Прежде всего, необходимо подробнее рассмотреть, что из себя представляет социальный наем. Для этого необходимо ознакомиться с главой 35 Части 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Приведенные в этой главе нормы являются общими для договора найма (в том числе, и социального найма). Далее, необходимо будет обратиться к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ), а конкретнее к Главе 8. Данная норма является специальной и конкретизирует вопросы, посвященные именно социальному найму.
Итак, договор социального найма – разновидность договора найма, при котором одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).
Отличительной чертой данного договора в 2020 году является его субъектный состав. В данном случае наймодателем выступает не физическое лицо, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, либо уполномоченное данными органами лицо. Связано это, прежде всего с тем, что собственником жилого помещения является либо государство, либо муниципалитет. Следующей характерной чертой рассматриваемого договора является и то, что предметом его является именно изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартира), а значит самостоятельным предметом договора не могут быть вспомогательные помещения (сарай, например), общее имущество в многоквартирном доме и т.д. Однако, это не мешает включить данные объекты в качестве вспомогательного предмета, т.е. передаваться в пользование наряду с жилым помещением (ст. ст. 62, 61 ЖК РФ).
Договор социального найма заключается только в письменной форме. При этом норма, предусматривающая письменную форму является императивной, следовательно, несоблюдение влечёт признание договора незаключенным (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Данный договор является бессрочным, т.е. не может быть расторгнут, несмотря на изменение оснований и условий, дающих право на его заключения (ч.2 ст. 60 ЖК РФ). Ко всему прочему, переход прав собственности на жилое помещение также не влечёт за собой изменение, либо расторжение договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).
Кто же имеет право на заключение договора социального найма в качестве нанимателя?
Претендовать на получение жилья в социальный наем могут:
• те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущими).
Жилье предоставляется в порядке очереди. При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом — нуждающиеся в жилых помещениях.
Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:
• москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
• граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
• жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.
Теперь логичным будет рассмотреть набор прав и обязанностей наймодателя по договору социального найма. Начнём с наймодателя.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц (например, ненадлежащим будет являться передача жилого помещения, которое является предметом аналогичного договора с другим нанимателем);
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества (например, в случае, когда жилое помещение располагается в многоквартирном доме);
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг (это не означает, что муниципалитет оплачивает за нанимателя коммунальные услуги; в данном случае подразумевается создание условий для предоставления данных услуг);
5) иные обязанности (предусмотренные жилищным законодательством и нормами, посвящёнными договору социального найма).
В случае, если наймодатель не исполняет своих обязанностей по договору (например, обязанность по проведению капитального ремонта), наниматель вправе:
1) требовать уменьшения платы за пользование занимаемы жилым помещением;
2) требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения;
3) требовать возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей.
В свою очередь, наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение;
2) требовать своевременного внесения нанимателем платы за коммунальные услуги;
3) требовать от нанимателя исполнение его обязанностей.
А сейчас обратимся к нанимателю жилого помещения.
Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по его прямому назначению с учетом положений Жилищного кодекса;
2) обеспечивать целостность и сохранность жилого помещения;
3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4) проводить текущий (косметический) ремонт;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение;
6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;
7) соблюдать права и законные интересы соседей (если речь идет о жилой площади, предоставленной в коммунальной квартире).
Стоит обратить внимание, что несоблюдение нанимателем своих обязанностей, на основании ст. 83 ЖК РФ может повлечь расторжение договора социального найма.
В свою очередь, наниматель имеет следующий перечень прав:
1) вселять в жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК РФ – договор, в результате заключения которого наниматель с предварительного согласия наймодателя (должно быть дано в письменной форме) передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю; подобная ситуация возможна, например, в связи с длительным отсутствием нанимателя, находящегося в длительной служебной командировке, на лечении и т.д., при этом не утрачивая оснований для заключения с ним договора социального найма; также препятствием для заключения договора поднайма может служить несоблюдение нормативов общей площади для одного проживающего, которые устанавливаются муниципалитетом в зависимости от общего уровня обеспечения жилыми помещениями; данный договор на основании ст. 78 ЖК РФ является возмездным; в случае прекращения договора социального найма договор поднайма также прекращается (ст. ст. 77, 78 ЖК РФ); ответственным перед наймодателем остается первоначальный наниматель, т.е. лицо, с которым заключен договор социального найма (ст. 76 ЖК РФ));
3) разрешать проживать в жилом помещении временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ лица, которые не являются членами семьи нанимателя и с согласия членов семьи нанимателя могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев в случае, если их проживание не нарушает учетную норму площади на человека);
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя исполнения его обязанностей.
Помимо выше перечисленного, наниматель и наймодатель могут установить в договоре иные обязанности.
Стоит обратить внимание на правовой статус членов семьи нанимателя. Ст. 69 ЖК РФ относит к членам семьи супруга, детей и родителей нанимателя, проживающих совместно с ним.
Члены семьи имеют набор прав и обязанностей, аналогичный набору прав и обязанностей нанимателя жилого помещения и должны быть включены в договор с указанием на их статус.
В случае, если один из проживающих (или несколько) перестают быть членами семьи (например, развод супругов), но при этом продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что имеет наниматель и члены семьи, однако по своим, вытекающим из договора, обязательством данное лицо будет отвечать самостоятельно.
Стоит отметить, что наниматель вправе вселить других лиц в жилое помещение и дать им статус членов семьи, предварительно получив письменное согласие от других членов семьи и обязан отразить данные изменения в договоре социального найма.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
