Обоснование начальной максимальной цены контракта по 44-ФЗ (примеры будут представлены в статье) представляет собой расчетные действия заказчика по определению стоимости конкретной закупочной процедуры.
Обоснование НМЦК по 44-ФЗ регулируется статьей 22. В п. 1 ст. 22 44-ФЗ приводятся все возможные методы расчета:
1. Метод сопоставимых рыночных цен или анализ рынка.
2. Тарифный.
3. Проектно-сметный.
4. Нормативный.
5. Затратный.
Начальная (максимальная) цена контракта рассчитывается задолго до осуществления самой закупки — еще на этапе планирования (ст. 18 44-ФЗ). Обоснование НМЦК в плане-графике является строго необходимым. Если заказчик нарушит данное требование и не предоставит в качестве приложения к плановой документации обоснование цены по покупке ЭЦП или любому другому государственному заказу, это грозит ему серьезными штрафными санкциями (Письмо Минфина РФ № 24-01-09/78284).
За отсутствие расчета ответственный сотрудник может получить штраф в размере 1000 рублей, организация-заказчик — от 20 000 до 50 000 рублей (ст. 7.29.3 КоАП РФ).
Заказчик самостоятельно определяет, каким способом рассчитать начальную цену контракта. Выбранные методы обоснования НМЦК по 44-ФЗ в первую очередь зависят от закупаемого объекта и специфики предмета закупки.
К примеру, нормативный метод используется в случае заказа таких товаров, работ или услуг, реализация которых осуществляется в соответствии с законодательным нормативом. Проектно-сметный метод надлежит использовать при закупке строительных или ремонтных работ. Тарифный метод применятся для тех ТРУ, стоимость которых регулируется непосредственно государством. Предельный способ является основным для тех организаций-заказчиков, у которых на вышестоящем уровне закреплены предельные цены.
Приоритетным способом по умолчанию признается анализа рынка.
В случае, когда все вышеуказанные методы не могут быть использованы для расчета цены контракта, заказчик может применить затратный способ. При этом, согласно ч. 12 ст. 22 44-ФЗ, ответственному специалисту надлежит составить обоснование невозможности применения методов расчета НМЦК (Письмо Минфина РФ № 24-02-06/37730).
Анализ рынка — это основной способ расчета НМЦК. Согласно ч. 6 ст. 22 44-ФЗ, сопоставление рыночных цен применяется в том случае, когда расчет не нужно выполнять с использованием нормативов, тарифов, смет или предельных цен. Документальное обоснование метода определения НМЦК в данном случае также нужно предоставлять вместе с планом-графиком.
Для того чтобы рассчитать начальную (максимальную) цену при помощи анализа рынка, специалисту организации-заказчика необходимо выполнить следующие действия:
• выявить ТРУ, однородные или идентичные закупаемым, или же продукцию, которая может заменить предмет закупки;
• исследовать конъюнктуру рынка и найти различные ценовые предложения;
• указать однородность таких цен;
• определить начальную цену контракта по формуле.
Далее разберем подробно, как провести расчет-обоснование цены государственного контракта.
Для определения однородных, идентичных или взаимозаменяемых товаров нужно проанализировать основные качественные, технические, технологические, функциональные и иные особенности объекта заказа.
Идентичные товар, работа или услуга — это ТРУ, имеющие аналогичные основные характеристики с предметом заказа. При выявлении таких характеристик можно воспользоваться Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минфина РФ № 567 и положениями ст. 22 44-ФЗ.
Если же после исследования рынка идентичные товары, работы или услуги не были обнаружены, то необходимо определить однородные ТРУ, воспользовавшись положениями ч. 2 и 14 ст. 22 44-ФЗ.
Далее нужно найти информацию о ценовых характеристиках закупаемых ТРУ. Для получения сведений о цене заказчик может действовать следующим образом:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Направить запросы о предоставлении коммерческих предложений как минимум 5 поставщикам, указав в своем запросе функциональные характеристики объекта и основные условия заказа. При этом заказчик и поставщики имеют возможность обмениваться такой информацией посредством электронной почты (Письмо Минэкономразвития России № Д28и-1308).
2. Исследовать общедоступные источники, в том числе статистическую отчетность, размещенные в сети Интернет каталоги и ценовые предложения с официальных сайтов поставщиков (п. 2, 8 ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).
3. Воспользоваться сведениями из исполненных контрактов, размещенных в ЕИС (п. 7.3 методических рекомендаций из Приказа № 567).
4. Опубликовать запрос цен в Единой информационной системе.
При необходимости организация-заказчик может воспользоваться несколькими инструментами поиска ценовых показателей одновременно.
Обоснование НМЦК методом сопоставимых рыночных цен (пример) можно скачать далее.
Расчет цены контракта тарифным методом необходим, если цена на предмет заказа подлежит государственному (муниципальному) регулированию (ч. 8 ст. 22 44-ФЗ).
Среди таких закупаемых объектов, отпускаемых по определенным тарифам, выделяют коммунальные услуги и услуги связи:
• услуги водоснабжения и водоотведения (416-ФЗ);
• теплоснабжение (ч. 1 ст. 8 190-ФЗ);
• предоставление электроэнергии (п. 3, 4 ст. 23.1 35-ФЗ);
• электросвязь, почтовая связь (ПП РФ № 637).
Как сделать обоснование цены по 44-ФЗ — пример для тарифного метода приведен в п. 5.2 Методических указаниях из Приказа № 567. Для расчета цены контракта в данном случае тарифная единица услуги умножается на их количественный показатель (ч. 8 ст. 22 44-ФЗ). Все актуальные тарифы можно найти на официальных сайтах поставщиков либо узнать у местных регулирующих организаций.
Проектно-сметный метод используется для следующих закупок (ч. 9 ст. 22 44-ФЗ):
1. Строительство, реконструкция, капитальный или текущий ремонт. Все работы должны выполняться в строгом соответствии с проектной документацией.
2. Сохранение памятников культурного и исторического наследия, за исключением научно-методического руководства, а также технического и авторского надзора за данными работами.
Непосредственным обоснованием цены контракта в данном случае является проектно-сметная документация, составленная согласно Методике применения сметных норм (Приказ Минстроя РФ № 1028/пр).
Заказчику следует помнить, что будет действовать измененная редакция ч. 13 ст. 48 ГрК РФ. С этого момента проектная документация должна будет включать раздел «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства» в тех случаях, когда строительство, реконструкция или снос финансируются с привлечением бюджетных средств.
Образец расчета начальной максимальной цены контракта (пример по 44-ФЗ) для проектно-сметного метода можно скачать далее.
Нормативный способ используется в том случае, если вышестоящая организация или регулирующий орган установил для заказчика предельные ценовые величины на ТРУ (ч. 7 ст. 22 № 44-ФЗ).
Информация о предельных ценах находится в открытом доступе (ч. 6 ст. 19 44-ФЗ).
Обоснование-расчет цены контракта производится согласно п. 4.2 МР из Приказа № 567 — предельная цена на товар, работу или услугу умножается на необходимое заказчику количество закупаемых ТРУ.
При заказе ТРУ, обладающих уникальными функциональными характеристиками, поставить которые могут лишь считанное количество исполнителей, заказчик может использовать затратный метод. То есть затратным способом рассчитываются те цены контракта, которые нельзя обосновать другими методиками (ч. 10 ст. 22 44-ФЗ).
Расчет в данном случае осуществляется путем суммирования совокупных прямых и косвенных издержек, образующихся при реализации конкретных ТРУ. Для информации о таких затратах заказчик может обратиться напрямую к поставщику.
К такому расчету нужно прилагать образец обоснования предлагаемой цены контракта, а также разъяснения о невозможности применения иных способов.
Не все начальные (максимальные) цены могут обосновываться вышеуказанными пятью методами расчета.
Представим ряд закупок, не подпадающих под обычные правила обоснования НМЦК:
1. Государственный оборонный заказ (ч. 21 ст. 22 44-ФЗ). Цены на ГОЗ рассчитываются посредством государственного регулирования (ПП РФ № 1465).
2. Энергосервисные контракты (ч. 19 ст. 108 44-ФЗ). Расчет осуществляется в соответствии с ПП РФ № 636.
3. Отдельные виды медицинского оборудования (ПП РФ № 881), лекарственные препараты для медицинского использования, одноразовых медицинских изделий из ПВХ (Приказ Минздрава РФ № 759н, Минпромторга России № 3450 ).
4. Стандартное жилье, приобретаемое у единственного поставщика (ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, 161-ФЗ).
5. Услуги по регулярным перевозкам пассажиров, багажа в автобусах и трамваях (ч. 21.2 ст. 22 44-ФЗ, ст. 14 220-ФЗ, Приказ Минтранса России № 513 ).
6. Заключение контрактов в регионах со встречными инвестиционными обязательствами (п. 3 ч. 3 ст. 111.4 44-ФЗ, пп. «в» п. 1 ПП РФ № 1166).
Обоснование начальной цены
Согласно части 6 статьи 22 Закона № 44-ФЗ метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем). Использование иных методов допускается в случаях, предусмотренных частями 7-11 статьи 22 Закона № 44-ФЗ.
Определение начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на разработку проектной документации на строительство здания, создание систем видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации не может проводиться проектно-сметным методом.
При осуществлении закупки лекарственных препаратов, как включенных в перечень ЖНВЛП, так и не включенных, НМЦК определяется только посредством применения метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка).
При подготовке участником закупки предложения о цене контракта на закупку ЖНВЛП к зарегистрированной предельной отпускной цене производителя добавляется НДС.
Закупая жизненно необходимые и важнейшие лекарства, начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК) нужно определять методом сопоставимых рыночных цен. Если она больше 10 млн. руб. и закупка проводится для обеспечения федеральных нужд, допустим и тарифный метод.
Оба метода можно использовать и когда такие лекарства закупаются, чтобы обеспечить нужды субъекта РФ, муниципальные нужды. При этом НМЦК должна превышать величину, которую установил высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, но не выходить за рамки 10 млн. руб.
Если заказчик выбрал тарифный метод, исчислять НМЦК необходимо как максимальное значение предельных отпускных цен производителей.
В соответствии с Методическими рекомендациями в целях определения НМЦК методом сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) рекомендуется использовать не менее трех цен товара, работы, услуги, предлагаемых различными поставщиками (подрядчиками, исполнителями).
Согласно части 5 статьи 22 Закона N 44-ФЗ в целях применения метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) могут использоваться общедоступная информация о рыночных ценах товаров, работ, услуг в соответствии с частью 18 указанной статьи, информация о ценах товаров, работ, услуг, полученная по запросу заказчика у поставщиков (подрядчиков, исполнителей), осуществляющих поставки идентичных товаров, работ, услуг, планируемых к закупкам, или при их отсутствии однородных товаров, работ, услуг, а также информация, полученная в результате размещения запросов цен товаров, работ, услуг в единой информационной системе.
Нормы Закона N 44-ФЗ не предусматривают порядок расчета коэффициента снижения начальной (максимальной) цены контракта к цене контракта, предложенной победителем в ходе проведения процедуры закупки, а также порядок расчета итоговой стоимости каждого из этапов выполнения работ, отдельных видов услуг, отдельных позиций товара.
По мнению Департамента, после определения победителя процедуры закупки заказчик рассчитывает коэффициент снижения начальной (максимальной) цены контракта к цене контракта, предложенной победителем в ходе проведения процедуры закупки.
Законом N 44-ФЗ предусмотрены меры поддержки субъектов малого предпринимательства, социально ориентированных некоммерческих организаций.v
При этом в соответствии со статьей 6 Закона N 44-ФЗ контрактная система в сфере закупок основывается на ряде принципов, среди которых принцип обеспечения конкуренции и принцип эффективности осуществления закупок.
Заказчик не вправе отказаться от заключения контракта с победителем, являющимся субъектом малого предпринимательства, социально ориентированной некоммерческой организацией, на основании того, что цена контракта или начальная (максимальная) цена контракта превышает 20 миллионов рублей.
Рекомендации для определения начальной (максимальной) цены контракта разработаны в целях оказания помощи заказчикам в определении и обосновании начальной (максимальной) цены контракта при осуществлении закупок с использованием конкурентных способов определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей), цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), для обеспечения государственных или муниципальных нужд в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ и не носят нормативного характера.
Нормами Закона N 44-ФЗ сформирована гибкая система определения начальной (максимальной) цены контракта, позволяющая заказчикам применять ее в той или иной сфере своей деятельности, с учетом особенностей, складывающихся в разных отраслях хозяйственной деятельности.
Необходимо отметить, что плата по контракту осуществляется заказчиком вне зависимости от применения системы налогообложения у победителя.
Минэкономразвития повторно отмечает, что при закупке жизненно необходимых и важнейших лекарственных препаратов начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК) следует определять методом сопоставимых рыночных цен (анализа рынка). Ранее ведомство полагало: можно использовать также тарифный метод.
Заказчику целесообразно использовать ценовую информацию, наиболее соответствующую нуждам заказчика, в разрезе количества товара, объема выполняемых работ, оказываемых услуг.
В целях применения метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) могут использоваться общедоступная информация о рыночных ценах товаров, работ, услуг.
Заказчик в целях определения НМЦК вправе направить соответствующие запросы указанным выше поставщикам (подрядчикам, исполнителям) или разместить такие запросы в единой информационной системе.
При этом полученная ценовая информация будет точно соответствовать необходимому количеству товара, объему выполняемых работ, оказываемых услуг.
Обоснование максимальной цены
Определение НМЦК производится в процессе подготовки плана-графика закупки и при формировании документации о закупках. Это предельная цена, которая фигурирует в извещении о проведении госзакупки, в документации по контракту и в приглашении принять участие в закрытой закупке.
Правила определения НМЦК устанавливаются в ФЗ-44 ч. 1 ст. 22. В государственных закупках достаточно важно корректно определить максимальную цену контракта. Без этого возможен срыв закупки или наступление иных неблагоприятных последствий.
Так, если рассчитанная НМЦК будет сильно занижена, то закупка может не состояться. Ведь далеко не каждый поставщик согласиться работать себе в убыток на невыгодных условиях. Также у заказчика достаточно высока вероятность подписания контракта с недобросовестным подрядчиком, который вовсе не выполнит условия договора или сэкономит на качестве выполняемых работ и услуг.
Если же НМЦК получилась сильно завышенной, то в числе возможных неблагоприятных последствий можно выделить неэффективное расходование бюджетных средств. Хотя в ходе торгов есть вероятность снижения цены контракта до среднерыночной.
Корректное определение НМЦК важно по следующим причинам: подобная ситуация благоприятна для заказчика и потенциального участника, гарантирует эффективное распределение бюджетных средств, привлекает к участию в торгах благонадежных заказчиков, заказчик получит товары надлежащего качества.
От начальной стоимости во многом зависит порядок проведения закупки и действующие ограничения. Так, если начальная максимальная стоимость по 44-ФЗ более 500 тыс. р., то заказчик не вправе проводить запрос котировок.
Правила определения и обоснования НМЦК приведены в 44-ФЗ и Методических рекомендациях Минфина по применению методов определения начальной (максимальной) цены.
Согласно ч. 1 ст. 22 ФЗ-44, НМЦК по контракту, заключаемому с единственным поставщиком, определяется заказчиком с использованием одного или нескольких методов:
• метод сопоставимых рыночных цен (или метод анализа рынка);
• затратный метод;
• проектно-сметный метод;
• тарифный метод;
• нормативный метод.
Этот перечень методов не является исчерпывающим, при необходимости заказчик может использовать иные методы, но он должен обосновать невозможность применения вышеперечисленных методик.
Основным методом для определения НМЦК является метод сопоставимых рыночных цен (именно ему должны отдавать приоритет заказчики). Его суть состоит в том, что заказчик должен установить справедливую цену на основании анализа цен на аналогичные товары (если идентичная продукция отсутствует, то он может учитывать цены на однородные товары).
Идентичные товары по ч. 13 ст. 22 ФЗ-44 имеют одинаковые характерные признаки: в частности, качественные, функциональные, технические и эксплуатационные характеристики. Под идентичными работами понимаются работы, которые были произведены с использованием одинаковых методик, подходов и технологий.
Однородные товары, по ч. 14 ст. 22 – это те, которые выполняют одни и те же функции и являются коммерчески взаимозаменяемыми. Однородные работы – коммерчески или функционально заменяемые работы или услуги.
При определении НМЦК с помощью метода сопоставимых цен рекомендовано использовать не менее 3 вариантов цен на товары, предложенные разными поставщиками.
В процессе определения идентичности или однородности товаров или услуг учитываются:
• страна происхождения товара;
• производитель товара;
• характеристика и репутация компании на рынке (применяется в отношении оказываемых услуг);
• качество товара;
• взаимозаменяемость товаров;
• вид и объем товаров.
При этом небольшие отличия во внешнем виде товаров могут не учитываться. В процессе применения метода сопоставимых цен используются:
• коэффициенты или индексы для пересчета цен с учетом разницы в характеристиках товаров (индексы для пересчета определяются экспертными методами);
• общедоступные сведения о рыночных расценках;
• информация от размещения запросов в ЕИС.
В процессе использования метода сопоставимых цен заказчику следует придерживаться следующего алгоритма:
1. Изучить рынок для определения товаров или услуг, которые наиболее полно соответствуют предполагаемому к закупке товару.
2. Выявить идентичные объекту закупки товары и услуги.
3. Направить потенциальным поставщикам запросы о предоставлении ценовой информации.
4. Разместить запрос цен в ЕИС.
5. Найти цены на товары в реестре заключенных контрактов.
6. Проанализировать полученную ценовую информацию.
7. Подобрать документы, которые содержат все сведения для определения НМЦК.
8. Удостовериться в однородности ценовых сведений.
Применение проектно-сметного метода имеет ограниченный диапазон практического использования. Он может применяться, если предполагается заказ строительных и ремонтных работ (реконструкции, капитальный ремонт, сохранение культурных объектов, текущий ремонт зданий и сооружений и пр.). Он используется с учетом строительных нормативов, государственных сметных норм и пр.
При использовании проектно-сметного метода используют:
• проектную документацию;
• сведения о ценах с использованием дефляторов по экономической деятельности;
• положение о проведении проверки для определения сметной стоимости объектов капстроительства;
• информацию об объемах вложений на реализацию инвестпроектов.
Нормативный метод предполагает расчет НМЦК на основании требований к предмету закупки по ст. 19 44-ФЗ, если они предполагают установку предельных цен. При применении данного метода берется информация из ЕИС.
Тарифный метод применяется, если цены закупаемых товаров и услуг подлежат госрегулированию либо устанавливаются нормативно-правовыми актами.
Затратный метод предполагает определение НМЦК как суммарные произведенные затраты с учетом суммы обычной для анализируемой сферы прибыли.
Затратный метод применяется при невозможности использовать иные методики или в дополнение к ним. При этом учитываются стандартные прямые и косвенные затраты на производство, приобретение и реализацию товаров, их транспортировку и хранение и пр.
Сведения о прибыли получаются на основании анализа заключенных контрактов в ЕИС или при анализе иных доступных источников информации: например, результаты изучения рынка, проведенного по инициативе заказчика.
Под обоснованием НМЦК понимается расчет стоимости с приложением комплекта подтверждающих документов, на основании которых выполнен расчет. При этом, сведений о поставщиках (подрядчиках), которые предоставили необходимую документацию и сведения заказчику, обоснование содержать не должно.
Согласно п. 2.2 Методических рекомендаций заказчик должен придерживаться следующего алгоритма обоснования стоимости:
1. Определение потребности в определенном товаре или услуге.
2. Установление перечня требований к определенным товарам или услугам, которые предполагается закупить.
3. Провести исследование рынка через изучение общедоступных источников.
4. Описать объект закупки с учетом требований 44-ФЗ.
5. Определить метод расчета НМЦК.
6. Использовать один из указанных методов или комплекс методов.
7. Сформировать обоснование НМЦК в рекомендованной форме.
Закон 44-ФЗ, регулирующий процедуры госзакупки, допускает увеличение цены контракта при соблюдении определенных условий. Внесению изменений в действующий контракт посвящена ст. 95 ФЗ о контрактной системе. Здесь сказано о том, что стороны не вправе изменять существенные условия договора (к которым относится цена) в одностороннем порядке. Для изменения стоимости контракта заказчику и исполнителю стоит предварительно достигнуть договоренности.
Внесение изменений в предельную стоимость контракта допускается, только если такая возможность прописана в самом договоре. При этом стоимость контракта снижается без изменения объема выполненных работ и услуг и цена изменяется в пределах 10%.
В перечне возможных причин для уменьшения цены контракта также значатся такие причины:
• выполнить договор по прайсу невозможно, так как он превышает размер, установленный Правительством;
• изменились регулируемые тарифы;
• уменьшился размер бюджетного финансирования;
• изменился перечень услуг для заказчика.
Так, при изменении стоимости должны соразмерно увеличиваться объем поставляемого товара или оказанной услуги.
У сторон также есть возможность не только снизить, но и увеличить цену контракта по 44-ФЗ. Но это должно быть оговорено документацией о закупке или контрактом. 44-ФЗ содержит разъяснения при необходимости увеличить контракт на 10%. Здесь сказано, что стоимость увеличивается пропорционально дополнительному количеству продукции, выполненным работам и услугам исходя из цены за единицу работы.
Стоимость контракта может быть увеличена не более, чем на 10% от начальной стоимости по контракту. Заказчик может заключить допсоглашение с подрядчиком на увеличение цены контракта только при необходимости увеличения объема предусмотренных договором работ. Если заказчик решил выполнить дополнительные работы по договору, которые первоначально не были прописаны в контракте, то ему необходимо проводить новую закупку.
Воспользоваться своим правом на увеличение цены контракта на 10% в данном случае не допускается. При этом при стоимости дополнительных работ менее 100 тыс. р. разрешается оформить закупку у единственного поставщика.
По 44-ФЗ изменение цены контракта более чем на 10% допускается только при изменении регулируемых тарифов Правительством или объема бюджетного финансирования. Что касается возможности изменения цены более, чем на 10% по соглашению сторон, то в рамках дополнительного соглашения оно не оформляется (эту позицию озвучивал Минфин в своем письме № 24-03-08/70200).
При условии выделения дополнительного финансирования из бюджета, которое бы покрыло увеличивающийся объем поставок более чем на 10%, заказчик и исполнитель должны заключить новый контракт.
Таким образом, НМЦК представляет собой предельную стоимость, выше которой не может быть заключен контракт с будущим поставщиком. Правильное определение НМЦК имеет предельно важное значение для проведения успешной закупки. При расчете НМЦК может использоваться один из следующих методов: рыночных цен, нормативный, тарифный, проектно-сметный или затратный. Заказчик не вправе в одностороннем порядке изменять цену контракта, для этого требуется согласовать это с подрядчиком или поставщиком. При необходимости изменить цену более чем на 10% придется заключать новый контракт, в рамках действующего повышать или понижать цену можно только в пределах 10%.
Методы обоснования цены
Для определения (расчета) НМЦК заказчик осуществляет ее обоснование, используя методы, перечисленные в ч. 1 ст. 22 Закона о контрактной системе. Основным методом признается метод сопоставимых рыночных цен. Применение нормативного, тарифного, проектно-сметного, затратного методов допускается только в случаях, предусмотренных Законом о контрактной системе (ч. 6 ст. 22). Если заказчик обоснует невозможность применения методов, указанных в ч. 1 ст. 22, он вправе использовать иные методы. Обоснование невозможности применения включается в обоснование НМЦК.
Рабочим документом (имеющим рекомендательный, а не обязательный характер) для определения и обоснования НМЦК являются Методические рекомендации, утвержденные приказом Минэкономразвития России № 567. Исключение составляют случаи, когда заказчику необходимо установить идентичность и однородность продукции, а также сопоставимость коммерческих и (или) финансовых условий поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг (ч. 17 ст. 22 Закона о контрактной системе). В дополнение к Методическим рекомендациям Минэкономразвития России на уровне субъектов РФ могут быть также приняты методические рекомендации по применению методов определения НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) для обеспечения нужд субъектов РФ, в том числе предусматривающие рекомендации по обоснованию и применению методов определения НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), не предусмотренных Законом о контрактной системе. Если такие рекомендации утверждены, то применять их заказчик может при закупках для нужд субъекта РФ.
Правительство РФ вправе определить сферы деятельности, в которых при осуществлении закупок устанавливается порядок определения НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем). Правительство РФ может также уполномочить федеральные органы исполнительной власти, Росатом устанавливать порядок определения цены контракта с учетом положений Закона о контрактной системе. Если такие рекомендации утверждены, то применять их заказчик может при закупках для нужд субъекта РФ.
Далее представлены основные данные но методам определения и обоснования НМ ЦК, порядок и условия их применения.
Метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования цены контракта, а также цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком. То есть данный метод применяется в том случае, если порядок применения иных методов прямо не установлен Законом о контрактной системе (ч. 6 ст. 22 Закона о контрактной системе). Метод сопоставимых рыночных цен заключается в установлении НМ ЦК на основании информации о рыночных ценах идентичной (при их отсутствии — однородной) продукции, которая планируется к закупке. В целях определения ПМЦК данным методом рекомендуется использовать не менее трех вариантов цен товара (работы, услуги), предлагаемых различными поставщиками (п. 3.19 Методических рекомендаций).
Алгоритм действий заказчика при определении НМ ЦК методом сопоставимых рыночных цен должен включать следующие действия.
Поскольку заказчик уже имеет необходимое представление об объекте закупки, ему необходимо изучить рынок с целью определения продукции, которая наиболее полно соответствует описанию объекта, предполагаемого к закупке. По результатам изучения рынка заказчик получает информацию о наличии продукции, идентичной объекту закупки, при отсутствии таковой — продукции, однородной объекту закупки. Кроме того, заказчик должен выявить сопоставимые коммерческие (или финансовые) условия поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг.
Здесь необходимо указать, что для целей реализации Закона о контрактной системе признается идентичной и однородной продукция, а также сопоставимыми условия поставки.
Идентичной признается продукция, имеющая одинаковые характерные для них основные признаки (для товаров — функциональные, технические, качественные, эксплуатационные характеристики, для работ и услуг — качественные характеристики). При определении идентичности товаров могут учитываться, в частности, страна происхождения и производитель. При этом незначительные различия во внешнем виде товаров могут не учитываться. Качественные характеристики в отношении работ и услуг, выполняемых (оказываемых) подрядчиками, исполнителями с сопоставимой квалификацией могут быть определены с учетом характерных для них методик, технологий, подходов.
Однородной признается продукция, которая, не являясь идентичной, имеет сходные характеристики (для товаров — состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми; для работ и услуг — имеют сходные характеристики, что позволяет им быть коммерчески и (или) функционально взаимозаменяемыми). При определении однородности товаров учитываются их качество, репутация на рынке, страна происхождения. При определении однородности работ, услуг учитываются их качество, репутация на рынке, а также вид работ, услуг, их объем, уникальность и коммерческая взаимозаменяемость.
Коммерческие и (или) финансовые условия признаются сопоставимыми, если различия между такими условиями не оказывают существенного влияния на соответствующие результаты; различия могут быть учтены с применением соответствующих корректировок таких условий.
Для выявления идентичной (однородной) продукции и сопоставимых условий поставки заказчик может воспользоваться общедоступными источниками информации и (или) направить потенциальным поставщикам запросы о предоставлении ценовой информации. Заказчик может разместить запрос в ЕИС, а также использовать ценовую информацию из реестра контрактов в ЕИС.
При размещении запросов в ЕИС и их направлении потенциальным поставщикам следует сделать это заранее с тем, чтобы иметь достаточный запас времени на подготовку данных для плана-графика закупок.
Перечень источников общедоступной информации содержится в п. 3.7.4 Методических рекомендаций.
При направлении запроса необходимо соблюсти следующие формальные условия. Запрос рекомендуется направить поставщику, имевшему за последние три года опыт выполнения аналогичных контрактов, по которым с него не взыскивалась неустойка. В запросе надо привести подробное описание объекта закупки, указать условия исполнения контракта, объемы закупки, срок и желательную форму и сроки предоставления информации; направить запрос не менее чем пяти потенциальным поставщикам (полученных ответов с ценовыми предложениями должно быть не менее трех).
При выборке контрактов из реестра следует использовать только контракты, которые исполнены и по которым не взыскивалась неустойка в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 1 ч. 18 ст. 22 Закона о контрактной системе).
Таким образом, заказчик формирует совокупность документов, содержащих информацию о цене продукции, планируемой к закупке. При этом ему целесообразно проверить однородность ценовой информации, отличие в ценах не должно быть существенным, в противном случае следует осуществить дополнительный поиск.
Далее ему необходимо отобрать документы и сведения, которые содержат всю необходимую и достаточную информацию для определения НМЦК. Перечень источников ценовой информации, которая не рекомендуется к использованию для расчета НМЦК, содержится в п. 3.13 Методических рекомендаций.
При необходимости заказчик осуществляет корректировку выявленных цен продукции, в частности, методов индексирования данных.
После получения информации о ценах на продукцию (планируемые к закупке товары, работы, услуги) заказчику рекомендуется их скорректировать и проверить однородность.
Для осуществления корректировки цен заказчику рекомендованы следующие основные подходы (заказчик может использовать один или несколько):
1. Сопоставить и привести данные цены в соответствие с коммерческими и финансовыми условиями поставок товаров.
2. Скорректировать цены, полученные из данных реестра контрактов в ЕИС, в зависимости от того, каким способом осуществлялась закупка (процент корректировки указан в п. 3.16 Методических рекомендаций).
3. Привести цены прошлых периодов (если давность полученных данных составляет более 6 месяцев от периода определения НМЦК) к текущему уровню цен путем применения коэффициента (порядок расчета указан в п. 3.14 и 3.18 Методических рекомендаций).
4. Определить степень однородности значений в выявленной совокупности цен, используемых в расчете НМЦК путем расчета коэффициента вариации (и. 3.20 Методических рекомендаций). При превышении коэффициента вариации значения 33% совокупность значений считается неоднородной. В этом случае следует увеличить количество значений ценовой информации, используемой в расчетах (п. 3.20.2 Методических рекомендаций).
Нормативный метод заключается в расчете НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на основе требований к закупаемой продукции, если такие требования предусматривают установление предельных цен продукции. Данный метод применяется заказчиком только в том случае, если установлены требования (нормы) к закупаемой продукции в виде предельных закупочных цен (ст. 19 Закона о контрактной системе). В частности, в приложении 1 к правилам определения требований к товарам (работам, услугам), закупаемым заказчиками для федеральных нужд (постановление Правительства РФ № 927), установлен перечень продукции, по которой определены требования (в том числе предельные цены), и которая закупается федеральными государственными органами и органами управления государственными внебюджетными фондами, а также подведомственными им заказчиками. Виды и состав нормативных затрат (постановление Правительства РФ № 1047) включает перечень затрат, которые подлежат нормированию. Очевидно, что общий объем затрат, связанных с закупкой продукции, рассчитанный на основе нормативных затрат, не может превышать объема доведенных лимитов бюджетных обязательств.
При применении установленных норм заказчику нет необходимости осуществлять анализ рынка, поскольку он использует предельную цену для расчета НМЦК. Вместе с тем заказчик может применять метод анализа рынка совместно с нормативным методом, и в случае, если НМЦК, рассчитанная методом анализа рынка, будет ниже установленного норматива, заказчик использует наименьшую НМЦК при осуществлении закупки. В обратном случае (НМЦК методом анализа рынка превышает предельную цену) применяется установленный норматив (и. 4.4 Методических рекомендаций).
При применении данного метода заказчик использует информацию о предельных ценах, размещенную в ЕИС. Технически при применении нормативного метода НМЦК заказчик должен умножить предельную цену единицы продукции, установленную в рамках нормирования, на количество закупаемой продукции.
Тарифный метод применяется заказчиком, если цены закупаемой продукции для обеспечения государственных и муниципальных нужд подлежат государственному регулированию или установлены муниципальными правовыми актами. НМЦК определяется в соответствии с установленным тарифом (ценой) на продукцию.
Не рекомендуется применять тарифный метод к ценам продукции, не ниже которых в соответствии с законодательством РФ осуществляются закупки, поставки или продажа таких товаров, работ, услуг.
В соответствии с тарифами (может быть установлен стоимостной показатель или предельное значение показателя) осуществляется закупка таких товаров, работ, услуг, как:
• лекарственные препараты, включенные в перечень ЖВНЛП;
• захоронение радиоактивных отходов (постановление Правительства РФ № 1249);
• услуги субъектов естественных монополий в транспортных терминалах, портах, аэропортах и услуги по использованию инфраструктуры внутренних водных путей (постановление Правительства РФ № 293);
• услуги общедоступной электросвязи и общедоступной почтовой связи (постановление Правительства РФ № 637);
• некоторые виды услуг в сфере газоснабжения (постановление Правительства РФ № 1021), водоснабжения и водоотведения (постановление Правительства РФ № 644), теплоснабжения (постановление Правительства РФ № 1075), электроэнергетики (постановление Правительства РФ № 861).
Проектно-сметный метод используется при определении НМЦК в следующих случаях:
• строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства на основании проектной документации в соответствии с методиками и нормативами (государственными элементными сметными нормами);
• проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, за исключением научно-методического руководства, технического и авторского надзора;
• текущий ремонт зданий, строений, сооружений, помещений (при определении и обосновании начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком).
При использовании этого метода заказчик применяет методики и государственные элементные сметные нормы строительных работ, реставрационные правила.
Основанием для применения проектно-сметного метода являются:
• проектная документация (включающая сметную стоимость работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством РФ (п. 6.1 Методических рекомендаций);
• положение о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета (утв. постановлением Правительства РФ № 427 с учетом информации ФАУ «Главгосэкспертиза России»); Если работы в области строительства, реконструкции, технического перевооружения объекта капитального строительства планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, в обязательном порядке производится проверка достоверности определения сметной стоимости. При этом обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации роли не играет;
• информация об объемах капитальных вложений на реализацию инвестиционных проектов (предусмотренных нормативными правовыми актами Правительства РФ либо решением главного распорядителя бюджетных средств), которые связаны со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства с использованием средств федерального бюджета. Такие средства предусматриваются в рамках федеральной адресной инвестиционной программы (ФЛИП).
Если по результатам проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства сметная стоимость объекта не превышает объема капитальных вложений, то НМЦК на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства с использованием средств федерального бюджета в рамках ФАИП формируется исходя из указанной сметной стоимости.
Затратный метод используется в случае невозможности применения метода сопоставимых рыночных цен, нормативного, тарифного, проектно- сметного методов или в дополнение к этим методам. Данный метод заключается в определении НМЦК как суммы произведенных затрат и обычной для определенной сферы деятельности прибыли.
При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство или приобретение и (или) реализацию товаров (работ, услуг), расходы на транспортировку, хранение, страхование и иные затраты (ч. 10 ст. 22 Закона о контрактной системе). Информация о прибыли может быть получена следующим образом, исходя из анализа контрактов, размещенных в ЕИС, и (или) на основе общедоступных источников информации (в том числе сведений информационно-ценовых агентств, общедоступных результатов изучения рынка, а также результатов изучения рынка, проведенного по инициативе заказчика).
Обоснование предлагаемой цены
Статья 37 Федерального закона N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
Антидемпинговые меры применяются в случае, если предложение о цене контракта на 25 и более процентов ниже начальной (максимальной) цены контракта (демпинговая цена контракта).
Предоставление обеспечения исполнения контракта в повышенном размере:
• Если НМЦК больше 15 млн. руб., контракт заключается только после предоставления обеспечения исполнения контракта в размере, превышающем в 1,5 раза размер обеспечения исполнения контракта, указанный в документации о закупке, но не менее чем в размере аванса.
• Если НМЦК < 15 млн. руб., контракт заключается только после предоставления обеспечения исполнения контракта в размере, превышающем в 1,5 раза размер обеспечения исполнения контракта, указанный в документации о закупке, но не менее чем в размере аванса, или информации, подтверждающей добросовестность участника закупки на дату подачи заявки.
При проведении конкурсов в целях заключения контрактов на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских или технологических работ, оказание консультационных услуг заказчик вправе установить в конкурсной документации различные величины значимости критериев оценки заявок для случаев подачи участниками конкурса заявок, содержащих и не содержащих демпинговую цену контракта. Величина значимости такого критерия, как цена контракта, в случае предложения демпинговой цены контракта устанавливается равной 10%.
Если предметом контракта, для заключения которого проводится конкурс или аукцион, является поставка товара, необходимого для нормального жизнеобеспечения (продовольствие, средства для оказания скорой, в том числе скорой специализированной, медицинской помощи в экстренной или неотложной форме, лекарственные средства, топливо), участник закупки, предложивший демпинговую цену контракта, обязан представить заказчику обоснование предлагаемой цены контракта.
Информацией, подтверждающей добросовестность участника закупки, может выступать:
• Информация, содержащаяся в реестре контрактов, заключенных заказчиками, и подтверждающая исполнение таким участником в течение 1-го года до даты подачи заявки 3-х и более контрактов (при этом все контракты должны быть исполнены без применения к такому участнику неустоек (штрафов, пеней), и цена одного из контрактов должна составлять не менее чем 25% цены, по которой участником закупки предложено заключить контракт).
• Информация, содержащаяся в реестре контрактов, заключенных заказчиками, и подтверждающая исполнение таким участником в течение 2-х лет до даты подачи заявки 4-х и более контрактов (при этом не менее чем 75 % контрактов должны быть исполнены без применения к такому участнику неустоек (штрафов, пеней), и цена одного из контрактов должна составлять не менее чем 25% цены, по которой участником закупки предложено заключить контракт.
• Информация, содержащаяся в реестре контрактов, заключенных заказчиками, и подтверждающая исполнение таким участником в течение 3-х лет до даты подачи заявки 3-х и более контрактов (при этом все контракты должны быть исполнены без применения к такому участнику неустоек (штрафов, пеней), и цена одного из контрактов должна составлять не менее чем 25% цены, по которой участником закупки предложено заключить контракт).
Обоснование предлагаемой цены контракта может включать в себя гарантийное письмо от производителя с указанием цены и количества поставляемого товара, документы, подтверждающие наличие товара у участника закупки, иные документы и расчеты, подтверждающие возможность участника закупки осуществить поставку товара по предлагаемой цене.
Антидемпинговые меры не применяются в случае, если при осуществлении закупок лекарственных препаратов, которые включены в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень жизненно необходимых и важнейших лекарственных препаратов, участником закупки, с которым заключается контракт, предложена цена всех закупаемых лекарственных препаратов, сниженная не более чем на 25% относительно их зарегистрированной в соответствии с законодательством об обращении лекарственных средств предельной отпускной цены.
Обоснование цены подрядчика
Действующая система ценообразования и сметного нормирования включает в себя сметные нормативы и другие нормативные документы, необходимые для определения сметной стоимости выполнения работ.
Сметные нормативы – это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости работ.
Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда, необходимого уровня механизации, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.).
Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям. Сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов и их корректировка в сторону уменьшения или увеличения не допускается.
Сметными нормами предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в особых условиях: стесненности и т.п.
К сметным нормам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях к соответствующим сборникам нормативов и расценок. При применении в составе сметы материалов, отличных от учтенных в нормах Сборников без изменения состава работ, материалы, учтенные нормой, исключаются, а новые материалы учитываются как неучтенные по Сборникам сметных цен, ценам поставщиков.
Норма расхода материала принимается по норме Сборника, либо по нормам и технологии фирмы – изготовителя. Сметные нормы предназначены для определения состава и потребности в материально-технических и трудовых ресурсах, необходимых для выполнения работ. Нормы используются также для определения сметной стоимости выполняемых работ ресурсным методом, разработки единичных расценок различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных) и укрупненных сметных нормативов. Основой для разработки стоимости работ в базисном уровне цен (далее именуются "единичные расценки" или "расценки") служат: элементные сметные нормы на конструкции и виды работ; сметные нормы и расценки на эксплуатацию машин; сметные цены на материалы, изделия и конструкции. В тех случаях, когда отсутствуют необходимые сметные нормативы в действующей сметно-нормативной базе или технология работ и потребность в ресурсах существенно отличаются от предусмотренных в сборниках действующих элементных сметных норм, возможна разработка индивидуальных норм и расценок.
Рекомендуется использовать в качестве сметно-нормативной базы следующие сборники сметных норм и расценок:
• для нового строительства (ГЭСН; ФЕР; ТЕР; ГЭСНм; ФЕРм; ТЕРм; ГЭСНп; ФЕРп) в случаях, не противоречащих ст.45 Федерального закона № 73-ФЗ;
• для капитального ремонта (ГЭСНр; ФЕРр; ТЕРр) в случаях, не противоречащих ст.45 Федерального закона № 73-ФЗ;
Решение об использовании любой из перечисленных сметно-нормативных баз принимаются заказчиком.
Общие положения Основанием для определения сметной стоимости могут являться:
• исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, дефектные ведомости, пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения работ;
• действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;
• отдельные решения соответствующих органов государственной власти и заказчика.
Для определения сметной стоимости составляется сметная документация. Дефектная ведомость (опись работ), относится к первичным сметным документам, составляется специалистами (архитектор, инженер, технолог, при участии инженера-сметчика), на основании проекта, исследования материалов и технологических рекомендаций ведения работ.
Сметная документация составляется в текущем уровне цен. В сметной документации допускается указывать стоимость работ в двух уровнях цен: в базисном уровне, определяемом на основе действующих сметных норм; в текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления сметной документации.
Прогнозируемый уровень цен, на период проведения работ, определяется заказчиком.
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости: ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее от-ремонтированных объектов-аналогов или ранее выпущенной сметной документации по проектируемому объекту.
При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место реставрации, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.
Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые для ремонтно-реставрационных работ.
Базисно-индексный метод определения стоимости ремонтно-реставрационных работ текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы: к элементам прямых затрат (на комплекс или по видам работ); к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам работ).
Индекс состоит из целых чисел и трех знаков после запятой. Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа, при этом: для пересчета стоимости эксплуатации машин в соответствующий уровень цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате труда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, - индекс на оплату труда.
Дефектные ведомости содержат следующую информацию:
• наименование конструктивных элементов;
• описание текущего состояния конструктивных элементов;
• описание методов работ, в соответствии с технологическими рекомендациями;
• перечень видов работ по конструктивных элементам, видам отделки и т.п. с указанием объемов работ в соответствии с проектом и технологическими рекомендациями с необходимыми формулами расчета.
Дефектные ведомости составляются по объектам, не имеющим проектной документации:
• выход на место, технический осмотр, проведение необходимых обмеров с и фотофиксацией совместно с архитектором и технологом;
• определение мест производства работ и количества добавляемого в той или иной конструкции или элемента нового материала в процентах или в принятых физических единицах измерения;
• составления описи по конструктивным элементам и видам работ с подсчетами объемов совместно с архитектором и технологом.
При наличии по объектам проектной документации:
• предварительное ознакомление с проектной документацией;
• выход на место для ознакомления с объектом и проведения необходимых замеров и фотофиксации совместно с архитектором и технологом;
• уточнение количества добавляемого в той или иной конструкции или элемента нового материала в процентах в принятых физических единицах измерения;
• составления описи работ совместно с представителем заказчика и согласования ее с автором проекта;
• систематизация описи по элементам и видам работ.
Основанием для составления сметной документации на работы является:
• задание ЗАКАЗЧИКА данные на составление сметной документации рабочий проект, архитектурные, конструктивные, объёмно-планировочные и инженерные решения;
• проект производства отдельных видов ремонтных работ;
• исследование материалов и технологические рекомендации ведения работ;
• дефектная ведомость (опись работ), составленная специалистами (архитектор, инженер, технолог), при участии инженера-сметчика, на основании проекта, исследования материалов и технологических рекомендаций ведения реставрационных работ;
• сметно–нормативная база на ремонтные работы;
• каталоги индивидуальных сметных норм и расценок.
Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.
Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря); средств механизации; трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации машин и механизмов).
В составе прямых затрат отдельными строками могут учитываться разница в стоимости электроэнергии, получаемой от передвижных электростанций, по сравнению со стоимостью электроэнергии, отпускаемой энергосистемой России, и другие затраты.
Накладные расходы учитывают затраты подрядчиков, связанные общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.
Сметная прибыль включает в себя сумму средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов ремонтных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Начисление накладных расходов и сметной прибыли при составлении локальных сметных расчетов (смет) без деления на разделы производится в конце сметного расчета (сметы), за итогом прямых затрат, а при формировании по разделам - в конце каждого раздела и в целом по сметному расчету (смете). Затраты на услуги испытательных лабораторий и по сертификации включаются в сметную документацию отдельными расчётами.
Возвратные суммы, учитывающие стоимость материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений приводятся справочно, отдельной строкой под названием "В том числе возвратные суммы", эти суммы не исключаются из итога локального сметного расчета (сметы) и из объема выполненных работ и определяются на основе приводимых также за итогом расчета (сметы) номенклатуры и количества получаемых для последующего использования конструкций, материалов и изделий. Стоимость таких конструкций, материалов и изделий в составе возвратных сумм определяется по цене возможной реализации за вычетом из этих сумм расходов по приведению их в пригодное для использования состояние и доставке в места складирования.
При применении ресурсного (ресурсно-индексного) метода в качестве исходных данных для определения прямых затрат в локальных сметных расчетах (сметах) выделяются следующие ресурсные показатели:
• трудоемкость работ для определения размеров оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслуживающих машины;
• время использования машин;
• расход материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических единицах измерения: м3, м2, т и пр.).
Для выделения ресурсных показателей могут использоваться сметные нормы, проектные материалы (в составе проектов, РД) о потребных ресурсах, в том числе ведомости потребности материалов и сводные ведомости потребности материалов, составляемые раздельно на конструкции, изделия и детали (спецификации) и на остальные материалы, необходимые для производства специальных строительных и монтажных работ на основании государственных элементных сметных норм; данные о затратах труда рабочих и времени использования машин. При определении сметных затрат на эксплуатацию машин и сметной стоимости материальных ресурсов руководствоваться п.п.4.17-4.29 МДС 81-35.2004.
Накладные расходы в локальной смете определяются от фонда оплаты труда (ФОТ) на основе:
• укрупненных нормативов применяемых при составлении инвесторских сметных расчетов;
• нормативов накладных расходов по видам ремонтно-реставрационных работ, применяемых при составлении локальных смет;
• индивидуальной нормы для конкретной подрядной организации.
Размер сметной прибыли определяется от фонда оплаты труда (ФОТ) рабочих на основе:
• общеотраслевых нормативов, устанавливаемых для всех исполнителей работ, применяемых при составлении инвесторских сметных расчетов;
• нормативов по видам ремонтных работ, применяемых при составлении локальных сметных расчетов (смет);
• индивидуальной нормы для конкретной подрядной организации.
Объектные сметные расчеты (сметы) рекомендуется составлять в текущем уровне цен, с целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в конце объектной сметы к стоимости ремонтных и монтажных работ, определенной в текущем уровне цен, рекомендуется дополнительно включать средства на покрытие лимитированных затрат.
Сметные расчеты на отдельные виды затрат, необходимые для определения сметного лимита, если эти виды затрат не учтены в сметных нормативах, составляются аналогично составлению локальных сметных расчетов. При этом рекомендуется использовать образцы локальных сметных расчетов (смет).
Обоснование цены услуги
Стоимость ваших услуг может быть в рамках коридора цен, заданного конкурентами. Однако, в зависимости от себестоимости и других факторов, можно как снижать, так и повышать ценник. Во втором случае важно сделать правильное обоснование цены, показать потребителям, что ваша услуга более качественная, чем у конкурентов, эксклюзивная или уникальная.
4 основных подхода к расчету стоимости услуг:
Метод 1. Себестоимость + планируемая прибыль. Себестоимость в этом случае — это затраты, связанные с выполнением необходимых операций в рамках оказанных услуг.
Такие издержки можно разделить на 4 условные группы:
• постоянные — это затраты на амортизацию оборудования, оплата аренды помещения, доступ в интернет и т.д.;
• переменные — расходы на материалы, необходимые в отдельных случаях;
• прямые — заработная плата сотрудников, задействованных в оказании услуг, подрядчиков;
• косвенные — оплата юристов, бухгалтеров, а также различных квалификационных курсов.
Отдельно стоит вынести такую статью расходов, как налоги и реклама. Посчитав себестоимость услуги, необходимо прибавить процент планируемой прибыли.
Метод 2. Ориентация на цены конкурентов, которые предлагают схожие по содержанию и уровню качества услуги. Суть метода заключается в мониторинге предложений прямых конкурентов и установке конкурентоспособных цен.
Однако не все так просто. Недостаточно просто установить цены на услуги по принципу «как на рынке». Ведь у вас, несмотря на схожесть предоставляемой услуги и целевого потребителя, могут быть абсолютно разные статьи расходов. Поэтому, выбирая данный метод, важно учитывать также себестоимость.
Метод 3. Доля от прибыли клиента. Стоимость услуг в этом случае определяется экономическим эффектом, который принесет предоставляемая услуга клиенту. Например, какой-либо процент от прибыли заказчика за определенный промежуток времени.
Главный минус этого метода состоит в том, что крайне сложно прогнозировать экономический эффект услуги. Может быть слишком много внешних факторов, влияющих на конечный результат.
Метод 4. Метод «цена = ценность». Подразумевает расчет стоимости услуги, исходя из ее ценности, уникальности, неоценимой пользы, которую она несет клиенту. Причем ценность может быть как осязаемая, то есть выражаться в экономических результатах клиента, так и неосязаемая — на уровне ощущений. В этом случае завышенная стоимость может оправдываться престижностью или эксклюзивностью.
Пошаговая инструкция формирования цены на услугу:
Шаг 1. Рассчитайте постоянные и прямые издержки, связанные с процессом оказания услуги. Это затраты, которые вы несете регулярно и независимо от объема оказанных услуг за этот промежуток времени.
Чтобы посчитать издержки, необходимо составить максимально полный список того, на что вы тратите ресурсы в течение месяца:
• зарплата штату сотрудников;
• аренда помещения;
• расходы на доступ в интернет;
• амортизация оборудования (профессиональной и оргтехники);
• программное обеспечение и т.д.
Как рассчитать стоимость амортизации оборудования, например, компьютера? Очень просто:
1. Определите средний срок службы компьютера (например, 3 года).
2. Разделите стоимость компьютера, например, $1000, на количество месяцев использования, в нашем случае — 36. Полученная цифра — стоимость амортизации оборудования: ~$28 в месяц.
3. Теперь поделите сумму за месяц на количество рабочих часов (именно рабочих — время, затраченное непосредственно на выполнение услуги без учета переговоров, обработки заявки и т.д.). Например, 120 часов. Из этого следует, что амортизация компьютера стоит ~$0,23 в час.
Точно по такой же схеме можно рассчитать все издержки.
Шаг 2. Определите косвенные и переменные расходы.
Размер этих затрат обычно меняется в зависимости от спроса на услугу и объема продаж:
• расходы на рекламу;
• налоги и отчисления в пенсионный фонд;
• оплата труда подрядчиков, бухгалтеров, юристов;
• расходы на сырье, дополнительные материалы, энергию и топливо.
Рассчитать сумму переменных издержек можно тем же путем, что и в первом пункте.
Шаг 3. Основываясь на реальном спросе и собственных возможностях, определите оптимальный объем услуг (в часах), который вы можете предоставлять клиентам. Затем разделите сумму затрат (шаг 1 + шаг 2) на количество часов.
Это и будет та минимальная цена услуги, которая покроет все расходы и позволит вам работать не в убыток.
Шаг 4. Изучите спрос и предложение рынка. Проанализируйте своих прямых конкурентов. Какую цену декларируют они?
Обоснование цены товара
Цена - это денежное выражение стоимости товара (продукции, изделий, работ, услуг), т. е. то количество денег, которое покупатель платит за товар. В условиях рыночной экономики значение цены огромно, она определяет структуру и объем производства, движение материальных потоков, распределение товарной массы. Цена оказывает влияние на массу прибыли, рентабельность продукции и производства и, в конечном счете, на уровень жизни общества.
Рыночная цена формируется под влиянием ряда факторов: спроса и предложения, издержек производства, цен конкурентов и др. Спрос на товар определяет максимальную цену, которую могут устанавливать фирмы. Валовые издержки производства (сумма постоянных и переменных издержек) определяют минимальную ее величину. Существенное влияние на цену оказывают поведение конкурентов и цены на их продукцию. Важнейшим фактором ценообразования является также государственное регулирование цен. Существуют прямые и косвенные способы воздействия государства на цены. Прямые (административные) способы - это установление определенного порядка ценообразования, косвенные (экономические) - направлены на изменение конъюнктуры рынка, создание определенного положения в области финансов, валютных и налоговых операций, оплаты труда.
Ценовая политика предприятия - это установление цен, обеспечивающих выживание предприятия в рыночных условиях; включает выбор метода ценообразования, разработку ценовой системы предприятия, выбор ценовых рыночных стратегий и др. Существуют три основные цели ценовой политики: обеспечение выживаемости предприятия, максимизация прибыли и удержание рынка.
Методы ценообразования - это способы формирования цен на товары и услуги. Различают затратные и параметрические методы ценообразования.
Затратные методы основаны преимущественно на учете издержек производства и реализации продукции, параметрические - на учете технико-экономических параметров товаров.
К затратным методам ценообразования относятся методы полных, стандартных и прямых издержек. Метод полных издержек - это способ формирования цен на основе всех затрат, которые вне зависимости от своего происхождения списываются на единицу того или иного изделия. Основой определения цены являются реальные издержки производителя на единицу продукции, к которым добавляется обоснованная фирмой прибыль. Метод применяется предприятиями, положение которых близко к монопольному, и сбыт продукции практически гарантирован.
Метод стандартных издержек позволяет формировать цены на основе расчета затрат по нормам с учетом отклонений фактических затрат от нормативных. Его преимущество состоит в возможности управления затратами по отклонениям от норм, а не по их полной величине. Отклонения по каждой статье периодически соотносятся с финансовыми результатами, что позволяет контролировать не только затраты, но и прибыль. Метод обеспечивает непрерывное сопоставление затрат. Наиболее сложным элементом системы стандартных издержек является определение стандартов затрат. Для формирования экономически обоснованных стандартов необходимо детальное изучение методов производства, технических характеристик и цен аналогичной продукции конкурентов, требований к данным изделиям, предъявляемых на мировом рынке, и т. п.
Метод прямых издержек - способ формирования цен на основе определения прямых затрат исходя из конъюнктуры рынка, ожидаемых цен продажи. Практически все условно-переменные затраты зависят от объема выпускаемой продукции и рассматриваются как прямые. Остальные издержки относятся на финансовые результаты. Основное преимущество метода заключается в возможности выявления наиболее выгодных видов продукции. Предполагается, что косвенные затраты практически не изменяются ни при замене одного изделия другим, ни при изменении в определенных пределах масштаба производства. Поэтому чем больше разница между ценой изделия и сокращенными затратами, тем выше валовая прибыль (покрытие), а соответственно и рентабельность. Таким образом, косвенные затраты не распределяются на конкретные изделия, в целом по предприятию они должны быть покрыты за счет валовой прибыли.
Параметрические методы ценообразования основаны на учете технико-экономических параметров товаров. К ним относятся методы удельной цены, баллов и регрессии. Метод удельной цены используется лишь для ориентировочных оценок во избежание грубых ошибок. Метод баллов целесообразно применять при формировании цен на товары, параметры которых разнообразны и не поддаются непосредственному количественному соизмерению (удобство, дизайн, мощность, цвет, запах, вкус и т. д.). Метод регрессии позволяет моделировать изменение цен в зависимости от совокупности их параметров, строго определять аналитическую форму связи, а также использовать уравнения регрессии для определения цен товаров, входящих в данный параметрический ряд. В результате формируется взаимосвязанная система цен на товары.
Обоснование цен в условиях рынка опирается на использование всей совокупности ценовых методов.
При определении исходной цены продукции необходимо учитывать ряд аспектов ценообразования, которые предполагают такую последовательность определения цены:
1) постановка задач ценообразования, то есть реализацию каких целей предприятие предполагает осуществить в результате продажи товара (максимизацию прибыли, завоевание лидерства по показателям части или рынка качества товара);
2) определение спроса на товар, который, как правило, обуславливает его максимальную цену соответственно закону спроса;
3) оценка расходов производства, которые определяют минимальную цену. Эта цена должна полностью покрывать расходы производства и реализации товара, включая нормальную прибыль предпринимателя за приложенные усилия и риск;
4) анализ цен и товаров конкурентов. Кроме спроса и расходов производства на установление цены товара влияют цены конкурентов и их рыночная реакция. Если предложенный товар аналогичный по качеству товара основного конкурента, то предприятие вынуждено будет определять цену, близкую цене этого товара;
5) выбор метода ценообразования. Минимально возможную цену обуславливают расходы производства, максимальную - наличие в товаре каких-либо уникальных свойств. Цены на продукцию конкурентов и товары-заменители показывают тот уровень, на который стоит ориентироваться при принятии решения про выбор метода ценообразования;
6) установление окончательной цены. При этом необходимо учитывать качество товара и возможности сервисного обслуживания, которые нуждаются дополнительных расходов и увеличивают цену товара, а также психологию ценовосприятия потребителя. При установлении цены товара производственного предназначения стоит иметь ввиду, что она чаще всего не является решающим побудительным мотивом его приобретения. При выборе цены на отдельные товары, которые необходимы в производственном процессе, часто ориентируются на конечную стоимость изделия. При этом учитывают цены на другие компоненты, возможное количество отходов, стоимость обработки, расходы на электроэнергию и др.
Документы обоснования цены
44-ФЗ устанавливает ряд антидемпинговых мер в ст. 37. Суть их заключается в том, что участник закупки, предложивший стоимость минимум на 25 % меньше НМЦК, обязан внести увеличенное в 1,5 раза обеспечение контракта либо подтвердить добросовестность. При начальной стоимости работ или услуг более 15 млн. руб. в ход идут только денежные средства.
В отдельную категорию можно выделить закупки, в которых предметом сделки являются товары, которые нужны для нормального жизнеобеспечения граждан:
1. Продовольствие.
2. Средства для оказания скорой (в т. ч. специализированной) медицинской помощи в экстренной либо неотложной форме.
3. Лекарства.
4. Топливо.
Если потенциальный поставщик предложил на подобных торгах цену, которая минимум на 25 % меньше НМЦК, то он должен документально подтвердить, что может исполнить обязательства по сделке именно за такую сумму (ч. 9 ст. 37).
В этих случаях наличие бумаг, которые обосновывают низкие расценки закупаемой продукции, является обязательным условием для заключения сделки. При отсутствии обоснования заказчик не сможет подписать контракт, а участника будут считать уклонившимся от заключения.
Порядок предъявления документов с обоснованием зависит от вида закупочной процедуры.
При проведении электронного конкурса потенциальный поставщик должен включить обоснование сниженной на 25 % от НМЦК цены в состав конкурсной заявки. То есть нужно собрать необходимые бумаги заблаговременно.
Если стоимость продукции аналогичным образом снижается в ходе проведения аукциона, то победитель направляет подтверждение своего предложения вместе с подписанным госконтрактом уже после торгов. Например, документы обоснования цены контракта РТС-тендер предлагает добавить в раздел «Другие документы».
Закон не дает строгих указаний. В статье 37 сказано, что в качестве обоснования сниженного предложения участник может предоставить:
1. Гарантийное письмо от производителя продукции со стоимостью и заявленным количеством товара.
2. Бумаги, которые подтверждают, что продукция есть у победителя тендера.
3. Другие документы и расчеты, которые доказывают возможность поставщика поставить нужное количество продукции по предложенной стоимости.
Из этого списка будущий исполнитель может выбрать один либо несколько вариантов. Закон не ограничивает участника и в том, как оформить документ.
Эти бумаги составляет сам участник в свободной форме, если он владеет товаром на момент проведения закупки. Если продукция приобретается во время исполнения договора, то нужно обратиться к непосредственному производителю товаров.
Обоснование рыночной цены
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
- проверку полученных данных о величине стоимости;
- анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
- выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:
- социальные и демографические особенности;
- общая экономическая ситуация;
- правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
- природные условия и окружающая среда;
- физические и качественные характеристики земельного участка;
- расположение земельного участка;
- доход, который можно получить, используя земельный участок.
К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.
К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.
К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство.
К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.
К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.
К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1. заключение договора на проведение оценки;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.
Этап 1. Заключение договора на проведение оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
- разрешенное использование земельного участка;
- форма собственности;
- кадастровый номер;
- сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
- наличие застройки;
- определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
- составление договора на оценку.
Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.
Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.
При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже:
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования.
2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками.
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
- находится в эксплуатации,
- временно не эксплуатируется,
- земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Источники информации:
1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует,
2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
3. Исследование земельного рынка и практики продаж.
Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.
При определении НЭИ принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- текущее использование земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.
Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Окончательное заключение о стоимости объекта оценки выносится на основе обобщения, при котором проводятся:
- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
- проверка правильности расчетов;
- согласование результатов, полученных разными подходами и единое окончательное заключение о рыночной стоимости.
В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большой или меньшей степени отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
Этап 5. Составление отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке - это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1. Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли № 254-256.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России № 568-р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).
В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:
- понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;
- проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.
Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.
Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
- своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
- в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
- если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
- отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
- для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы;
- отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
