Успешное социально-экономическое развитие нашей страны в значительной степени зависит от существенного повышения эффективности управления государственной собственностью в природно-ресурсных отраслях и усиления роли государства как регулятора имущественных отношений в сфере земле-, недро-, лесо- и водопользования. Это объясняется тем, что государство владеет около 90% земель, а запасами недр, лесным и водным фондом практически полностью, и в обозримой перспективе остается крупнейшим собственником природных ресурсов, составляющих основу национального богатства России. Вместе с тем в нашей стране не уделяют должного внимания проблемам повышения эффективности управления госу-дарственной собственностью в природно-ресурсном секторе экономики, в частности в недропользовании, где имеются огромные заделы разведанных запасов и обустроенных месторождений, а мировые цены на полезные ископаемые, в первую очередь нефть и газ, значительно превышают внутрироссийские. Однако по мере стабилизации рыночных отношений становится очевидной необходимость усиления роли эффектив-ного управления объектами государственной собственности в природно-ресурсных отраслях. Это поможет ускорить темпы экономического роста, своевременно и успешно реализовать национальные социальные проекты.
Понятие «земельные ресурсы» отражает непосредственную связь земли с производственно-хозяйственной деятельностью людей. В состав земельных ресурсов входят земля и технологически или функционально прочно связанные с ней объекты недвижимости (здания, сооружения, нефтяные и газовые скважины, стационарное горнодобывающее оборудование и др.), образующие так называемые земельно-имущественные комплексы.
Земельные ресурсы, и прежде всего земля, обладают тремя фундаментальными свойствами, определяющими их исключительную ценность и роль в сфере человечес-кой деятельности:
- жизнеобеспечения — как части экологической системы, материальной основы жизни, места размещения жилища, коммунального, культурно-бытового обслуживания и отдыха людей. Большое значение в этой сфере имеют пространственные и ландшафтные условия, пригодность территории;
- для освоения и строительства, возможность утилизации стоков и твердых отходов;
- фактора производства — как необходимого условия производственно-хозяйственной деятельности в добывающей и обрабатывающей промышленности, строительстве, аграрном секторе, лесном хозяйстве, на транспорте;
- гражданского оборота — земельно-имущественные отношения, которые представляют собой правовое, административное, экономическое и информационное взаимодействие субъектов собственности — государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности — земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости.
При рассмотрении земли как объекта управления с экономических позиций следует учитывать, что она обладает стоимостью и представляет собой сквозной элемент на всех стадиях воспроизводственного процесса (производства, распределения, обмена и потребления), один из определяющих факторов интенсификации инвестиционной деятельности, весьма привлекательную сферу вложения и оборота капитала, фундамент рынка недвижимости, так как гражданский оборот зданий, сооружений, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений практически невозможен без проведения соответствующих операций с земельными участками.
Использование земельных ресурсов — необходимое условие любой производственно-хозяйственной деятельности. В добывающей промышленности земля является производственным операционным базисом и предметом труда, своеобразным хра-нилищем извлекаемых из нее полезных ископаемых. В обрабатывающей промышленности и строительстве земля функционирует как место совершения трудовых процессов и пространственный операционный базис. Для транспорта земля является материальным условием и местом размещения производственных объектов (дороги, трубопроводы, линии электропередач, портовые сооружения и др.). В сельском хозяйстве практически вся деятельность непосредственно связана с землей и определяется ее почвенным плодородием, естественными биологическими процессами, технологиями возделывания культур. В этой отрасли земля выступает как предмет труда и средство производства, необходимое для возделывания культурных растений.
Земля как товар — это объект купли — продажи, отличающийся конкретными качественными и количественными параметрами (местоположение, размер, топография, состояние экологической среды и др.) и удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности. Рыночную цену земли, как и любого товара, определяет соотношение спроса и предложения. Ограниченное количество земельных участков на рынке обусловливает прямо пропорциональную зависимость изменения цен на землю от спроса на нее, который зависит от уровня и динамики цен производимой на земле продукции. Характерной особенностью земли является нулевая эластичность ее предложения на рынке, то есть собственник будет предоставлять землю для использования по назначению за любую плату во избежание потери ренты.
В Земельном кодексе РФ в качестве объектов земельных отношений выделены: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Базовым понятием в системе земельно-имущественных отношений служит «земельный участок» — основной объект землепользования. Земельный участок является частью поверхности земли (в том числе почвенного слоя), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации и т. п., вместе с землей представляющие собой единый объект недвижимости. Все, что залегает ниже плодородного почвенного слоя, в соответствии с Федеральным законом «О недрах» является собственностью государства, а принадлежность того, что находится над земной поверхностью, регламентируется Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «Об использовании воздушного пространства» и другими законодательными актами.
Инструментами государственного управления земельно-имущественными отношениями являются установленные законодательством правила, нормы и процедуры, применение которых обязательно при формировании, использовании и гражданском обороте земельных участков и тесно связанной с ними иной недвижимости, а также информационные технологии и компьютерные средства их реализации.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- с одной стороны, государственные земельный и градостроительный кадастры, кадастровая оценка и мониторинг земель, техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости, государственный контроль, территориальное и внутрихозяйственное землеустройство, межевание его объектов;
- с другой стороны, планирование и организация использования и охраны земель на уровне Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, в том числе резервирование земель, их перевод из одной категории в другую, зонирование земель городов и других поселений, всемерное содействие становлению цивилизованного рынка земли и иной недвижимости.
Одним из важнейших механизмов государственного управления земельно-имущественными отношениями является взимание земельного налога и арендной платы. В целях совершенствования действующей системы налогообложения земли и иной недвижимости необходимо устранить разнородность способов установления налоговой базы на земельные участки, здания и сооружения, урегулировать правовой статус объекта недвижимости, сократить и упорядочить процесс возникновения права собственности на занятые недвижимостью земельные участки.
К основным функциям государственного управления в сфере земельно-имущественных отношений относятся:
- разработка законодательных и нормативных правовых актов,
- ведение Государственного земельного кадастра,
- предоставление и изъятие земельных участков,
- планирование использования земель,
- землеустройство,
- техническая инвентаризация недвижимости, мониторинг земель, государственный контроль за использованием и охраной земель, организация рекультивации земель, решение земельных споров.
Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Участниками и субъектами этих отношений являются:
- собственники земельных участков;
- землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
- землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;
- обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Земельный фонд Российской Федерации, который составляет 1,71 млрд. га, подразделяют на семь категорий по признаку целевого назначения земель (млн. га):
- сельскохозяйственные _ 400,8 (23%),
- лесного фонда - 1103,1 (64,5%),
- водного фонда — 27,8 (1,6%),
- промышленности, транспорта, связи, обороны и безопасности - 17,1 (1,0%),
- особо охраняемых территорий и объектов — 34,2 (2,9%),
- поселений - 18,9 (1,1%), запаса — 107,9 (6,3%).
Структура земельного фонда постоянно изменяется под воздействием: искусственного освоения земель; выведения сельскохозяйственных угодий из оборота вследствие истощения, загрязнения, эрозии, опустынивания; перевода земель с высокими природным плодородием в земли населенных пунктов, промышленности, транспорта и связи; затопления искусственными водохранилищами площадей пашни и пастбищ.
В Земельном кодексе РФ установлены принципы разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями и их конкретные полномочия в области регулиро-вания земельных отношений, в том числе по управлению и распоряжению находящимися в соответствующей собственности земельными участками.
В соответствии с требованиями Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» № 101 ФЗ в собственность Российской Федерации и ее субъектов должны быть включены земельные участки:
- занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности;
- предоставленные соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям;
- занятые приватизированным из соответствующей собственности имуществом;
- уже отнесенные к соответствующей собственности Федеральными законами;
- иные земельные участки, не находящиеся в частной собственности, переходят в муниципальную собственность.
Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении только земли, обеспечивающие его стратегические нужды, а также земли, которые не представляют интереса для муниципальных образований и частного сектора. Земельные участки и иное недвижимое имущество, не предназначенное для реализации государством или муниципальными образованиями установленных функций (коммерческая недвижимость), должны быть приватизированы.
Основными направлениями единой государственной политики в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются: подготовка и реализация законодательных и нормативных правовых актов, совершенствование структуры и механизмов государственного управления, реформирование системы налогообложения, стимулирование развития земельного рынка, институциональные преобразования.
Особое значение имеет юридическое оформление права собственности на застроенный земельный участок как единый объект недвижимости. Без этого затруднена рыночная оценка недвижимого имущества и невозможен его полноценный хозяйственный оборот. Включение в собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований земель, находящихся под принадлежащими им зданиями и сооружениями, позволит приватизировать земельный участок и недвижимое имущество как единый объект, что обеспечит целостное управление и распоряжение ими. Применительно к федеральной собственности это, как правило, земельные уча-стки под крупными предприятиями. В результате, с одной стороны, будет завершен приватизационный процесс и созданы условия для повышения инвестиционной привлекательности их активов. С другой стороны, даже при относительно невысоких, доступных для инвесторов ценах, продажа этих земельных участков, масштабность данного процесса позволят привлечь в бюджет Российской Федерации значительные доходы.
Любое использование земли в нашей стране платное, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации. В соответствии с Земельным кодексом РФ, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, которые выполняют различные функции (налог — индивидуальный безвозмездный платеж, арендная плата — существенное условие договора аренды), и поэтому регулируются, соответственно, налоговым и гражданским законодательством.
Налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельных участков, которую устанавливают по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель с использованием методов массовой оценки ее рыночной стоимости. Результаты кадастровой оценки заносят в Государственный земельный кадастр, и они являются основой для установления налога на землю.
Земельный налог и арендная плата за находящиеся в государственной или муниципальной собственности земли близки по экономической сущности, поскольку они представляют собой изъятие части создаваемой земельным участком природной ренты в доход государства и определяются исходя из рыночной стоимости земельного участка, которая зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения земельной ренты, а также влияния внешних факторов и изменяется при разделении имущественных прав на него.
Арендную плату за земельные участки определяют на основе ее базовых размеров, устанавливаемых органами власти субъектов Федерации или местного самоуправления. Их рассчитывают на основе ставок земельного налога с учетом коэф-фициентов, отражающих вид использования земель и категорию арендаторов, без учета рентной природы данного платежа, что ставит арендаторов в неравные экономические условия. Установление арендной платы за принадлежащие муниципальному образованию земельные участки на рыночной основе позволит им изымать земельную ренту как часть дохода арендатора, которая не зависит от результатов его предпринимательской деятельности.
Для сбора, обработки, систематизации и представления различным участникам земельно-имущественных отношений всеобъемлющей информации о характеристиках объектов недвижимости проводят государственный кадастровый учет земельных участков и техническую инвентаризацию иных объектов недвижимого имущества. Земельный кадастр содержит упорядоченную совокупность сведений о правовом, экологическом, социальном и экономическом положении и инженерной инфраструктуре объектов недвижимости во времени.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, а также о субъектах прав на земельные участки. Данные Государственного земельного кадастра предназначены для: характеристики земель и иной недвижимости с целью определения порядка и размеров налогообложения (фискальный аспект), защиты прав владельцев и собственников недвижимости (правовой аспект), решения правовых, экономических, социальных, экологических и управленческих задач (многоцелевой аспект). В процессе ведения Государственного земельного кадастра необходимо обеспечить качество, полноту, достоверность и оперативность получения информации, непрерывность его ведения и сопоставимость с другими видами кадастров (территориальными, ведомственными и др.). Получение, обработку, хранение и предоставление пользователям соответствующих данных следует выполнять на основе компьютерных технологий, позволяющих оперативно получать объективную и достоверную земельно-кадастровую информацию.
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
