В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) также содержит понятие ограничения (обременения) прав - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при проведении правовой экспертизы правоустанавливающих документов регистраторам необходимо установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров купли-продажи часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Однако, перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.
Рассматривая соотношение понятий "ограничение прав" и "обременение имущества", следует отметить, что обременение имущества, как правило, и состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при аренде - правами пользования арендатора и т.д.
Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности "выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав:
- ипотека, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»));
- доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
- рента (ст. 586 ГК РФ);
- аресты и запрещения на заключение сделок (ст.ст. 1, 28 Закона о регистрации);
- права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о регистрации);
- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);
- частные, публичные сервитуты (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ);
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.
Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.
Особенностью ограничений (обременений) является так называемое "право следования", суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения.
Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога, следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.
Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №219.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
