Залог имущества - это один из основных способов обеспечения обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.
Это форма обеспечения финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в своей собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.
Предметом залога могут быть вещи и права требования (ст. 336 ГК).
Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:
• транспортные средства,
• объекты недвижимости,
• материальные запасы,
• ценные бумаги,
• оборудование.
При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.
Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.
Залог недвижимости
Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
• классический залог – имущество остается у залогодателя;
• заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
• твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных.
Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита:
1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.
2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.
3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• при исполнении обязательств по обеспечению залога;
• при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
• при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
• при невозможности реализации залога.
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.
Продажа залогового имущества
Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимально высокой, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.
О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.
Таким образом, у каждого человека есть реальная возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.
Залоги банков
Когда банк принимает решение о возможности привлечения того или иного актива в качестве залогового обеспечения, он рассматривает сразу несколько критериев.
Основные из них следующие:
• Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать ваш товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. Обычно за срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.
• Качество залога. Любое имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.
• Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара, которое находится в данный момент на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.
• Постоянные цены на вид товара – продукция, которая имеет тенденцию к быстрому обесцениванию, в залог не принимается.
• Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки в качестве залога не рассматривают.
• Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.
• Говоря о залоге товаров в обороте, можно выделить следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения: материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы), пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.), одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника, хозяйственные товары и т.д.
Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
