В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым застройщикам, и государство не могло не отреагировать на это. Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении уставного капитала.
Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:
• Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
• 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.
• Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и юридических лиц за нарушение положений 214-го закона.
Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность. И если ранее допустимая минимальная величина УК никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось. С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика.
Он должен быть:
• Пропорционален планируемому масштабу строительства.
• Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.
• Проверяться при получении разрешения на начало строительства.
Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:
• Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
• Быть полностью оплаченным.
• Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.
Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине.
А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций:
До 1,5 тысячи м2
2,5 млн. рублей.
До 2, 5 тысячи м2
4 млн.
До 10 тысяч м2
10 млн.
До 25 тысяч м2
40 млн.
До 50 тысяч м2
80 млн.
До 100 тысяч м2
150 млн.
До 250 тысяч м2
400 млн.
До 500 тысяч м2
800 млн.
Более 500 тысяч м2
1500 млн.
Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:
• Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.
• За счет собственных средств.
214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой.
Поэтому составить УК могут:
• Объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы.
• Различные материалы.
• НМА принадлежащие компании.
• Приобретенные неликвидные активы.
• Незавершенное строительство.
В данном случае в качестве материалов могут выступать:
Стоимость этих материалов согласовывается всеми учредителями. В спорных случаях определяется независимым оценщиком.
Допускается возможность предоставления в УК материалов, принадлежащих соучредителю или участнику компании застройщика, если это юридическое лицо. Кроме того, закон требует обеспечения минимума УК только на момент подачи застройщиком проектной документации и получения разрешения на привлечение дольщиков. После начала поступления средств от граждан, материалы из уставного фонда можно вернуть их первоначальным владельцам.
Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком. Для этого надо:
• Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
• Передать в качестве УК застройщику.
• Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.
После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.
Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете.
Это выражено проводками:
• Дт51/Кт76 – перечисление средств от дольщиков.
• Дт76/Кт62 – предоплата строителям.
• Дт08-03/Кт60 – оплата подрядчиков.
• Дт36/Кт60 – организационные расходы застройщика.
• Дт76/Кт08-03 – списание затрат на строительство квартир для дольщиков.
• Дт43/Кт08-03 – передача готовой квартиры дольщику.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
