Какой договор заключать, если сдаешь квартиру – договор аренды или договор найма жилого помещения? Какие проблемы создает договор найма жилого помещения? Почему все стараются заключить договор аренды?
Вы решили снять квартиру, и Вам предлагают заключить договор – какую форму выбрать? Поговорим о различиях в условиях договоров аренды и найма жилого помещения.
Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.
До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:
• прокат – §2
• аренда транспортных средств – §3
• которая в свою очередь делится на:
- аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации;
• аренда зданий и сооружений – §4
• аренда предприятий – §5
• финансовая аренда (лизинг) – §6
По логике, договор найма жилого помещения должен был бы входить в главу 34 в виде отдельного параграфа, однако Гражданский кодекс РФ содержит отдельную главу 35 «Наем жилого помещения».
Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату – передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности.
Также общими условиями являются:
• сохранение договора при смене собственника;
• преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• внесение арендной платы (платы за наем);
• разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
• возврат имущества по окончании срока договора и т.д.
Отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения:
аренда
наем жилого помещения
имущество
любое (в разрешенных законом пределах) ст. 607 ГК РФ)
только жилое помещение (ст. 673 ГК РФ)
принимающая сторона
любое правоспособное и дееспособное лицо (ст. 606 ГК РФ)
только гражданин (физическое лицо), или юридическое лицо заключающее договор для проживания гражданина (ст.ст. 671 – 672 ГК РФ)
цель использования имущества
возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ)
только для проживания (ст. 678 ГК РФ)
форма договора
письменная только для договоров, заключаемых на срок более года, либо если хотя бы одна сторона – юридическое лицо
письменная форма обязательна
государственная регистрация
все договора аренды недвижимого имущества
только договора со сроком год и более
По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.
Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.
Как видно из ранее приведенного анализа, если договор заключается в отношении жилого помещения, то правильным является – договор найма жилого помещения. Многие граждане боятся заключать договор найма жилого помещения считая, что впоследствии нельзя будет выселить нанимателей.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Однако подобные проблемы возникают не из-за того, что заключен договор найма жилого помещения, а из-за того, что он заключен не правильно.
Если стороны заключат между собой договор аренды жилого помещения в письменной форме на срок более года, то ничто не помешает арендатору пойти с исковым заявлением в суд и признать этот договор заключенным на условиях договора найма жилого помещения. Напомним, что не название определяет договор, а его – предмет.
Именно по этой причине будет неправильным пытаться защитить свои интересы заключая договор аренды, вместо договора найма жилого помещения.
Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.
Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ – если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Второй ошибкой, связанной со сроком, является нарушение порядка расторжения договора по окончанию его срока.
Правильное расторжение договора найма жилого помещения включает в себя несколько условий:
• проверка наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора;
• предложение заключить договор на иных условиях или не заключать договор с иными лицами на срок не менее чем год;
• обязательное письменное уведомление о предстоящем расторжении договора не менее чем за 3 месяца (условие о 3-месячном сроке не обязательно, если иной срок предусмотрен договором или срок договора найма жилого помещения не указан, но общий срок договора менее 3-х месяцев. Считаем, что в данном случае действует правило о разумном сроке).
Следует запомнить, что «просто так, по желанию собственника» расторгнуть договор найма жилого помещения нельзя. К сожалению, многие граждане считают, что раз они стали собственниками то в любой момент могут как заключить договор, так и расторгнуть его. Подобная самоуверенность приводит к многочисленным судебным процессам, в которых собственники проигрывают суды из-за того, что не соблюдали условия договора найма жилого помещения или Гражданского кодекса РФ о его расторжении. Право собственности, помимо самого права, наделяет собственников и обязанностями – в рассматриваемом нами случае, обязанностью надлежащей причины для расторжения договора или оснований для незаключения его на следующий период.
Как указано выше, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Данное условие защищает права нанимателя на необоснованный отказ от заключения договора.
Например, бабушка может обидеться на то, что ее не приглашают на чай в квартиру, которую она сдает и отказаться от договора на новый срок. Но именно правило статьи 684 ГК РФ не дает возможность просто так расторгнуть договор или отказаться его заключать на новый срок только по причине «он мне не нравится». Для надлежащего расторжения необходимы нарушения со стороны нанимателя. Если стороны при заключении договора согласовали условие, что наниматель должен не менее чем 2 раза в месяц приглашать бабушку на чай, а отказ является основанием для одностороннего отказа в продлении договора – то подобное условие будет надлежащим и законным.
Именно по этой причине следует внимательно читать раздел договора с пунктами, касающимися его расторжения.
Согласно правила статьи 421 Гражданского кодекса РФ – граждане и юридические лица свободны в заключение договора:
• если Вы собственник, и в будущем желаете без проблем расторгать договор, то включайте в условия о расторжении любые причины, вплоть до не выключенного ночью счета, по которым впоследствии договор не будет продлен автоматически;
• если Вы наниматель, то внимательно читайте все условия в договоре по вопросу его досрочного расторжения и соблюдайте их. Без оснований для досрочного выселения собственник не сможет расторгнуть с Вами договор ранее согласованной даты, а если это произойдет и он Вас выгонит – Вы можете взыскать убытки с него в суде.
Исходя из сказанного, надеемся стало понятно, почему правило о проверки оснований для досрочного расторжения договора мы поставили на первое место в порядке расторжения договора.
Если все-таки Вам хочется расторгнуть договор найма жилого помещения, а формального повода нет (ну не нравятся Вам эти приличные, но чем-то противные жильцы), то Вам надлежит дождаться окончания срока договора, предупредить заранее о расторжении договора и предложить такие условия, при которых Ваши жильцы обязательно откажутся. Очередной ошибкой будет то, что Вы предложите цену в три раза больше, чем была раньше. Да – они откажутся. Но если Вы заключите договор с той же ценой, но уже с другими жильцами, то согласно статьи 684 Гражданского кодекса РФ наниматель получает право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.
Выход есть – договоритесь с новыми жильцами на включение в договор условия «беспрепятственного доступа в квартиру в любое время суток» и право нанимателя по этой причине расторгнуть договор в одностороннем порядке. Соответственно будете защищены и Вы в новом договоре условие, при соблюдении которого Вы может заходить в 3 часа ночи в квартиру и наниматель если Вы нарушите свое обещание так не делать, то он съедет в любой момент.
Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения.
Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:
• с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией;
• с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.
Наша рекомендация простая – золотая середина – указывайте 10-ти месячный срок договора найма, но с обязательными дополнительными условиями о возможности досрочного расторжения:
• для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
• для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.
Последним важным условием договора найма жилого помещения, на котором хотелось бы остановиться, является условия о плате по договору найма жилого помещения. Если Вы получили квартиру по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то условия об оплате Вы не можете менять – Вы будете платить не больше того, чем платят другие, т.к. вопросы о плате за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулирован статьей 154 Жилищного кодекса РФ и иными соответствующими статьями Жилищного кодекса РФ.
Если же договор найма жилого помещения заключается между гражданами или юридическими лицом и гражданином, то согласно статьи 682 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
При определении размера платы мы советуем ориентироваться на статью 154 Жилищного кодекса РФ, но с учетом того, что квартира не является квартирой государственного или муниципального жилищного фонда. Для учета этих особенностей мы рекомендуем разделять в договоре плату за наем и ту прибыль, которую Вы собираетесь извлекать.
Для этого мы рекомендуем использовать примерно следующую структуру платы за жилое помещение по договору:
1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2. договорная плата за жилое помещение;
3. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
4. плату за коммунальные услуги.
Как видите, мы предлагаем из платы за пользование жилым помещением выделить договорную плату за жилое помещение. Это связано с известной проблемой о регулировании размеры платы за наем органами местного самоуправления (об этом чуть ниже). Например, если Вы установите плату за наем в размере 300 рублей за м2 (15 000 руб. за квартиру в 50 м2), то теоретически это может быть оспоримо.
Однако если Вы разделите плату за жилое помещение на плату за наем в размере 10 руб. / м2 и договорную плату за жилое помещение в размере 290 руб. / м2, то подобное разделение не будет оспоримым, т.к. будет соответствовать принципу «свободы договора».
Одним из возможных проблемных мест, на наш взгляд, не урегулированных в настоящее время законодателем, является установление размера платы за наем жилого помещения.
Проблема заключается в следующей правовой связке:
- ст. 682 ГК РФ – В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер;
- ч. 3 ст. 156 ЖК РФ – Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) … устанавливаются органами местного самоуправления.
Данная связка позволяет сделать вывод, что размер платы за наем, по аналогии являющейся арендной платой, ограничен размером устанавливаемым органами местного самоуправления. А значит, существует теоретическая вероятность, что наниматель по договору найма жилого помещения заключенного с собственником-гражданином, попробует в судебном порядке оспорить часть размера платы за жилое помещение и распространить на нее размер платы за наем установленный органом местного самоуправления. Однако, в подобном случае законодательно отсутствует запрет установить иные составляющие платы по договору найма жилого помещения.
Считаем, что при постановке подобного вопроса в судебной практике будет необходимо решение Верховного суда Российской Федерации, для разрешения вопроса:
• имеет ли собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) право устанавливать размер платы за наем отличающийся от размера установленного органом местного самоуправления;
• или собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) имеет право включать в размер платы за жилое помещение помимо платы за наем и платы за содержание жилого помещения, иные составляющие позволяющие ему извлекать прибыль из деятельность по сдаче в наем жилого помещения.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
