Рынок культурных ценностей – новая, почти не исследованная область оценочной деятельности. Рынок насыщен сделками, активен. Ниже в теории и на простом примере мы исследовали применимость методов традиционного сравнительного подхода, начиная с рассмотрения источников информации, выбора единиц сравнения, вычисления корректировочных коэффициентов и заканчивая проверкой достоверности результатов.
Ведущиеся дискуссии об упорядочении рынка культурных ценностей (КЦ) затронули, в частности, и спектр проблем, связанных с особенностями их оценки. Уже завершая описание «модели трех активов» в рамках затратного подхода1, автор осознавал, что предложенная методология, базирующаяся на этой модели, не совсем удобна при оценке КЦ, имеющих массовое, серийное происхождение. Рынки подобных КЦ отражают все многообразие их собирателей, многочисленны и характеризуются широко известными ценами предложения (или эстимейтами) и ценами продаж. Термин «эстимейт» нами понимается как сумма, которую продавец хотел бы получить за продаваемый товар. Анна М. Миллер2 указывает, и мы с ней согласны, что в зависимости от состояния, сохранности КЦ могут оказаться на рынках трех типов: «блошиных», предметных рынках коллекционеров и на торгах дорогих аукционов и галерей, которые в совокупности «генерируют» данные об аналогах, необходимые оценщику. Отдельно следует указать получившие широкое распространение в последнее время интернет-магазины, интернет-аукционы, включая всемирно известный eBay и другие виртуальные рынки.
Сравнительный подход в оценке – совокупность методов и инструментов, позволяющая определить рыночную cтоимость объекта на основе фактической цены (некоторые, и автор в том числе, видят возможность использования в сравнительном подходе и эстимейтов).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Оценщик должен учитывать разновидность рынка, на котором происходила сделка. Например, если данные об аналогах взяты с «блошиного рынка», то выводы соответственно имеют силу только для него и т.п. Необходимое условие применения сравнительного подхода – наличие достоверных и достаточных данных о ценах купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства.
О достоверности данных, достоинствах и недостатках подхода
О достаточности данных речь будет идти позже, а достоверными для оценщика КЦ должны быть данные таких сделок, в которых он сам принимал участие (что бывает нечасто) или результаты которых опубликованы (последние встречаются значительно чаще). В понятие «опубликованы» автор включает не только официальные публикации, но и публикации в Интернете. Почему последним источникам, с точки зрения автора, можно доверять? Маловероятно, чтобы солидные игроки рынка, следящие за своей репутацией, особенно периодические издания, сайты солидных магазинов, аукционов (например, eBay), галерей, публиковали бы заведомо недостоверные данные.
Конечно, каждый оценщик должен понимать, что эстимейт (а почти все вышеназванные источники содержат эстимейты) может отличаться от продажной цены, и это отличие в каждом отдельном случае должно быть им учтено соответствующим коэффициентом, а в отчете – обсуждено. Необходимо сразу указать, что без подобных данных, имеющих массовый характер, применение сравнительного подхода невозможно.
Методы сравнительного подхода. Методов сравнительного подхода достаточно много. Далее наиболее подробно будут затронуты только те из них, которые, с нашей точки зрения, могут найти практическое применение при оценке КЦ. Вначале несколько общих замечаний.
Методы сравнительного подхода бывают двух типов – прямого и косвенного сравнения. Нами будут рассмотрены только методы прямого сравнения, хотя все изложенное, как утверждают авторы других работ, применимо и к методам косвенного сравнения, которые менее точны, чем методы прямого сравнения.
Первым рассмотренным методом сравнительного подхода будет МЕТОД ПАРНЫХ ПРОДАЖ, например3. Данный метод применим к объектам, имеющим только одно различие, устранение которого с помощью корректировки позволяет рассчитать изменение на эту корректировку цены продажи (эстимейта), сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
В настоящее время для КЦ, особенно серийных и массовых, рынки активны, насыщены большим числом предложений и сделок, а отличия предлагаемых к продаже объектов зачастую исчерпываются именно одной характеристикой. Последнее имеет существенное значение. Напомню, как сложно в некоторых случаях выбрать единицы сравнения. Это, например, хотя и достаточно общеизвестные, но требующие некоторых расчетов (1 кв. м, 1 куб. м, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т. п.) А также более экзотические и сложные для понимания единицы сравнения, описывать которые здесь просто неуместно. В случае же массовых КЦ единицы сравнения просты для применения, как правило, понятны любому обывателю, а в среде коллекционеров имеют общемировое использование. В качестве иллюстрации приведем типичное описание характеристик монеты СССР: 20 копеек 1934 года, сохранность – XF, металл – алюминиевая бронза, масса – 3,67 г, диаметр – 21,8 мм, гурт – рубчатый. Суть большинства характеристик однозначна и понятна, а понимание нумизматами параметра «сохранность» будет раскрыто ниже. Подобные часто используемые характеристики присущи и иным КЦ – орденам, значкам, маркам и другим массовым КЦ, что существенно расширяет область применения при оценке КЦ метода парных продаж. Несколько замечаний о применении метода.
Первое из них касается способов корректировки цен аналога и объекта оценки. Во всех методах сравнительного подхода корректировка ведется от объекта-аналога к оцениваемому объекту. Иными словами, анализируется, сколько стоил бы объект-аналог, если бы имел характеристики оцениваемого объекта.
Второе замечание указывает на характер и виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок, исчисленных в денежных единицах или в процентах. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в денежные единицы.
Третье замечание носит общий характер для всех методов сравнительного подхода и касается процесса внесения поправок. Многие источники указывают на то, что поправки в цены продаж объектов-аналогов вносятся после того, как все элементы сравнения между аналогами и оцениваемым объектом определены и различия оценены либо в процентах, либо в денежных единицах. Поправки вносятся в следующей последовательности. Если поправки к цене объектов-аналогов выражены в денежных единицах, последовательность их внесения (отдельно для каждого из аналогов) не имеет значения. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения для каждого аналога будет влиять на его скорректированную стоимость и, как следствие, на стоимость оцениваемого объекта. Чтобы избежать этого влияния, первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи аналога, затем вторая процентная поправка умножается на его скорректированную, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Четвертое замечание относится к достаточности данных для применения методов сравнительного подхода. В чем тут дело? Если для объекта оценки найден и скорректирован один объект-аналог, выполнено ли требуемое условие достаточности данных? Скорее всего, нет! А два объекта, три объекта? Неизвестно! Выполнение условия достаточности данных требует специальной статистической проверки. Она может быть выполнена способами разной сложности и точности. Но зачастую при оценке КЦ не выполняется! Возможно, это одна из причин, почему сравнительный подход не вызывает доверия у некоторых оценщиков КЦ, ратующих за применение исключительно затратного подхода.
Резюме
Завершая изложение варианта подхода к оценке КЦ на базе сравнительного подхода, следует сделать такие выводы.
Активность и насыщенность сделками и эстимейтами рынков ряда КЦ достаточны для применения при оценке сравнительного подхода.
Базовые единицы сравнения для ПК естественны, общеприемлемы и пригодны для несложного проведения корректировок.
Используемые при оценке методы просты и статистически обоснованы.
Наивысшую точность при оценке дает метод парных продаж. Он может быть рекомендован для его самостоятельного применения при оценке соответствующих КЦ.
Методы сравнительного подхода обращены в прошлое и не учитывают будущие ожидания. Этот факт, пожалуй, является самым большим препятствием для применения сравнительного подхода к оценке КЦ, ведь и затратный и доходный подходы используются для прогнозирования цены.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
