Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.
Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?
Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:
• ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах»;
• ФЗ №122, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость; Градостроительный кодекс России.
Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:
1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.
Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.
Поправки, внесенные в закон в 2015 году, призваны затронуть тему последовательности расчетов, форм приобретения жилья и взаимоотношений застройщиков с государством.
Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.
В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.
Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.
Для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.
В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.
Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:
• физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
• штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.
Риски участия в долевом строительстве
Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.
Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:
1. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
8. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.
Нельзя забывать и о наступлении ответственности самого дольщика за невыполнение взятых на себя обязательств по ДДУ. В случае нарушений условий договора дольщик обязан выплатить застройщику неустойку и убытки сверх неустойки.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.
При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.
Если участник долевого строительства выполнил обязательства по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от других обстоятельств.
Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.
При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:
• наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
• наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
• наличие проектной декларации.
Помимо этого строительная компания обязана предоставить:
• подтверждение государственной регистрации;
• пакет учредительных документов;
• свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
• бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
• аудиторское заключение за прошедший год.
Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте.
Предварительное ознакомление с ДДУ
Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:
• детальное описание объекта, включая все его характеристики;
• конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
• стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
• гарантийные сроки на обслуживание объекта.
Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».
При подписании «Предварительного договора купли-продажи» или договора цессии права на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз.
Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков
Поправки в ФЗ №214 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.
На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.
Это позволяет дольщикам получить обратно свои средства при невыполнении обязательств застройщиком.
Порядок разрешения разногласий с застройщиком
При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.
В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.
Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.
При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.
Если дольщиком нарушаются обязательства по выплате, застройщик имеет право на расторжение договора и требование взыскания с дольщика неустойки.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
