Управление финансами Получите консультацию:
8 (800) 600-76-83

Бесплатный звонок по России

документы

1. Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
2. Как использовать материнский капитал на инвестиции
3. Налоговый вычет по НДФЛ онлайн с 2021 года
4. Упрощенный порядок получения пособия на детей от 3 до 7 лет в 2021 году
5. Выплата пособий по уходу за ребенком до 1,5 лет по новому в 2021 году
6. Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
7. Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
8. Защита социальных выплат от взысканий в 2021 году
9. Банкротство пенсионной системы неизбежно
10. Выплата пенсионных накоплений тем, кто родился до 1966 года и после
11. Семейный бюджет россиян в 2021 году

О проекте О проекте    Контакты Контакты    Загадки Загадки    Психологические тесты Интересные тесты
папка Главная » Недвижимость » Судебная оценка имущества

Судебная оценка имущества

Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором

Оценка имущества

Вернуться назад на Оценка имущества
Не забываем поделиться:


Оценка в рамках судебного производства становится все более распространенной в практике имущественных споров. Вопрос статуса оценщика в арбитражном, гражданском и уголовном процессе вызывает много дискуссий в профессиональных кругах, среди оценщиков, юристов и государственных судебных экспертов. Поэтому особенности производства судебных экспертиз, связанных с определением стоимости различных видов активов, имущественных прав являются весьма актуальными.

Наиболее распространенный вид актива, в отношении которого проводятся имущественные споры, это конечно, недвижимость и комплексы имущества. Особенно в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Красноярске, Хабаровске, Краснодаре. В этих городах стоимость недвижимости весьма дорогая и зачастую именно стоимость недвижимости является камнем преткновения, и требует привлечения независимого эксперта сфере оценки недвижимости.

К сожалению, крупные российские и международные консалтинговые компании, оценочные компании, крайне осторожно или даже негативно относятся к выполнению оценки имущества (недвижимости) для судебных разбирательств. А ведь именно в международных компаниях и ведущих российских оценочных компаниях работают наиболее компетентные оценщики, «цвет» российской оценки. Например, в международных и ведущих российских компаниях даже проводится специальная процедура – комитет по рискам, который принимает решение, является ли такого рода работа по оценке в рамках судебного разбирательства риском для репутации компании или нет. В большинстве случаев, комитеты по рискам принимают решение отказаться. Хотя непонятно почему? Боятся ошибок своих сотрудников, либо боятся, что имя компании будет упомянуто в качестве эксперта в суде? А может быть боятся оказаться, как говорят, «не на той стороне»? Хотя ведь эксперт – лицо независимое, которому высказано максимальное доверие по компетенции и назначенное судом.

На самом деле это большое заблуждение. Отчет оценщика может попасть на экспертизу в любой момент и оценщик и оценочная компания даже не будут об этом знать. Ведь переход права на результат проведенной оценки осуществляется от оценочной компании к Заказчику в момент подписания акта об оказанных услугах. Далее Заказчик может делать с этим отчетом все, что угодно. И любые оговорки оценщика, что отчет предназначен только для купли продажи, или только для принятия управленческих решений, в данном случае не работает. Каким образом оценщик (физическое лицо как субъект оценочной деятельности, либо юридическое лицо-работодатель оценщика) может заставить компанию заказчика принять или не принять какое- либо управленческое решение? Например, воспользоваться Отчетом об оценке для начала судебного процесса об оспаривании стоимости имущества?

Таким образом, будет ли проверка результата оценки Саморегулируемой организацией оценщиков или судом – разницы никакой нет. Если оценка выполнена профессионально и обоснованно, не важно, кто ее проверяет – суд, эксперты СРО или коллеги-оценщики из других компаний.

Оценка для судебного разбирательства - это та работа, выполняя которую оценщик подтверждает высшую ступень компетентности и профессионального мастерства. Судебная экспертиза, в отличие от традиционной оценочной деятельности России, существует более 70 лет, зародилась, и была регламентирована еще в дореволюционное время, является совершенно самостоятельной специальностью.

Но, поскольку все чаще вопросы стоимости активов являются предметом спора, оценщик, ступая на эту почву, должен строго соблюдать и следовать следующим нормативным актам:

• Федеральный закон N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;
• «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» N 138-ФЗ;
• «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» N 95- ФЗ;
• «Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации» N 174- ФЗ;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам»;
• «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» N 195-ФЗ;
• Постановление Пленума ВАС РФ N 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»;
• «Уголовный кодекс Российской Федерации» N 63-ФЗ;
• ФЗ-135 «Об оценочной деятельности».

Оценка как процесс определения стоимости для различных целей в бизнесе и судебная экспертиза по определению стоимости имущества, абсолютно разные вещи. Процесс производства экспертизы начинается с момента вынесения определения суда о производстве экспертизы, и заканчивается направлением экспертом в суд Заключения экспертов. Все этапы этого процесса строго регламентированы в части процедур, порядка взаимодействия с судом, получения информации для производства экспертизы, участия сторон процесса в производстве экспертизы (такое возможно) и подготовки и оформления Заключения экспертов.

Обычно, адвокаты, юридические компании, представляя интересы своих клиентов, либо ходатайствуя в суде о производстве экспертизы по вопросам оценки стоимости спорного имущества, предлагают суду кандидатуры тех экспертов, в компетенции которых и возможности выступить в суде, чтобы прокомментировать свои выводы, они уверены, либо уже имеют опыт сотрудничества. Таким образом, оценщик становится экспертом.
интересное на портале
документ Тест "На сколько вы активны"
документ Тест "Подходит ли Вам ваше место работы"
документ Тест "На сколько важны деньги в Вашей жизни"
документ Тест "Есть ли у вас задатки лидера"
документ Тест "Способны ли Вы решать проблемы"
документ Тест "Для начинающего миллионера"
документ Тест который вас удивит
документ Семейный тест "Какие вы родители"
документ Тест "Определяем свой творческий потенциал"
документ Психологический тест "Вы терпеливый человек?"


Экспертизу, как известно, назначают либо в государственное экспертное учреждение, либо в любую коммерческую организацию, сотрудником которой является эксперт. В первом случае, об ответственности за отказ от дачи заключения и заведомо ложное заключение предупреждает руководитель государственной экспертной организации, во втором случае об этом эксперта предупреждает суд.

Давая подписку экспертов, оценщик (после вынесения судом определения он становится экспертом, и мы называем его далее не иначе как эксперт) понимает все процессуальные процедуры, его права и обязанности в ходе производства экспертизы, принципиально отличные от обычных этапов оценки, и несет ответственность. А ответственность нематериальная – здесь не работает полис страхования оценщика, свидетельство о членстве в оценочной Саморегулируемой организации (СРО) и компенсационный фонд этого СРО и прочие атрибуты, гарантирующие профессиональную ответственность оценщика. Здесь работает только Уголовно-процессуальный кодекс, а также Уголовный кодекс в части заведомо ложного заключения.

Зачастую оценщики ставят формально свою подпись, даже не задумавшись над тем, что именно стоит за этими статьями: а ведь за дачу заведомо-ложного заключения – до 7 лет лишения свободы. И никакое СРО или страховая компания не помогут, потому что это не оценка, это судебная экспертиза, это другой уровень ответственности и подчинение совершенно другому закону.

Взаимодействие эксперта с судом также строго регламентировано. Если предоставленных для производства экспертизы материалов суда недостаточно, эксперт направляет Ходатайство в суд, суд запрашивает документы у сторон, и напрямую направляет их эксперту. Если в предоставленных документах эксперту что-либо неясно, какие-либо интервью, которые обычно проводят оценщики для разъяснения документов, в рамках судебной экспертизы категорически запрещены. Эксперт может ходатайствовать в суд о допросе свидетелей, которые могут дать в судебном заседании пояснения по документам, предоставленным в распоряжение суда, после чего эксперту будет предоставлен протокол судебного заседания, из которого он возьмет необходимые для него данные.

Эксперт – лицо абсолютно независимое, вступать в какие-либо контакты со сторонами процесса эксперту категорически запрещено. Закон позволяет сторонам процесса присутствовать при производстве экспертизы, представители сторон могут даже сидеть в офисе оценщика и смотреть, как он выполняет анализ документации, три подхода к оценке, присутствовать при изучении и освидетельствовании имущества, стоимость которого определяется при производстве экспертизы. Но все это до того момента, когда эксперт приступает к выработке выводов. С этого момента стороны присутствовать при производстве экспертизы не вправе, иначе это будет расценено как давление на эксперта.

И, наконец, самый главный для эксперта (он же оценщик) вопрос: Заключение экспертов никогда не согласовывается ни со сторонами процесса, ни с судьей, ни с представителями сторон, адвокатами, прокурорами, следователями. Ни с кем и никогда! На практике оценщик обычно направляет клиенту проект отчета для изучения и согласования. При производстве экспертизы Заключение экспертов согласовывать категорически запрещено. Это сразу же ставит под сомнение независимость эксперта и противная сторона вправе поднять вопрос о том, что эксперт был «ангажирован» другой стороной и на эксперта оказано давление.

Судебная экспертиза по оценке объектов недвижимости имеет свои особенности. Привычный для оценщиков раздел описания рынка, макроэкономической ситуации выполняется в Заключение экспертов в максимально сжатом виде. Несмотря на то, что эксперт не вправе самостоятельно собирать исходные данные для производства экспертизы, это не означает, что эксперт не вправе пользоваться интернетом и информацией в открытом доступе. Конечно, необходимо давать кратко обзор рынка, например, складской недвижимости (если оценке подлежит складское здание), ее тенденции и прогнозы. При этом необходимо ссылаться на надежные и достоверно признанные источники – информационно-аналитические бюллетени рынка недвижимости (например, RWAY), информацию аналитических агентств недвижимости, официальную статистику, публикуемую в информационных источниках. Все эти документы и данные должны быть распечатаны и лежать в архиве эксперта, т.к. относятся к документам, фиксирующим ход, условия и результаты исследований. По требованию органа или лица, назначившего судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу. А при вызове эксперта в суд лучше захватить их с собой.

Важный аспект касается раздела «Наилучшего и наиболее эффективного использования». При производстве экспертизы эксперт рассматривает актив в состоянии «как есть», т.к. в большинстве случаев суд ставит вопрос: «Какова рыночная стоимость актива». Никакие вопросы, связанные даже с потенциальным перепрофилированием, изменением наилучшего использования, улучшением состояния, альтернативным использованием, никакие возможные инвестиционные проекты, которые могли бы быть реализованы, например, с использованием этого актива, эксперт рассматривать не имеет права. Кроме, конечно, случаев, когда это является вопросом экспертизы, например, «Какова была бы рыночная стоимость актива при условии перепрофилирования здания продуктового магазина в автосалон».

Внутри исследовательской части привычные для оценщиков разделы доходного, затратного и сравнительного подхода оформляются в привычном виде, включая раздел «согласование результатов».

Есть особенность оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Если при производстве экспертизы стоимость недвижимости определяется не на текущую дату, а на дату, предшествующую дате определения суда, например, три года назад, эксперт строит модель денежного потока не на своих прогнозах, а принимает фактические данные от даты оценки до текущей даты.

Например, эксперт не должен прогнозировать доход от аренды объекта как если бы он оценивал объект три года назад, не должен прогнозировать какие могли бы быть темпы роста ставок аренды недвижимости, загрузка площадей объекта от даты оценки до текущей даты. Все эти данные берутся по факту за период от даты оценки до текущей даты.

Осмотр объекта оценки при производстве экспертизы, также имеет свои особенности. Для проведения осмотра объекта экспертизы эксперт направляет уведомления сторонам (обычно, в виде телеграммы), о дате, времени осмотра, просьбой обеспечить пропуска на территорию (если речь идет об имуществе на закрытой территории). По результатам осмотра эксперт составляет документ - Акт осмотра, в котором указывается, присутствовали или не присутствовали стороны при осмотре, какое оборудование (включая фотоаппараты каких марок) были использованы при осмотре и изучении объекта и пр.

Формат представления результатов производства экспертизы строго регламентирован законодательством, поэтому результат экспертизы не может быть оформлен никак иначе, чем Заключение эксперта, структура и содержание которого строго определены следующими нормативными актами:
Самое читаемое за неделю

документ Введение ковидных паспортов в 2021 году
документ Должен знать каждый: Сильное повышение штрафов с 2021 года за нарушение ПДД
документ Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
документ Доллар по 100 рублей в 2021 году
документ Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
документ Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
документ 35 банков обанкротятся в 2021 году


Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

• статья 86 Арбитражно-процессуального Кодекса Российской Федерации и статья 25 Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в арбитражном судопроизводстве;
• статья 86 Гражданско-Процессуального Кодекса РФ и статья 25 ФЗ Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в гражданском судопроизводстве;
• статья 80 УПК РФ и статья 25 25 ФЗ Федерального закона N 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в уголовном судопроизводстве.

Все известные попытки заставить экспертов оценочной специальности оформлять Отчет об оценке вместо Заключения экспертов, или же стандартный оценочный отчет сделать Приложением к Заключению экспертов, является нарушением, и может явиться основанием для непринятия судом результатов произведенной экспертизы.

Итак, формат результата производства экспертизы – только Заключение экспертов (не Экспертное заключение, не Заключение по оценке, не Заключение по производству экспертизы, не Заключение специалистов – только Заключение экспертов).

Документ – результат экспертизы, начинается с подписки экспертов, в которой эксперт подтверждает, что ему разъяснены права и обязанности эксперта, в гражданском, арбитражном или уголовном процессе, соответственно, и эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Далее следуют три больших раздела, которые нельзя менять местами, путать, перемешивать или интерпретировать, заменять синонимами или иначе трансформировать:

1. Введение (или Вводная часть).
2. Исследовательская часть.
3. Выводы.

Общая беда оценщиков при написании Заключений экспертов заключается в том, что оно написано таким образом, что его невозможно понять, если потребитель Отчета не оценщик, или хотя бы не экономист. Последнее время Отчеты оценщиков зачастую напоминают многотомные научные монографии, и с каждым годом, с ужесточением контроля над оценочной деятельностью, становится все сложнее разобраться в этих Отчетах, и понять их. По аналогии эксперты оформляют и Заключение экспертов. В результате применяемая терминология, обороты речи настолько запутаны и сложны, что непонятны ни суду, ни сторонам процесса. Именно это, по мнению автора настоящей статьи, является причиной того, что назначается одна экспертиза, затем повторная экспертиза, затем может быть третья экспертиза и так до бесконечности.

После направления Заключения экспертов в суд начинается следующий этап экспертизы, а именно, оценка судом заключения эксперта. И не только судом – после получения Заключения эксперта стороны, обычно, имеют не менее 7 дней для ознакомления с результатами экспертизы, и, поверьте, они готовы приложить все усилия, дабы убедить суд в том, что результаты экспертизы носят ошибочный характер. Поэтому то, что написано в Заключении экспертов, и как это написано – однозначно может сыграть решающую роль в споре сторон, а также определить дальнейшую судьбу негосударственного судебного эксперта.

По правилам оформления Заключения экспертов в Приложение к заключению экспертов выносят только фотоматериалы. Все расчетные таблицы должны быть представлены по тексту заключения экспертов. Мы, зачастую, сталкиваемся с такими Заключениями экспертов, по которым приходится прыгать – то в начало, то в конец, то в приложение. Например, оценку недвижимости включая анализ рынка, выносят в приложение, во второе приложение – оценку движимого имущества (а анализ вторичного рынка технологического оборудования могут включить в основную часть Исследования). Это неправильно, вводит в заблуждение, и не дает возможности проследить логику эксперта при оценке заключения эксперта судом.

Поэтому, эксперт при написании заключения должен помнить, что один из критериев оценки заключения эксперта – проверка логики эксперта и соответствия сделанных выводов этой логике. Все должно быть последовательно изложено и вытекать одно из другого, либо ссылаться на соответствующую литературу.

Особенно хотелось бы подчеркнуть, что при оценке заключения эксперта судом, уделяется внимание не только итоговому результату экспертизы, но и дается оценка промежуточных результатов. Поэтому эксперт должен быть готов к тому, что у суда и сторон процесса будут вопросы в части результатов по разным подходам к оценке и даже отдельным цифрам.

В заключение хотелось бы отметить, что почетное звание «эксперт» предполагает не только знание своей специальности, трех подходов к оценке и прочих тонкостей оценки различных видов собственности. Эксперт должен отлично ориентироваться в процессуальных вопросах назначения и производства экспертизы, понимать права эксперта в арбитражном, гражданском и уголовном процессах, знать правила оформления Заключения эксперта и порядок и критерии его оценки судом, дабы избежать ошибок, отвода экспертов сторонами процесса или даже судом и других неприятностей в виде статей уголовного кодекса.

Экспертная деятельность существует уже более 70 лет и экспертам по специальности «оценка» нужно лишь учиться, перенимать опыт и повышать свою квалификацию, чтобы чувствовать себя уверенно при производстве экспертизы, написании Заключения экспертов и выступлении в суде.

темы

документ Виды стоимости и назначение оценки недвижимости
документ Доходный подход к оценке недвижимости документ Закон об оценочной деятельности
документ Затратный подход к оценке недвижимости
документ Информационное обеспечение в оценке недвижимости

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Не забываем поделиться:


Загадки

Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро.
Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.

посмотреть ответ


назад Назад | форум | вверх Вверх

Загадки

3 московских + 3 питерских + 3 красноярских + 4 новгородских = ???

посмотреть ответ
важное

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83

ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!



Обязательная индексация заработной платы
Новая помощь малому бизнесу
Бизнес – модели компаний МСП в 2022 г.
Как работать с маркетплейсами компаниям малого бизнеса в 2022 г
Что ждет социальное предпринимательство в России в 2022 г.
Ответственность бизнеса за утилизацию отходов в 2022 г.
Учетная политика в малом бизнесе в 2022 году
Изменения в работе с иностранными сотрудниками в 2022 г.
Как антироссийские санкции за Украину будут влиять на малый и средний бизнес в 2022 году
Как удержать продажи и прибыльность в кризис из-за санкций
Как решать проблемы с поставками в условиях санкций в 2022 году
Как предприниматели могут решать финансовые проблемы бизнеса в 2022 году
Краудлендинг для субъектов МСП в 2022 году
Лизинг для малого и среднего бизнеса в условиях санкций
Как продвигать малый бизнес в кризис 2022 года
Использование инструментов коучингового подхода к управлению бизнесом в условиях кризиса 2022 года



©2009-2021 Центр управления финансами.