Главная » Недвижимость »
Правомочия собственника земельной доли по распоряжению ею
Правомочия собственника земельной доли по распоряжению ею
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Право на земельную долю
Каждый собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Земельные доли относятся к имущественным правам, которые наряду с вещами, деньгами и ценными бумагами входят в понятие имущества, поэтому лица, которым они принадлежат, пользуются всеми правомочиями, которые предполагает право собственности.
Распорядиться земельной долей это значит определить ее юридическую судьбу (продать, обменять, завещать и т.д.). Однако закон, как и в отношении земельных участков, устанавливает некоторые ограничения по распоряжению земельными долями, что вполне естественно: эти земельные доли представляют собой право на получение лучших земель, какие имеются в стране сельскохозяйственных, и государство предоставило их крестьянам бесплатно, поэтому оно не может допустить их разбазаривания, массовой распродажи для несельскохозяйственных целей. Соответственно, в законодательстве установлен исчерпывающий перечень прав собственников по распоряжению земельными долями.
Объем этих прав со времени начала земельной и аграрной реформы изменялся. При этом правомочия собственников постоянно расширялись.
В Указе Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" речь идет только о праве работников сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю другим работникам хозяйства или самому хозяйству. Граждане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять земельную долю или сдать ее в аренду, а получить участок в натуре можно было лишь в случае создания крестьянского хозяйства. Положение о реорганизации колхозов, совхозов допускает также для любого владельца земельной доли возможность сдать ее в аренду другим владельцам долей, передать по наследству и внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, АО или кооператив. Указ Президента РФ добавляет сюда залог земельной доли, сдачу в аренду (любым гражданам и юридическим лицам), а также продажу, но только для целей производства сельскохозяйственной продукции (т.е. организациям, ведущим сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйствам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, либо проживающим на селе и ведущим личное подсобное хозяйство).
В отношении перечня прав по распоряжению земельными долями действует нормативный акт, посвященный этому вопросу, Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю". Более детально отдельные моменты распоряжения долями урегулированы в одобренных упоминавшийся выше постановлением Правительства РФ. Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.
Согласно этим актам собственник земельной доли может распорядиться ею без согласия на то других участников долевой собственности следующим образом:
- обменять на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве;
- продать;
- подарить;
- передать по наследству;
- передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания;
- внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации;
- использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;
- передать в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
В упомянутом Указе Президента РФ ничего не говорится о возможности залога земельной доли. Этот вопрос будет решен с принятием, в частности, специального закона, регулирующего порядок внесения в залог земельных участков.
Сделки с земельной долей
Большинство прав по распоряжению земельными долями не требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности, земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю), и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей. Передача же земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица к другому лицу (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю. Выделение земельной доли в натуре, т.е. предоставление земельного участка в размерах, указанных в документах на земельную долю, может быть осуществлено только в особых, установленных законом, случаях, о которых пойдет речь ниже.
Установленные варианты распоряжения земельными долями предоставляют каждому гражданину, получившему земельный пай, возможность выбора, как поступить после реорганизации колхоза, совхоза, в котором он работал: начать индивидуальное хозяйствование, стать фермером для этого можно получить земельную долю в натуре; вступить во вновь создаваемое сельскохозяйственное предприятие и внести земельную долю в его уставный капитал, или вообще не работать больше в сельскохозяйственном производстве и уступить свой земельный пай другому лицу или организации (продать, подарить и т.д.), сдать в аренду и получать определенные доходы.
Остановимся на первой группе прав собственников земельных долей, которая связана с отчуждением земельных долей, т.е. переходом прав собственности на них к другому гражданину или юридическому лицу.
Купля-продажа, обмен, дарение земельных долей и передача их на условиях договора ренты и пожизненного содержания
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Условия обмена земельной доли
Обменять земельную долю по закону можно не на любое имущество и не на любой земельный участок, а только на имущественный пай или на другую земельную долю.
Как уже говорилось, в каждой сельскохозяйственной организации в ходе реорганизации производится раздел земли на доли, а имущества на паи, поэтому все работающие в хозяйстве и пенсионеры становятся обладателями как земельной доли, так и имущественного пая. При этом могут возникнуть ситуации, когда, например, группа граждан участников сельскохозяйственной организации хочет, объединив свои имущественные паи и обменяв дополнительно на имущественные паи собственные земельные доли, получить затем эти паи в натуре в виде здания и оборудования, либо получить денежную компенсацию, купить все необходимое и создать самостоятельную коммерческую организацию по ремонту техники. В свою очередь, получить дополнительные земельные доли путем обмена на имущественные паи может быть выгодно тем, кто собирается создавать крестьянское (фермерское) хозяйство.
Для оформления таких сделок могут применяться правила купли-продажи земельной доли, о которых речь пойдет ниже. Только в качестве средства платежа будет указываться денежный эквивалент стоимости имущественных паев.
В принципе не запрещен и обмен земельными долями внутри одной сельскохозяйственной организации, но вряд ли он имеет какой-либо смысл, поскольку размеры долей одинаковы, а расположение их на местности не определяется. Другое дело обмен долями между членами разных сельскохозяйственных организаций, здесь и размер долей может отличаться, и играет роль как расположение этих организаций, так и их организационно-правовая форма и экономические показатели деятельности. Надо иметь в виду, что совершить обмен земельных долей между собой могут только участники сельскохозяйственных предприятий, еще находящихся в процессе реорганизации, где сохраняется коллективная собственность на землю. Если же земельная доля внесена в уставный капитал коммерческой организации такой, как акционерное общество, то, как мы увидим дальше, право собственности гражданина на нее теряется, и обменять ее нельзя.
Продажа земельной доли
Купля-продажа земельных долей в Указе Президента РФ уже не оговаривается условием "только для целей сельскохозяйственного производства". Ведь продается не земельный участок, а только земельная доля, получить которую в натуре можно как раз исключительно для ведения сельского хозяйства. Единственное условие, установленное сейчас законом для продажи земельных долей соблюдение правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В этой статье говорится, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указом Президента РФ разрешено также органам местного самоуправления по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (республик, краев, областей в составе Федерации).
Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли по форме, установленной упоминавшийся Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями. Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации. По желанию сторон он может быть также удостоверен нотариально.
Оплата за земельную долю может производиться единовременно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором.
Дарение земельной доли и передача ее по наследству
Дарение земельного пая и передача его по наследству производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством.
Чтобы подарить земельную долю гражданину или юридическому лицу, необходимо заключить договор дарения, согласно которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) данную земельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о дарении недвижимого имущества (земли), такой договор согласно ст. 574 ГК РФ должен быть заключен обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Передача земельной доли на условиях договоров ренты и пожизненного содержания.
Упоминавшийся Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" впервые предусматривает и еще одну возможность для владельцев земельной доли передать ее на условиях договора ренты и пожизненного содержания. Такие договоры также регулируются ГК РФ.
По договору ренты собственник земельного пая передает его в собственность другому лицу, которое в обмен обязуется выплачивать периодически ренту (в виде определенной денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание). Причем может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно это будет постоянная рента или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Договор ренты следует удостоверять нотариально, а поскольку речь идет о передаче земли, то и зарегистрировать в государственных органах.
Необходимо отметить, что земельная доля при договоре ренты может передаваться и бесплатно, и за плату в зависимости от договоренности сторон.
За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю ренты проценты. Их размер по общему правилу ст. 395 ГК РФ определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день, когда должна была состояться очередная выплата ренты. Но договором может быть установлен и другой размер процентов.
Права на получение постоянной ренты можно уступить по договору другим лицам либо передать по наследству. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором, причем может быть предусмотрено увеличение размера выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Можно предусмотреть в договоре выплату постоянной ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обязан сообщить об этом в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты.
Договором может быть установлен и более длительный срок. Можно, например, предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты или в течение иного срока (но не свыше 30 лет с момента заключения договора). Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты (если иной порядок выкупа не предусмотрен договором). В определенных случаях сам получатель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком. Например, если плательщик просрочил выплату ренты более чем на год, если он признан неплатежеспособным, если земельная доля передана в общую собственность. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Выкуп производится по цене, определенной договором постоянной ренты. Если в договоре условия о выкупной цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая годовой сумме подлежащей выплате ренты, плюс, если земельная доля передавалась под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается цена этой земельной доли.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего земельную долю под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на получение ренты считаются равными (если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти одного из получателей ренты его доли в праве на получение ренты считаются равными (если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты (но договором может быть предусмотрено и иное), а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (как правило, по окончании каждого календарного месяца) в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит увеличению по мере его увеличения.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель ренты вправе потребовать также выплаты ее стоимости.
Договор ренты может быть заключен также в форме договора пожизненного содержания с иждивением, по которому гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты в этом случае может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего общего содержания с иждивением. Она должна составлять на месяц не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры об объеме содержания, если они возникли между сторонами, разрешаются судом.
Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата земельной доли, переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.
Передача земельной доли на условиях выплаты ренты или пожизненного содержания один из наиболее удобных вариантов распоряжения своей земельной долей для пенсионеров, которые могут заключить соответствующий договор с сельскохозяйственной организацией. На практике такие договоры уже заключались и до появления соответствующей нормы в законе, но оформлялись они как договоры купли-продажи земельной доли сельскохозяйственной организации с условием оплаты не единовременно, а в виде периодически выплачиваемых пожизненных платежей или (что встречается чаще, поскольку в нынешней ситуации у большинства сельхозпредприятий денег просто нет) передачи определенной сельхозпродукции и предоставления услуг. В таких случаях имеет смысл переоформить договор в соответствии с приведенными выше нормами гражданского законодательства с тем, чтобы проще было разрешить спорные вопросы, если они возникнут.
Аренда земельной доли
Общие правила аренды земельной доли
Сдать земельную долю в аренду это значит передать ее в пользование за плату другому лицу или организации. При этом у владельца земельной доли остается право собственности на нее.
Собственник земельной доли не может сдать ее в аренду, скажем, какой-то фирме под строительство коттеджей. Земельная доля может быть передана в аренду только крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям или гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
Арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли. При этом арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей (например, группа работников реорганизованного хозяйства вступила в сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земельные доли в аренду этому кооперативу). В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.
Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду утверждены Роскомземом.
Согласно этим указаниям, в случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью является список арендодателей. В списке указываются фамилии, имена, отчества арендодателей, их паспортные данные; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарах с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.
Договор аренды земельной доли заключается на любой срок, но не менее чем на три года. По истечении указанного в договоре срока он может быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключение договора аренды на новый срок стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.
Установление арендной платы
Арендная плата может устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определяется общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы, наряду с денежной формой, могут устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата может быть установлена и в процентном отношении от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре.
При заключении многостороннего договора аренды земельных долей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. А в самом договоре приводятся сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям.
Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществляется по мере индексации минимальной заработной платы.
Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли, сдаваемой в аренду
Для того чтобы можно было приступить к использованию арендуемой земельной доли, она должна быть выделена в натуре в качестве земельного участка. Однако в случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливаются (в аренду они передаются единым массивом).
Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли, выявлением ограничений в использовании земель и обременении земельного участка правами иных лиц, выполняются районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или частными лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ.
Местоположение земельного участка устанавливается соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки, реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.
В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимает орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением вышеназванных условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решаются в судебном порядке.
Работы по установлению в натуре границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), и изготовлению плана его границ выполняются специализированными организациями или частными лицами, имеющими соответствующую лицензию, и оплачиваются сторонами в соответствии с договором.
В случае, если границы арендуемого участка (массива) не установлены в натуре или в установлении нет необходимости, к договору аренды прилагается план арендуемого земельного участка (массива), изготовленного с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прикладывается план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности.
Кто платит земельный налог за арендуемый в счет земельной доли земельный участок? Выплата налоговых и иных платежей за землю производится по договоренности сторон. Соответственно, в договоре аренды должно быть зафиксировано, на кого арендатора или арендодателя возлагаются такие выплаты.
Договор аренды подписывают арендодатель и арендатор, а при заключении многостороннего договора аренды он подписывается всеми арендодателями.
Регистрируется договор аренды в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству в установленном порядке. После регистрации договора аренды в свидетельство на право собственности на землю каждого собственника земельной доли (арендодателя) вносится соответствующая запись о передаче земельной доли в аренду.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
