таким образом, при оформлении договора купли-продажи доли квартиры стороны договора должны неукоснительно соблюдать требования гражданского законодательства. Завершающим этапом процедуры по оформлению сделки купли-продажи имущественных прав является государственная регистрация права собственности на долю в квартире.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
