Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке значительно усложнится, в связи с чем правообладателям земельных участков и застройщикам придется десять раз подумать, прежде чем приступать к строительству без получения разрешительной документации, а органы власти получат достаточно весомый инструмент воздействия на «самовольных строителей», не утруждающих себя получениями разрешений и возводящих объекты с грубыми нарушениями.
Это станет возможным в силу того, что Президент РФ подписал поправки, вносящие существенные изменения в статью 222 Гражданского кодекса РФ, касающуюся регулирования вопросов, связанных с самовольным строительством.
Кроме того, более подробно урегулирован вопрос с признанием права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, а именно: установлены 3 условия, при одновременном наличии которых возможно удовлетворение таких исковых требований:
- отсутствие нарушений прав других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения постройки,
- наличие у лица, осуществившего постройку, прав на земельный участок, предполагающих строительство на нём такого объекта,
- соответствие постройки параметрам, установленным правовыми актами, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, на день обращения в суд.
В случае создания самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном для этих целей, если она расположена в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия), или на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, решение о ее сносе вправе принимать местные органы власти, уведомив заинтересованное лицо в установленном порядке.
Ранее же любой вопрос о сносе самовольной постройки мог быть разрешен только судом (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22, пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №143).
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно абз. 2 п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Следовательно, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо, чтобы земельный участок, на котором она произведена, находился у лица на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо праве постоянного (бессрочного) пользования.
В практике зачастую возникают ситуации, когда лицо произвело самовольную постройку на арендуемом земельном участке. Исходя из буквального толкования ст. 222 ГК РФ, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, поскольку лицо не обладает правами, перечисленными в ст. 222 ГК РФ, в отношении земельного участка. Однако в судебной практике однозначная позиция на этот счет отсутствует.
Так, согласно обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденному Постановлением Президиума Верховного Суда РФ по смыслу статьи 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Далее вышеуказанная позиция была более подробно обоснована в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ согласно которому право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Указанную позицию Верховный Суд РФ обосновывает следующим образом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В соответствии со взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившем ее строительство, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Однако вышеописанное обоснование представляет позицию только судов общей юрисдикции. У арбитражных судов РФ сложился иной подход к данному вопросу.
В Определении № ВАС-5084 по делу № А40-164308 Высший Арбитражный Суд РФ указал, что земельный участок, на котором находится реконструированный объект, передан истцу в аренду. Поскольку истец не обладает в отношении указанного земельного участка ни одним из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав, суды первой и кассационной инстанции пришли к выводу об отсутствии предусмотренных указанной нормой оснований для удовлетворения иска общества.
В Постановлении по делу № А41-25794 ФАС Московского округа указал, что в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отказано правомерно, поскольку истец не доказал факт владения участком, на котором расположены спорные объекты недвижимости, на каком-либо праве, учитывая положения действующего законодательства, возведение самовольной постройки на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, а не на вещном праве, поименованном в п. 3 ст. 222 ГК РФ, исключает возможность признания за ним права собственности на указанную постройку.
Аналогичной позиции придерживаются арбитражные суды и иных округов (Постановление ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3075/2010 по делу № А73-16081; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А27-8293 и другие).
Таким образом, исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод, что в отношении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в аренде, в судебной практике существуют две точки зрения:
1. Суды общей юрисдикции РФ, которые считают, что признание права собственности на самовольную постройку в подобных ситуациях возможно и не противоречит законодательству;
2. Арбитражные суды РФ, позиция которых заключается в том, что признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в аренде, противоречит статье 222 ГК РФ.
Возможно, позднее в результате объединения Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ ситуация изменится, однако на сегодняшний день в судебной практике имеют место данные противоречия.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
