Общая собственность представляет собой принадлежность вещи не одному, а одновременно двум или более лицам (сособственникам). Отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект.
Право общей собственности является правом двух и более лиц сообща, по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. В этом случае сособственники, как и любые собственники, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, но не обладают всей полнотой права на вещь, будучи ограниченными правами других участников.
Существование общей собственности до известной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе, власть над вещью; в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи.
Общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает прежде всего при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения, (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Например, общая собственность в отношении имущества супругов возникает в силу закона - ст. 33, 34 СК РФ, а при создании простого товарищества общая собственность возникает на основании ст. 1043 ГК РФ. Основанием возникновения общей долевой собственности на имущество супругов является брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ), а при создании товарищества - основание.
Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: долевая и совместная. Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.
В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не доля (часть) самой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров).
В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится - оно принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников заранее не знает своей доли, которая определяется только в случаях раздела или выдела. Отношения совместной (бездолевой) собственности возможны при наличии между сособственниками лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме правомочий их участников. Такие отношения складываются между супругами либо членами крестьянского (фермерского хозяйства), т.е. между лицами, связанными близкими семейными узами. Именно поэтому законом установлено, что общая долевая собственность является правилом, тогда как совместная собственность - исключением, прямо предусмотренным законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
В свете изложенного досадным недоразумением представляются положения ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <*>, в силу которых имущество общего пользования, приобретенное "некоммерческим товариществом" за счет целевых взносов его участников, поступает в совместную собственность членов товарищества. Трудно дать ответ на вопрос о том, как следует осуществлять государственную регистрацию сделки с находящимся в совместной собственности участников такого товарищества недвижимым имуществом.
Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Правилами ведения ЕГРП и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России N 70.
В соответствии с п. 40 Правил ведения ЕГРП регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности на отдельном листе подразд. II-1 Единого государственного реестра прав.
Учитывая данную норму Правил ведения ЕГРП, в каждом из заполняемых листов подразд. II-1 ЕГРП:
- в графе "Правообладатель" указываются предусмотренные п. 18 Правил ведения ЕГРП данные об участнике общей долевой собственности, запись о праве которого вносится в соответствующий лист подразд. II-1 ЕГРП (п. 18 Правил ведения ЕГРП);
- в графу "Доля" вносится запись о соответствующем размере доли в праве общей долевой собственности в виде правильной простой дроби (п. 39 Правил ведения ЕГРП).
В графу "Вид права" каждого из листов подразд. II-1 ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся слова: "общая долевая собственность".
Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности, независимо от того, возникло ли это право с момента государственной регистрации или с иного момента. Лицу, приобретшему долю в праве общей собственности, также выдается свидетельство о государственной регистрации права (п. 3 ст. 131 ГК РФ, ст. 14 Закона о государственной регистрации). Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства: указываются полностью их Ф.И.О. и размер принадлежащих им долей в праве общей собственности. Указанные сведения дополнительно подписываются государственным регистратором и скрепляются печатью органа по регистрации прав. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается: "не зарегистрировано".
Порядок подачи заявления на государственную регистрацию общей долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права. В случаях, когда право возникает с момента государственной регистрации, например если объект недвижимости, созданный в результате исполнения договора простого товарищества, поступает в общую долевую собственность участников совместной деятельности, все сособственники должны одновременно подать заявления на регистрацию права, тогда как для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, возникшего (возникающего) не с момента государственной регистрации (например, в случаях, когда право общей долевой собственности возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации), при приобретении двумя и более лицами недвижимого имущества в порядке наследования), каждый из участников общей долевой собственности может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за государственной регистрацией принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество независимо от того, обращаются ли за государственной регистрацией другие участники общей долевой собственности.
Лицо, которое приобрело долю в праве собственности у одного из участников общей собственности, также подает заявление на регистрацию независимо от остальных сособственников. При отчуждении доли в праве общей долевой собственности и государственной регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности запись о государственной регистрации права лица, приобретающего долю в праве (например, покупателя), вносится в подразд. II-1 соответствующего раздела ЕГРП, а предыдущая запись о праве лица, произведшего отчуждение доли в праве (например, продавца), погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (п. 63 Правил ведения ЕГРП).
При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации также прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Преимущественное право покупки не распространяется на случаи:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• продажи доли одним из участников общей собственности другому;
• отчуждения по договору ренты;
• безвозмездного отчуждения по договору дарения, пожертвования.
В подобных случаях государственная регистрация права на долю в праве общей собственности производится без извещения остальных участников общей собственности и без получения отказов от них.
При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве - это не вещь и реальную ее передачу осуществить невозможно.
При определенных условиях, перечисленных в п. 2 и 3 ст. 245 ГК РФ, допускается перераспределение долей в праве общей долевой собственности. Так, порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества устанавливается соглашением всех участников общей собственности. Кроме того, участнику долевой собственности, осуществившему за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, предоставлено право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Увеличение доли может быть произведено либо по соглашению всех участников общей собственности, либо по решению суда. В случае обращения с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности только одного из участников общей долевой собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных участников общей долевой собственности, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными лицами.
В случае наследования доли по закону или завещанию регистрация осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом. Свидетельство о праве на наследство является документом, подтверждающим бесспорное право, и является основанием для государственной регистрации права (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности сводятся к следующему:
• заявление о регистрации подает каждый из участников общей долевой собственности;
• в отношении каждого из сособственников в ЕГРП вносится отдельная запись;
• каждый из сособственников вправе получить свидетельство о государственной регистрации права собственности с указанием его доли;
• на обороте свидетельства указываются сведения об остальных сособственниках;
• при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
