Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости и отражение инвестиционной привлекательности земельных участков при оценке их рыночной стоимости.
По определению Гражданского кодекса (ст. 130) к недвижимому имуществу (недвижимости) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. В том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия, леса и многолетние насаждения. К недвижимости могут быть причислены законом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
Недвижимое имущество относится к реальным активам, которые являются одним из возможных направлений инвестиций, открытых перед обладателем свободных или данных в управление денежных средств.
Как объект инвестиций недвижимость обладает следующими характеристиками:
• низкое текущее P/E соотношение (низкая цена, высокий рентный доход) для наиболее востребованных на рынке типов недвижимого имущества;
• в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
• инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем. В том числе потенциал роста на рынке нестандартных объектов недвижимости: парковочных комплексов, малых производственных комплексов для высокотехнологичных компаний или cash & carry центров;
• сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;
• ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
• в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия;
• инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.;
• возможность получать от недвижимости не только доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.
Если рассматривать недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, можно выделить такие мотивы действий инвесторов, как:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства;
• снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами;
• часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;
• возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости.
Все вышесказанное позволяет говорить о том, что недвижимости как возможному объекту инвестиций присуща такая характеристика, как инвестиционная привлекательность.
Для того чтобы дать определение инвестиционной привлекательности недвижимости, следует рассмотреть понятие инвестиций.
Согласно Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в рамках капитальных вложений» №39-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями, под инвестициями понимаются «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».
Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Исходя из этих определений, можно сделать вывод о том, что инвестиционная привлекательность недвижимости – это ее возможность вызвать коммерческий или иной интерес у реального инвестора, включая способность недвижимости после реализации инвестиционного проекта приносить доход своему инвестору (собственнику).
Поскольку любые инвестиции – это процесс обмена свободных ресурсов на право собственности на доходные и ликвидные активы, то можно утверждать, что при всем многообразии возможных объектов инвестиций, каждый из них может обладать определенным набором характеристик, качеств или соответствовать таким критериям, наличие которых позволит ему быть привлекательным для руководствующегося рыночной логикой «стандартного» инвестора.
Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости зависит от множества факторов.
Исследуя сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующее законодательство Российской Федерации в сфере земельных отношений, можно сделать вывод о том, что кроме физических характеристик таких, как местоположение, площадь, рельеф местности, инвестиционная привлекательность земельного участка в значительной степени зависит от вида его использования. В свою очередь вид использования земельного участка определяется законодательно разрешенным использованием, содержащемся в государственном кадастре недвижимости, а также градостроительными планами развития территорий.
Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации.
При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:
1. период (срок) окупаемости проекта – информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;
2. чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;
3. индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;
4. внутренняя ставка доходности проекта – отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;
5. модифицированная ставка доходности – рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;
6. ставка доходности финансового менеджмента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.
При рассмотрении инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и показателей, характеризующих ее, необходимо учитывать специфику рынка недвижимости. Анализ рынка показывает, что способность недвижимости генерировать доход напрямую отражается на ее стоимости: чем выше доходность объекта, тем выше его стоимость, и соответственно, тем выше ее инвестиционная привлекательность.
Физические характеристики земельных участков, которые можно отразить при оценке, учитываются соответствующими факторами модели множественной регрессии.
Эти обстоятельства позволяют инвестиционную привлекательность земельных участков оценивать исходя из стоимости недвижимости, которая имеется на земельном участке или которую можно на нем построить. Таким образом, определяющим фактором становится разрешенное использование земельного участка, законодательно определенное и содержащееся в государственном кадастре недвижимости на дату оценки.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
