Порядок внесения земельной доли в уставный капитал
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Для большинства граждан, получивших земельные или в ходе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, и желающих продолжать работу в сельскохозяйственном производстве, выбор способов распоряжения земельной долей сводится к двум возможностям: внесения доли в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой организации либо получения ее в натуре для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства в зависимости от того, желает ли человек хозяйствовать на земле индивидуально или как участник коллективного формирования.
Необходимо отчетливо понимать, что создание в ходе аграрной реформы организаций с коллективной собственностью на землю имеет промежуточный, временный характер. Конечная цель создание условий для повышения эффективности сельхозпроизводства путем формирования многоукладной экономики на селе, включающей сеть коммерческих организаций современных организационно-правовых форм и семейных фермерских хозяйств. То, что в аграрной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так называемые "коллективные предприятия" (они часто именуются совхозами, ассоциациями, даже акционерными обществами), уже не соответствует новому законодательству. Коммерческие организации, в т.ч. сельскохозяйственные, могут функционировать только в тех формах, которые предусмотрены ГК РФ (эти формы рассмотрены в предыдущей главе). При этом ни в хозяйственных обществах и товариществах, ни в кооперативах действующим законодательством не предусмотрена коллективная собственность их участников (или членов) на имущество, в т.ч. землю.
Посмотрим, что происходит с земельными долями при вступлении гражданина в хозяйственное общество или товарищество. Участники АО, другого хозяйственного общества, товарищества обязаны внести вклад в уставный капитал данной организации в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами этой коммерческой организации. В сельском хозяйстве работники реорганизованных колхозов и совхозов, вступая во вновь создаваемые коммерческие организации, вносят в качестве таких вкладов свои имущественные паи и земельные доли. При этом, что важно особо подчеркнуть право собственности на эти доли и паи переходит к самой коммерческой организации. Статья 66 ГК РФ гласит: "Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности".
При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу.
Таким образом, гражданин, который решит впоследствии выйти из состава участников хозяйственного общества или товарищества, не может получить обратно земельную долю. Те доли, на которые разделен уставный или складочный капитал в обществах с ограниченной ответственностью и в товариществах, не следует путать с земельными долями. Доли в капитале, также как акции в акционерном обществе, служат для начисления на них соответствующего процента прибыли. При выходе гражданина из состава участников хозяйственного общества, товарищества ему возмещается стоимость части имущества коммерческой организации, соответствующая его доле в уставном капитале (или принадлежащим ему акциям).
В дальнейшем при совершенствовании законодательства, возможно, будут учтены особенности сельскохозяйственных коммерческих организаций, предусмотрена возможность получения обратно земельного пая лицами, выходящими из состава таких организаций. В ст. 1 ФЗ "Об акционерных обществах" прямо указано, что особенности правового положения акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств, обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохозяйственных производителей, определяются федеральными законами. И такие специальные законы уже разрабатываются.
А пока надо использовать те возможности, которые предоставляют действующие нормативные акты. Например, в полных товариществах участнику, выбывающему из их состава, может быть выдано в натуре имущество, соответствующее его доле в складочном капитале (ст. 78 ГК РФ). Следовательно, учредительным договором такого товарищества может быть предусмотрено и выделение в таких случаях земельного участка выбывающему участнику товарищества.
Более благоприятный для владельцев земельных долей порядок установлен ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации". Согласно п. 3 ст. 10 этого закона при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива. То есть при вступлении как в производственный сельскохозяйственный кооператив (в т.ч. колхоз), так и в потребительский, гражданин может внести в качестве паевого взноса свою земельную долю с условием ее возврата в дальнейшем, если он примет решение выйти из кооператива. А когда вносится не земельная доля, а непосредственно земельный участок, то может быть поставлено условие возврата его в натуральном виде.
Статья 18 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" гласит, что в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. При выдаче земельного участка в счет паевого взноса размер земельного участка определяется исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости земельного участка, на основании которой он был засчитан в паевой взнос. Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива, решением общего собрания членов кооператива или решением суда, устанавливается решением правления кооператива.
Не следует забывать, что земельные доли могут быть сданы сельскохозяйственной организации ее членами в аренду, о чем говорилось в предыдущем параграфе. На первый взгляд, это гораздо более выгодно для граждан: не теряется право собственности на земельную долю, и поступает плата за аренду. Почему же не пользоваться во всех случаях договором аренды вместо внесения земельной доли в уставный капитал?
Во-первых, потому, что передача земли в аренду сельскохозяйственной организации не всегда может быть настолько выгодна: если, к примеру, сельскохозяйственное акционерное общество высоко прибыльно, то выплаты по акциям в случаях внесения земельной доли в уставный капитал могут быть выше, чем арендная плата. И наоборот, если несколько человек создают небольшой сельскохозяйственный кооператив или товарищество, то им выгодно увеличить первоначальный капитал своей организации, а не тратить средства на арендную плату.
Во-вторых, уставом данной сельскохозяйственной организации может быть прямо предусмотрена обязательность внесения земельных долей (или их стоимости для лиц, которые такими долями не обладают) в уставный капитал организации при вступлении в нее, и недопущение аренды земли у членов (участников) этой организации. Не секрет, что многие сельскохозяйственные организации на сегодняшний день просто не имеют достаточных средств для выплаты арендной платы.
Однако владельцы земельных долей могут пользоваться другим разрешенным законом механизмом внесения в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь права пользования ею. При этом право собственности на земельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве доли участия в уставном капитале, а сельскохозяйственная организация получает право использовать земельный участок, равный этой доле, в своей хозяйственной деятельности. Такая передача права пользования отличается от передачи в аренду: в последнем случае пользование долей сельскохозяйственной организацией осуществляется за плату, и, соответственно, означает, что гражданин ничего не вносит в уставный капитал или паевой фонд этой организации (он может и не быть вообще членом, участником данной организации).
Поскольку доля участия каждого лица в уставном капитале, паевом фонде должна быть рассчитана, то и право пользования земельной долей оценивается в рублях. Такая оценка устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Она учитывается наряду с имущественными паями и другими вкладами членов данной организации. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.
Порядок внесения в уставный капитал права пользования земельной долей
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Право пользования земельной долей может быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет, затем можно вносить его снова. Главное, что по истечении срока, на который было внесено право пользования земельной долей в уставный капитал, собственник земельной доли сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет своей доли (разумеется, по основаниям, предусмотренным законодательством).
В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагается план земельного участка, общая площадь которого соответствует площади земельных долей, на которые передано право пользования, и список лиц, внесших это право.
В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносится соответствующая запись о совершенной сделке.
При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться (особенно, если передает такое право пользования целая группа собственников или даже все члены реорганизуемого хозяйства).
Главное, что делает возможным внесение права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации это, как и в случае с арендой долей, наличие в уставе или учредительном договоре данной организации условий осуществления такого права. Уставом, учредительным договором может быть вообще установлено, что не допускается внесение права пользования земельной долей, а только самой земельной доли, с передачей права собственности на нее.
Лицам, внесшим земельную долю или право пользования ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдается документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале.
Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производится с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применяется порядок распределения земли, предусмотренный Постановлением Правительства РФ № 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области" о котором пойдет речь далее. Земельные споры, возникающие при этом, могут быть разрешены судом.
Мы рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций земельных долей или права пользования ими, но не следует забывать, что в качестве паевого взноса или вклада в уставный капитал может быть передан и непосредственно земельный участок, если гражданин таковым располагает (например, получил землю в натуре для ведения фермерского хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное производство и решил вступить в коллективное хозяйство кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок переходит в собственность коммерческой организации, его стоимость засчитывается как доля гражданина в уставном капитале этой организации. К сожалению, в законодательстве ничего не говорится о том, возможно ли внесение в уставный капитал только права пользования земельным участком (очевидно, такое положение сложилось потому, что у нас еще мало граждан, обладающих на праве собственности достаточными для производственных целей земельными участками; этот пробел в законодательстве со временем должен быть восполнен).
В то же время ст. 66 ГК РФ гласит, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Следовательно, право пользования земельным участком может быть оценено в денежном выражении и внесено в уставный капитал коммерческой организации. Но для этого учредительный договор или устав данной организации должен содержать подробные условия, на которых вносится право пользования землей: сроки, порядок денежной оценки, порядок регистрации такой сделки и т.д. Ориентиром здесь могут служить правила, установленные для внесения в уставный капитал прав пользования земельной долей.
Пока удобнее всего вносить земельный участок в паевой фонд сельскохозяйственных кооперативов, где, как уже отмечалось, можно оговорить условия его возврата в натуре при выходе из кооператива.
Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" установлено, что отныне передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие договоры должны регистрироваться в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Правительству РФ поручено в ближайшее время утвердить примерные формы этих договоров. Но пока примерные формы не изданы, договоры заключаются в произвольной форме.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
