После распада Советского Союза и перехода к рыночным принципам хозяйствования в жилищном секторе экономики России произошли коренные изменения. В новых условиях деятельности государство перестало выполнять принятые ранее обязательства по обеспечению населения жильем. Согласно приватизационным планам, граждане обрел право стать собственниками жилья, полученного ими в советские времена. При этом улучшить жилищные условия или вновь получить жилье стало возможно только на рыночных условиях.
Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП и падением уровня доходов населения. Это привело к стагнации строительного сектора России и сокращению объемов строительства жилой недвижимости. Однако в последние годы, благодаря общей стабилизации экономической конъюнктуры и росту доходов населения, в России наблюдается рост объемов строительства жилья, прежде всего в секторе дорогой элитной недвижимости.
В то же время налицо существенный дисбаланс между спросом и предложением. Цена квадратного метра в среднем по стране в 1,92,3 раза выше, чем себестоимость строительства. Такая ситуация в основном обусловлена низким уровнем конкуренции в отрасли, высокими рисками, которые несут строительные компании на первых этапах строительных работ, и отсутствием стабильных источников финансирования.
В текущих условиях деятельности строительных организаций и при нынешних возможностях населения приобретать жилье решением жилищного вопроса в России может стать ипотека. Государственная поддержка приемлемых для большинства видов ипотечного кредитования даст гражданам реальную возможность получать жилищные кредиты, осуществлять накопление и целевое инвестирование средств в жилищное строительство и, наконец, приобретать необходимое жилье. Тем самым данная схема позволит уже в ближайшее время сделать его доступным для российских граждан.
В настоящий момент формирование системы ипотечного жилищного кредитования, участниками которой могли бы стать граждане России со средними доходами, является одной из приоритетных задач правительства. Стабилизация экономической ситуации, снижение темпов инфляции и рост благосостояния граждан сформировали предпосылки для решения назревшей проблемы обеспечения граждан жильем. В соответствии с новым национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» планируется проведение реформ, ориентированных на создание и эффективное функционирование полноценной системы финансово-экономических отношений, в которую должно быть вовлечено большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В рамках проекта предлагается реализовать следующие правовые, финансово-экономические и организационные меры:
• демонополизировать рынок участков, выделяемых под строительство объектов жилья. Это, по мнению государственных органов, позволит повысить конкуренцию среди застройщиков и девелоперов и понизить коррупцию в органах региональной власти. Внедрение системы открытых аукционов, через которые будут распределяться участки под жилищное строительство, призвано снизить темпы роста цен на жилье;
• увеличить объемы жилищного строительства и реанимировать жилищно-коммунальное хозяйство. Это необходимо для удержания цен в условиях повышения спроса на жилье. Согласно планам правительства, внедрение конкурсной системы распределения участков и приток средств в строительную отрасль должны привести к росту объемов строительства и, соответственно, предложения на рынке жилья.
Жилищная экономика и ипотека в России
В России все четыре сектора, которые должны формировать основу жилищной экономики (напомним, что к ним относятся покупка, аренда жилья, строительство и финансовый сектор), существуют независимо, без какого-либо взаимодействия друг с другом. Кроме того, отсутствие рыночного механизма финансирования жилищно-коммунального хозяйства привело к резкому ухудшению состояния и выбыванию из эксплуатации жилого фонда.
При переходе к рыночным принципам хозяйствования и в отсутствие вложений в жилищный сектор экономики сложились следующие негативные тенденции:
• значительно снизились объемы жилищного строительства;
• ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% от вновь построенного;
• ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда;
• количество ежегодно реконструируемого жилья составляет мизерную долю от необходимого (ежегодно 4,5 млн. кв. м, из 290 млн. кв.м., требующих срочного капитального ремонта);
• в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 60% населения страны.
Теперь рассмотрим прогноз ситуации с ценами на жилье в России. Как уже было отмечено, четыре сектора жилищной экономики в настоящее время не связаны между собой. Поэтому цены на жилье определяются лишь спросом при фактически фиксированном предложении. Спрос растет опережающими темпами вследствие улучшения благосостояния населения, что, собственно, и вызывает рост цен (около 30% ежегодно) на жилье.
Такой рост имеет место, несмотря на то, что:
• большой суммарный объем средств на руках у населения выведен из экономического оборота, так как накопления среднестатистического россиянина хранятся в основном дома, «под матрасом». Такая ситуация обуславливает высокую степень распыленности сбережений, что не способствует формированию устойчивого платежеспособного спроса на жилье: средства граждан не аккумулируются в финансовых институтах и в результате выпадают из цепочки создания ценностей в национальной экономике;
• основной показатель возможности приобретения жилья населением — коэффициент доступности жилья — в России равен приблизительно 5,5 (столько лет потребуется среднестатистической семье из трех человек, чтобы накопить на покупку стандартной квартиры (54 кв. м.), при ежемесячном доходе в 9000 руб. и в отсутствие каких-либо других расходов, в том числе на текущее потребление). Большая величина этого показателя означает, что для подавляющего большинства граждан
России самостоятельное приобретение жилья является неразрешимой задачей.
Понятно, что включение ипотечных механизмов в полном объеме резко увеличит спрос даже при текущем благосостоянии. На примере Ростова-на-Дону видно, что при использовании системы небанковской ипотеки спрос на квартиры увеличится на 24 тыс. по осторожным оценкам и на 70 тыс. — по оптимистическим, т.е. при среднем спросе 2 тыс. квартир в месяц его повышение составит от 2 до 6 раз. Прогноз увеличения цен в этой ситуации можно рассчитать.
Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы жилищного кредитования, приведет — без увеличения предложения — к резкому повышению цен и другим негативным последствиям. Чтобы этого не произошло, необходимо одновременно увеличить предложение жилья на рынке. Для этого в мировой практике существует только один механизм: подготовка строительных площадок с инженерной инфраструктурой и продажа их с аукциона девелоперам. Такой механизм в настоящее время запускается Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
За последнее десятилетие в связи с падением уровня жизни населения, которое произошло в условиях перехода к рыночным принципам хозяйствования, обеспеченность населения жильем существенно снизилась. По данным Института экономики города, только 39% домохозяйств России были удовлетворены своими жилищными условиями, тогда как 61% россиян надеялись на их улучшение за счет приобретения жилья или получения наследства, либо считали, что это невозможно.
По состоянию, средняя обеспеченность населения жильем составляла 19,7 кв. м на человека. Этот показатель в России существенно ниже аналогичных параметров для развивающихся стран. В то же время необходимо отметить следующее: при расчете коэффициента обеспеченности жильем граждан России не были внесены необходимые поправки на объем аварийного и ветхого жилья, а также на суммарную площадь неблагоустроенного жилого фонда. По данным Росстроя, в аварийном и ветхом жилом фонде живут около 3% российских семей, в неблагоустроенном жилье — 27,5% населения страны.
В России велика географическая дифференциация уровня обеспеченности жильем и его качества. Так, в Читинской области на одного жителя приходится меньше 15 кв. м, тогда как в некоторых районах Северной Осетии — свыше 28 кв. м. В городах, где развивается промышленность и стабильно выплачивается заработная плата, происходит концентрация экономически активного населения, а обеспеченность жильем, соответственно, снижается. Рост благосостояния граждан при неизменной величине предложения жилой недвижимости приводит к увеличению стоимости жилья, что затрудняет процесс миграции населения.
Ситуация с обеспеченностью населения жильем в Москве должна быть освещена отдельно. По официальным данным, численность жителей столицы колеблется от 10,00 до 10,55 млн. чел. На самом же деле в Москве проживает более 14 млн. чел., с учетом тех, кто приезжает сюда учиться или работать. Современная система регистрации граждан, прибывающих на временное место жительства, и принятая методология расчета коэффициента обеспеченности населения жильем не позволяют отразить данный фактор в системе учета информации о жилищном фонде Москвы и его распределении.
Вторым важным моментом при определении обеспеченности граждан жильем является анализ качественных характеристик жилого фонда, которые в системе Росстата и Росстроя учитываются исходя из типов поселений и наличия определенного перечня удобств. В развивающихся городах жилье, в общем, качественно лучше, чем в депрессивных регионах. Степень остроты жилищных проблем определяется наличием средств у региональных властей и их политикой по отношению к этим вопросам. Около 5 млн. семей признаны особо нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Принимая во внимание уровень удовлетворенности населения жилищными условиями, суммарная потребность граждан России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м. Учитывая текущий объем вторичного рынка жилой недвижимости, потребность в строительстве нового жилья составляет более 1,3 млрд. кв. м. Фактически удовлетворение существующих потребностей граждан в жилье потребует увеличения общего жилого фонда более чем на 45%.
Помимо этого, необходима целевая государственная поддержка ликвидации в России ветхого и аварийного жилья: на это в соответствии с программными обязательствами и в установленные сроки необходимо ежегодно выделять до 70 млрд. руб. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), при реализации программы расселения и сноса ветхого жилья из предназначенного к ликвидации объема подобного жилья, составлявшего 2,5 млн. кв. м, было ликвидировано лишь 25% (630 тыс. кв. м) и переселены 45,8 тыс. человек.
Нынешний объем строительства недостаточен для обеспечения граждан жильем и решения назревшей проблемы. Несмотря на то, что в течение последних трех лет наблюдается увеличение объемов строительства жилой недвижимости, этот рост является недостаточным. Было введено около 40 млн. кв. м жилой недвижимости, что почти на 10% больше объема строительства нового жилья (36,3 млн. кв. м). В течение объем ввода нового жилого фонда по стране составил в среднем 0,25 кв. м на человека, что существенно ниже аналогичного показателя в СССР и в первый постсоветский период.
Небольшой объем ввода нового жилья — это следствие текущего состояния строительной индустрии. В постсоветский период произошел разрыв существовавших экономических взаимосвязей и значительно снизился объем инвестиций в строительство. Текущий уровень изношенности основных средств в строительной индустрии составляет свыше 90%; при этом у ее участников отсутствуют возможности расширения инвестиционного потенциала. Усиливающаяся монополизация рынка строительных материалов (цемента, плит, стальной арматуры) приводит к увеличению ценового давления на строительные компании. Коррумпированность чиновников и, соответственно, необходимость индивидуального подхода к региональным властям при получении участков под строительство жилой недвижимости и в процессе определения доли города приводит к монополизации строительного рынка, что выражается в прибыльности аффилированных участников и низкой рентабельности большинства строительных компаний.
Для увеличения объема вводимого жилья необходимо привлекать в строительный сектор инвестиции без участия посредников, занятых куплей-перепродажей жилья в процессе строительства, что приводит к значительному удорожанию жилой недвижимости для граждан. Отсутствие на протяжении последних лет комплексного подхода к решению этого вопроса привело к обострению социальных процессов и снижению уровня жизни населения. Решение проблемы обеспечения граждан жильем возможно только при эффективной системе кредитования, которая будет ориентирована на мобилизацию средств населения и их целевое инвестирование в строительный комплекс России и смежные отрасли промышленности. Кроме того, именно такой подход позволит достичь положительного эффекта в экономике в целом вследствие разворачивания цепочки мультипликативного эффекта в среднесрочном плане.
Кредитование под залог недвижимости в дореволюционной России
Развитие ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на несколько основных этапов, каждый из которых характеризовался расширением сферы деятельности и усложнением системы кредитования. Начальным вариантом кредитования под залог недвижимости стало предоставление таких кредитов со стороны государственных кредитных организаций. Система, которую можно рассматривать в качестве прообраза ипотечного кредитования в России, начала свое существование все создания Государственного банка для дворянства. Первоначально эта полностью находящаяся в собственности государства организация выдавала кредиты лишь крупным земле владельцам под залог как зданий и сооружений, так и земельных. Со временем полномочия банка расширились, он был переименован в Государственный заемный банк. Теперь любой состоятельный человек в Москве и Санкт-Петербурге мог получить под залог собственного дома ссуду на срок до 15 лет. Ее величина не могла быть менее 1500 руб., а закладываемое имущество подлежало обязательному страхованию за счет заемщика. Страховая экспедиция, основанная при этом банке, стала, кстати, первым страховым учреждением в России.
Главной особенностью этой системы, не позволяющей отождествить ее с современными ипотечными кредитами и приведшей в итоге к ее стагнации, стало отсутствие каких-либо условий, оговаривающих сферу использования кредитов. Залог недвижимости служил, по большому счету, просто источником дополнительного дохода для уже обладавших собственностью граждан. Средства, полученные таким образом, зачастую не инвестировались в строительство жилья, а расходовались на краткосрочные потребительские нужды. Кроме того, в отсутствие достаточно развитой системы оценки, как закладываемого имущества, так и платежеспособности заемщика выдача этих кредитов оказалась сопряжена с высоким уровнем риска неплатежей. К середине XIX в. сильно вырос объем непогашенной задолженности по залоговым кредитам, указом Александра II государственные учреждения прекратили их выдачу.
Уроки, полученные в результате функционирования первого варианта кредитования под залог недвижимости, выявили необходимость соблюдения следующих условий, призванных обеспечить эффективность кредитования:
• в отсутствие инфраструктуры и институтов, позволяющих оценить и снизить риски, связанные с платежеспособностью заемщика, кредит должен быть целевым. Именно использование средств на строительство или приобретение недвижимости создает основу для стабильных денежных потоков и полноценного залога, покрывающего основную сумму кредита и проценты по нему;
• массовое развитие кредитования под залог недвижимости возможно только при повышении ликвидности кредитов. Возможность рефинансирования позволяет кредитным организациям быстро нарастить кредитный портфель, не увеличивая существенным образом стоимость заимствования для новых участников системы кредитования.
Прекращение деятельности государственных кредитных учреждений не остановило развития системы кредитования под залог недвижимости. Именно в это время потребность в ипотечном кредите возросла. В ссудах на покупку домов и земельных наделов нуждались освобожденные реформой от крепостной зависимости крестьяне и жители растущих городов; кроме того, спрос на кредиты для приобретения коммерческой недвижимости рос и со стороны новых акционерных обществ и промышленных предприятий.
В формировании системы ипотечного кредитования в России начался второй этап развития, основанный на выдаче ссуд под залог недвижимости и на вторичном рынке закладных. В том же году было основано Санкт-Петербургское городское кредитное общество, начавшее предоставление ссуд под залог недвижимости. Облигации общества, выдаваемые на сумму, не превышавшую 60% стоимости заклада, можно было впоследствии продавать инвесторам. Позднее в торговлю этими ценными бумагами включился и Государственный банк России, который, кроме того, начал выдавать кредиты под эти облигации по ставке 10%. Уже через год аналогичное общество было создано в Москве, а затем — ив ряде губерний. Среди состоятельных жителей обеих столиц и крупных российских городов такие общества пользовались большим успехом — за время своей деятельности они выдали кредиты на сумму, превышающую 1 млрд. руб.
В истории залогового кредита в России начался третий этап. В том же году был основан Государственный крестьянский поземельный банк, занимавшийся кредитованием крестьян для выкупа земельных наделов у помещиков. Вскоре, открылся и Государственный дворянский земельный банк, кредитующий землевладельцев под залог их имений. Земельный кредит, хотя и не предписывал целевого использования на приобретение жилья или земли, был уже во многом похож на современные ипотечные ссуды. За 35 лет существования Крестьянский поземельный банк выдал кредитов более чем на 400 млн. руб., за счет которых было выкуплено около 6 млн. десятин земли. Обеспечением кредитов служила закладываемая земля, а главным источником погашения считались отчисления из рентных доходов.
В конце XIX в. земельные кредиты были одним из самых надежных видов долгосрочных инвестиций; в них стали вкладывать средства не только банки, но и многие крупные страховые общества. Однако этот вид кредитования все еще не был привязан непосредственно к приобретению земли или жилищному строительству — он использовался для финансирования текущей деятельности, как крупными сельскохозяйственными производителями, так и в промышленности. Это, однако, способствовало лишь процветанию данного вида кредитования: общая стоимость закладных ценных бумаг составила 5577,1 млн. руб. Из них государством было выпущено меньше половины — 41,3%. Всего же в России на тот период было зарегистрировано 1108 кредитных сообществ, обслуживавших 643 355 членов.
Следует упомянуть и о другой форме кредитования, получившей значительное распространение в России в начале XX в. Речь идет о так называемой кредитной кооперации, возникшей первоначально в качестве негосударственной структуры, призванной удовлетворить финансовые потребности нового сообщества предпринимателей — фермеров, появившихся после аграрной реформы Петра Столыпина. Был создан Московский народный банк — первая крупная организация, занимавшаяся исключительно кредитной кооперацией. Принципы и основные условия функционирования этого вида ипотечного кредитования соответствовали упрощенному варианту накопительного кредитования, существовавшему в западных странах.
Всего же в России было зарегистрировано более 14 тыс. таких кредитных и ссудо-сберегательных товариществ, а совокупный размер их кредитного портфеля составил 518 млн. руб. Данный вид кредитования получил значительное распространение в силу того, что его условия были более привлекательны для граждан и мелких предпринимателей. Снижение рисков в системе накопительного кредитования и возможность использования средств для улучшения деятельности малых предприятий явились основными условиями распространения этого вида кредитования.
Фактором, изменившим направление развития ипотечного кредитования, стала революция. С приходом Советской власти все организации, занимавшиеся залоговым кредитованием, были ликвидированы, обязательства по их ссудам — преимущественно аннулированы, а владельцам заложенного имущества, которым удалось избежать национализации, надлежало впредь выплачивать по обязательствам Народному банку. К этому времени совокупный размер долгосрочных кредитов, выданных под залог недвижимости, достиг огромной величины. В соответствии с постановлением СНК, положившим конец системе залогового кредитования, было аннулировано более чем на 3925 млн. руб. ссуд и более чем на 3910 млн. руб. закладных листов и обязательств.
Таким образом, можно отметить, что в дореволюционной России существовал всесторонне развитый рынок кредитования под залог недвижимости. При этом государство занимало в данном секторе достаточно нейтральную позицию. Государственные банки, осуществлявшие залоговое кредитование, не противопоставлялись частным кредитным организациям (единственным требованием законодательства было, чтобы на одной территории не действовало одновременно более двух земельных банков, «дабы не создавать ненужной конкуренции»), а поддержку данного сектора государство осуществляло через разработку правовой базы, регулирующей залоговые отношения, и ведение тщательного учета всех заложенных земель. Обращает на себя внимание тот факт, что инициированные государством и частным сектором программы, направленные на кредитование менее зажиточной части населения, — прежде всего, организация Крестьянского поземельного банка и расцвет в предвоенные (до Первой мировой войны) годы кредитной кооперации — демонстрировали высокие темпы развития. Это может служить косвенным свидетельством наличия в данном секторе еще большего потенциала роста за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранее не имевших к ней доступа.
Жилищное кредитование в постсоветской России
Революция коренным образом изменила перспективы развития кредитования под залог недвижимости в России. Все кредитные учреждения были национализированы; выплаты по выданным кредитам принимались, но кредитование как вид экономической деятельности, ориентированный на получение прибыли, исчезло. В условиях планово-распределительной экономики институт кредитования был встроен в систему новых отношений, т.е. стал инструментом перераспределения средств, не привязанным к показателям эффективности и риска.
Становление системы жилищного кредитования в постсоветской России можно условно разделить на три этапа. Первый этап, присущий большинству стран в начале переходного периода, характеризовался резкой стагнацией в жилищном строительстве и введением государственных программ жилищного кредитования, призванных частично обеспечить решение жилищных проблем особо нуждающихся граждан. Резкое падение объемов строительства объяснялось прекращением планового государственного управления и — как следствие — государственного финансирования в этом секторе. В условиях экономического спада рыночные механизмы, формирование которых только начиналось, оказались не в состоянии обеспечить адекватные способы финансирования строительства и приобретения жилья. Вследствие этого за объемы ежегодно вводимого в оборот жилья сократились почти вдвое (с 72,3 млн. кв. м до 37,9 млн. кв. м). В этих условиях правительством была принята целевая программа «Жилище», призванная, наряду с региональными программами развития кредитования населения, обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. В этой программе были определены основные категории лиц, которым предполагалось оказывать государственную финансовую поддержку. Так, из федерального бюджета планировалось финансировать строительство жилья для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из ВС РФ; мигрантов из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий; участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, а также других катастроф и стихийных бедствий. Расходы же на строительство жилья для работников бюджетных организаций и очередников, а также на ремонт и реконструкцию объектов ЖКХ предполагалось осуществлять за счет местных бюджетов.
Формирование правовой основы для новой системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением стало главной инициативой правительства. За это время было разработано и введено более 50 актов, регулирующих деятельность различных экономических агентов в данном секторе. В это же время происходит параллельное развитие нескольких государственных программ, ориентированных на обеспечение жильем нуждающихся категорий граждан.
Наиболее проработанной была программа «Жилище», по которой предполагалось предоставление государственной поддержки в следующих формах:
• разовых субсидий заемщикам для оплаты первого взноса по ипотечному кредиту (в размере, не превышающем 70% стоимости жилья и определяющемся исходя из дохода семьи и времени ожидания). Такие адресные субсидии из федерального бюджета изначально не были всеобщими, а предоставлялись лишь некоторым категориям граждан: военнослужащим, работникам органов внутренних дел и налоговой полиции, лицам, признанным вынужденными переселенцами, лицам, проработавшим определенный срок в районах Крайнего Севера, а также лицам, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС и от некоторых других аварий и стихийных бедствий. Однако, согласно Указу Президента РФ № 2281, право на аналогичные субсидии получили и «граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий». Этот указ предусматривал также создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с целью повышения эффективности кредитно-финансовых механизмов в жилищном секторе;
• ежегодной компенсации определенного процента выплат по ипотечным кредитам в зависимости от уровня дохода семьи;
• налоговых льгот (освобождения от подоходного налога средств, зачисляемых на целевые счета в банках; уменьшения на 50% налога на прибыль банков от сделок по долгосрочному кредитованию строительства и покупки жилья);
• наконец, в качестве наиболее важной конкретной меры предполагалось бесплатное наделение населения земельными участками, которые можно было использовать в качестве залога по ипотечному кредиту.
Деятельность финансовых посредников тоже регулировалась постановлениями, носившими скорее рекомендательный и систематизирующий характер. Так, Указом Президента «О жилищных кредитах» закреплялось право коммерческих банков выдавать три вида жилищных кредитов: земельный, строительный и на приобретение жилья. Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» давал юридическим лицам, занятым строительством, право привлекать средства с помощью размещения жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.
В целом можно сказать, что в указанный период политика государства в этой области была направлена на поддержку различных моделей финансирования жилищного сектора, без акцента на определенную схему (накопительную или кредитную). Само по себе такое определение правил игры не способствовало значительному росту жилищного строительства и развитию системы ипотечного кредитования. В то же время именно на этом этапе были определены слабые места в законодательстве, а также создана правовая основа будущего роста в этом секторе. Становление институциональной среды явилось важным этапом в развитии ипотечного кредитования, определившим формирование ипотеки в России.
Впоследствии приоритеты государства несколько сместились. С утверждением «Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы “Жилище”», государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего — к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это стало началом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования. На этом этапе правительство приняло ряд конкретных мер по финансированию строительства и приобретения жилья. Так, в рамках программы «Свой дом», утвержденной, предполагалось строительство малоэтажных жилых зданий на одно домохозяйство, для чего был составлен перечень частично финансируемых из бюджета поставок строительных материалов, конструкций и изделий. Всего же на реализацию государственной поддержки жилищного строительства в рамках программы предполагалось выделить из федерального бюджета не менее 4 трлн. руб.
В том же было принято постановление правительства о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эта организация, находясь целиком в собственности государства, должна была содействовать становлению массовой системы банковского ипотечного кредитования, однако, как будет показано ниже, не добилась успеха. Одна из главных причин, по которым банки неохотно участвовали в ипотечных программах, носила юридический характер: выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной квартиры было невозможно, поскольку фактически он уже становился собственником занимаемой жилплощади. Альтернативная же схема, при которой квартира переходила в собственность заемщика лишь после полного погашения им кредита (а до этого момента он оставался арендатором жилья), оказывалась непривлекательной для последнего, так как в этом случае на него полностью ложился риск потери, как самой квартиры, так и накопленных средств в случае недобросовестного поведения или банкротства банка.
Следующий этап развития жилищного кредитования начался условно. Именно в это время произошла стабилизация финансовой системы после кризиса, улучшились экономические условия и наметились структурные изменения в секторе жилищного кредитования. Благодаря снижению инфляции и росту благосостояния граждан ипотечное кредитование стало приносить доход и привлекать инвесторов. Государство не занималось целенаправленным формированием системы ипотечного кредитования, а традиционно поддерживало много вариантов деятельности в этой сфере, чему не мешало размытое жилищное законодательство, — и все это привело к развитию в России различных вариантов ипотечного кредитования.
Основными участниками рынка ипотечного кредитования стали, следующие организации:
• российские банки;
• филиалы крупных иностранных банков, а также специализированные банки, созданные иностранными компаниями и агентствами;
• кредитные кооперативы и иные формы организации кредитной кооперации;
• работодатели.
Российские банки стали рассматривать предоставление кредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельности только после кризиса. Это обусловлено, во-первых, исчезновением низкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во вторых, стабилизацией экономической конъюнктуры и ростом доходов населения. В отсутствие законной возможности выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной по условиям кредита жилой недвижимости банки были вынуждены предоставлять кредиты на приобретение жилья под залог движимого имущества. Это обстоятельство существенно ограничило возможности распространения ипотечного кредитования. Кроме того, из-за невозможности рефинансирования на рыночных условиях срок кредитования был относительно невелик. Основными источниками денежных средств среднестатистического банка с российским капиталом служат привлечение средств в депозиты и остатки на расчетных счетах юридических лиц. Перечисленные выше факторы и накладывают основные ограничения на развитие банковской ипотеки в России.
Переход к рыночным условиям хозяйствования и перспективы роста российской экономики — это основные факторы, определившие интерес западных финансовых институтов к российскому рынку ипотечных кредитов. В начале кредитные институты развитых стран проявляли ограниченный интерес к российскому рынку жилья: высокий уровень рисков, нестабильная макроэкономическая ситуация и, прежде всего, высокие темпы инфляции и низкий уровень жизни населения привели к тому, что финансовые организации и агентства ориентировались в основном на изучение ситуации, прогнозирование динамики и проведение аналитических исследований. Параллельно с улучшением ситуации в экономике западные кредитные институты стали выходить на российский рынок. Учитывая его объем и перспективы развития экономики, доминирующей стратегией выхода западных финансовых институтов на российский рынок стало создание собственных филиалов в виде банков или специализированных банков, акционерами которых выступают инвестиционные фонды и финансовые корпорации.
Именно последний вариант был выбран при создании «Дельта-банка», ориентированного на выдачу ипотечных кредитов. Основным источником привлечения ресурсов являются кредиты от западных финансовых организаций. В то же время банк проводит агрессивную политику в области поиска альтернативных источников привлечения средств. Так, он осуществил выпуск облигаций в рамках программы взаимодействия с московским правительством. На сегодняшний день «Дельта-банк» — один из ведущих игроков на российском рынке ипотечного кредитования. Его клиентами являются домохозяйства, имеющие стабильно высокий доход. Продолжительная деятельность в России и постоянное изучение перспектив и особенностей рынка позволили банку выработать оптимальные процедуры риск-менеджмента.
Кредитные продукты в области ипотечного кредитования, предлагаемые российскими и иностранными банками, ориентированы, прежде всего, на граждан с высоким уровнем дохода. По сравнению с развитыми странами средний срок кредитования невелик и недостаточен при расчете платежеспособности граждан исходя из среднего уровня дохода домохозяйств. Помимо этого, объем ресурсов, которые могут быть направлены национальными банками на ипотечное кредитование, ограничен из-за отсутствия доступа к долгосрочным средствам. Именно поэтому ипотека, предлагаемая банковскими организациями, имеет на данном этапе становления целостной системы финансовых посредников в России ограниченные возможности развития.
Принимая во внимание исторический опыт развития ипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможного решения жилищного вопроса на следующие 35 лет можно рассматривать кредитную кооперацию в рамках накопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищного сектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первом этапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству граждан накопительной ипотечной системы. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование в жилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточный для инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости. Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотеки эволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкий спектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских строй сберкасс и английских строительных обществ показывает, что при формировании культуры потребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформация институтов накопительного кредитования в банковские структуры. В странах Восточной Европы эта тенденция.
В последние годы в России возникли специализированные ссудосберегательные организации и строй сберкассы, действующие по принципу накопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуют различные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Условия деятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов. На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10-15 лет. Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Как будет показано ниже, эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.
Один из существующих на данный момент в стране вариантов ипотечного кредитования — предоставление работодателем работнику кредита на приобретение жилья под более низкую, чем на рынке, процентную ставку. Этот вид ипотеки ограничен в объемах и доступен только определенным категориям граждан.
Подобные кредиты выдаются:
• согласно принятым социальным обязательствам (например, согласно условиям коллективного договора или договоренностям с местными органами власти);
• ключевым и перспективным работникам;
• банком — своим работникам под более низкий процент, чем при кредитовании третьих лиц;
• согласно корпоративной культуре и стилю (этот вариант распространен только в некоторых компаниях).
Таким образом, сформировалось несколько основных направлений развития жилищного кредитования в России. Сделать ипотеку доступной для граждан и решить проблему мобилизации средств можно только при комплексном подходе и целевой государственной поддержке.
Сбережения, инвестиции и жилищный сектор
Сбережения домохозяйств составляют базис для улучшения жилищных условий. Аккумулирование временно свободных средств граждан и их целевое инвестирование в строительный сектор через систему жилищного кредитования — ключ к доступной ипотеке и повышению обеспеченности граждан жильем. При благоприятном экономическом развитии система целевого инвестирования создаст дополнительные возможности для экономического роста и развития отечественной экономики в среднесрочной перспективе.
Попробуем ответить на следующий вопрос: каковы суммарные сбережения граждан России? Несмотря на кажущуюся простоту, ответ дать достаточно сложно. По различным оценкам экспертов, суммарные сбережения граждан примерно в 15-40 раз превышают объем средств, хранящихся на банковских депозитах. Сложность в определении величины суммарных сбережений состоит в том, что россияне после краха финансовых пирамид кризиса и постоянных экстренных ситуаций в российских банках предпочитают хранить деньги в долларах США, «под матрасами». Низкий уровень доверия россиян к банковской системе, которая является единственной распространенной формой сбережения средств в России, значительно ограничивает возможности банков по их привлечению. Одна из проблем, которые сейчас стоят перед Россией и сдерживают ее развитие, заключается в том, что средства, накопленные гражданами, изъяты из хозяйственного оборота и не участвуют в создании добавленной стоимости (существует своеобразная «безработица», или омертвление сбережений домохозяйств).
Кроме того, в России и других странах с переходной экономикой справедливо выделяется второй аспект проблемы: низкая склонность граждан к долгосрочным сбережениям. Отсутствие у людей возможности сформировать значительный запас денежных средств — характерная черта большинства стран с невысоким уровнем жизни населения, в которых нет кредитно-сберегательных институтов, доступных гражданам с различным уровнем доходов. Низкая заработная плата, высокая доля расходов на питание и иные составляющие текущего потребления — все это приводит к тому, что сбережения граждан невелики и перспективы их роста ограничены. По данным Росстата, в 1 м полугодии россияне в среднем тратили более 39% располагаемого дохода на продукты питания. Этот уровень в течение последних 23 лет остается постоянным, что свидетельствует о стабилизации структуры расходов домашних хозяйств.
Благоприятная макроэкономическая ситуация в России привела к росту доходов домохозяйств. Отношение располагаемых ресурсов домохозяйства к расходам на конечное потребление в тот же период сохранялось на уровне 110-120%, что косвенно подтверждает положительную норму сбережения домохозяйств.
Информация о суммарных сбережения граждан отсутствует, есть только экспертные оценки.
В среднесрочном плане (35 лет) возможности роста накоплений граждан ограничены и высоким уровнем дифференциации доходов. В течение последнего десятилетия Россия пережила, возможно, еще одну революцию, которая осталась незамеченной, — произошло социальное расслоение общества. Если во времена СССР плановое регулирование заработной платы и ограничение на частную собственность уравнивало доходы граждан, то с переходом к рыночным принципам хозяйствования и проведением в России массовой приватизации без соответствующего контроля за ее процессом появились возможности получения высоких доходов; заявила о себе проблема бедности. По данным Всемирного банка, дифференциация граждан России по доходам ежегодно увеличивается, и при этом наибольшие опасения вызывает рост числа населения, живущего за чертой бедности.
Если все домохозяйства России про ранжировать по степени благосостояния и разделить на десять равных групп, то они будут существенно различаться по уровню дохода. В связи с особенностями методологии расчета располагаемых ресурсов домохозяйств, предлагаемой Росстатом (которая не всегда учитывает реальный уровень доходов), степень благосостояния граждан лучше сравнивать по уровню суммарных потребительских расходов. Если в среднем, он был равен 10-17 долл., то в 1-м полугодии составил уже 12-35 долл. За тот же период общий уровень расходов наиболее состоятельных домохозяйств вырос на 23% (группа 10), тогда как аналогичный показатель для группы домохозяйств с наименьшим доходом (группа 1) — на 32%. Подобная динамика свидетельствует о том, что, несмотря на рост доходов граждан дифференциация потребительских расходов в абсолютном выражении увеличивается.
Уровень благосостояния населения зависит от многих социальных и экономических факторов. Так, доходы граждан, проживающих в российских регионах, намного ниже, чем в столицах (исключение составляют нефтедобывающие регионы). Помимо этого, разница в доходах существует и между отдельными социальными группами населения: к наименее обеспеченным относятся пенсионеры, многодетные семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители. Кроме того, увеличение сбережений происходит в денежной форме, что в условиях неразвитых финансовых институтов снижает покупательную способность населения ввиду инфляции.
При этом по оценкам ООН и Всемирного банка, уровень дифференциации доходов жителей России в дальнейшем будет только увеличиваться. Со временем россияне станут более богатыми, однако ожидаемого увеличения их доходов при нынешнем сценарии развития экономики будет явно недостаточно для существенного роста склонности граждан к сбережению и накоплению.
Принимая во внимание благосостояние большинства россиян, а также ежемесячный уровень среднедушевого дохода и неясные перспективы развития экономики, текущий уровень склонности граждан к сбережению (12-25%, по различным экспертным оценкам) можно оценить как приемлемый. Такой вывод обусловлен многими факторами, которые надо учитывать: необходимостью поддержания минимально необходимого уровня потребления, отсутствием уверенности в завтрашнем дне, общим низким уровнем обеспечения граждан современными товарами народного потребления. Рост сбережений возможен только при росте благосостояния населения — в противном случае искусственное занижение текущего потребления способно привести только к падению внутреннего спроса, что негативно скажется на многих отраслях и приведет к снижению национального дохода в краткосрочном периоде. В условиях нестабильной российской экономики такая ситуация недопустима, поскольку даже краткосрочное падение национального дохода вследствие снижения объема внутреннего рынка может стать критическим и перечеркнуть все возможности скорейшего развития страны и повышения темпов экономического роста.
Именно поэтому авторы считают, что сейчас приоритетным является не стимулирование граждан к сбережению, а вовлечение уже существующих «мертвых» накоплений россиян в реальный сектор экономики. Подобный сценарий однозначно приведет к повышению ее капиталоемкости и создаст предпосылки для быстрого ускорения экономического роста. История привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем создания системы жилищного кредитования и временной поддержки строительного комплекса в США и Европе доказывает, что при правильном выборе государственной политики это путь процветания страны и повышения благосостояния ее граждан.
В связи с этим очевидна необходимость создания эффективного механизма, который позволил бы трансформировать сбережения граждан в инвестиции, что и создаст основу для развития экономики. По данным исследований Всемирного банка, для достижения успеха система жилищного кредитования в развивающихся странах и странах с переходной экономикой должна быть основана именно на целевой мобилизации внутренних ресурсов граждан, поскольку в этом случае происходит снижение уровня рисков и привлечение ресурсной базы осуществляется на условиях минимально возможной платности.
Принимая во внимание низкий уровень доверия граждан к российской банковской системе и учитывая эффект, который может быть получен при запуске механизма полного функционирования жилищного сектора, наиболее перспективным инструментом трансформации средств граждан в реальные инвестиции является создание системы жилищного кредитования, основанной на накопительном принципе, — при контроле государства за целевым использованием средств и при прозрачной системе поддержки граждан с низким уровнем дохода.
Банковская ипотека в России
Банковская ипотека сегодня
Предоставление ипотечных кредитов населению является одним из традиционных направлений деятельности коммерческих банков развитых государств. В большинстве стран с переходной экономикой, в том числе и в России, текущий уровень развития банковских институтов и их мощность недостаточны для развития ипотечного кредитования в силу невозможности аккумулирования необходимых объемов средств на длительный срок. По данным Центрального банка РФ, выдачей ипотечных кредитов занимались 218 коммерческих банков; при этом большинство из них только приступили к выдаче ипотечных кредитов, и не имеют возможностей для формирования сбалансированного кредитного портфеля. По оценкам аналитиков, эффективно выдавать ипотечные кредиты могут только крупные и некоторые средние банки, которые участвуют в системе рефинансирования, предлагаемой АИЖК, либо имеют стабильные источники привлечения средств.
Объем выданных ипотечных кредитов в общей массе кредитного портфеля невысок. В было выдано 40 тыс. жилищных кредитов, что, по оценкам Росстроя, в 8 с лишним раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в ВВП составляет 0,1%, что существенно ниже аналогичного показателя для развитых стран: в США — 55%, в Европе (в среднем) — 35%. В доля ипотечных кредитов в России достигла 1,52% (она составляла 1,16%); при этом необходимо отметить, что ипотечное кредитование явилось отнюдь не самой динамичной статьей банковской деятельности. В тот период наиболее привлекательным направлением деятельности коммерческих банков было потребительское кредитование.
Отличительной особенностью банковского жилищного кредитования является низкий уровень просроченной задолженности в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. Данный показатель не превышал 0,1%, что существенно ниже аналогичных показателей для развитых стран. Низкий уровень просроченной задолженности обусловлен тем, что в России ипотечное кредитование доступно только гражданам с доходом выше среднего уровня. Наращивание кредитного портфеля за счет предоставления услуг гражданам со средним доходом приведет к резкому увеличению просроченной задолженности.
Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:
• различиями в уровне доходов населения;
• разным уровнем развития финансовых посредников и системы жилищного кредитования;
• объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);
• наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риэлтерских фирм, нотариальных контор и др.
Принимая во внимание перспективы экономического развития России и ее банковского сектора, большинство крупных и средних банков рассматривают ипотечное кредитование как приоритетное направление развития розницы. Несмотря на увеличение числа банков, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, характер взаимодействия участников и тип развития отрасли свидетельствуют о низком уровне конкуренции. Во многих регионах России предложение ипотечных кредитов ограничено: два — три банка предлагают ипотечные кредиты, при этом само количество ипотечных программ невелико, т.е. отсутствует гибкая система кредитования. Типичным вариантом является кредитование только по одной схеме, которая не может быть адаптирована под индивидуальные потребности заемщика.
Совершенно иная ситуация сложилась в Москве: высокий уровень доходов населения и развитый сектор финансовых услуг обеспечивают широкий перечень ипотечных программ, предлагаемых населению. Банковские ипотечные программы разрабатываются для целевых клиентских сегментов и соответствуют стратегии банка в области развития розничных услуг.
Существующие программы ипотечного кредитования можно охарактеризовать с помощью следующих критериев:
• уровень дохода целевой клиентской аудитории и степень его официального подтверждения: банки готовы кредитовать только граждан с доходом выше среднего; выделение определенных сегментов зависит от формируемого профиля клиентской базы;
• тип приобретаемого жилья: приобретение квартиры на первичном/вторичном рынке; кредит будет направлен на покупку комнаты — дома — квартиры — дачи;
• соотношение суммы кредита и собственных средств заемщика: традиционным для банков является вариант 70:30, но на данный момент на рынке представлены и ипотечные программы, позволяющие получить кредит на приобретение жилья при наличии собственных сбережений в размере 10-15% от его стоимости;
• срок кредитования: короткий (13 года), средний (35 лет), долгий (свыше 5 лет);
• валюта кредитования: кредит выдается в рублях или в иностранной валюте (доллары США или европейская валюта).
В Москве представлен широкий перечень ипотечных программ, ориентированных на различных клиентов. Отличительной особенностью ипотечного рынка столицы является выдача кредитов преимущественно в иностранной валюте. Данный факт в немалой мере обусловлен тем, что в Москве заработная плата большей части граждан с уровнем дохода выше среднего выплачивается в иностранной валюте или привязана к ней.
В случае если банк, выдающий ипотечные кредиты, собирается осуществлять их рефинансирование через АИЖК, банковские параметры ипотечного кредитования определяются в соответствии с условиями предоставления кредитов, которые выработаны этим агентством.
Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня. В качестве оптимального профиля банковского жилищного кредита рассматривался следующий вариант (выявленный по результатам агрегирования экспертных оценок аналитиков и заявлений участников рынка): срок кредитования от 4 до 7 лет, процентная ставка 12-16% в рублях, первый взнос— 30%, обслуживание кредита должно составлять не более 50-60% от суммарных доходов семьи заемщика. Даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по России превышают 10 тыс. руб.
В качестве обеспечения используются:
а) залог;
б) приобретение жилья в собственность, оформленную на дочерние фирмы, с последующей передачей в собственность заемщика после возврата кредита;
в) финансовые поручители. Обычно для гарантии помимо залога требуются подписи двух финансовых поручителей.
Многие банки взимают за рассмотрение кредитной заявки комиссию, размер которой в последнее время значительно снизился и составляет 30150 долл. Эта комиссия обычно уплачивается заемщиком независимо от результата кредитного анализа. В качестве частичного решения данной проблемы принято рассматривать внедрение системы кредитных бюро, которые аккумулируют информацию о заемщиках и их кредитных историях. Предполагается, что функционирование кредитных бюро снизит издержки банка на этапе отбора заемщиков. Однако данный эффект может быть достигнут только в среднесрочной перспективе, т. к. далеко не все россияне пользуются кредитными продуктами и имеют информацию о культуре потребления финансовых услуг. Необходимый объем информации по заемщикам будет накоплен только через 35 лет. Поскольку разные кредитные бюро создаются параллельно и не ориентированы на объединение информационных баз, вопрос о снижении издержек по предоставлению кредитов остается открытым.
Выдача и обслуживание ипотечного кредита сопровождается дополнительными платежами со стороны заемщика в пользу третьих контрагентов, участие которых снижает риски для кредитора. Прежде всего, речь идет о страховании трудоспособности и/или жизни заемщика, а также имущественном страховании. Если банк участвует в сделке по приобретению недвижимости, то на заемщика ложатся платежи за ее оформление и проведение.
Сложность оформления ипотечного кредита, его дороговизна и высокие требования к заемщику привели к тому, что для улучшения жилищных условий некоторые граждане привлекают потребительские кредиты. Если у гражданина есть сбережения в размере более 60-70% от стоимости приобретаемого жилья, то более привлекательным для него оказывается привлечение потребительского кредита на срок до трех лет. Отказ от ипотечного кредитования в этом случае обусловлен тем, что его оформление и обслуживание стоят дороже и требуют больших усилий от заемщика. Аналогичным образом решается проблема привлечения гражданами средств для проведения ремонта. Однако такой суррогатный вид ипотечного кредитования не может улучшить ситуацию с обеспечением жильем, поскольку в этом случае потребительское кредитование (ввиду большой суммы кредита) доступно только гражданам с высоким уровнем дохода и предполагает наличие у них определенных сбережений.
Сохранение нынешних условий ипотечного кредитования ограничивает возможности граждан со средним уровнем дохода по привлечению кредита для улучшения жилищных условий. По данным Центрального банка России, средняя месячная заработная плата составила 8,8 тыс., руб. Таким образом, наращивание банками ипотечного кредитования за счет привлечения граждан со средним уровнем дохода невозможно в среднесрочной перспективе — если не будет существенной корректировки условий кредитования в сторону снижения процентных ставок при одновременном увеличении срока.
Возможности развития банковского ипотечного кредитования
В качестве одного из вариантов развития ипотечного кредитования в России рассматривается банковская ипотека. Как показывает опыт развивающихся стран, перспективы развития этого механизма кредитования в странах с неразвитой финансовой отраслью экономики невелики вследствие слабости банковского сектора, ограниченных возможностей привлечения долгосрочных ресурсов и отсутствия эффективных механизмов рефинансирования, которые необходимы для существования банковской ипотеки. В российском банковском секторе ситуация аналогична. Так, несмотря на достаточно большое количество кредитно-финансовых институтов, величина банковской системы невелика: суммарный размер активов кредитных организаций составлял 6,87 трлн. руб. (248,12 млрд. долл.). Доля банковских активов по отношению к ВВП составляет 45%, что существенно ниже уровня развитых стран.
Критическим фактором для определения возможностей выдачи ипотечных кредитов является ориентация банков на кредитную деятельность как одну из основных сфер банковской активности. В течение последних лет произошло изменение структуры деятельности банковского сектора: коммерческие банки смогли увеличить предложение банковских услуг; они стали в большей степени ориентироваться на кредитные операции, чем на операции на рынке ценных бумаг.
Изменение структуры кредитного портфеля происходило на фоне экономического роста и сопровождалось снижением доли сомнительных и безнадежных ссуд с 6 до 5% в течение. Подобная динамика объясняется быстрым расширением кредитного портфеля и, как показывает история быстрого развития рынка кредитования в других странах (Япония, Индонезия), может привести к формированию предпосылок «кризиса плохих долгов». Помимо аккумулирования риска в сегменте потребительского кредитования, в условиях вытеснения российских банков из сегмента кредитования первоклассных коммерческих заемщиков в их портфеле увеличилась доля займов компаниям, которые относятся к «рисковым» отраслям.
В настоящее время емкость российской банковской системы мала, и банки пока не готовы к масштабному наращиванию кредитования под приемлемые для бизнеса ставки. Подобные факторы существенно повышают риск ведения бизнеса в реальном секторе, особенно в условиях усиления конкуренции, с чем сегодня сталкиваются отечественные предприятия. При такой динамике расширение государственной поддержки банковского ипотечного кредитования приведет к появлению у банков новой ниши. Ввиду привлекательности этого сегмента они, очевидно, станут меньше кредитовать промышленные предприятия, что, в свою очередь, в условиях дефицита оборотного капитала в реальном секторе экономики сформирует предпосылки к снижению экономического роста.
Еще одним барьером для роста банковской ипотеки является неспособность банков к масштабному долгосрочному кредитованию. Для сравнения: доля кредитов, выданных коммерческим предприятиям и организациям на срок свыше 3 лет, составляла 11%. Такая структура кредитной деятельности свидетельствует об ограниченных возможностях массового распространения банковской ипотеки.
Подобная структура кредитного портфеля определяется привлеченными ресурсами: средства граждан привлекаются преимущественно на короткие сроки. Эта ситуация обусловлена прежде всего низким уровнем доверия к банкам со стороны населения, а также непривлекательностью банковских ставок, наличием альтернативных инструментов сбережения и приумножения средств. Средний уровень дохода по банковским вкладам, был недостаточным для нивелирования инфляционной динамики.
В последнее время наблюдается рост сбережений, аккумулированных на банковских депозитных счетах. Однако данного увеличения объема депозитов со сроком от года до трех лет пока недостаточно для финансирования кредитной активности банков.
Рост доли платных депозитов приводит к удорожанию источников кредитной активности банка и ограничивает возможности развития ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе.
Небольшие сроки, на которые привлекаются сбережения, сужают возможности кредитных организаций по трансформации этих средств в долгосрочные инвестиции. При этом увеличение объема вкладов населения предъявляет повышенные требования к финансовой устойчивости банков и к уровню их ликвидности, поскольку, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, вкладчик имеет право изъять из банка вклад любого типа в любой момент. В условиях низкого уровня доверия к банковской системе и в отсутствие системы страхования вкладов эта гарантия является вынужденной.
Согласно опросу, проведенному «Российским экономическим барометром, основными факторами, ограничивающими развитие кредитной деятельности банковских организаций, являются следующие: недостаточный объем кредитных ресурсов, низкая платежеспособность потенциальных заемщиков, снижение числа первоклассных заемщиков, жесткая политика, проводимая Банком России по снижению уровня аккумулированных рисков и диверсификации кредитного портфеля банков.
Прогноз развития банковской системы России зависит не только от динамики основных макроэкономических показателей и институциональных условий деятельности банков, но и от реализуемых ими стратегий. На данный момент большинство крупных и средних банков ориентированы на увеличение кредитного портфеля за счет наращивания объемов потребительского кредитования. Именно этот вид банковской деятельности наиболее привлекателен: высокие темпы роста и доходность данного сегмента привели к активному выходу на этот рынок иностранных банков, а также средних финансовых институтов. Ипотечное кредитование, безусловно, рассматривается как стратегическое направление развития банковского сектора в среднесрочной перспективе. По прогнозам аналитических агентств, в ближайшие 35 лет ожидается поступательное развитие банковского сектора, которое будет достигнуто в основном за счет наращивания кредитного портфеля путем активизации обслуживания предприятий реального сектора и роста объемов потребительского кредитования.
Таким образом, основные проблемы развития банковской ипотеки во многом определяются тремя существенными диспропорциями финансового рынка:
• современный российский финансовый рынок характеризуется неравномерностью развития отдельных секторов; отсутствует ликвидный рынок долговых ценных бумаг;
• существует разрыв между объемом ресурсов, привлеченных российскими финансовыми институтами, и объемом финансовых активов в экономике, которые сосредоточены у населения;
• наблюдаемое в банковском секторе противоречие между краткосрочным характером ресурсов, привлекаемых финансовыми посредниками, и долгосрочным характером средств, необходимых для финансирования экономического роста и обеспечения финансовой стабильности, носит в России ярко выраженный характер. Наличие такого противоречия является серьезным препятствием для развития банковского ипотечного кредитования.
Увеличение кредитной активности банковских организаций, достаточной для обеспечения прогнозируемого экономического роста, сдерживают слабая привлекательность для населения банковских вкладов в качестве инструмента сбережения и отсутствие эффективных механизмов рефинансирования долгосрочных кредитов. Поиск альтернативных источников фондирования банковской ипотеки на данный момент является ключом к ее дальнейшему развитию. Кроме того, существует ряд институциональных факторов, которые препятствуют развитию банков как источников дополнительной ликвидности: низкий уровень доверия населения к банковской системе, непрозрачность финансового сектора, проблемы с реализацией системы страхования вкладов.
Наличие подобных факторов показывает, что банковская ипотека в России имеет весьма ограниченные перспективы развития, и сначала целесообразно развивать небанковскую ипотеку — оптимальный механизм решения проблемы жилищного кредитования, доказавший свою эффективность в странах Восточной Европы. Именно такая система ипотечного кредитования позволяет создать основу для будущей банковской ипотеки. Как показали проведенные исследования исторического развития жилищного кредитования в странах с переходной экономикой, внедрение накопительной ипотеки позволяет привлечь средства граждан в реальный сектор экономики, создать предпосылки для решения проблемы обеспечения жильем населения и сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов, что в среднесрочной перспективе приведет к развитию банковских организаций.
Рефинансирование банковской ипотеки
Основной проблемой развития банковского ипотечного кредитования в России является отсутствие долгосрочных средств — т.е. таких, которые можно выдать в качестве кредита на долгий срок. Согласно исследованиям Всемирного банка, наилучшим вариантом создания долгосрочной ресурсной базы для развития системы ипотечного кредитования является мобилизация средств граждан, В России ввиду низкого уровня доверия населения к финансовым институтам банки не являются эффективным посредником в процессе аккумулирования сбережений граждан. Согласно исследованиям, россияне доверяют банкам некоторую часть сбережений на небольшой срок (до 3 лет); при этом размер ресурсной базы банка, привлеченной таким образом, может существенно меняться после возникновения новой информации относительно стабильности финансовой системы или отдельных банков. Так, при появлении информации о неплатежеспособности нескольких небольших банков произошло массовое закрытие позиций на рынке межбанковского кредитования, и начался процесс массового изъятия гражданами вкладов с депозитных счетов. Подобное резкое сокращение возможных источников привлечения средств оказало негативное воздействие на весь банковский сектор.
В условиях, когда объем привлеченных на срок более 3 лет депозитов составляет менее 6% от всего объема привлеченных средств и особенности функционирования российской банковской системы таковы, что существует вероятность изъятия этих денег вкладчиками почти мгновенно, основным источником финансирования банками ипотечного кредита является их собственный капитал. Принимая во внимание тот факт, что собственные средства банка служат, по сути, «подушкой безопасности», страховым резервом, призванным покрывать все риски деятельности финансового института, нетрудно понять ограниченность перспектив развития банковского жилищного кредитования. Доступность ипотеки для среднестатистического россиянина в таком случае полностью определяется наращиванием ресурсной базы либо использованием механизмов рефинансирования.
В связи с невозможностью резкого увеличения объема мобилизованных банковскими институтами средств граждан государство выбрало вариант внедрения механизмов рефинансирования банковской деятельности. В целях формирования основ для развития массовой жилищной ипотеки, правительство России приняло постановление об учреждении специализированного участника рынка, целью деятельности которого были создание и развитие системы банковского ипотечного кредитования. В качестве такой организации было зарегистрировано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), уставный капитал которого на 100% сформирован государством.
Для развития системы ипотечного кредитования перед АИЖК были поставлены две задачи:
а) создание системы привлечения долгосрочных средств и механизма рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющих повысить ликвидность банков;
б) создание методологической базы и унификация деятельности банков по выдаче и обслуживанию кредитов на улучшение жилищных условий.
Согласно планам государства, деятельность АИЖК должна быть направлена на эффективное привлечение средств в систему банковской ипотеки. Банк, занимающийся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного им пула ипотечных кредитов. Агентство выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям: максимальный объем кредитования составляет не более 70% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования не превышает 27 лет; процентная ставка по кредиту превышает порог, установленный на соответствующую дату АИЖК; величина ежемесячного платежа по обслуживанию кредита не превышает 50% от суммарных доходов домохозяйства. Если пул ипотечных кредитов таков, что требования выполнены, АИЖК выпускает облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность. Средства, полученные от выпуска облигаций, направляются на приобретение у банка пула закладных.
За годы своего существования АИЖК рефинансировало несколько пулов ипотечных кредитов. Объем рефинансированных кредитов, однако, незначителен по сравнению с общим объемом жилищного кредитования. АИЖК были предоставлены государственные гарантии на общую сумму 7 млрд. руб. По состоянию выдано 16,5 тыс. кредитов по схеме АИЖК на общую сумму 6,6 млрд. руб. по средней ставке 15% годовых в рублях. В агентство планирует предоставить государственные гарантии в размере около 4,8 млрд. руб. для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных.
АИЖК имеет договоры о рефинансировании ипотечной деятельности банков с большинством регионов России. Однако банки неохотно обращаются в агентство из-за необходимости подтверждать соответствие всем требованиям по каждому заемщику, из-за длительного периода согласования выкупа пула и в связи с низкой доходностью, которая достигается при использовании банком данного механизма рефинансирования. Помимо этого, в процессе деятельности агентства были выявлены факты нецелевого использования бюджетных средств. В силу этих причин АИЖК так и не удалось достичь поставленных перед ним целей.
Возможности массового распространения банковского ипотечного кредитования при использовании механизма рефинансирования, реализуемого АИЖК, ограничены ввиду следующих его недостатков:
• высокие требования к заемщикам (уровень дохода, наличие сбережений, возраст и др.);
• высокая вероятность исполнения агентством государственных гарантий;
• финансирование приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. оторванность кредитного механизма от реального сектора экономики.
Секьюритизация ипотечных кредитов через систему АИЖК ограничена не только институциональными, но и экономическими факторами. Поданным группы «Доступное жилье», в России не более 100 тыс. человек могут выступить заемщиками, удовлетворяя всем требованиям АИЖК. Доходность по кредитам, которые может рефинансировать агентство, должна превышать инфляцию на 23%. Кредиты, которые оно выкупает, могут обслуживать только граждане с высоким уровнем дохода. Таким образом, механизм рефинансирования, реализуемый АИЖК, не может стать основой для развития жилищного кредитования, доступного россиянам со средними доходами.
В соответствии со схемой деятельности, утвержденной правительством РФ, АИЖК рефинансирует деятельность банков под гарантии государства. Основной риск, который возникает в этом случае перед агентством, — это необходимость их исполнения. По оценкам Министерства финансов РФ, суммарный объем возможного исполнения государственных гарантий составляет более 12,8 млрд. руб.
Высокая вероятность того, что придется их исполнять, обусловлена следующими факторами:
• существенным разрывом по срокам между привлекаемыми средствами и обязательствами агентства: по данным Министерства финансов, средний срок привлечения средств АИЖК под государственные гарантии составляет 78 лет, тогда как длительность обязательств по кредитам, выкупаемым у банков, достигает 27 лет. Таким образом, агентство, пытаясь повысить ликвидность банков, может столкнуться с теми же проблемами, что и остальные участники банковской системы ипотечного кредитования;
• возможным падением цен на жилую недвижимость: в этом случае снижаются стимулы заемщиков по обслуживанию кредитов, в результате чего повышается вероятность их дефолта. При отказе заемщиков от выполнения кредитных обязательств выплату дохода по облигациям должно осуществлять АИЖК, что приводит к росту вероятности использования им государственных гарантий для исполнения этих обязательств. При существенном падении цен на жилую недвижимость агентство будет вынуждено отвечать и по обязательствам, возникающим ввиду разницы между основной суммой долга и стоимостью квартиры, скорректированной на величину осуществленных кредитных платежей.
Общий объем возможного исполнения государственных гарантий в течение, оценивается Минфином в 12,8 млрд. руб., в том числе — в 2,1 млрд. руб. Столь высокая вероятность обусловлена, по мнению Минфина, наличием существенного разрыва между сроками заимствований, привлекаемых АИЖК под государственные гарантии (на 78 лет), и сроками выкупаемых закладных (до 27 лет), а также возможностью падения цен на недвижимость. Кстати, последний фактор Минфин, помимо всего прочего, рассматривает в качестве риска исполнения гарантий. Ведомство Кудрина также считает, что политика предоставления АИЖК государственных гарантий без права регрессного требования ведет к повышению возможных расходов федерального бюджета без их последующего возмещения.
Помимо экономических характеристик, деятельность АИЖК не отвечает основным требованиям государственной поддержки жилищного кредитования, заключающимся в целевом использовании средств и взаимосвязи с реальным сектором экономики. Условием эффективного функционирования любой системы жилищного кредитования является инвестирование денег в строительство. Если развитие ипотечного кредитования не сопровождается расширением жилищного фонда, то рост спроса неминуемо приведет к увеличению цен на вторичном рынке, что окажет негативное воздействие на экономику в целом. При согласованном развитии жилищного кредитования и строительной, а также смежных отраслей создаются условия для проявления мультипликативного эффекта, который заложит основы экономического роста в среднесрочной перспективе.
Согласно данным группы «Доступное жилье», инвестиционный потенциал, возникающий в результате деятельности АИЖК, не отвечает критериям эффективного использования бюджетных средств. Реализуемый агентством механизм рефинансирования подразумевает, что происходит выкуп именно тех кредитов, которые выданы на приобретение жилья на вторичном рынке, поскольку объектом залога выступает жилье. В связи с высокими рисками при его приобретении в период строительства, в случае привлечения банковского кредита жилье покупается на вторичном рынке. Минимизация рисков банковскими институтами приводит к тому, что более 90% кредитов, которые выдаются в соответствии с требованиями АИЖК, направляются на вторичный рынок. В этом случае система жилищного кредитования при ее расширении будет способствовать развитию спекулятивных настроений на рынке недвижимости. Отсутствие взаимосвязи с реальным сектором ведет к тому, что происходит потеря экономического эффекта от развития жилищного кредитования. Механизм рефинансирования АИЖК не создает предпосылок для инвестирования в строительство и расширения предложения жилья.
Помимо схемы, предлагаемой АИЖК, на российском финансовом рынке встречаются и иные механизмы рефинансирования. Все они носят нерыночный характер, т.е. в результате их применения не происходит выпуска ценных бумаг, количество участников, задействованных в процессе, ограничено, а сделки носят индивидуальный характер. Одним из вариантов привлечения средств является продажа пула жилищных ипотечных кредитов другому банку. Данный механизм рефинансирования непопулярен вследствие его низкой доходности для банка — создателя пула кредитов и из-за перехода информации о первоклассных заемщиках к конкуренту. Сделки по продаже пулов жилищных кредитов между участниками рынка единичны.
При принятии решения о развитии ипотечного кредитования в качестве стратегической линии банка многие интегрированные финансовые группы рекомендуют более сложные финансовые продукты, относящиеся к жилищному кредитованию. Так, предлагаемый вариант ипотеки может включать приобретение квартиры через аффилированное риэлтерское агентство; при этом в сделку могут вовлекаться иные участники (страховые или инвестиционные компании, строительные организации). При использовании подобных схем деятельность банка по выдаче кредитов на приобретение жилья тоже может финансироваться иными участниками. Данный вариант непосредственно не является механизмом рефинансирования и представляет собой альтернативную схему финансирования деятельности банка.
Изменение законодательства о паевых инвестиционных фондах (ПИФах) стало основой появления нового варианта рефинансирования, доступного российским банкам, занимающимся ипотечным кредитованием. Согласно постановлению Федеральной службы по финансовым рынкам, ПИФы получили разрешение инвестировать средства в объекты незавершенного строительства, а также приобретать различные ценные бумаги, в том числе и ипотечные. Таким образом, фактически стало возможно создание ПИФов, активами, которых служат пулы закладных.
Данная схема рефинансирования фактически представляет собой секьюритизации пула ипотечных кредитов и является рыночным вариантом механизма рефинансирования, предлагаемого АИЖК, по сравнению с которым она позволит привлечь денежные средства непосредственно с рынка под меньшую процентную ставку и при меньших транзакционных издержках. Для банков новая схема рефинансирования более привлекательна еще и потому, что у них есть выбор типа кредитов, которые составят пул. Условия их выдачи и обслуживания могут отличаться от обязательных условий кредитования, которые установлены АИЖК. Фактически данный инструмент рефинансирования является и методом управления кредитным портфелем банка.
Возможности развития этого механизма рефинансирования определяются ожиданиями участников рынка и практикой управления ПИФами. В отсутствие эффективных возможностей контроля деятельности управляющей компании и при непрозрачности финансовых отношений такой инструмент не может стать массовым методом рефинансирования. Все риски, которые возникают в процессе деятельности АИЖК, присутствуют и в этом случае. На нынешнем этапе развития им могут эффективно пользоваться только крупные банки, обладающие солидной репутацией и способные управлять рисками. Два участника рынка жилищного кредитования — «Городской ипотечный банк» и «Росбанк» — объявили о создании ипотечных паевых фондов.
С позиций развития жилищного сектора и экономики в целом рефинансирование через ипотечные паевые фонды не приводит к притоку средств в реальный сектор экономики, поскольку жилищные кредиты выдаются банками в основном на приобретение жилья на вторичном рынке.
Поиск и оптимизация источников финансирования служат основными предпосылками развития банковской ипотеки. Использование существующих сегодня вариантов рефинансирования ипотечной деятельности банка, наряду с его ограниченными возможностями по мобилизации сбережений населения, ограничивает процесс расширения банковского жилищного кредитования.
Небанковская ипотека в России
В настоящий момент в России существуют две системы ипотечного кредитования: банковская и небанковская (накопительная). Функционирование последней имеет ряд отличий и основано на принципах кассы взаимопомощи, отвечающей требованиям современных финансовых отношений.
Вот главные отличительные особенности небанковской ипотеки:
• организация, осуществляющая жилищное кредитование, одновременно занимается целевым привлечением и размещением средств ее участников, что обеспечивает целевое инвестирование их сбережений;
• граждане получают кредит на приобретение жилья по ставкам значительно ниже рыночных (иногда — под нулевую процентную ставку);
• получение кредита происходит при накоплении средств в размере свыше 50% от стоимости жилья;
• периоду кредитования предшествует период сбережения средств в организации, в процессе которого формируется культура потребления финансового продукта. Период сбережения снижает вероятность дефолта заемщика, поскольку он привыкает к обслуживанию обязательств и управлению бюджетом домохозяйства.
В связи с отсутствием в России четкой законодательной базы, регулирующей деятельность организаций, участвующих в системе накопительного жилищного кредитования, их названия и принципы функционирования различаются. Так, существуют различные виды кооперативов: жилищно-строительные, жилищно-накопительные и жилищные. Многие компании занимаются только предоставлением кредитов на приобретение жилья, тогда как иные организации участвуют в строительстве и предоставляют жилищные кредиты, что обеспечивает целевое инвестирование средств в жилищное строительство.
В настоящий момент создан Конгресс российских кооперативов, который объединяет крупнейшие жилищно-строительные кооперативы страны. Целью деятельности конгресса является создание доступной ипотеки для всех россиян, а также формирование единой законодательной базы, которая регулировала бы деятельность участников системы накопительного жилищного кредитования, и обеспечение условий, нужных для функционирования и развития небанковской ипотеки. Необходимость создания данного объединения вызвана отсутствием условий и единых правил деятельности жилищных кооперативов, которые обеспечили бы участникам-вкладчикам гарантии возврата средств и выполнения, принятых кооперативами обязательств. Непосредственным участником конгресса является Росстрой.
История небанковской ипотеки в России насчитывает почти пять лет. Организации, занимающиеся небанковской ипотекой, начали появляться Сегодня более 250 подобных учреждений работают в 50 крупных городах страны. К середине одно из крупнейших объединений таких организаций — Гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» — выдало более 4000 кредитов. Другая крупная организация, занятая взаимным кредитованием, — Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК). В нее участниками было около 1000 семей.
Помимо организаций, занимающихся взаимным кредитованием, существует целый ряд интегрированных структур, выполняющих функции ипотечного кредитования наряду с функциями строительных компаний. Привлекаемые на этапе сбережения средства граждан непосредственно направляются на строительство. Эти структуры существуют в различной форме — от коммандитных товариществ до совокупности взаимодействующих коммерческих и некоммерческих организаций, подобных «Подольской жилищной инициативе».
В основном организации, занятые в России взаимным кредитованием, являются жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), для вступления в которые необходимо иметь собственные средства в размере 510% от ориентировочной стоимости жилья. Для получения ссуды необходимо накопить не менее 30% от стоимости будущей квартиры. Кредиты выдаются на срок от 4 до 10 лет под 35% годовых.
В целом, по оценкам участников рынка, в жилищно-накопительных кооперативах в участвовало более 100 тыс. домохозяйств. Объемы выданных жилищных кредитов, несмотря на недолгий срок существования небанковской ипотеки, уже вполне сопоставимы с объемами банковского жилищного кредитования.
Вступивший в силу закон «О жилищных накопительных кооперативах» нивелирует положительный эффект от функционирования накопительной системы жилищного кредитования, поскольку обязывает заморозить средства вкладчика на 2 года, т.е. фактически препятствует их целевому инвестированию в реальный сектор экономики. Помимо этого, законодательные нормы привели к увеличению транзакционных издержек: на принятие новых членов в ЖСК и на текущую деятельность организаций взаимного кредитования.
Система жилищного кредитования, основанная на аккумулировании средств граждан, позволяет сделать ипотеку доступной гражданам с доходом ниже среднего уровня, что не представляется возможным в других системах ипотечного кредитования, отличных от накопительной.
Суммарная потребность граждан в ипотеке
В настоящий момент в России сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан в течение последних лет привел к тому, что у них появились сбережения, а текущий доход повысился до уровня, достаточного для обслуживания обязательств по кредиту. Сформированная у граждан экономическая готовность брать ипотечные кредиты остается на данный момент нереализованной и, по сути, относится к упущенным возможностям экономического роста. Согласно исследованиям, проведенным Институтом экономики города, приобрести жилье без проблем, связанных с привлечением кредитных ресурсов, могли только 12,4% российских домохозяйств. В то же время текущий индекс доступности жилья для граждан и данные иных независимых исследований свидетельствуют о том, что сформировались все предпосылки для внедрения системы ипотечного кредитования.
Индекс доступности жилья является важным показателем экономического развития, отражающим способность среднестатистического домохозяйства приобрести квартиру или иной вид жилой недвижимости. Расчет этого показателя основан на отношении между рыночной стоимостью стандартной квартиры и годовым уровнем дохода домохозяйства. Индекс характеризует длительность срока, в течение которого домохозяйство сможет приобрести квартиру за собственные средства, если его доход будет расти теми же темпами, что и цены на недвижимость, и домохозяйство будет весь этот доход направлять на приобретение жилья. В соответствии со сложившимися традициями кредитования, домохозяйство может тратить на обслуживание долга не более 50% от суммарного объема доходов. Таким образом, если индекс доступности жилья увеличить в два раза, то получится приблизительная оценка срока, за который домохозяйство может приобрести жилье. Если кредит не является беспроцентным, то необходимо сделать соответствующую корректировку на величину процентных расходов.
Институт экономики города отслеживает изменение индекса доступности жилья и анализирует его динамику. Для оценки возможностей развития системы жилищного кредитования имеет смысл рассматривать только изменение индекса, так как иначе теряется экономическое содержание показателя: в условиях быстрого роста цен на жилую недвижимость не выполняется основная предпосылка, на которой основана релевантность индекса, — соизмеримость темпов роста цен на жилье и средней заработной платы. В индекс снизился до 4,26, что является достаточным основанием для развития ипотеки.
Оценка возможностей развития жилищного кредитования зависит от системы ипотечного кредитования. Если рассматривать банковскую ипотеку, рефинансирование которой будет осуществляться через механизм АИЖК, то, по оценкам группы «Доступное жилье», максимальное количество заемщиков не превысит 100 тыс. человек. Ограниченность такого варианта жилищного кредитования очевидна.
При внедрении системы накопительного жилищного кредитования ситуация меняется: несмотря на государственную поддержку деятельности агентства, количество жилья, приобретенного гражданами в рамках небанковской ипотеки, превысило количество квартир, которые были приобретены по схеме АИЖК. Для понимания причин такого опережения рассмотрим конкретные результаты исследования, проведенного в Ростове-на-Дону и основанного на обработке 30 тыс. анкет граждан. Ключевым вопросом исследования был анализ доступности различных вариантов ипотеки для граждан со средним уровнем дохода.
Опираясь на эти данные, можно оценить потенциал превращения «мертвого» капитала (сбережений граждан, хранимых «под матрасами») в инвестиции с помощью двух вариантов ипотеки — банковской и небанковской. По самым осторожным оценкам, 90 тыс. семей, живущих в Ростове-на-Дону, не могут сразу купить жилье за полную стоимость, но хотели бы воспользоваться жилищным кредитом (по оценкам Росстроя, это число выше примерно в 3 раза). Общий объем сбережений, которые они готовы вложить в приобретение жилья в рассрочку, превышает 18 млрд. руб. (соответственно, эта цифра, с учетом осторожности приводимой оценки, занижена примерно втрое).
Таким образом, даже без государственных субсидий, только за счет соответствия условий кредитования реальным возможностям потенциальных заемщиков, система взаимного кредитования на сегодняшний день в 15 раз эффективнее банковской ипотеки без рефинансирования и в 3 раза эффективнее, чем рефинансирование с помощью АИЖК банковских кредитов, выданных по ставке 15% годовых.
Результаты проведенного анализа потребности в ипотечном кредитовании свидетельствуют, что на данный момент для внедрения механизма массовой ипотеки необходимо решить следующие проблемы:
а) обеспечить увеличенное предложение жилой недвижимости за счет наращивания объемов строительства;
б) добиться снижения процентной ставки по жилищному кредитованию и уменьшения прочих транзакционных издержек, которые в начальный момент оказывают существенное влияние на стоимость жилищного кредитования;
в) обеспечить приток инвестиций в строительный сектор, т.е. целевое инвестирование средств без дополнительных финансовых посредников;
г) создать правовое поле для функционирования финансовых институтов, деятельность которых основана на жилищном кредитовании.
Существующие виды государственной поддержки жилищного сектора в России можно разделить на следующие категории:
• целевая поддержка функционирования определенной системы ипотечного кредитования;
• обеспечение жильем граждан, относящихся к социально незащищенным категориям.
Только первый вид государственной поддержки ориентирован на становление и развитие системы жилищного кредитования. При рассмотрении принципов ее функционирования в данной книге акцент сделан на анализ программ государственной поддержки, оказывающих существенное влияние на формирование профиля системы жилищного кредитования в России. Проблема обеспечения жильем социально незащищенных граждан, которая в связи с увеличением дифференциации населения по доходам еще больше обострилась, решается государством, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации и местных властей. Объем средств, выделяемых для ее решения, варьирует в зависимости от региона. В некоторых областях существуют специальные программы, направленные на обеспечение жильем граждан, относящихся к категории социально незащищенных.
В настоящий момент государство ориентируется на создание системы банковского жилищного кредитования, т.к. все виды государственной поддержки нацелены на создание институциональной среды и условий функционирования банков. Сейчас государство поддерживает только банковскую ипотеку, которая может дать ощутимые результаты лишь в среднесрочной перспективе. Однако для первого направления уже принята и действует специальная подпрограмма «Свой дом» и в течение восьми лет осуществляется ее активная государственная поддержка, в то время как для небанковской ипотеки, которая более эффективна в условиях переходной экономики, аналогичная подпрограмма и государственная поддержка отсутствуют.
В рамках государственной поддержки банковской ипотеки, в соответствии с подпрограммой «Свой дом», было создано АИЖК, основными задачами которого стали развитие ипотечного законодательства, выработка единых стандартов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Несмотря на государственную поддержку системы банковского жилищного кредитования, ее динамика определяется ставками кредитования и возможностями привлечения средств, а также объемами рефинансирования. Согласно условиям деятельности
АИЖК, кредиты, которые могут быть рефинансированы, должны соответствовать определенным требованиям, а их могут выполнить только граждане с доходами выше среднего уровня. Деятельность АИЖК подвержена риску, и государство периодически рассматривает вопрос о прекращении поддержки этого агентства ввиду несоответствия достигнутых результатов поставленным целям.
В то же время накопительная система кредитования без помощи со стороны государства и в условиях отсутствия необходимой законодательной среды продемонстрировала определенные успехи, в связи, с чем возникла необходимость рассмотрения государственной поддержки небанковской ипотеки. Опыт показывает, что этим видом жилищного кредитования в состоянии воспользоваться большее число граждан и на его основе может быть создана модель доступной ипотеки. Это позволит решить проблему обеспечения населения жильем в среднесрочной перспективе за счет целевого привлечения сбережений граждан и инвестирования средств в реальный сектор экономики. Государственная поддержка небанковской ипотеки должна сформировать правовое поле деятельности организаций взаимного кредитования и обеспечить возможность участия в системе жилищного кредитования большинства граждан со средними доходами.
Ввиду этого поддержка со стороны государства должна состоять из следующих элементов:
• нормативного регулирования и создания правового поля деятельности организаций взаимного кредитования, отвечающего основным принципам их функционирования;
• экономической поддержки;
• лицензирования участников небанковской ипотеки во избежание недобросовестной конкуренции и криминализации этого сектора экономики;
• наличия государственного органа, осуществляющего надзор за деятельностью организаций взаимного кредитования.
Приведенные составляющие системы государственной поддержки являются необходимыми элементами эффективного функционирования накопительной системы кредитования, которые отработаны на практике во всех странах Восточной Европы с переходной экономикой. Отсутствие подпрограммы «Жилищные накопительные системы», в рамках которой должно быть осуществлено внедрение этих составляющих в России, начинает негативно сказываться на развитии отечественной небанковской ипотеки.
Следует обратить внимание на тот факт, что, несмотря на поддержку системы банковской ипотеки в странах Восточной Европы, в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы в области создания системы жилищного кредитования, основанные на германских (европейско-континентальных) принципах, в большей степени соответствующих историческим традициям и экономическим реалиям стран с переходной экономикой. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к элементам американской двухуровневой системы жилищного кредитования, основанной на секьюритизации активов. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая, или небанковская и банковская) не являются антагонистическими и могут существовать параллельно.
При этом необходимо отметить, что профиль формируемой системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой на начальных этапах создания этой модели определялся принципами накопительной системы жилищного кредитования.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
