Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов. В Российской Федерации, в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Оценщик – это специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.
Деятельность оценщиков в 2020 году регламентируется Федеральным законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями.
Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:
• формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;
• координация деятельности оценщиков;
• разработка федеральных стандартов и правил оценки.
Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.
Так договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:
• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
К объектам оценочной деятельности относятся:
• все виды недвижимости;
• транспортные средства;
• ценные бумаги;
• объекты интеллектуальной собственности;
• бизнес (действующее предприятие);
• машины и оборудование.
Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики.
Профессиональные оценщики – это физические лица, которые являются полноправными членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность согласно требованиям действующего законодательством об оценочной деятельности.
При осуществлении оценочной деятельности применяются специальные методики и правила.
К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования.
Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.
Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков.
Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:
• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.
Оценка необходима при:
• проведении конкурсов, аукционов, торгов;
• купле-продаже, мене;
• аренде, передаче права аренды, лизинге;
• залоге;
• разделе, наследовании, дарении;
• страховании;
• приватизации, конфискации, национализации, ликвидации;
• составлении брачного контракта;
• исчислении налогов, пошлин, сборов;
• определении доли имущественных прав;
• хранении;
• разрешении имущественных споров;
• коммерческой концессии;
• передаче прав собственности;
• передаче в доверительное управление.
Под методом оценки понимают последовательность процедур, которые позволяют на основе рассчитать стоимость объекта оценки.
На практике применяются следующие методы оценки объектов:
1. Доходный метод, основанный на расчете ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
2. Затратный метод, основанный на расчете затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения объекта оценки. При этом учитываются износ и устаревание объекта оценки.
3. Сравнительный подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с последними изменениями, внесенными Федеральным законом N 451-ФЗ.
Первоначальный текст Федерального закона № 135-ФЗ был опубликован в "Собрании законодательства РФ" (N 31), "Российской газете" (N 148-149).
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 закон № 135-ФЗ).
С момента введения закона об оценочной деятельности в действие, в него внесены десятки поправок, наиболее важными из которых являются следующие:
• Из числа оценщиков исключены юридические лица, оценщиком может быть физическое лицо.
• Лицензирование оценочной деятельности в РФ прекращено.
• Вместо лицензирования для оценщиков введено обязательное членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРОО).
Саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в 2020 году в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (статья 22 закона № 135-ФЗ).
Закон об оценочной деятельности устанавливает порядок и критерии для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, названы функции СРОО, указаны основные права и обязанности СРОО, приведен перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.
Закон № 135-ФЗ дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", содержащей положения о порядке проведения оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждении ее результатов и оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Разъяснения по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости см. в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Оценочная деятельность по ОКВЭД в 2020 году
• 74.90.2 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости (оценочная деятельность), кроме оценки, связанной с недвижимым имуществом или страхованием;
• 74.90.21 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости отдельных материальных объектов (вещей);
• 74.90.22 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости совокупности вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• 74.90.23 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости права собственности или иных вещных прав на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• 74.90.24 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости прав требования, обязательств (долгов);
• 74.90.25 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости работ, услуг, информации;
• 74.90.26 - Деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости иных объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте;
• 68.31.5 - Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе.
В России закончился двухлетний переходный период, когда действовали Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2007.
В 2020 году действует только Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (далее – ОКВЭД 2).
ОКВЭД 2 содержит новые коды, касающиеся осуществления профессиональной оценочной деятельности. Коды деятельности содержатся в разделе «М» ОКВЭД 2 – «деятельность профессиональная, научная, техническая и прочая».
Основная группировка, к которой отнесены оценщики - 74.90. «Соседями» оценщиков по кодам являются специалисты, которые осуществляют деятельность по подготовке метеорологических прогнозов, консультированию в части безопасности, консультированию в области сельского хозяйства и экологии, а также агентства и агенты, действующие от имени физических лиц и претендующие на долевое вознаграждение от участия своих клиентов в съемках в кинофильмах, спектаклях и иных развлекательных мероприятиях. В целом, это неплохая компания.
Группировка кодов основана на положениях ст.5 Закона об оценочной деятельности, в которой перечислены объекты оценки.
Если планируется регистрация новой оценочной компании, то необходимо использовать только новые коды из ОКВЭД 2.
В обязательном порядке вносить изменения в коды ОКВЭД не нужно. По крайней мере, нормативными актами такая обязанность не предусмотрена.
Как разъясняет ФНС России на официальном сайте, приведение сведений о видах экономической деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесенных в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, в соответствие с ОКВЭД 2 пройдет автоматически без их участия. Аналогичная информация представлена в письмах ФНС России № СА-4-14/16465, № ГД-4-14/11306@.
Для целей автоматического перехода на ОКВЭД 2 Минэкономразвития России разработало переходные ключи между старыми и новыми кодами.
Лицензия на оценочную деятельность в 2020 году
Одним из факторов регулирования оценочной деятельности является ее лицензирование. Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в ст.23 которого установлено, что оценочная деятельность подлежит лицензированию, однако само положение о лицензировании долгое время находилось в стадии разработки. Это привело к тому, что в ряде регионов, в том числе и в Москве, были приняты собственные нормативные акты, регламентирующие лицензирование данного вида деятельности.
Если лицензиат имеет ранее выданные ему органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицензии, то действие этих лицензий прекратилось с момента вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации N 285 "О лицензировании оценочной деятельности", и переоформлению они не подлежат. В соответствии с п.2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного Постановлением N 285, органом, осуществляющим лицензирование, было определено Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
Кроме того, Определением Верховного Суда Российской Федерации Дело N 5-г01-13 признано недействительным Распоряжение мэра Москвы N 388-рм "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве". Таким образом, можно сказать, что в 2020 году законность выданных ранее органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицензий поставлена под сомнение, и все они, безусловно, утратили юридическую силу.
После вступления в силу Постановления N 285 в России образуется единое правовое поле лицензирования оценочной деятельности. Государство взяло этот вид деятельности под свой жесткий контроль, а это значит, что с рынка уходят нелегальные оценщики, сокращается число недобросовестных сделок. В 2020 году оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, договоры могут быть признаны недействительными и доходы, полученные оценщиком в результате выполнения работ, могут быть обращены налоговой инспекцией в доход государства.
Ранее в соответствии с п.4 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного Постановлением N 285, лицензия выдавалась на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:
а) оценка стоимости недвижимого имущества;
б) оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств;
в) оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
г) оценка стоимости предприятия (бизнеса).
Федеральный закон N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" вступил в силу. Этот Закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию. Однако оценочная деятельность, напротив, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию в соответствии с данным Законом.
В целях реализации ст.ст.18 и 20 Закона N 128-ФЗ необходимо привести нормативные акты Правительства Российской Федерации и Президента Российской Федерации в соответствие с его нормами.
В связи с вступлением в силу Закона N 128-ФЗ, ст.17 которого включает оценочную деятельность в число видов лицензируемой деятельности, не разделяя ее на работы (услуги), принято новое Положение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации N 395, соответствующее требованиям Закона N 128-ФЗ (далее - Положение о лицензировании).
В настоящее время выдаются лицензии на осуществление оценочной деятельности нового образца без разделения на работы (услуги) со сроком действия 5 лет. Лицензии будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.
Для получения лицензии соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы:
а) заявление о предоставлении лицензии с указанием:
• для юридического лица - наименования, организационно - правовой формы и места его нахождения;
• для индивидуального предпринимателя - фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность;
• лицензируемой деятельности;
б) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица (с предъявлением оригиналов в случае, если копии не заверены нотариусом); копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя;
в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;
г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;
д) копии документов работника (работников), подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, а также трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном законодательством Российской Федерации порядке (для юридического лица); копия документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (для индивидуального предпринимателя).
Если копии документов не заверены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, то вместе с копиями представляются оригиналы. Не допускается требовать от соискателя лицензии представления документов, не предусмотренных Положением. Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в срок, не превышающий 40 дней с даты поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами.
Закон N 128-ФЗ установил следующие лицензионные сборы и виды оплат:
• за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии - лицензионный сбор в размере 300 руб.;
• за предоставление лицензии - лицензионный сбор в размере 1000 руб.;
• за переоформление документа, подтверждающего наличие лицензии, - плата в размере 100 руб., которая зачисляется в соответствующий бюджет;
• за предоставление информации, содержащейся в реестре лицензий, в виде выписок о конкретных лицензиатах - плата в размере 10 руб.
В связи с тем, что оценочная деятельность включает оценку предприятия (бизнеса), одним из лицензионных требований Закона N 128-ФЗ выступает наличие у соискателя лицензии диплома, подтверждающего получение оценщиком образования по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" с количеством аудиторных часов более 800.
Положение о лицензировании устанавливает следующие требования к лицензиатам:
• соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативно - правовых актов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности;
• наличие в штате юридического лица как минимум одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, имеющего соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, полученную в рамках обучения по согласованным с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональным образовательным программам и подтвержденную документом об образовании;
• наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в рамках обучения по согласованным с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональным образовательным программам и подтвержденной документом об образовании;
• повышение не реже 1 раза в 3 года квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;
• страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки;
• предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий.
На этапе выдачи лицензии лицензирующий орган не требует договор страхования ответственности, хотя это одно из лицензионных требований. Однако после получения лицензии это требование является обязательным.
Соискателями лицензии на осуществление оценочной деятельности выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые являются хозяйствующими субъектами. В соответствии со ст.4 Закона РСФСР N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" хозяйствующие субъекты - это российские и иностранные коммерческие организации и их объединения (союзы или ассоциации), некоммерческие организации, за исключением не занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также индивидуальные предприниматели.
Согласно ст.7 Закона N 948-1 запрещается совмещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов, а также наделение хозяйствующих субъектов функциями и правами указанных органов, в том числе функциями и правами органов государственного надзора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Таким образом, не могут быть соискателями лицензий органы государственной власти. Филиалы и представительства также не могут быть соискателями лицензий, так как не являются юридическими лицами.
Иностранные инвесторы могут быть соискателями лицензии, если они:
• созданы на условиях и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ и другими федеральными законами;
• зарегистрированы в органах юстиции;
• аккредитованы в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации;
• имеют филиал на территории Российской Федерации.
Отметим, что главными законодательными актами, которые необходимо соблюдать лицензиатам, являются Закон N 135-ФЗ и Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке возложены на Минимущество России.
Чтобы защитить потребителя услуг оценочной деятельности, лицензии содержат наряду с иными данными сведения о сотруднике, который имеет соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности. Закон требует, чтобы в штате работников юридического лица был хотя бы один сотрудник, который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (пп. "г" п.5 и пп. "г" п.24 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации N 285). В настоящее время в среднем в лицензии включают двух сотрудников, имеющих соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности.
Документами, подтверждающими наличие в штате сотрудника, который имеет соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, являются его трудовая книжка, а также приказ (распоряжение) о приеме его на работу. Если гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, то трудовая книжка не требуется, так как он сам должен обладать профессиональными знаниями оценщика.
В приложении к лицензии указывается специалист, который обладает профессиональными знаниями оценщика в соответствующей области оценки. Если заявленный в лицензии сотрудник уволился с работы, то лицензиат обязан уведомить об этом лицензирующий орган в порядке, установленном п.18 Положения о лицензировании. При этом сама лицензия не переоформляется, а лишь вносятся изменения в приложение к лицензии и в реестр лицензий. Если же в штате не остается ни одного сотрудника, имеющего соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, то лицензия может быть приостановлена по причине несоблюдения лицензионных требований и условий.
Учитывая, что лицензия на осуществление оценочной деятельности только одна, но в ней ранее указывались работы (услуги) в области оценочной деятельности, соискатель лицензии при наличии в его штате сотрудника, имеющего документ об образовании, например по программе "Оценка недвижимости" более 500 часов, мог получить лицензию на осуществление работ (услуг) только по оценке недвижимости.
Если на момент подачи заявления о выдаче лицензии в штате был работник, прошедший профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" более 800 часов, то организация имела право на получение лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием всех работ (услуг) в области оценочной деятельности, а в настоящее время имеет право на получение лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги).
Стандарты оценочной деятельности в 2020 году
Стандарты оценочной деятельности — совокупность правил и документов, определяющих требования к порядку проведения оценки (определению стоимости движимого и недвижимого имущества) и осуществления оценочной деятельности.
Основы отечественной стандартизации оценки заложены в Федеральном законе об оценочной деятельности. В этом законе сформулированы основные положения, необходимые для разработки и применения системы стандартов.
Они в 2020 году устанавливают:
• гражданско-правовой характер регулирования оценочной деятельности и вытекающие из этого договорные начала, включая положения об основаниях заключения договоров оценки, их структуре, содержании отчета об оценке;
• права и обязанности оценщика, определяющие, в том числе, понятие независимого оценщика, требования к профессиональному образовательному уровню, профессиональной компетентности, ответственности, обязательному страхованию, права на доступ к информации, взаимодействие с коллегами смежных профессий, арбитражные аспекты и т. д.;
• объекты и области использования результатов оценки, в том числе, области обязательного проведения оценки.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на Федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).
Федеральные стандарты оценки (ФСО) разрабатываются с учетом международных стандартов оценки. Первые три Федеральных стандарта оценки, утверждены Приказом МРЭТ РФ (Министерства экономического развития и торговли) № 256:
• ФСО-1 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
• ФСО-2 Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
• ФСО-3 Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке».
Разработкой других специальных стандартов, в том числе по оценке недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, услуг, по экспертизе отчетов занимается Комитет по стандартам и методологии Национального совета по оценочной деятельности.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Принципиальным положением является то, что во всех вариантах организации и проведения работ ФСО должны формироваться на основе международных стандартов оценки и с учетом всеобщего поэтапного внедрения международных стандартов финансовой отчетности и аудита.
Наибольшее распространение в мире и в России получили следующие стандарты по оценке:
• «Международные стандарты оценки» — издает Международный комитет стандартов оценки (International Valuation Standard Committee — IVSC);
• «Европейские стандарты оценки» — издает Европейская ассоциация оценщиков TEGоVA (The European Group of Valuers Associations);
• «Американские стандарты оценки» — издает Американский фонд оценки (The Appraisal Foundation);
• «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров» — издает RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), Великобритания.
В целом же, следует отметить адекватность по структуре и содержанию документов Американских стандартов оценки USPAP Международным стандартам оценки IVSC.
Изменения в оценочной деятельности в 2020 году
Законопроект вводит в текст закона об оценочной деятельности понятия ликвидационной и инвестиционной стоимостей.
Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Для целей настоящего Федерального закона в 2020 году под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Напомним, что аналогичные определения уже содержались в текст ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».
Законопроект предлагает, что договор на проведение оценки более не должен содержать сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценочной деятельности.
Эти сведения должны обязательно включаться в текст самого отчета об оценке.
Законопроект исключает необходимость обоснования использования стандартов оценки для определения стоимости объекта оценки при проведении оценки.
Законопроект предлагает вместо сведений о месте нахождения оценщика указывать в отчете об оценке номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика. Раскрытие остальных данных (ФИО, членство в СРОО и т.д.) осталось неизменным.
Законопроект расширяет вторую часть ст. 12 Закона об оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Законопроект предлагает расширить состав членов Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. Напомним, что именно этот орган участвует в рассмотрении вопросов государственной политики в области оценочной деятельности и рассматривает проекты федеральных стандартов оценки.
Законопроект предлагает дополнить персональный состав совета по одному представителю от Центрального банка Российской Федерации и уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера акционерного общества и участника общества с ограниченной ответственностью, в сфере управления имуществом Российской Федерации.
При этом законопроект предлагает закрепить норму, что член совета по оценочной деятельности может быть исключен из его состава по решению председателя совета по оценочной деятельности.
Законопроект предлагает расширить полномочия таинственного органа, который будет проводить квалификационный экзамен оценщиков. Напомним, что эта норма была введена Федеральным законом № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». И в настоящее время нет однозначного понимания, что это будет за орган: является ли он органом исполнительной власти или им может быть любая частная организация.
Законопроект предлагает, что полномочия органа, уполномоченного на проведение квалификационного экзамена, на основании его решения вправе осуществлять подведомственная ему организация.
Что это за организация, и какие критерии к ней будут предъявляться, законопроект не раскрывает.
Однако теперь законопроект вносит изменения в Закон о саморегулируемых организациях, вновь устанавливая обязанность членов СРОО размещать на нем сведения о себе.
Законопроект предлагает, что каждый член СРОО обязан внести сведения о членстве в саморегулируемой организации (вступление в члены, прекращение членства) в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц с указанием наименования (фамилии, имени и, если имеется, отчества) члена саморегулируемой организации, его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер для юридических лиц, страховой номер индивидуального лицевого счета и, если имеется, идентификационный номер налогоплательщика для физических лиц), контактного адреса для связи с членом саморегулируемой организации, наименования саморегулируемой организации, ее идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер), видов деятельности, которые могут осуществляться в связи с членством в такой саморегулируемой организации.
Законопроект предлагает приостановить действие статей 2412 - 2417 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напомним, что эти статьи полностью посвящены вопросам организации, проведения и утверждения результатов государственной кадастровой оценки, приводимой оценщиками.
При этом законопроект устанавливает, что в отношении договоров на проведение работ по определению кадастровой стоимости, заключенных до дня вступления в силу закона, подлежат применению статьи 2415 и 2417 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» до исполнения соответствующих обязательств сторонами таких договоров.
Проблемы оценочной деятельности в 2020 году
Оценочная деятельность в России переживает времена активных изменений. Современный рынок оценочных услуг составляет более чем двадцать пять тысяч человек, которые профессионально работают в данной отрасли. Впервые семинар по оценке недвижимости прошел в России. За это время мы, в отличие от многих западных стран, ушли от лицензирования работы, отдав предпочтение саморегулированию. Несмотря на активные изменения, оценочная деятельность в России до сих пор имеет множество проблем.
В Америке ситуация обстоит совершенно иначе. Люди, занятые в оценочной деятельности в США, пребывали в саморегулируемых организациях, а после этого их работа перешла под контроль государства. Главная причина данного феномена состоит в том, что появилось множество необъективных оценок. Причем они стали появляться в большом количестве для проведения ипотечных кредитов.
В России в 2020 году рынок оценочных услуг достаточно молодой, и не может похвастаться положительным динамическим ростом, как более развитые западные страны. Отчетная информация, которую предоставляют европейские оценщики, уступает по качеству отчетам российских оценщиков. В них отсутствует та информативная база, которую предусматривают федеральные стандарты оценки (ФСО), а также федеральный закон «Об оценочной деятельности».
Главные минусы и сложности, которые можно встретить в оценочной деятельности в сфере недвижимости в России, это:
1. Постоянное использование поправок относительно типов объектов недвижимости.
2. Недостаточная и не всегда актуальная информация относительно проведения проверок.
3. Оценка объектов, которая не учитывает налоговый и правовой климат в определённых областях и регионах.
4. Наличие в информационных базах объектов, которые имеют нереальную цену.
5. Недостаточное правовое регулирование работы и отсутствие качественного и строгого контроля со стороны государственного управления.
6. Отсутствие компетентных кадров с достаточным уровнем профессионализма.
В общей сложности оценочная деятельность в нашей стране развивается не достаточно хорошо. Данная самостоятельная отрасль рынка услуг может подстроиться под новые экономические, политические и правовые реалии. Единственный минус в этом вопросе – это качественный и строгий контроль со стороны государства. Очень часто случается так, что оценка производится неправильная и не качественная, что часто подмечают судебные органы. Каждый год увеличивается круг потребителей и остаётся надеяться, что постепенно оценщики станут исключать из своих рядов неквалифицированных и безответственных специалистов, и будут лучше нести ответственность за исследования, которые каждый оценщик совершил.
Правовое регулирование оценочной деятельности в 2020 году
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” был принят Государственной Думой, одобрен Советом Федерации. Этот Федеральный закон в 2020 году определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Данный закон определяет законодательную базу оценки объектов недвижимого имущества.
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации. Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности и отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Следующие статьи данного Закона дают понятие оценочной деятельности, ее субъектов и объектов: Понятие оценочной деятельности. Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Понятие обязательности проведения оценки объектов недвижимого имущества.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
• при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
• в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
• в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
