Направление претензии - необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).
В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).
Напомним, что это право возникает, если:
• имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
• помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
• более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
• не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.
В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.
Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.
Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.
В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.
В тексте обязательны:
• ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
• ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
• подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке - см. постановление ФАС ЗСО по делу № А45-4281);
• указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
• требование о добровольном устранении нарушений;
• указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.
Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.
Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе.
В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:
• саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
• договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер - см. определение ВАС РФ № ВАС-13468).
Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа по делу № А65-9835).
Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным - следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости - сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
