В странах с развитой экономикой объем жилищного кредитования достигает сегодня половины ВВП, в то время как в России эта цифра составляет лишь доли процента. Поэтому нам необходимо построить эффективную систему жилищного кредитования, которая смогла бы вовлечь деньги, припрятанные населением «под матрас» (так называемый «мертвый» капитал), в экономику и тем самым способствовала бы решению задачи удвоения ВВП. Важность построения такой системы в первую очередь определяется мультипликативным эффектом. Суть его заключается в следующем: увеличение объемов строительства требует роста производства металла, цемента, топлива, механизмов, транспортных средств и т.п., а также расширения занятости в самом строительстве и в этих смежных отраслях. Развитие соответствующих производств, рост занятости и доходов работников требуют дальнейшего увеличения объемов строительства, как промышленного, так и жилищного, и так далее — по цепочке. Кроме того, расширение жилого фонда стимулирует спрос на мебель, бытовую технику и товары домашнего обихода, так что мультипликативный эффект фактически отражается и на других, напрямую не связанных со строительством секторах экономики. Известно, что одно дополнительное место в строительстве создает шесть рабочих мест в других отраслях.
Именно мультипликативный эффект является ключевым для преодоления кризисных явлений в экономике. В частности, именно с его помощью в США были преодолены Великая депрессия, в Германии и Японии — послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы — последствия переходного периода.
Виды жилищного кредитования
Чтобы упростить изложение, разделим все многообразие видов жилищного кредитования на два типа:
а) банковское и
б) небанковское.
Для краткости будем называть их банковской и небанковской ипотекой.
Банковская ипотека
Банковский ипотечный кредит выдается в среднем на 10-25 лет в размере до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости, которая служит гарантией (залогом) возврата этого кредита. Такая схема может работать при достаточно низкой (49%) процентной ставке и невысокой инфляции.
Для того чтобы выдавать такие кредиты, банк должен иметь «длинные деньги», т.е. такие средства, которыми он будет располагать в течение всего срока кредитования.
Упрощенно все имеющиеся в банке денежные средства можно разделить на три вида:
а) остатки на счетах юридических лиц;
б) средства на депозитах граждан (вклады граждан);
в) собственный капитал банка. Очевидно, что первые два источника средств не подходят для выдачи жилищных кредитов, поскольку могут быть отозваны вкладчиком задолго до возврата ссуды. Следовательно, банк может вкладывать в кредитование жилья только собственный капитал.
Совокупный собственный капитал банков в любой стране составляет мизерную часть от средств, которые могут быть направлены на выдачу кредитов для приобретения жилья, поэтому для создания необходимой базы используется механизм рефинансирования с помощью ценных бумаг. Собственный капитал банка служит, по сути, только страховым фондом и не может быть полностью направлен на выдачу жилищных кредитов.
Опишем упрощенный вариант механизма рефинансирования. Банк выдает заемщику кредит на длительный срок под залог приобретаемой недвижимости. Сразу после этого возникает финансовый поток ежемесячных выплат с процентами от заемщика к банку. Затем банк возвращает себе все выданные в кредит деньги, продав этот финансовый поток покупателю-инвестору, целью которого является размещение своих средств для получения ежемесячного дохода (он может быть использован, например, в качестве добавки к пенсии) на длительный период.
Формально эта процедура осуществляется следующим образом. Банк выпускает ценную бумагу, называемую закладной. К ее покупателю переходит право на получение ежемесячных выплат — частично или в полном объеме, — осуществляемых заемщиком в пользу банка, с правом обращения взыскания на недвижимость в случае их прекращения. (Заемщик по-прежнему вносит ежемесячные платежи банку, который затем перечисляет их инвестору. В этом случае банк выступает в качестве сервисного агента. Такая схема взаимодействия сторон является традиционной и используется в США.) Продав закладную, банк возвращает свои деньги, и эту процедуру можно повторять вновь и вновь неограниченное число раз. Таким образом, банк привлекает средства на рынке под выданные кредиты для дальнейшего наращивания объемов кредитования.
Массовое распространение механизма рефинансирования требует высокоразвитого финансового рынка и наличия на рынке капитала инвесторов, готовых вкладывать средства на различные сроки.
Механизм рефинансирования на практике
В реальной жизни механизм рефинансирования включается в тот момент, когда банк уже выдал достаточно много кредитов и дальнейший рост объема кредитования ограничен имеющимися в его распоряжении средствами. Фактически банк решает заключить с рынком сделку, в рамках которой он выпускает ценные бумаги (закладные), обеспеченные платежами по кредитам, а затем направляет полученные средства от продажи ценных бумаг на выдачу новых кредитов. Банк объединяет финансовые поступления от множества заемщиков в один поток и выпускает на него закладную (которая может затем продаваться по частям - это так называемый пакет закладных). Смысл данной операции — снизить влияние неплатежеспособности (дефолта) одного заемщика на выплаты по таким закладным.
Таким образом, можно выделить две необходимые функции участников банковской ипотеки:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
а) организация финансового потока — выдача кредита, получение платежей, обращение взыскания на залог в случае прекращения платежей по кредиту от заемщика;
б) рефинансирование — объединение денежных потоков в пул (пакет), выпуск пакета облигаций под этот пул, продажа этих облигаций.
В некоторых странах обе функции могут осуществляться не только банками, но и любыми (в том числе и частными) инвесторами, а функция рефинансирования — любой организацией (как государственной, так и негосударственной); в связи с этим понятие банковской ипотеки носит достаточно условный характер.
Небанковская ипотека
Принцип работы небанковской ипотеки мы опишем в два этапа. Вначале рассмотрим на ставшем уже классическим примере о десяти участниках «ограниченную» схему (т.е. такую, которая существует в течение ограниченного срока), а затем перейдем к описанию «перманентной» схемы, имеющей неограниченный срок существования.
Предположим, что 10 человек хотят приобрести одинаковые квартиры. Каждый из них накопил бы на жилье за 10 лет. Но если они объединят свои сбережения, то первому можно купить квартиру через год, второму — через два года и так далее, а десятому — через 10 лет. Следует отметить, что даже в худшем случае последнему участнику группы квартира достается через 10 лет, а среднее время ожидания покупки уменьшается с 10 до 5,5 лет. После приобретения квартир всеми десятью участниками объединение ликвидируется. Такая схема небанковской ипотеки называется ограниченного, потому что она используется для повышения благосостояния только тех, кто изначально вошел в состав объединения.
Современные схемы небанковской ипотеки являются перманентными, то есть количество людей, участвующих в них, и время существования объединения не ограничиваются: система функционирует так, что к ней может присоединиться любой желающий. Новые участники вправе войти в объединение в любой год, а старые, расплатившись за жилье, его покидают. При этом срок ожидания жилья для каждого из участников сокращается примерно в два раза по сравнению со сроком, необходимым для самостоятельного накопления нужной суммы.
Реализация небанковской ипотеки на практике
В реальной жизни затраты на приобретение жилья неодинаковы для разных участников. Семьи могут вносить различные суммы денег, причем некоторые в состоянии сразу сделать существенный взнос, а другие нет.
Различаются и сроки кредитования.
Эти обстоятельства принимаются во внимание путем:
• введения так называемой договорной суммы, которая учитывает сумму, вносимую участником, и отражает его потребность в величине и сроках кредита;
• назначения ежемесячного взноса, составляющего определенный процент от договорной суммы;
• составления рейтинга, позволяющего установить, кто первым получит деньги из общей суммы.
Обычно для сокращения срока ожидания привлекаются дополнительные ресурсы — денежные средства «друзей-вкладчиков», которые не нуждаются в кредите на жилье, но хотят поместить свои сбережения в систему и таким образом сохранить и приумножить их. Привлекательность таких вложений достигается с помощью государственной поддержки (премий), которая обеспечивает проценты по вкладам, сопоставимые с банковскими процентами.
Банковская и небанковская ипотека в условиях переходной экономики
Банковская ипотека требует наличия сформированных институтов развитой экономики: рынка ценных бумаг и институциональных инвесторов, таких как пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании и т.д., а также привычки населения держать деньги в ценных бумагах или на счетах в банках. Все эти факторы отсутствуют в переходной экономике, точнее, присутствуют, но лишь номинально. Например, в России рынок ценных бумаг есть, но весь его объем сопоставим с суммарной стоимостью акций одной крупной американской компании. Есть и страховые компании, но пока их суммарный капитал сопоставим с капиталом средней страховой компании Австрии — страны, которую вряд ли можно назвать лидером страхового бизнеса. Объем государственного Пенсионного фонда России в десятки раз меньше объема частных пенсионных фондов Чили, а суммарный объем всех банковских активов в нашей стране во много раз меньше величины денежных средств, которые население хранит «под матрасами».
Функционирование небанковской ипотеки не требует выполнения вышеперечисленных условий. Она напрямую привлекает деньги населения и поэтому эффективно работает в условиях переходной экономики, что подтверждается опытом всех стран Восточной Европы (пример Словакии описан в следующем разделе, а подробности — во второй части книги). Более того, в тех развитых странах, где банковская ипотека преобладает, до середины XX в. доминировала ипотека небанковская.
Это, однако, не означает, что в стране с переходной экономикой не надо развивать банковскую ипотеку. Она способствует формированию финансовых институтов, необходимых в развитой экономике, и обеспечивает долгосрочную перспективу жилищного кредитования. Однако среднесрочная перспектива увеличения объемов строительства может быть достигнута только с помощью небанковской ипотеки.
Пример: небанковская ипотека в Словакии
Небанковская ипотека в Словакии начала развиваться, когда был принят закон о строительно-сберегательных кассах и началась государственная поддержка привлечения денежных средств населения в строительство. Через несколько лет по поручению парламента Слова кии была проведена оценка эффективности государственной, поддержки (оценивалось, насколько рентабельно использовался каждый миллиард крон, направленный на развитие системы жилищного кредитования).
Небанковская ипотека обеспечила целевое привлечение средств населения в реальный сектор экономики. Так, на каждый миллиард крон государственной поддержки, выплаченный участникам строительно-сберегательных касс, в жилищном строительстве было использовано 9,8 млрд. крон средств населения.
Привлечение инвестиций в жилищное строительство позволило создать около 40 тыс. новых рабочих мест в строительной индустрии (в стране с населением 5,4 млн. человек). Если учесть мультипликативный эффект развития системы жилищного кредитования, то роль привлечения инвестиций в жилищный сектор возросла еще больше, что привело, в частности, к снижению безработицы.
Развитие жилищного сектора за счет внедрения доступной системы кредитования позволило увеличить объем производства товаров и услуг и повысить благосостояние граждан. Государство же в расчете на одну крону государственной поддержки вернуло себе 6,2 кроны в виде налога на добавленную стоимость, подоходного налога, обязательного социального страхования и снижения объема пособий по безработице.
Целевое привлечение средств и аккумулирование их на счетах в строительно-сберегательных кассах, а также обслуживание обязательств по кредитам в период кредитования привели к снижению объема расходов граждан на иные цели и, как следствие этого, к сокращению инфляции с 21 до 9% в год. Таким образом, развитие доступной для граждан системы кредитования способствовало снижению инфляционного давления на экономику.
Развитие небанковской ипотеки в Словакии привело к увеличению благосостояния граждан, снижению социальных обязательств государства и оказало существенное влияние на стабилизацию экономики в целом.
Инвестиционный потенциал небанковской ипотеки в России
В настоящий момент в России сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан в течение последних лет привел к тому, что у них появились сбережения, а текущие доходы повысились до уровня, достаточного для обслуживания обязательств по кредиту.
Возможности развития жилищного кредита зависят от системы ипотечного кредитования. Если рассматривать банковскую ипотеку, рефинансирование которой будет осуществляться через механизм АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), то, по оценкам группы «Доступное жилье», количество заемщиков не превысит 100 тыс. человек. Ограниченность такого варианта очевидна.
Когда внедряется система накопительного жилищного кредитования, ситуация меняется. Несмотря на государственную поддержку деятельности агентства, количество жилья, приобретаемого гражданами через небанковскую ипотеку, превышает объемы его покупки по схеме АИЖК. Чтобы понять причины этого явления, рассмотрим результаты исследования, проведенного в Ростове-на-Дону и основанного на обработке 30 тыс. анкет граждан. Ключевым вопросом исследования была доступность различных вариантов ипотеки для граждан со средним уровнем дохода. Начнем с возможностей ежемесячных выплат.
Поскольку минимально эффективный уровень отчислений по системе накопительного кредитования составляет около 4,5 тыс. руб., при реализации небанковской ипотеки в систему кредитования может быть вовлечено более 63% граждан. С другой стороны, на тех условиях, что существовали, средний уровень платежей по обслуживанию банковского ипотечного кредита составляет около 8,9 тыс. руб., т.е. банковская ипотека доступна в среднем только 6% граждан.
Потенциал небанковской ипотеки оценивался путем сопоставления сбережений граждан, желающих воспользоваться системой накопительного жилищного кредитования, со стоимостью жилья, которое они хотели бы приобрести.
Опираясь на эти данные, можно оценить потенциал превращения «мертвого» капитала (сбережений граждан, хранящихся «под матрасами»), в инвестиции с помощью двух вариантов ипотеки — банковской и небанковской. По самым осторожным предположениям, 90 тыс. семей, живущих в Ростове-на-Дону, не могут сразу купить жилье за полную стоимость, но хотели бы воспользоваться жилищным кредитом (по оценкам Росстроя, это число выше примерно в три раза). Общий объем сбережений, которые они готовы вложить в приобретение жилья в рассрочку, превышает 18 млрд. руб. (с учетом осторожности в оценке эта цифра занижена примерно втрое).
Таким образом, даже без государственных субсидий, только за счет соответствия условий кредитования реальным возможностям потенциальных заемщиков, система взаимного кредитования (небанковской ипотеки) на сегодня в 15 раз эффективнее банковской ипотеки без рефинансирования и в 3 раза эффективнее, чем рефинансирование с помощью АИЖК банковских кредитов, выданных по ставке 15% годовых.
Более того, в случае банковской ипотеки субсидия идет на погашение процентов по кредиту и тем самым обеспечивает доход банка. При использовании небанковской ипотеки с помощью субсидии погашается сам кредит, т.е. обеспечивается адресная социальная помощь конкретному гражданину России.
Перспективы развития жилищного кредитования в России
На данный момент обозначились две главные проблемы развития жилищного кредитования в России:
1. Отсутствие политической, законодательной и государственной поддержки накопительной схемы жилищного кредитования.
2. Отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилья.
Для решения первой проблемы необходимо:
а) разработать и принять закон о строй-сберкассах с учетом уже имеющегося опыта Словакии, Чехии, Хорватии, Румынии, Казахстана и других стран с переходной экономикой;
б) в рамках целевой программы «Жилище» осуществить государственную поддержку накопительной схемы.
Решение второй проблемы имеет особое значение, поскольку сегодня практически все финансирование через ипотечные схемы идет не в строительство, а на вторичный рынок, что способствует повышению цен и торможению роста объемов строительства жилья. Следовательно, необходимо разработать механизмы финансирования строительства через ипотечные схемы, а также обеспечить целевое инвестирование средств в экономику.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
