Покупка квартиры в новостройке — это участие в строительстве собственного жилья, пусть и выражающееся только во внесении определенной суммы денег. Об этом заключается особый договор.
Его сторонами являются:
• строительная организация — застройщик;
• желающий приобрести жилье гражданин — участник долевого строительства, иначе дольщик.
Договор всегда имеет письменную форму, это требование закона (статья 4 ФЗ № 214). Заключать его, привлекая тем самым необходимые для строительства средства, застройщик может только если у него уже есть разрешение на возведение здания.
А это невозможно без получения права на землю и размещения проектной декларации. Именно эти документы стоит попросить предъявить продавца до подписания договора.
Регистрация
Соблюдения письменной формы недостаточно для того, чтобы соглашение считалось действительным. Участие в долевом строительстве подтверждается госрегистрацией договора об этом (статья 17 ФЗ № 214).
Только с момента внесения данных в соответствующий реестр возникают обязанности у сторон.
Регистрирующим органом является Росреестр, который действует на основании Закона о госрегистрации недвижимости. От дольщика потребуется только заявление и договор.
А вот застройщик должен будет в первый раз представить более солидный пакет документов:
• разрешение на возведение здания;
• подтверждение права на земельный участок;
• проектную декларацию;
• план объекта.
В дальнейшем от него уже не потребуется каждый раз приносить эти сведения, достаточно сделать это единожды.
Помимо собственно условий долевого строительства, указанных в законе, договор должен содержать реквизиты застройщика и паспортные данные покупателя.
Обязательны для включения следующие сведения:
• о предмете договора (квартире);
• о том, когда состоится передача жилья будущим собственникам;
• о цене участия;
• о гарантиях;
• о способах обеспечить исполнения договора.
Квартир
Участие в долевом строительстве доступно не только для граждан, но и для юрлиц. Последние могут приобрести таким образом не только жилую недвижимость, но и коммерческую.
Для граждан также доступны не только квартиры, но и:
• индивидуальные дома;
• гаражи;
• объекты инфраструктуры.
Закон устанавливает только одно ограничение: долевое строительство не применимо к производственным помещениям.
Но все же наибольшее распространение получило строительство именно многоквартирных домов. Такой способ покупки жилья рассматривается многими семьями как наиболее доступный.
Пусть новоселья придется подождать, порой несколько лет, но стоимость такой квартиры будет ниже, чем такой же по площади на вторичном рынке.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
О том, что же является объектом договора: построенная в результате квартира или же действия сторон по ее возведению, ведутся споры между учеными-правоведами.
С точки зрения участника строительства, как, впрочем, и закона, таким объектом является квартира, в строительство которой вкладываются средства.
В договоре должно быть четкое указание на объект. Без этого условия договор недействителен. Но, поскольку дом еще не построен, то ни его номер, ни номера квартир, еще не известны.
Поэтому для конкретизации сведений будут использоваться:
• строительный адрес здания;
• номер секции и уровня (этажа);
• номер квартиры при строительстве;
• площадь помещения;
• поэтажный план (копия) с отметкой конкретного помещения.
Срок передачи
Срок – это второе существенное условие, которое указывается в договоре. Квартиры должны быть переданы всем дольщикам в одно и то же время.
За нарушение срока для застройщика устанавливается ответственность в виде неустойки.
Впрочем, закон допускает возможность изменения срока окончания строительства.
Но о том, что передача жилья откладывается дольщики должны узнать не позднее чем за 2 месяца до предполагаемой даты окончания работ (ч. 3 статьи 6 ФЗ № 214).
Об этом направляется письменное уведомление.
Гарантийный срок
На построенное по договору жилье устанавливается гарантийный срок. Это третье условие, обязательное для долевого строительства. Гарантия должна составлять не менее 5 лет.
Впрочем, это не касается технологического оборудования, чей гарантийный срок составляет 3 года. Эти сроки прописываются в договоре (статья 7 ФЗ № 214).
Если за это время были выявлены или же возникли какие-либо недостатки, то покупатель может воспользоваться своим правом и потребовать от застройщика:
• устранить их;
• возместить расходы на самостоятельное решение проблемы;
• уменьшить цену договора и вернуть разницу.
Недобросовестный застройщик может включить в договор пункт о том, что не несет ответственность за выявленные недостатки.
Закон устанавливает ничтожность, то есть недействительность такого условия. В течение гарантийного срока застройщик отвечает за качество того, что он построил.
Цена
Пожалуй, самым важным для дольщика является условие о цене. Это та сумма, которую ему придется заплатить застройщику за строительство своей новой квартиры.
Цена складывается из двух составляющих:
• затраты на собственно строительство;
• стоимость услуг застройщика.
Несмотря на то, что цена изначально указывается в договоре, в дальнейшем она может быть изменена. Но условие об этом должно быть включено в договор (п.2 статьи 5 ФЗ № 214).
Одностороннее изменение (обычно увеличение) цены со стороны застройщика недопустимо, только по соглашению сторон.
Срок и порядок уплаты
Помимо самой суммы в договоре указывается в каком размере и порядке она будет вносится. Нет единого формата внесения платы.
Стороны могут определить удобные для себя условия и вписать их в соглашение. Впрочем, на практике условия оплаты долевого строительства устанавливает все же застройщик, а дольщики принимают их. Хотя возможен и индивидуальный подход.
Платеж может вносится как единовременно, так и периодически. При этом периоды могут исчисляться как неделями, так и годами.
Нет требований и к размеру вносимой суммы. Все определяется соглашением сторон.
Но за просрочку платежей устанавливается ответственность. Дольщик, допустивший нарушение, выплачивает пеню. Она вносится сверх установленной суммы в размере, определенном законом (ч. 6 статья 5 ФЗ № 214).
Грубые нарушения сроков могут привести к расторжению договора.
Права и обязанности
В определении, указанном в ч. 1 статьи 4 закона о долевом строительстве уже прописаны основные обязанности его участников.
Застройщик, как сторона соглашения, обязуется:
• построить дом или иное здание, своими силами или же с привлечением других организаций;
• получить разрешение ввести постройку в эксплуатацию;
• передать квартиры дольщикам.
Участники-дольщики, согласно договору:
• уплачивают указанную в нем цену;
• принимают полагающуюся им недвижимость после получения необходимых разрешений.
Застройщика
Помимо этого, застройщик имеет право расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств по оплате участия.
Но, по сути, по отношению к другой стороне застройщик имеет больше обязанностей, чем прав. Это не случайно, ведь в данных отношениях он выступает как экономически более сильная сторона.
Среди его обязанностей есть и несение риска по гибели строящегося дома до передачи квартир в нем дольщикам.
Обязательства застройщика будут исполнены в момент подписания передаточного акта.
Участник строительства (дольщик) имеет право на получение в собственность жилья, которое отвечает всем требованиям:
• договора;
• нормативных актов, касающихся его качества.
Поскольку в данном ситуации он является потребителем работ и услуг, производимых застройщиком, его права защищаются и соответствующим законодательством.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Приходит отец домой, а его ребенок плачет. Отец спрашивает ребенка: - Почему ты плачешь? Отвечает ему ребенок: - Почему ты мне папа, а я не сын тебе? Кто же это плакал?
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
