Чаще всего необходимость узаконить перепланировку обоснована необходимостью реализовать свое право собственности (продать, подарить, приватизировать, заложить помещение). А также в случаях возникновения какой-то аварийной ситуации (например, заливы), жалоб соседей и как следствие, проверки контролирующих органов (эксплуатирующей организации, Мосжилинспекции) - то есть тогда, когда перепланировку обнаружат. Тут дело может дойти до штрафных санкций и предписаний вплоть до лишения права собственности на квартиру.
Дело в том, что перепланировка в жилом доме затрагивает интересы не только самого владельца квартиры, но и других жильцов. И при проведении ремонтно-строительных работ по перепланировке необходимо сначала получить разрешение.
Если же необходимо узаконить уже сделанную перепланировку, нужно заказать техническое заключение о допустимости выполненных работ и обратиться в Жилинспекцию для оформления Акта о завершенном переустройстве. Ведь рано или поздно все равно придется узаконить перепланировку квартиры или приводить помещение в первоначальное состояние.
Также следует понимать, что не всегда можно узаконить перепланировку квартиры в Москве. Причины могут быть разные, начиная от незначительных, которые можно легко устранить, до серьезных, когда затрагивание несущих конструкций угрожает безопасности дома и его жильцов
К серьезным причинам относятся проемы в несущих стенах и перекрытиях, не говоря уже о полном демонтаже несущих стен. Бездумное вмешательство в конструкции дома, осуществление сложных видов работ без разработки технического заключения и проекта перепланировки, могут привести к признанию дома аварийным и даже к его обрушению.
При желании, вырезать проем в несущей стене, необходимо обязательно сначала провести техническое обследование дома или его части и произвести расчеты, на их основании разработать схему укрепления, которая включается в полный проект перепланировки квартиры, затем осуществить согласование перепланировки квартиры, получить разрешение властей, и только потом приступать к работам.
Если нужно узаконить сделанную перепланировку, то потребуется вскрыть все отделочные слои проема, чтобы инженер мог зафиксировать состояние несущих конструкций, посмотреть существует ли усиление. Конечно же, любой владелец не захочет вскрывать стены для осмотра по выполненному ремонту, но если нужно получить разрешение то, скорее всего, придется.
Достаточно частые нарушения:
1. Размещение санузла над кухней или жилой комнатой нижней квартиры.
2. Присоединение «холодных» помещений (балкона, лоджии) к «теплым» комнатам, кухням.
3. Подрезка или демонтаж вентиляционных коробов.
4. Присоединение общего тамбура.
Перепланировка квартир, включающая в себя хотя бы одно из вышеперечисленных нарушений, не может быть узаконена в таком виде. Но эти нарушения можно исправить, разработав варианты перепланировки, которые можно будет согласовать. При этом, разумеется, потребуется проведение ремонтных работ.
Получение необходимых документов:
Для квартир (жилых помещений):
- Технический паспорт БТИ
Для нежилых помещений:
- Поэтажный план БТИ
- Экспликация
- Форма #1а (выписка из технического паспорта на здание)
- Форма #5 (справка БТИ о состоянии здания)
Согласование перепланировки (в том числе уже выполненной) начинается с получения в ТБТИ (Территориальном Бюро Технической Инвентаризации) необходимых документов (технического паспорта БТИ - для перепланировки жилых помещений, поэтажного плана БТИ, экспликации, формы 1а, формы 5 – для нежилых). Именно по этим документам можно судить, насколько фактическая планировка не соответствует тому, что было. Ведь перепланировка помещений – это изменение их конфигурации, которое требует внесение изменений в технический паспорт БТИ.
Заказ документов в проектной организации:
- Проект перепланировки;
- Техническое заключение.
Именно эти документы (собранные на первом и втором этапах) подлежат согласованию.
На этом этапе необходимо заказать в проектной организации техническое заключение о возможности перепланировки и проект перепланировки квартиры или нежилого помещения.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В проект перепланировки входят все изменения, которые будут проведены в помещении (замена конструкции пола, устройство гидроизоляции в санузлах, демонтаж и возведение перегородок, устройство проемов и т.д.). Именно проектно-техническая документация вместе с документами ТБТИ и согласовывается в инстанциях.
Согласование всех полученных документов (проектной документации) в инстанциях города.
Необходимость согласования проектной документации возникает при планировании таких работ как: перенос газовой плиты и других мероприятиях, затрагивающих систему газоснабжения квартиры требуется согласование с ОАО Мосгаз; устройство отдельного входа в нежилое помещение и другие работы, затрагивающие фасад здания требуется согласование с Москомархитектурой; любая перепланировка нежилого помещения, расположенного в жилом доме, согласовывается в Управлении Роспотребнадзора по г. Москве, любая перепланировка в доме, который является памятником архитектуры, согласовывается в Департаменте культурного наследия г. Москвы. Этот этап зачастую является довольно сложным и длительным. Здесь, скорее всего без помощи профессионалов не обойтись.
Согласованные документы сдаются в МОСЖИЛИНСПЕКЦИЮ – уполномоченный орган для получения разрешения на перепланировку.
Теперь все собранные на перепланировку документы сдаются в уполномоченный орган для получения разрешения Мосжилинспекцию.
После рассмотрения пакета документов заявителю выдается разрешение или мотивированный отказ в разрешении на ремонтно-строительные работы.
Проведение ремонтных работ по согласованной документации, после которых необходимы вызвать комиссию для составления и подписания Акта о завершенном переустройстве.
Теперь, после получения разрешения, можно приступать к ремонтным работам. А по их завершении необходимо вызвать комиссию для осуществления проверки выполненных ремонтных работ и подписания Акта о завершенном переустройстве.
Внесение изменений в правоустанавливающие документы и документы БТИ.
Также возможно необходима замена свидетельства о государственной регистрации права собственности (в том случае, если в процессе перепланировки поменялась общая площадь квартиры или нежилого помещения).
Итак, после подписания Акта – перед властями владелец чист. Он выполнил работы, на которые получил разрешение. Но документы, которые хранятся в архиве БТИ и регистрационной палате, не соответствуют новой планировке квартиры или нежилого помещения. Для завершения процесса узаконивания перепланировки нужно внести изменения в документы БТИ, кадастровый паспорт и ЕГРП.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
