Для простоты все многообразие видов жилищного кредитования можно разделить на два типа:
а) банковское;
б) небанковское.
Для краткости будем называть их банковской ипотекой (ипотечной системой кредитования) и небанковской ипотекой (накопительной ипотечной системой). В этом разделе книги дано краткое описание чистых видов систем жилищного кредитования, рассмотрены их основные особенности и необходимые элементы функционирования. Особое внимание уделено процедуре рефинансирования, которая позволяет увеличить объем банковского жилищного кредитования.
Банковская ипотека составляет часть обычной банковской деятельности: банк как финансовый посредник аккумулирует денежные средства хозяйствующих субъектов, которые затем выдает в качестве кредитов. Соответственно, часть его кредитного портфеля составляют объемы ипотечного кредитования.
Обычно банковский ипотечный кредит выдается на 10-25 лет в размере до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости, которая одновременно служит гарантией (залогом) возврата этого кредита. Банк нацелен на извлечение прибыли из своих операций и рассчитывает на дополнительное вознаграждение за длительность срока, на который отвлекаются денежные средства, а также на компенсацию рисков. Поэтому данная схема жилищного кредитования может эффективно работать только при достаточно низкой (49%) процентной ставке — иначе кредит становится для заемщика слишком дорогим и, соответственно, возрастает величина рисков, принимаемых обеими сторонами, что снижает привлекательность и доступность банковской ипотеки.
Процедура кредитования предполагает оценку рисков заемщика и его кредитоспособности. Создание сбалансированного кредитного портфеля требует дополнительного анализа категорий заемщиков, допустимых сумм и сроков кредитования. Однако необходимым (и главным) условием выдачи банковских кредитов на приобретение жилья оказывается наличие у банка долгосрочных привлеченных ресурсов — он должен иметь «длинные» деньги, которые будут находиться у него в течение всего срока кредитования.
Упрощая, можно сказать, что в банке есть три вида денежных средств:
а) остатки на счетах юридических лиц;
б) средства на депозитах граждан;
в) собственный капитал банка.
Очевидно, что первые два вида привлеченных средств не могут служить базой для выдачи долгосрочных кредитов: юридические лица могут потратить свои деньги в любой момент, а депозиты оформляются на сроки, которые существенно короче сроков жилищных кредитов и могут быть отозваны вкладчиком в любой момент. Следовательно, банк имеет возможность вкладывать в кредитование жилья только часть привлеченных таким образом средств (соответствующих стабильному остатку на счетах клиентов) плюс собственные средства, которые остаются у него после того, как будут покрыты все виды рисков по иным операциям (в соответствии с требованием регулирующих органов и исходя из экономической целесообразности). Таким образом, объем жилищных кредитов, генерируемых банком, зависит не только от обстоятельств его деятельности (уровня конкуренции, условий выдачи кредитов), но и от объема и структуры привлеченных им средств.
Чтобы преодолеть их дефицит, банки, занятые жилищным кредитованием в развитых странах, используют различные инструменты рефинансирования.
Концепция рефинансирования
Любой экономический агент, работающий на рынке, специализируется на тех товарах и услугах, которые позволяют максимально использовать конкурентное преимущество, т.е. на том, что получается у него.
Так, при относительно низких для России 18% годовых, если вы взяли кредит на 15 лет, вам придется вернуть более чем двойную цену купленной квартиры. При этом собственно процентная ставка не отражает все издержки по обслуживанию обязательств: необходимо еще застраховать квартиру и иногда заемщика на случай потери им работоспособности лучше, чем у других. Он не делает все сам, а, в свою очередь, покупает услуги контрагентов. Эта идея лежит в основе принципа рефинансирования, распространенного на финансовых рынках. Возможность повышать доход за счет специализации на ограниченном перечне финансовых услуг является главной причиной возникновения и распространения среди коммерческих банков института рефинансирования.
Рассмотрим следующую ситуацию: банк хорошо умеет аккумулировать средства, и заинтересован в предоставлении наибольшего числа кредитов. Однако рост его кредитного портфеля ограничен — и законами, и условиями конкурентной борьбы за вкладчика. Банковская деятельность жестко регламентируется, и банк в процессе своей работы обязан соблюдать нормативы, установленные регулирующими органами. Помимо нормативов ликвидности, коэффициентов уровня и структуры принятых рисков, существуют нормативы достаточности капитала, которые устанавливают соотношение между принятыми рисками и способностью банка выполнить принятые обязательства, если эти риски превратятся в реальность. В качестве «подушки безопасности» принято рассматривать собственный капитал банка, который призван обеспечить покрытие всего перечня принятых им рисков. Фактически такая система регулятивно установленных показателей привязывает расширение деятельности банка к размеру его собственных средств. С некоторого уровня кредитного портфеля дальнейший рост возможен либо за счет привлечения дополнительного собственного капитала, либо за счет отказа от некоторых операций. Увеличение собственного капитала возможно за счет двух источников: роста уставного капитала банка и капитализации полученной прибыли.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В такой ситуации банки развитых стран обеспечивают столь привлекательную для себя кредитную деятельность, пользуясь механизмом рефинансирования: часть кредитного портфеля, созданного банком, передается стороннему контрагенту, в обмен получатель активов обязуется перечислить банку денежные средства, отражающие согласованную сторонами стоимость активов на момент сделки.
Таким образом, рефинансирование — это процедура преобразования растянутых во времени потоков денежных средств в единовременное (разовое) получение денежных средств определенного объема. Их суммарная величина определяется текущей рыночной конъюнктурой и принятыми правилами проведения рефинансирования (комиссионные посредникам, дисконт по срокам и др.).
Почему процедура рефинансирования достаточно часто используется на развитых рынках? По своей природе банк — это финансовый посредник, основным источником дохода которого является маржа (разница между стоимостью привлеченных и размещенных средств). Банку важен не только объем привлеченных и размещенных средств и ставки по вкладам и кредитам, но и скорость создания и оборота средств по этим видам деятельности. Инструмент рефинансирования позволяет банку получить дополнительные выгоды ввиду его конкурентного преимущества в области оценки кредитоспособности заемщика: банк может эффективно и с наименьшими издержками по сравнению с другими участниками финансового рынка выдавать кредиты, тогда как другие инвесторы рассматривают вложения в сформированный банком пул кредитов как один из альтернативных объектов инвестирования.
Привлекательность пула кредитов определяется соотношением уровня его риска с доходностью. Банку принципиально важна оценка пула со стороны инвесторов — уровень оцененного риска повлияет на размер дисконта (скидки) при его продаже. Вторым слагаемым, определяющим величину скидки, служит текущий уровень компенсации за временную доходность денег. Эта компонента скидки является традиционной составляющей любой операции с денежными средствами, в которую заложена возможность использования их в течение достаточно долгого времени. Временная стоимость денег порождается альтернативностью вложений: средства инвестора отвлекаются на определенный срок, в течение которого он мог бы воспользоваться ими иным способом, и это временное добровольное «изъятие» денег должно быть компенсировано в соответствии с уровнем доходности на рынке по аналогичным операциям. Если вторая составляющая определяется рынком и соответствует без рисковой норме доходности вложений на аналогичный срок, то определение уровня рискованности пула требует получения детальной информации о его элементах. В связи с этим в развитых странах достаточно распространенной является практика проведения оценки пула и присвоения ему рейтинга специализированными рейтинговыми агентствами.
Определим сумму средств, которую получит банк при продаже пула. Во-первых, как было отмечено, его стоимость снизится на величину дисконта. Однако существует еще один фактор, который окажет негативное воздействие на полученный объем денежных средств: операционные и иные затраты банка, связанные с продажей пула. Прежде всего, в зависимости от вида продажи банк в договорах должен четко прописать обязательства и права сторон, а также их ответственность в случае наступления тех или иных событий. Затраты, связанные с правовой поддержкой, также могут включать стоимость переоформления кредитных договоров, обеспечение сопровождения и структурирование сделки. Кроме того, банк несет операционные затраты, связанные с проведением этой процедуры.
Для расчета суммарной величины неполученных средств необходимо сложить размер дисконта и величину суммарных затрат по продаже пула. Чтобы упростить изложение, предположим, что все затраты являются переменными и пропорциональны размеру пула.
Далее доход банка и его доля на рынке кредитования зависят от возможностей по генерированию кредитного портфеля на сумму, полученную от продажи пула, и приемлемой частоты использования инструмента рефинансирования. Рост объема выданных кредитов зависит от таких факторов, как потенциальный объем рынка, на котором банк ведет свою деятельность, уровень конкуренции, наличие у банка конкурентных преимуществ и базы для выдачи кредитов. Рефинансирование представляет собой инструмент решения только одной проблемы: привлечения необходимого объема средств для выдачи кредитов.
Частота возможного использования инструмента рефинансирования зависит от следующих факторов:
• возможности банка по быстрому генерированию кредитного пула соответствующего рейтинга;
• уровня кредитной деятельности банка: он не может продать весь кредитный портфель или его наиболее привлекательную часть, так как это приведет к снижению рейтинга банка. После проведения процедуры рефинансирования кредитный портфель банка должен быть достаточно хорошо диверсифицирован и уровень его риска не должен существенно возрасти;
• стоимости процедуры рефинансирования и ее привлекательности по сравнению с иными инструментами привлечения средств;
• уровня маржи по вновь предоставленным кредитам: он должен быть таким, чтобы суммарная доходность банка по пулу и вновь выданным кредитам не была существенно ниже доходности по пулу, который лег в основу процедуры рефинансирования.
Как было отмечено, для банка важны объем маржи и величина активов, которые ее генерируют. В качестве иллюстрации привлекательности для банка процедуры рефинансирования можно привести следующий пример: пусть текущий объем кредитного портфеля банка равен СР (весь портфель может быть использован как основа для рефинансирования). Банк считает, что потенциальный объем дополнительно выданных банком кредитов может быть равен К при этом чистая доходность операций кредитования равна R. Проведенное аналитическим отделом банка исследование показало, что привлечение денежных потоков через процедуру рефинансирования обойдется банку дешевле, чем привлечение средств во вклады.
На развитых рынках процедура рефинансирования — такой же элемент деятельности коммерческого банка, как и сам процесс кредитования. Однако, как будет показано ниже, несмотря на разнообразие инструментов, и форм рефинансирования, их применение на развивающихся рынках ограничено ввиду отсутствия соответствующей финансовой инфраструктуры и слабого развития финансовых отношений.
Схемы рефинансирования
Различия в уровнях развития и структурах финансового сектора и принятых в различных странах нормах делового оборота привели к появлению разнообразных схем рефинансирования.
Среди его инструментов, используемых для создания базы жилищного кредитования, можно выделить следующие основные виды:
• продажа пула;
• выпуск обеспеченных облигаций;
• секьюритизация ипотечных кредитов.
Рассмотрим подробнее области и возможности их использования, а также условия, необходимые для эффективного применения подобных схем на практике.
Продажа пула активов. Банк может продать сформированный им кредитный пул заинтересованному в его приобретении рыночному агенту (другому банку или иной финансовой организации) или специализированному агентству. При этом активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающего пул финансового агента. Такая форма рефинансирования может применяться в нескольких случаях. Во-первых, на начальных этапах формирования финансовых рынков как таковых или института жилищного кредитования может возникнуть ситуация, когда некоторые финансовые посредники не в состоянии самостоятельно сформировать подобный пул, в то время как другие, обладая значительными объемами долгосрочных кредитов на балансе, заинтересованы в их сокращении, чтобы повысить общий уровень ликвидности или привлечь средства для выдачи дополнительных кредитов.
Прямая продажа кредитного пула представляет собой удобный способ решить эти проблемы. Недостатком схемы можно считать потенциальный отток клиентуры продающего пул банка, так как в комплекте с пулом чаще всего передается и полная информация о заемщиках, их кредитная история и т.п. Поскольку все выплаты с момента передачи кредита заемщик осуществляет уже в пользу его нового владельца, вероятность того, что последующие сделки он также будет осуществлять с новым банком, значительно возрастает. Помимо этого, у продающего банка возникают дополнительные издержки, связанные с необходимостью передачи прав кредитора и извещения об этом заемщика. В некоторых странах для продажи пула кредитов необходимо не только уведомить заемщика, но и получить его согласие. Часто банк вынужден пользоваться этой схемой рефинансирования, так как далеко не везде рынок ценных бумаг достаточно развит и существует инфраструктура, необходимая для иных, более сложных схем.
Однако прямая продажа пула в некоторых случаях применяется и в странах с развитой финансовой системой. Обычно эта схема используется, когда размер банка и его репутация таковы, что он не может выйти на рынок ценных бумаг, либо пул кредитов имеет столь низкий рейтинг (или не имеет его вовсе из-за высокого уровня риска), что дальнейшее отражение его в активах может привести уже к падению рейтинга банка. Возможна ситуация, когда банку необходимо уменьшить долю рисковых активов в балансе в целях приведения его в соответствие с законодательными нормативами (например, относительно объемов покрытия и принятых рисков). Кроме того, решение о продаже и покупке кредитных пулов может приниматься в целях лучшего распределения кредитов по регионам, что способствует снижению рисков, связанных с местными изменениями экономической конъюнктуры.
Эта же схема рефинансирования обычно используется как вариант вынужденной продажи при банкротстве банка, поскольку представляется в такой ситуации оптимальным способом превращения его активов в денежные средства, необходимые для обеспечения обязательств.
Выпуск облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов (mortgage bonds). В данном случае речь идет о выпуске ценных бумаг, платежи по которым тем или иным способом увязываются с платежами по вошедшим в пул активам, а в качестве гарантий выплат по облигациям выступает пул кредитов. При этом на рынок переносится лишь часть рисков, связанных с такими активами, в то время как сами активы остаются на балансе банка. Этот метод наиболее распространен в европейских странах, где уровень финансового посредничества и влияние рынка не настолько высоки, как в США. Фактически это приводит к тому, что для банка издержки по выводу активов с баланса возрастают, вследствие чего более привлекательным оказывается привлечение денежных средств для выдачи новых кредитов под платежи по сформированному пулу.
Преимуществом этого метода является сохранение собственного кредитного рейтинга, так как совокупный кредитный рейтинг банка, отражающий его надежность и, следовательно, привлекательность для вкладчиков, рассчитывается с учетом рискованности выданных им кредитов, которые отражаются в балансе. Поэтому любой банк принципиально заинтересован в сохранении на балансе высокорейтинговых долгосрочных кредитов. Если по каким-то причинам он нуждается в увеличении ликвидности и не может обеспечить его за счет аккумуляции денежных средств, то оптимальным вариантом становится выпуск ипотечных облигаций, т.е. продажа другим участникам финансового рынка права на получение определенных денежных потоков, которые поступят по оговоренному пулу кредитов. В этом случае в виде основы платежей по облигациям может выступать весь объем кредитов банка с высоким рейтингом, тогда как в случае секьюритизации этих кредитов рейтинг банка упадет в связи со снижением качества его активов.
Очевидно, что подобная схема рефинансирования наиболее эффективно работает в странах с развитой финансовой системой, где емкость рынка долговых ценных бумаг относительно велика и такие облигации можно достаточно быстро реализовать с небольшим дисконтом. Как показывает мировой опыт, эта схема получает наибольшее распространение в странах, где банки почти полностью обеспечивают потребности хозяйствующих субъектов, тогда как роль рынка невелика. Помимо этого, выпуск обеспеченных облигаций подразумевает наличие у кредитных организаций крупных однородных (по срокам, географически, по уровню риска) пулов ипотечных кредитов.
Секьюритизация (Securitisation) ипотечных кредитов. Секьюритизация активов подразумевает продажу и вывод активов с баланса банка в сочетании с дальнейшим выпуском ценных бумаг, платежи по которым привязаны к денежным потокам по этим активам. В случае рефинансирования ипотечных кредитов базовым активом секьюритизации выступает их пул. Эта схема рефинансирования сложнее предыдущих: возрастает число участников, происходит разделение функций.
Начальным этапом применения этой схемы становится формирование пула ипотечных кредитов. В связи с тем, что в дальнейшем выпущенные ценные бумаги будут размещены на рынке, для объективной оценки степени рискованности пула приглашается рейтинговое агентство, которое по результатам анализа его характеристик и состояния банка определяет спецификацию пула и присваивает ему рейтинг. Обычно при секьюритизации активов создается отдельная управляющая компания (special purpose vehicle, SPV), чьей единственной целью деятельности является обслуживание переводимого на ее баланс кредитного пула, т.е. сбор платежей заемщиков и генерация стабильного потока платежей в пользу агентов, которые приобрели права на этот денежный поток. Иногда управляющая компания является также платежным и сервисным агентом. Фактически выпуск ипотечных ценных бумаг осуществляет не банк, а созданная им управляющая компания, которая на собранные при размещении этих бумаг средства выкупает у банка кредитный пул. При этом стоимость такого пула определяется в соответствии с его рейтингом, который присваивается ему международными рейтинговыми агентствами по стандартизованной схеме. Иногда для повышения рейтинга и/или снижения доходности по ценным бумагам в схеме участвуют различные финансовые организации (в некоторых случаях государственные агентства), предоставляющие определенные гарантии в отношении потока платежей по ценным бумагам. Помимо этого, в схеме также участвуют агентства, осуществляющие маркетмейкерские функции, которые поддерживают ликвидность и объемы торгов по данным ценным бумагам. Маркетмейкер — специализированная финансовая организация. Она является полноправным агентом в отношении данных ценных бумаг, поддерживая уровень их ликвидности, обеспечивая их наличие на рынке и проведение по ним торгов. Кроме того, эта организация предоставляет по запросам инвесторов информацию по данному выпуску ценных бумаг.
Третий из рассматриваемых видов рефинансирования наиболее распространен в США, где более половины ипотечных кредитов секьюритизируются по различным схемам. Это связано с тем, что реализация данной схемы требует высокого уровня развития финансовых рынков, когда любое проявление неэффективности порождает дальнейшее усложнение финансовых инструментов. В Европе, где уровень конкуренции на рынке капитала ниже и рынки не настолько прозрачны, чтобы отслеживать эффективность использования собственного капитала в банках, объем секьюритизации ипотечных кредитов сравнительно небольшой. В развивающихся странах и странах с переходной экономикой такая схема почти не используется в связи с низким уровнем развития рынка ценных бумаг.
Ипотечные ценные бумаги
Применение на практике различных схем рефинансирования порождает многообразие ипотечных ценных бумаг. Говоря об их типологии, следует, прежде всего, выделить облигационные ипотечные ценные бумаги (mortgage bonds) и закладные ценные бумаги, выпускаемые при секьюритизации ипотечных кредитов (mortgage based securities). Основное различие между ними заключается в том, что первые подразумевают выпуск ценных бумаг, идентичных обеспеченным облигациям, а условия выпуска второго вида бумаг определяются условиями рынка и существующей практикой проведения секьюритизации.
Облигационные ценные бумаги, в свою очередь, делятся по типу выпускающей их организации на банковские (эмитируемые частным сектором) и агентские (выпускаемые государственными организациями). В случае выпуска банковских облигаций (bank mortgage bonds) платежи по ним привязаны к денежным потокам по определенному пулу ипотечных кредитов, а гарантиями платежа выступают заключенные кредитные договора и объекты залога.
Облигационные ипотечные ценные бумаги, выпускаемые агентствами, по своей природе похожи на банковские ипотечные ценные бумаги, однако между ними существуют определенные различия:
• агентство выпускает ценные бумаги на основе пула кредитов, накопленных за счет выкупа их у банков и иных организаций, занятых жилищным кредитованием;
• агентство выступает гарантом платежей по выпускаемым им ценным бумагам.
Выпуск ипотечных облигаций агентствами — это вынужденный метод рефинансирования, так как при накоплении достаточно большого числа кредитов возможности агентства по дальнейшему стимулированию жилищного кредитования снижаются пропорционально уменьшению денежных средств. Поддержание ликвидности на рынке агентских ипотечных ценных бумаг обычно становится одним из направлений деятельности агентства.
В США объемы выпуска агентских облигаций достаточно малы в связи с распространением механизма секьюритизации кредитов, который используется и специализированными агентствами по поддержанию жилищного кредитования. Весь объем выпускаемых ценных бумаг можно разделить на закладные с прямым денежным потоком и закладные с варьированной структурой выплат и различной структурой выпуска. Закладные с прямым денежным потоком (mortgage passthrough securities, MPT) предполагают, что после проведения секьюритизации денежные потоки по ипотечным кредитам аккумулируются платежным агентом и далее поступают инвестору в соответствии со структурой платежей. Обычно существует четкая спецификация пула ипотечных кредитов, платежи по которым формируют стоимость закладных. Эти виды ценных бумаг выпускаются в США, как специализированными агентствами, так и самими кредиторами. В связи с тем, что на рынке действуют инвесторы с различным горизонтом инвестирования и уровнем восприятия риска, для снижения размера дисконта по пулу может быть создан более сложный профиль выпускаемых ценных бумаг. Закладные с варьированной структурой выплат и структурой выпуска (mortgage paythrough securities) возникают в результате того, что создается индивидуальный график выплат и гарантий по нескольким типам облигаций, которые обеспечены одним и тем же пулом кредитов.
Таким образом, можно выделить следующие две функции, которые выполняет банк при массовом проведении операций по ипотечному кредитованию:
а) организация финансового потока: выдача кредита, получение платежей, обращение взыскания на залог в случае прекращения платежей;
б) рефинансирование: объединение денежных потоков в пул (пакет), выпуск пакета облигаций под этот пул, продажа таких облигаций. В некоторых странах обе функции могут осуществляться не только банками, но и любыми (в том числе частными) инвесторами, а функция рефинансирования — организацией (как государственной, так и негосударственной); в связи с этим понятие «банковская ипотека» носит достаточно условный характер. Массовое распространение указанного механизма рефинансирования требует высокого уровня развития финансового рынка и наличия полно элементной инфраструктуры рынка капитала.
Небанковская ипотека
Принцип работы небанковской ипотеки удобнее рассмотреть в два этапа. Вначале проанализируем ставший уже классическим пример, когда 10 человек хотят приобрести жилье, т.е. так называемую «ограниченную» схему накопительного жилищного кредитования (она имеет ограниченный срок существования, равный периоду обеспечения жильем всех участников, первоначально вступивших в общество), а затем перейдем к описанию «перманентной» схемы с неограниченным сроком существования.
Предположим, что есть 10 человек, которые хотят приобрести жилье в собственность. Каждый из них может в год откладывать на квартиру 100 условных денежных единиц, а она стоит 1000. Таким образом, каждый в отдельности копит на квартиру в течение 10 лет. Если же участники объединяются, то, начиная с первого года, можно ежегодно покупать по квартире. Легко проверить, что в этом случае среднее время ожидания покупки уменьшается с 10 до 5,5 лет. Следует отметить, что даже последнему в сообществе квартира достается через 10 лет, т.е. его позиция не становится хуже, чем без объединения. Все остальные участники этой схемы в той или иной мере улучшают свое положение по сравнению с изначальной ситуацией. Такую стратегию в экономической теории называют парето-оптимальной, и это означает рост эффективности экономики в целом. Однако «закрытая» схема обладает весьма существенным недостатком: неравенством условий для участников. Действительно, если первый из них может купить жилье уже через год, то последнему приходится ждать 10 лет. Если первый может купить ссуду в 900 единиц, накопив всего 100, то девятый должен накапливать 900 единиц, чтобы получить в кредит недостающие 100.
Устранить этот недостаток возможно при переходе от «ограниченной» модели взаимного кредитования к «перманентной». Ее отличием является неограниченное число участников. Все желающие могут присоединяться к обществу в любой момент; поэтому и время его существования не ограничено.
Первые 10 лет существования общества его члены находятся в неравных условиях. Первый участник получает ссуду на приобретение жилья через 1 год и в размере 90% от его стоимости. Десятому участнику квартира приобретается через 4 года, и размер его ссуды составляет 60% от ее стоимости (за 4 года он накапливает 400 денежных единиц, что составляет 40% от стоимости жилья). Начиная с 11го года существования общества условия для участников выравниваются. Общее число его членов перестает увеличиваться, поскольку ежегодно туда вступают и одновременно выходят из него 10 участников, полностью выплативших стоимость своего жилья. Число членов общества, для которых недвижимость еще не приобретена (45 человек), становится после 10го года величиной постоянной и определяет одинаковый для всех новых участников срок ожидания ее покупки — 6 лет (ежегодные поступления, начиная с 10го года составляют 10 000 денежных единиц, что соответствует приобретению ежегодно 10 единиц жилья; таким образом, для 55 участников оно будет приобретено за 5 лет, но с учетом того, что платежи в нашем примере вносятся до конца календарного года,— за 6 лет). Размер ссуды, получаемой каждым участником открытого общества, составит 40% от стоимости жилья (за 6 лет он накапливает 600 денежных единиц).
Таким образом, эффективность этой системы кредитования определяется, прежде всего, периодом ее выхода на оптимальную мощность и притоком новых вкладчиков, которые обеспечивают постоянное функционирование системы. Отличительными особенностями схемы являются кооперация и комплиментарность интересов участников. В ней участвуют только граждане, заинтересованные в приобретении жилья в собственность и не имеющие на момент вступления всей суммы, необходимой для покупки дома или квартиры. Накопительная система жилищного кредитования предполагает наличие двух периодов членства в обществе: накопления и кредитования. В течение периода накопления общество помогает гражданину постепенно собрать необходимую сумму, составляющую 3050% от стоимости жилья; затем ему предоставляется ссуда на оставшуюся сумму, а срок кредитования определяется исходя из возможностей заемщика обслуживать кредит.
Однако эта схема имеет ряд слабых мест, а именно:
• затраты на приобретение жилья неодинаковы для разных участников;
• семьи вносят различные суммы денег, причем некоторые могут сразу внести значительную сумму, а другие не имеют такой возможности;
• случайность выбора — кто получает деньги первым;
• необходимость постоянно привлекать в систему новых участников для ее непрерывного функционирования;
• периоды ожидания для участников неодинаковы.
На практике эти слабые места преодолеваются:
• введением, так называемой договорной суммы, которая учитывает сумму, вносимую участником, и отражает его потребность в величине и сроках кредита;
• установлением ежемесячного взноса, составляющего определенный процент от договорной суммы;
• рейтингом, позволяющим определить, кто первым получит деньги из накопленной общей суммы.
Если все участники (вкладчики) вступают в эту систему с целью приобретения жилья, то она называется замкнутой. Обычно для сокращения периода ожидания привлекаются дополнительные (денежные) ресурсы от иных финансовых организаций. Другой способ — привлечение средств «друзей-вкладчиков», т.е. таких участников общества, которые не нуждаются в кредите на жилье, но хотят поместить свои сбережения в систему, чтобы сохранить и приумножить. Привлекательность таких вложений заключается в их надежности — деньги вкладываются в недвижимость — и процентах по вкладам, которые могут быть выше банковских. В этом случае система называется открытой.
Несмотря на популярное в массовой литературе мнение о бесперспективности накопительной системы жилищного кредитования, на практике ситуация складывается совершенно иным образом.
У этой системы есть несомненные преимущества, особенно очевидные в условиях нестабильной экономики:
• в рамках институтов накопительного кредитования ставки привлечения средств и кредитования устанавливаются на фиксированном уровне; система функционирования организации позволяет застраховаться от роста процентных ставок;
• кредитование является целевым, т.е. средства направляются непосредственно в жилищный сектор и прежде всего на строительство и улучшение текущих условий;
• система кредитования позволяет снизить риск дефолта за счет отбора на первоначальном этапе вкладчиков (которые потом становятся заемщиками), способных выполнять обязательства по обслуживанию кредита.
Таким образом, преимуществом пользуются члены кооператива с большим периодом накопления, имеющие значительный объем средств, а также претендующие на меньшую сумму кредита.
Последнее обстоятельство позволяет снизить вероятность накопления рисков за счет появления недобросовестных вкладчиков. Именно в системе накопительного кредитования дефолт заемщиков традиционно находится на одном из самых низких уровней. Это связано с процедурой функционирования системы: сначала будущий заемщик обязан вносить определенную часть своего дохода, что формирует у него привычку выполнять принятые обязательства и заставляет принять необходимость снижения текущего потребления. Поскольку период накопления достаточно долог, у заемщика формируется определенный стиль жизни. Таким образом, он еще на этапе сбережения средств проходит проверку на кредитоспособность.
В условиях стран с переходной экономикой подобная система кредитования способствует формированию институциональной среды и воспитанию низко рисковых заемщиков, привыкших выполнять обязательства по кредиту. Это еще один фактор, доказывающий, что странам с переходной экономикой необходимо начинать с внедрения системы накопительного кредитования. Успешная реализация подобной программы послужит в дальнейшем основой для формирования и массового распространения, более продвинутых элементов финансовой системы, реализованных в США и странах Западной Европы.
Зависимость банковской и небанковской ипотеки от процентных ставок и рынка ценных бумаг
Развитие тех или иных систем жилищного кредитования обусловлено историческими особенностями финансовых и экономических отношений, сложившихся в разных странах. Так, в США, где уровень развития финансовой системы очень высок, преобладает банковская ипотека. В европейских странах ситуация меняется от страны к стране: в некоторых также распространена банковская ипотека, тогда как в других наибольшие объемы жилищных кредитов предоставляются в рамках накопительной системы кредитования. В основном это вызвано тем, что цены жилищного кредита в различных системах в разной степени зависят от процентных ставок и колебаний рынка ценных бумаг.
В первую очередь проанализируем влияние нестабильности и величины процентных ставок, которое приводит к тому, что риски в банковской ипотеке (как для заемщика, так и для покупателя закладной) резко возрастают, а эго влечет за собой увеличение ежемесячных выплат и, следовательно, резкое уменьшение числа потенциальных заемщиков и рост вероятности дефолта среди существующих.
В небанковской ипотеке внутренние процентные ставки можно установить на любом уровне, как правило, существенно ниже банковского, поскольку система не зависит от внешних рынков капитала. Поэтому изменчивость процентных ставок в принципе не может воздействовать на функционирование небанковской ипотеки. Высокие процентные ставки влияют на эту схему только через обусловленное высокой инфляцией удорожание жилья в течение периода накопления (ожидания ссуды). Мировая практика свидетельствует, что подобные системы начинают успешно функционировать при уровне инфляции меньше 40%.
Теперь рассмотрим влияние развития рынка ценных бумаг. Банковская ипотека, и это вытекает из сути механизма рефинансирования, по определению не может существовать без возможности продажи ипотечных ценных бумаг. Основным условием реализации закладных является их ликвидность, т.е. возможность для покупателя в случае нужды в денежных средствах быстро продать закладную без особых финансовых потерь. Ликвидность закладных обуславливается развитостью рынка ценных бумаг. Поэтому в условиях неразвитого рынка ценных бумаг банковская ипотека эффективно работать не может, так как возможности рефинансирования резко сокращаются.
Следует отметить, что существуют дополнительные возможности распространения банковской ипотеки, использующие слабость законодательной базы, которая не гарантирует в достаточной мере права граждан и заемщиков. Так, например, во всем мире является общепринятой следующая практика: ипотечные кредиты выдаются исключительно в национальной валюте. Это обусловлено тем, что обычный, рядовой гражданин не может нести валютные риски (для понимания того, к чему это может привести, достаточно вспомнить, в какой ситуации оказались заемщики, взявшие кредит в иностранной), поэтому законодательство обычно защищает граждан. Однако в некоторых странах, в частности в России, таких законов нет. Поэтому существует практика рефинансирования через иностранные рынки ценных бумаг, на которых процентные ставки в разы ниже, чем получаемые при банковской ипотеке. Впоследствии все валютные риски в полном объеме перекладываются на заемщика.
Небанковская ипотека совершенно независима от рынка ценных бумаг и успешно работает в тех странах, где он практически не функционирует.
Смешанные системы кредитования
В зависимости от финансовой системы конкретной страны часто происходит модификация вышеописанных «чистых» схем банковской и небанковской ипотеки. Это обусловлено как сложностью финансового рынка, так и попытками использовать все преимущества отдельных схем финансирования жилищного сектора с одновременным нивелированием их недостатков. Кроме того, во многих организациях чистые схемы являются взаимодополняющими. Наиболее ярким примером подобной ситуации служит механизм промежуточного кредитования (bridge loan). У банковской системы есть достоинство: мгновенное предоставление кредита — и недостаток: высокая (рыночная) процентная ставка. Основной изъян небанковской системы — наличие периода накопления (и срока ожидания кредита), а ее преимущество — низкие (ниже рыночных) ставки. Промежуточный кредит — это банковский кредит, выдаваемый на период ожидания кредита в небанковской ипотеке. Такой симбиоз выгоден банку (т.к. он может эффективно использовать краткосрочные денежные ресурсы), небанковской организации (она обеспечивает мгновенность выдачи кредита) и заемщику (он не несет риска роста цен на недвижимость в течение периода ожидания). Существуют различные варианты симбиоза (т.е. привнесения отдельных элементов конкурирующей системы), что определяется различиями в финансовых секторах отдельных стран, историческими особенностями развития национальных экономик и их структурой. Так, в Англии первоначально кредитовали строительство строительные общества (building societies), которые были организациями небанковской ипотеки, однако со временем спектр их деятельности расширился, так что они стали больше похожи на коммерческие банки.
Из мировой истории становления и развития систем жилищного кредитования можно сделать следующий вывод: на первоначальных этапах формирования рыночных отношений, а также при невысоком уровне рентабельности финансового сектора и его низкой вовлеченности в кредитование реального сектора экономики оптимальным являются выбор и государственная поддержка небанковской системы жилищного кредитования. Именно эта система позволяет решить проблему аккумуляции накоплений граждан и обеспечить их целевое инвестирование. Помимо этого, в странах с неразвитым рынком кредитования населения такая система позволяет сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов и создать архив кредитных историй, т.е. происходит создание клиентской базы для банков и иных кредитных учреждений. Целевое инвестирование средств граждан в рамках небанковской системы при соответствующей законодательной поддержке позволяет в полной мере воспользоваться мультипликативным эффектом от развития жилищного сектора, а значит сформировать основу экономического роста страны и увеличения благосостояния населения.
С развитием финансового сектора и становлением фондового рынка, с появлением и широким распространением различных, более сложных финансовых продуктов обычно происходит частичное замещение, или симбиоз небанковской и банковской систем жилищного кредитования. При высокой эффективности использования капитала в экономике со временем начинает преобладать банковская ипотека, в рамках которой активно используется механизм секьюритизации пулов кредитов. На этом этапе развития институты накопительного кредитования либо сливаются с банками, предоставляющими аналогичные услуги, либо преобразуются в специализированные банковские учреждения. Последнее произошло со строительно-сберегательными кассами (заметим, что институты накопительного кредитования в различных странах называются по-разному).
Параметры функционирования системы ипотечного кредитования
Оценка системы жилищного кредитования базируется на системе параметров, которые отражают ее распространенность, влияние, оказываемое на развитие жилищного сектора и экономики в целом, эффективность функционирования по сравнению с альтернативными схемами кредитования. Обычно система параметров включает показатели, характеризующие уровень и изменение в обеспечении граждан жильем (количество кв. м жилой/общей площади на душу населения, объем строительства, уровень комфорта жилья, наличие базового перечня услуг), и показатели финансовой нагрузки (количество и суммарный объем выданных кредитов, доля в общем объеме кредитования, средний срок кредитования и др.).
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
