Специфические черты и структура рынка недвижимости
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самой недвижимости:
- уникальность и неповторимость. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различщ.1е полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. В торговле недвижимостью практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля;
- стационарность (неподвижность). Ввиду неподвижности объектов их нельзя, как другой товар, переправить из места с низким спросом в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут оказаться в местах большего предложения. Поэтому недвижимость представлена на локальных сегментированных рынках;
- длительность создания и долговечность. Поскольку недвижимость — это долговечный товар, его жизнь на рынке очень продолжительна. Это позволяет использовать недвижимость в нескольких циклах купли-продажи не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу.
В отличие от других рынков, имеющих конкретное место заключения сделки (например, биржа), рынок недвижимости локализован, имеет множество возможных мест для совершения сделки, часто по месту расположения объекта недвижимости.
Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимых для сделок объектов и покупателей обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки называется экспозиции этого товара на рынке.
Безусловно, для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:
Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), зависящие от типа объектов и состояния рынка.
Ликвидность объектов недвижимости определенного класса — это величина, обратно пропорциональная среднему времени экспозиции подобных объектов, проданных за Определенный период (месяц, квартал). Например, можно говорить о ликвидности квартир или офисов (всех или определенного класса) в Москве (Санкт Петербурге, Саратове, Иванове) на определенную дату. Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному — низкая ликвидность. Такое определение ликвидности во многом является Дискуссионным. Тем не менее при усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и Другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.
Большинство сделок с недвижимостью требуют достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с участием физических лиц обычно требуется привлечение нотариуса.
Как правило, объекты недвижимости значительно дороже других товаров, что повышает рыск серьезных потерь при возможных ошибках.
Недвижимость — это товар, который гораздо медленнее Других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Вложения в недвижимость поэтому могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции.
Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Рынок недвижимости фактически не подвержен влиянию импорта и экспорта.
Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:
- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);
- высокий уровень транзакционных издержек при сделках с недвижимостью;
- более низкая по сравнению с другими товарами недвижимости; формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;
- арена взаимодействия спроса и предложения — не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости — совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).
Отличия рынков недвижимости различных регионов обусловлены природными и экономическими условиями, особенностями региональных законов, определяющих порядок совершения сделок с недвижимостью. Следовательно, это дифференцированный рынок.
Рынок недвижимости сегментирован. К параметрам, определяющим его потребительскую сегментацию, относятся:
— характер использования недвижимости (рынок собственности жилого, коммерческого, промышленного, сельскохозяйственного назначения);
— географическое положение (каждый район города может представлять собой отдельный рынок, в одной части — одни условия, в другой — отличные от первых);
— цена (покупатели домов стоимостью 500—600 тыс. руб. отличаются от покупателей домов ценой в 2—2,5 млн. руб.);
— качество товара (офисные помещения класса «А» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса «В», хотя оба находятся в одном районе города);
— инвестиционная мотивация (инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимум менеджмента, не приносящей выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости);
— тип имущественных прав (для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Этими правами могут быть право собственности, право аренды, сервитуты, права на недра и т.д.).
На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую обнаруживается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных или уникальных объектов. Следовательно, рынок недвижимости — это узкий рынок.
Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. На их совершение существенно влияют эмоции, недостаточная информированность отдельных участников, слухи, неопределенные психологические потребности, на основании которых покупателе или продавец выносят свои суждения. Как результат для рынка недвижимости характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных условий и других аспектов сделок. Поэтому рынок недвижимости. — это относительно закрытый рынок. Сделки персонифицированы, носят частный характер, распространяемая информация может не соответствовать действительным условиям совершения сделок, а объявленная цена — уплаченной в действительности.
В краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично, т.е. это рынок ограниченный.
Если в течение длительного времени рынок находится в состоянии равновесия и есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем идеальный рынок, тогда термины «рыночная стоимость»; «рыночная цена» и «меновая стоимость» являются синонимами. Когда эти условия не соблюдаются (случай несовершенного рынка), цена и стоимость могут различаться по величине.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
— присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупателей;
— покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях;
— спрос и предложение эластичны по цене;
— издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
— рынок доступен для вхождения в него новых участников;
— товары обладают высокой ликвидностью.
В отличие от этого на рынке недвижимости:
— спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
— число покупателей и продавцов ограничено;
— информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
— издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;
— предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
— вхождение на рынок новых участников затруднено;
— для товаров характерна низкая ликвидность.
На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с рынками других секторов рыночной экономики. Предложение на рынке, как правило, относительно устойчиво, в то время как спрос на недвижимость достаточно изменчив. Таким образом, рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оценка стоимости, которая апеллирует к цене в сделке гипотетической, не могут быть одинаковы. То есть равенство «затраты = стоимость = цена», характерное для идеального, совершенного, равновесного рынка, для рынка недвижимости не выполняется.
В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркиваются следующие особенности рынка недвижимости, которые определяют применение различных методов оценки:
1. Отсутствие централизации (в отличие от рынка ценных бумаг или сырьевых товаров).
2. Конфиденциальность информации (информация по ценам сделок с недвижимостью, по условиям арендных доходов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. Отсутствует какой либо общепризнанный источник достоверной и детальной информации о ценообразовании на рынке недвижимости).
3. Нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объектов), из-за чего в процессе оценки используются устаревшие данные.
4. Неотъемлемость объектов недвижимости от их местоположения.
5. Уникальность каждого объекта недвижимости.
6. Обилие сегментов.
7. Несбалансированность рынка: предложение, как правило, отстает от спроса.
8. Специфические меры государственного регулирования.
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.
Институциональный подход предполагает описание деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его регулирования, взаимосвязи его институтов.
К основным институтам рынка недвижимости относятся:
— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), регулирующие условия функционирования и развития рынка недвижимости;
— институт независимой оценки недвижимости;
— банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
— институт управляющих недвижимостью;
— институт риелторов;
— государственный и частный нотариат;
— строительные организации;
— арендаторы недвижимости;
— продавцы недвижимости;
— саморегулируемые и общественно профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
Объектный подход предполагает классификацию рынков недвижимости по объектам гражданских правоотношений:
— рынок земли;
— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
— строительный рынок;
— рынок таймшеров т.д.
Воспроизводственный: подход предполагает описание структуры рынка через отношения, возникающие в процессе цикла воспроизводства недвижимости.
Они могут быть представлены тремя группами отношений:
— рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают характер дальнейших операций с правами на объект недвижимости);
— рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости;
— рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределении прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок — рынок недвижимости, впервые поступающей на рынок как товар. Основными продавцами такой недвижимости выступают государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти (приватизация государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав), и строительные компании— поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей — в коммерческой недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Увеличение предложения недвижимости на вторичном рынке ведет к обесцениванию недвижимости на первичном. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же вызывает рост цен на вторичном рынке.
Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников; Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает недвижимость совершаемых операций.
По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.
По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный} городской, региональный, национальный, мировой).
По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.
По степени готовности к эксплуатации: рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
По форме собственности: рынок государственных и муниципальных объектов, частных и др.
По виду сделок: рынок купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.
По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения, сферы образования, культуры, медицинских учреждений, административно бытовая недвижимость.
Рыночные отношения в сфере недвижимости развивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации.
Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования как минимум четырех сегментов на этом рынке:
— земля;
— жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
— промышленные и административные здания и помещения;
— здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).
В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. Население приватизировало 14,6 млн квартир, или 41,2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42% почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.
Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа.
По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах.
В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:
— свободные земельные участки;
— жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
— административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
— здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфрастру1?туры. Не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).
Участники рынка недвижимости
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
— продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
— покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
— профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости — субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени.
К ним относятся организации следующего профиля:
— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
— федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
— федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
— органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
— проектные, строительные и занимающиеся технической эксплуатацией организации, финансируемые из бюджета;
— органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
— государственные нотариусы.
Неинституциональных участники рынка недвижимости — субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:
— брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
— оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;
— финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
— девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
— управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
— проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
— юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
— страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
— участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
— аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
— финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
— информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
— специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
— специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
— сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности.
Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются такие важные функции, как:
— проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
— зонирование территорий;
— архитектурно-строительный контроль;
— лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
