Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии с ГК РФ (ст. 244) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома в общую долевую собственность собственников включается:
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
Для характеристики понятия "многоквартирный дом" следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома, специфическим признаком которого, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - жилых помещений, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, других частей этого комплекса (общее имущество), находящихся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением.
Участники общей собственности многоквартирного дома - собственники помещений этого дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, то есть фактически обладают общим имуществом (непосредственно воздействуют на него), пользуются, то есть потребляют имущество в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут произвести реконструкцию общего имущества в многоквартирном доме, если такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества в доме, только с согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Часть 4 комментируемой статьи определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 настоящей статьи, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.
При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:
- собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.
ГК РФ (ст. 274) право ограниченного пользования чужим земельным участком называет сервитутом.
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (объект общего имущества собственников многоквартирного дома), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
