Право собственности на землю является главенствующим в системе прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. ст. 216, 265, 268, 274, 277 ГК РФ).
Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:
1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, а собственник не может дать этих вещных прав на землю больше того объема правомочий, которым он обладает, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже прав собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.
2. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ). Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений по своей воле и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные интересы недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.
3. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход (ч. 2 ст. 262 ГК РФ); располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и не предусмотренные законом отступления от них не допускаются;
б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязано соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т. п.
4. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:
а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основании вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;
б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;
в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;
г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).
5. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер и статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.
Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.
Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.
Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. ст. 265—276 ГК РФ) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:
1) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть и временным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;
2) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное (ч. 2 ст. 266 ГК РФ). Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя (ч. 2 ст. 269 ГК РФ);
3) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (только граждане, а не организации);
4) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. ст. 2, 18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции РФ).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216, ст. ст. 268—273 ГК РФ) имеет следующие отличительные специфические черты:
1) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правом юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
2) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное пользование (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
3) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ). При прекращении права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК РФ);
4) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок.
В постоянное или временное пользование земля может предоставляться различным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и учреждениям:
— для нужд обороны организациям, указанным в ст. 88 ЗК РФ;
— религиозным организациям (п. 5 ст. 57 ЗК РФ);
— совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием отечественных и иностранных юридических лиц (ст. 57 ЗК РФ).
Граждане могут получать земельные участки во временное пользования для огородничества, сенокошения, выпаса скота из земель, находящихся в ведении местной администрации. Предприятия, учреждения и организации могут выделять участки для этих целей из земель, находящихся в их пользовании.
В соответствии со ст. ст. 85 и 86 ЗК РФ предприятия, учреждения и организации транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, связи, водного, рыбного, охотничьего хозяйства, а также других отраслей народного хозяйства из земель, находящихся в их пользовании, предоставляют отдельным категориям своих работников в пользование служебные наделы на срок их службы.
Временное пользование земельным участком оформляется договором, форма которого была утверждена постановлением Правительства РФ № 177.
Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. ст. 274—277 ГК РФ) выражаются в праве ограниченного пользования соседним земельным участком.
Особенности данного вещного права следующие:
1) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему участку иным способом, кроме как через данный участок;
2) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего участка для лица, требующего сервитута, без существенных затрат;
3) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких- либо объектов и т. д.;
4) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;
5) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;
6) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на соседний участок, поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на этот участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
7) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута.
В литературе отмечается, что праву сервитута присущи следующие принципы:
— обременение сервитута ложится на недвижимое имущество, принадлежащее субъекту на праве собственности;
— собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, при этом переход права собственности иному лицу не упраздняет сервитута;
— сервитут устанавливается не в интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимого имущества, находящегося в собственности, владении или пользовании. Поэтому сервитут неотчуждаем. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки;
— на обремененные сервитутом здания и сооружения распространяются положения земельного сервитута.
Основаниями возникновения сервитута следует считать преимущественно договор и судебное решение. Право требовать ограниченного пользования земельным участком указывает на то, что сервитут может быть установлен и соглашением сторон, которым устанавливаются права и ограничения пользования, составляющего сервитут. Это соглашение в соответствии со ст. 274 ГК РФ подлежит регистрации наравне с иными правами на недвижимость, что говорит о вещном характере современного российского права сервитута.
В качестве объекта сервитута в российском праве упоминаются земельные участки, а также здания и сооружения, т. е. недвижимое имущество (гл. 17 ГК РФ).
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
