Ограничения в использовании земельного участка: регламенты и зоны с особыми условиями использования.
Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования.
Градостроительные регламенты
Градостроительный регламент – устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
• земельные участки должны быть определенных размеров,
• определяется этажность застройки,
• виды застройки (жилое, производственное, административно-хозяйственное назначение).
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте – правилах землепользования и застройки. В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например, жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Зоны с особыми условиями использования территорий – это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.
Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:
1. зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
2. санитарно-защитные зоны;
3. санитарные разрывы от автозаправочных станций;
4. санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
5. санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
6. водоохранные зоны;
7. 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
8. 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
9. 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
10. санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
11. придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
12. зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
13. зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
14. зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
• зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
• зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
• зоны застройки не выше 3 этажей.
15. зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
16. зона подтопления грунтовыми водами;
17. зона отработанных карьеров строительных материалов.
Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.
Зоны для объектов культурного наследия
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации.
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны, разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта – при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
Санитарно-защитные зоны
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья, а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санитарную зону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
