Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Единые стандарты профессиональной оценочной практики являются обязательными для применения в США и в ряде других стран и относятся к разряду региональных. Они разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам, оценки Фонда оценки — некоммерческой образовательной организацией, основанной ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.
В USPAP представлены:
— условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
— способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или Правил стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно эти стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требований, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.
В дополнение к десяти стандартным правилам USPAP включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.
К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие, кроме собственно стандартов, многочисленных комментариев, положений, определений, правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий.
Например:
1) недвижимость в ЮРЛР определена как «определимая доля или участок земли, включая то, что повышает ее ценность»;
2) «недвижимая собственность — проценты, доходы, права, вытекающие из собственности на недвижимость».
Однако стандарты дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом. Единые стандарты профессиональной практики оценки США могут быть возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки.
Европейские стандарты оценки
Европейские стандарты оценки (ЕСО) представляют пример международных региональных стандартов.
Стандарты рассматривают самые общие принципы и методы, используемые в оценочных процедурах.
Стандарт 1. Соответствие ЕСО другими документам и законодательным актам. Рассматривается взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.
Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определяются требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указываются нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.
Стандарт 3. Задание на оценку. Рассматриваются условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.
Стандарт 4. Базы оценки. Рассматриваются основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки. Приводятся определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой, стоимости в использовании и др.).
Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Приводятся классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, излагаются требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также включает раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.
Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в этих случаях, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Стандарт 6 посвящен также проблемам оценки недвижимости в качестве Залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В этом стандарте даются определения таким понятиям, как «залоговая стоимость», «специальная стоимость обязательств», а также определяются особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. В нем также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приводятся определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также дается определение ликвидационной стоимости.
Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Стандарт посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркивается важность прогнозов в работе оценщика, определяется форма их изложения и требования к ним. В этом Стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем, предсказание будущей стоимости. Приводится концепция стоимости при существующем использовании, дается понятие рестроспктивной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта.
Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Стандарт посвящен проблемам инвестирования в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приводятся требования к процедуре оценки, а также даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.
Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Стандарт рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приводятся требования к отчету, указываются пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.
Помимо девяти стандартов ЕСО включают также 13 Руководств, содержащих указания по Интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах.
В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) факторы, влияющие на стоимость;
2) оценка специальных объектов;
3) оценка машин и оборудования;
4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5) оценка сельскохозяйственных объектов;
6) оценка исторических объектов;
7) оценка бизнеса;
8) оценка нематериальных активов;
9) оценка индексов недвижимости;
10) международные оценки;
11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12) распределение стоимости между землей и зданиями;
13) особенности оценки в различных странах.
Кроме того, ЕСО содержат девять Приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика; вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика; примеры заданий на оценку; глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.
Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ЕСО. Однако общие принципы, изложенные в Них, могут применяться в тех случаях, когда какого либо другого определенного руководства не существует. Одной из главных особенностей ЕСО является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.
Недостатки европейской системы в вопросах оценки недвижимости можно показать на примере используемой в ЕСО классификации видов оценочного износа/устареваний:
1) экономическое устаревание — учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;
2) функциональное устаревание — учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
3) стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство, значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
4) экологическое устаревание — существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и (или) контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов».
Чем характерна эта классификация:
1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
2. Введенное «экономическое» устаревание» «схоже» с физическим (оценочным) износом, но используется при этом трактовка «физического износа» в техническом смысле, существующем в машиноведении, но не в оценке. «Экологическое» устаревание» «схоже» с экономическим устареванием. Использование таких «определений» внесет неизбежную путаницу при проведении оценки.
3. Введенный ряд устареваний не представляет из себя полную систему.
4. Введенная «система» устареваний при отсутствии единого принципа построения системы ведет к двойному учету этих видов устареваний на практике.
В целом анализ ЕСО показывает наличие терминологических и методологических отличий, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.
В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от Америки. Если в Англии, Германии, Италии, Греции благодаря сюрвейерам, землемерам и нотариусам, которые теперь называют себя оценщиками, накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно Занято ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями, специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Более того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка реконструкции и развития (МБРР), и уровень их подготовки на настоящий момент выше, чем у коллег из Европы.
Первые государственные российские стандарты оценки
Правовые основы стандартизации в Российской Федерации были установлены и регулировались Законом РФ № 51541 «О стандартизации», когда появились первые российские стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, никак не связанные с этим Законом. Они были утверждены Постановлением Правительства РФ № 519 «Об утверждении стандартов оценки» и имели статус государственных стандартов».
Стандарты состояли из трех разделов:
I. Общие положения.
II. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки здесь были даны определения видов стоимостей, отличных от рыночной:
— стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
— стоимость замещения объекта оценки;
— стоимость воспроизводства объекта оценки;
— стоимость объекта оценки при существующем использовании;
— инвестиционная стоимость объекта оценки;
— стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
— ликвидационная стоимость объекта оценки;
— утилизационная стоимость объекта оценки;
— специальная стоимость объекта оценки.
Также были даны определения трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.
III. Требования к проведению оценки. Были определены основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
Признавая важность такого события, как появление в практике оценочной деятельности в России первых государственных стандартов, необходимо, тем не менее, отметить, что профессиональное содержание оставляло желать лучшего. Эти стандарты отменены. Их заменили федеральные стандарты оценки.
Федеральные стандарты оценки
Понятие о системе стандартов. Цели базовых стандартов оценки
Концепция развития оценочной деятельности одной из задач на среднесрочную перспективу поставила формирование система федеральных стандартов оценки. В ней, в частности, отмечалось, что «федеральные стандарты оценки, представляющие собой верхний уровень нормативных правовых актов, регулирующих вопросы методологии оценочной деятельности, должны разрабатываться в соответствии с законодательством РФ и международными стандартами оценки, а также с учетом накопленного опыта российских оценщиков и интересами потребителей оценочных услуг».
Согласно Концепции, система федеральных стандартов оценки, разрабатываемых с привлечением профессионального сообщества и утверждаемых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, должна была включать в себя:
— базовые федеральные стандарты;
— федеральные стандарты, раскрывающие особенности определения стоимости имущества для целей применения результатов оценки в рамках смежных профессий, в том числе для целей составления финансовой отчетности, налогообложения, кредитования, страхования;
— федеральные стандарты, представляющие собой руководства по оценке различных объектов имущества, в том числе недвижимого имущества, предприятия (бизнеса), машин и оборудования, объектов интеллектуальной собственности, объектов культурного наследия».
Таким образом, впервые в российской оценке была предусмотрена разработка системы стандартов, охватывающих полный спектр задач, возникающих в оценочной практике.
Предполагалось, что разработка методического сопровождения стандартов займет около трех лет и что полностью разработка федеральных стандартов оценки.
В действительности за этот срок были разработаны лишь стандарты первой группы, названные базовыми.
ФСО-1 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
ФСО-1 был разработан с учетом международных стандартов оценки. Он определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению. Требования стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Согласно требованиям стандарта, при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки, а при определении стоимости определяется расчетная величина цены объекта оценки на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Определения видов стоимости даны в ФСО-2.
В стандарте даются определения трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. В соответствии с требованиями стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно выбирать в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.
ФСО-1 определяет основные требования к проведению оценки, порядок сбора и обработки информации и даже алгоритм применения того или иного подхода.
Так, например, применяя доходный подход, необходимо выполнить следующие процедуры:
— установить период прогнозирования;
— исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
— сделать заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в постпрогнозный период;
— определить ставку дисконтирования;
— дисконтировать поток ожидаемых доходов в период прогнозирования и в постпрогнозный период в стоимость на дату оценки.
Вполне естественно указание стандарта, что доходный подход можно применять в том случае, если существует достоверная Информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, приносимые объектом оценки.
Сравнительный подход также необходимо применять при наличии достоверной информации, но уже не о Доходах, приносимых объектом оценки, а о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Это особенно важно, поскольку по каждому объекту-аналогу может быть выбрано (и этот выбор должен быть обоснован) несколько единиц сравнения, значения которых корректируются по соответствующей шкале.
Затратный подход применяется, когда гипотетически объект оценки замещается в соответствии с принципом замещения другим объектом, являющимся точной копией объекта оценки или имеющим аналогичные полезные свойства.
На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой стоимости объекта оценки. Способ согласования оценщику необходимо обосновать, учитывая при этом вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также качество результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Стандарт устанавливает шестимесячный срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная в рублях, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
ФСО-1 устанавливает также требования к проведению оценки и требования к информации, используемой при проведении оценки, заключающиеся в ее достаточности и достоверности.
ФСО-2 Цель оценки и виды стоимости
ФСО-2 также разработан с зачетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, таких как инвестиционная. Ликвидационная и кадастровая стоимости.
Под рыночной стоимостью в стандарте понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект сделки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стандарт дает подробное разъяснение сути перечисленных обстоятельств и называет случаи, в которых определяется рыночная стоимость: при изъятии имущества для государственных нужд; при ипотеке; при определении стоимости размещенных акций, стоимости не денежных вкладов в уставный фонд и стоимости безвозмездно полученного имущества.
Цели и обстоятельства, при которых определяются инвестиционная, ликвидационная или кадастровая стоимость отличаются от целей и обстоятельств определения рыночной стоимости. Так, при определении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, поскольку при этом учитывается влияние вынуждающих обстоятельств. А кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и используется, в частности, для целей налогообложения.
Проблемы стандартизации в оценке
Закон о техническом регулировании стал основным нормативным актом по регулированию отношений в области разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам ее производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, по выполнению работ и оказанию ряда услуг. Этот Закон предусматривает формирование системы национальных стандартов. В соответствии с ним созданы органы государственного регулирования — Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии, правительственная комиссия, экспертные комиссии, определен порядок подготовки, рассмотрения и приятия национальных стандартов. Статьей 17 Закона о техническом регулировании предусмотрены стандарты организаций, в том числе и саморегулируемых. Однако технические регламенты не относятся к сфере оценки, они направлены на защиту жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрану окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей. При этом в Законе подчеркивается, что «принятие технических регламентов в иных целях не допускается». Орган регулирования — Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии находится в ведении Министерства промышленности и торговли Российской Федерации, тогда как оценочная деятельность относится к Минэкономразвития России.
Несмотря на отсутствие прямого указания в отношении оценки, во второй главе Закона о техническом регулировании оговорено, что его действие не распространяется на смежные с оценкой виды деятельности, такие как бухгалтерский учет и аудит; а письмо Госстроя России № ЛБ612/10 сообщает, что этот Закон не распространяется на область экономического нормирования, в том числе на ценообразование и сметное нормирование в строительстве.
Поэтому можно констатировать, что в настоящее время в России отсутствует единая и полная система стандартов в отношении стандартизации какой либо деятельности, в том числе и оценочной, что, безусловно, тормозит профессиональное развитие российских оценщиков» ков и приводит к снижению качества их услуг. Процесс разработки федеральных стандартов оказался непрост и продолжителен. Проекты первых трех (базовых) ФСО были приняты, однако они так и не дали ответов на многие вопросы, волнующие оценщиков, а, скорее, поставили новые.
Формирование корректной нормативно-методической базы оценки, каковой является система ФСО, призванной регламентировать профессиональную оценочную деятельность в России, рассматривается как одна из важнейших, но не вполне решенных проблем в сфере оценки. В текущем же варианте стандартизации, к сожалению, прослеживается лишь попытка изложить основные концепции и методологию теории оценки «пунктирно», как регламент.
Что же должно «стандартизироваться» в оценке?
Совершенно очевидно, что закон, аналогичный Закону о техническом регулировании, необходим для сферы стандартизации услуг и работ в России. Именно ему мог бы следовать процесс стандартизации, проводимый в сфере оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки в развитой системе стандартизации могли бы носить характер отраслевых стандартов. Стандарты и правила оценочной деятельности, обязанность по разработке которых Законом об оценочной деятельности в редакции была закреплена за саморегулируемыми организациями оценщиков, по своему смыслу и содержанию должны были бы представлять собой стандарты профессиональных общественных объединений, а стандарты деятельности оценочных фирм как стандарты корпоративные (предприятий) содержали бы требования, которые регулировали бы отношения между исполнителем (оценщиком) и потребителем (заказчиком) оценочных услуг.
Разработка подобной системы стандартов оценки позволила бы обеспечить единый подход к формированию условий и требований к качеству проведения оценки собственности в России.
Регулирование оценочной деятельности (даже в условиях ее саморегулирования) в широком смысле должно осуществлять государство, что оно и пытается делать Законом об оценочной деятельности. Закон должен определять условия функционирования субъектов оценки, систему регулирования, особенности, цели и перспективы развития профессиональной оценки как отдельной отрасли сферы услуг. Положения Закона по этим вопросам могли бы быть гармонизированы (согласованы) с ГОСТами, которые следовало бы разработать для любой сферы услуг. Регулирование оценочной деятельности в ее узком смысле также может быть обозначено в том же законе формированием норм взаимоотношений «оценщик — заказчик» и правил использования информации, введением конкретного списка прав и обязанностей сторон, а также определением условий проведения оценочных работ. Эти правила и нормы также должны были бы согласовываться с общими ГОСТами, которые следовало бы разработать для любого вида услуг.
Этическая сторона взаимоотношений «оценщик — заказчик» является предметом рассмотрения Кодекса этики оценщика. Вопросы качества результата проведения оценочных работ (вид, объем и параметры отчета об оценке как продукта осуществления работ определенного вида) могут быть предметом стандартизации в федеральных стандартах оценки (как это уже делается в ФСО3). Сам же процесс профессионального стоимостного оценивания (его алгоритмы, модели, расчеты, аналитика, процедуры принятия решений, формулирование выводов и пр.), по мнению авторов, не может быть подвергнут стандартизации.
В этих условиях для решения проблемы повышения качества оценочных услуг следовало бы обратить большее внимание на сферу образования оценщиков, уровень которого часто оставляет желать лучшего. Можно также активнее задействовать такой инструмент повышения качества, как экспертиза отчетов об оценке, причем не по формальным признакам соответствия требованиям нормативных документов, а с точки зрения проверки на достоверность полученных оценщиком результатов.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
