Главная » Недвижимость »
Понятия и особенности земель промышленности, транспорта и другого специального назначения
Понятия и особенности земель промышленности, транспорта и другого специального назначения
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
К землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения соответствующих задач: развития промышленного производства, транспорта, предприятий связи, энергетики и т.д. Из множественности целей вытекает разнообразие правового режима этой сложной категории земель.
Субъектами права первичного землепользования здесь могут быть только организации и предприятия. Землепользование граждан (огороды, служебные земельные наделы и т.п.) всегда вторично, т.к. земельные участки им отводят первичные землепользователи.
Для размещения объектов промышленности, транспорта и других видов строительства должны предоставляться в первую очередь земли, не пригодные для сельского хозяйства, а если таких нет угодья худшего качества.
Участки при этом строго нормированы, а когда типовые размеры отсутствуют или их невозможно применить, необходимая площадь определяется индивидуально и обосновывается в проекте строительства. Отводятся земли поэтапно, исходя из очередности их освоения. Участки, отведенные только на время строительства, возвращаются прежним пользователям после рекультивации. Передаются они по актам, утверждаемым органами местной администрации. Если надобность в постоянно выделенных землях миновала, они также должны быть возвращены для использования по первоначальному назначению.
Временно не используемые земли передаются по решению органов местных администраций сельскохозяйственным кооперативам, колхозам, совхозам, другим организациям или гражданам, в т.ч. крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственных целей в порядке и на условиях, устанавливаемых законодательством.
Правовой режим земель транспорта определен Положением об этих землях, утвержденным Советом Министров СССР, которое является действующим на сегодняшний день нормативным актом. Порядок использования других видов установлен не единым, а несколькими актами: Правилами охраны электрических сетей. Правилами охраны магистральных трубопроводов. Правилами охраны линий связи и др. Там же определяется правовой режим защитных зон.
Общей особенностью правового режима земель промышленности, транспорта и иного назначения является то, что их деятельность, как правило, причиняет (в большей или меньшей степени) вред окружающей природной среде. Чтобы снизить уровень загрязнения природы и другого вредного воздействия на нее, близ предприятий устанавливаются санитарно-защитные зоны, территория которых занимается под зеленые насаждения, устройство противошумовых ограждений и т.п. Предприятия должны обозначать границы зон специальными информационными знаками, а также отражать их на земельных планах. Это позволяет упорядочить режим использования названных зон. В свою очередь, сами объекты промышленности и транспорта нуждаются в защите от вредного воздействия природы, например, железные и автомобильные дороги от снежных заносов, оползней, размыва грунта и т.п. Соседние пользователи земли не должны создавать помех для предприятий промышленности и транспорта, так, аэропорты требуют создания охранных зон, обеспечивающих безопасность полетов воздушных судов. Определенные ограничения устанавливаются в целях охраны электрических сетей, линий связи, магистральных трубопроводов.
Статья 132 ГК РФ, определяя предприятие как "имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности", включает в его состав все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д. Земельные участки в этом комплексе занимают свое особое положение, т.к. порядок их приобретения и условия пользования ими регулируются с учетом норм земельного законодательства. В этих целях изданы Указы Президента РФ: № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"; № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", а также другие нормативные правовые акты, о содержании которых сказано в соответствующих главах книги.
Основные органы управления в области использования земель промышленности и транспорта.
Ими являются те же органы, которые управляют соответствующим производством и иной возложенной на них деятельностью. Предприятия, являющиеся собственниками земель, сами осуществляют функции управления по использованию и охране своих земель.
При всем различии отраслей промышленности, транспорта, связи, обороны и др. функции управления имеют много общего. Во-первых, все органы управления (министерства, ведомства и т.д.), в т.ч. собственники земли, обязаны руководствоваться предписаниями Правительства РФ, других центральных органов, Госкомзема, Санэпиднадзора, Госкомэкологии, а также органов исполнительной власти субъектов РФ. Они осуществляют систематическое наблюдение и содействие организации рационального использования и охраны земель. Во-вторых, они разрабатывают при необходимости внутрипроизводственные правила землепользования, решают вопросы внутренней организации землепользовании промышленных, транспортных и других предприятий, т.е. определяют целевое назначение их отдельных частей, обеспечивают оптимальное размещение строящихся зданий и сооружений и т.д. Так, Министерство путей сообщения утверждает правила и инструкции о порядке использования земель железных дорог, временного отвода их предприятиям сельского хозяйства и другим организациям, а также гражданам. В-третьих, они организуют внутриведомственный учет своих земель, контролируют деятельность своих предприятий. В-четвертых, перераспределяют земли между предприятиями, содействуют им в осуществлении прав и обязанностей.
Если земли промышленности, транспорта, связи, обороны и др. находятся на территории города (поселка), контроль за их использованием осуществляют также местные городские (поселковые) администрации.
Правовой режим использования земель промышленности и транспорта.
Земельные участки промышленных предприятий предназначены для размещения цехов, внутризаводских коммуникаций, подъездных путей, складских помещений и других необходимых зданий, сооружений для организации производственной деятельности. Часть участка занята административными и культурно-бытовыми зданиями (заводоуправление, столовая, медпункт и т.д.). При этом субъектом права землепользования является само предприятие.
Размер участка данного предприятия (комбината, промышленного комплекса и др.) определяется проектом его строительства с учетом максимально экономного использования земли.
Как правило, новые предприятия строятся в промышленных районах (узлах), где организуются общие вспомогательные производства, инженерные сооружения, системы энергоснабжения, водоснабжения и другие коммуникации. Поэтому проекты предприятий должны быть увязаны с проектами планировки промышленных районов, схемами генпланов промышленных узлов, а при отсутствии таковых с существующими или намечаемыми коммуникациями, сетями и сооружениями. Выполнение данных требований способствует охране и рациональному использованию земель.
Кроме того, в проект строительства закладывается возможность соблюдения противопожарных норм; рациональные решения по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха, по отводу сточных вод (уменьшение их количества, бессточные системы), затраты на снятие и хранение плодородного слоя почвы, на рекультивацию и возмещение убытков, причиненных прежним землепользователям. Участки для отвалов, отходов, шлаконакопителей и отбросов надлежит выбирать на землях, непригодных для сельского хозяйства, с соблюдением норм и правил безопасности.
Строительные нормы и правила устанавливают целый ряд запретов.
Так, размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора;
- в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик;
- в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации;
- в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников;
- в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств;
- в зеленых зонах городов и поселков городского типа;
- на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков и т.д.;
- на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы;
- на землях заповедников и их охранных зон;
- в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.
Предприятия, действующие на временно предоставленных участках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для эксплуатации по основному назначению. Рекультивация ведется в ходе основной деятельности, а при невозможности этого не позднее одного года после завершения работ.
Предприятия, деятельность которых нарушает почвенный покров, обязаны снимать и хранить плодородный слой для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий. При этом необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы".№ 140. Затраты на проведение таких работ относятся на счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.
Порядок пользования землей, предоставленной предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, морского, внутреннего водного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта, регулируется Положением об этих землях, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР, которое является действующим и на сегодняшний день.
Размеры участков определяются по действующим нормам или типовым проектам строительства соответствующих объектов. Если же норм нет, а использовать типовые проекты невозможно (ввиду инженерно-технических, климатических и иных особенностей, специфики рельефа, а также самого объекта строительства), размеры определяются проектно-сметной документацией. Отвод осуществляется с учетом очередности освоения участков.
При проектировании, кроме соблюдения общего принципа размещать объекты на непригодных для сельского хозяйства землях, либо угодьях худшего качества, необходимо также выбирать оптимальные направления трасс, чтобы не создавать неудобства соседним хозяйствам.
Земли этой категории предоставляются, как правило, бессрочно. На территории поселений объекты транспорта размещаются только с согласия соответствующих местных администраций.
На период строительства, реконструкции или ремонта своих сооружений, предприятия вправе получать участки во временное пользование. Порядок их возврата (рекультивация и т.д.) тот же, что и для предприятий промышленности. Временные участки могут передаваться другим предприятиям, учреждениям и организациям для устройства подъездных путей, проездов, погрузочно-разгрузочных площадок, складов и иных объектов, с обязательным возмещением расходов по содержанию и улучшению таких участков.
Проекты строительства, реконструкции или ремонта объектов транспорта могут предусматривать необходимость защитных лесонасаждений и устройств в местах, подверженных снежным заносам. Размеры участков для этих нужд определяются нормами отвода земель для соответствующего вида транспорта. Предприятия обязаны бороться с вредителями и сорняками в защитных лесонасаждениях, осуществлять противопожарные и иные мероприятия по уходу за ними.
Нормальная эксплуатация, а также безопасность объектов транспорта обеспечивается установлением охранных зон, размер и режим которых зависит от вида транспорта и определяется соответствующими нормами или проектно-технической документацией. Земли этих зон остаются у землевладельцев, но имеют особый режим, о котором их обязано письменно известить соответствующее транспортное предприятие.
В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, порядок пользования которых обеспечивается путем землеустройства, на территории поселений, особенно городов и поселков, действуют правила планировки и застройки. Поэтому каждый пользователь земель на территории поселений обязан знать и соблюдать эти правила. В противном случае его ожидают нежелательные "сюрпризы". Начатое строительство объекта может быть признано самовольным и подлежащим сносу.
Во избежание этого нельзя ничего делать без разрешения органов архитектуры и строительства, которые имеются во всех городах и районах страны. Они разъяснят и помогут выполнить все юридические формальности, связанные с использованием земельных участков, расположенных в черте соответствующего населенного пункта (города, поселка, села). Надо иметь ввиду, что самовольно выстроенные объекты (гаражи, хозяйственные постройки и т.д.) сносятся без возмещения убытков, а самовольные застройщики, кроме того, могут быть привлечены к ответственности в соответствии с нормами уголовного и административного законодательства.
В сельской местности, где границы землевладения каждого пользователя земельным участком, как правило, обозначены какими-либо ограждениями (заборами, решетками, декоративно-кустарниковыми насаждениями и т.п.), в городе границы между земельными участками недостаточно определены, что может вызывать ненужные конфликты.
Поэтому Постановлением Правительства РФ № 105 утверждено Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений.
Им установлены для всех видов застройки следующие обязательные правила определения границ, т.е. межевания:
- сложившиеся (традиционные) границы и размеры земельных участков при новом межевании не подлежат пересмотру;
- в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды, и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;
- при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами земельного участка, а также к объектам общего пользования.
Земли промышленности, транспорта и другого назначения предоставляются или продаются (по конкурсу или аукциону) не гражданам, а предприятиям, хозяйственным товариществам, акционерным обществам и другим коммерческим организациям (юридическим лицам) для осуществления их производственной деятельности. Нормы предоставляемых им земель не такие, как нормы, установленные для граждан. Они определяются в соответствии с утвержденными проектами строительства и расширения предприятия. Споры в связи с предоставлением или продажей земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Арбитражные суды руководствуются при этом гражданским и земельным законодательством.
На практике возникают вопросы, связанные с приобретением объектов незавершенного строительства и права пользования земельным участком. Указ Президента РФ № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" установил, что приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимо осуществлять, как правило, вместе с земельным участком (его долей), на которых они расположены. Объектом продажи при этом является земельный участок или его доля, ранее выделенные землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется (продается) в фактически существующих границах: под приватизированным предприятием на дату утверждения плана приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости. Выкупная цена земельного участка в размере не менее 5-кратной ставки земельного налога.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
