Правовые аспекты предпринимательства в строительстве
Капитальное строительство — это особая отрасль материального производства, в рамках которой осуществляется создание новых, реконструкция и расширение действующих предприятий, зданий и сооружений как производственного, так и непроизводственного назначения. Основной задачей капитального строительства является наращивание производственного потенциала страны на новой технической основе, сооружение жилищ и объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения.
Пути совершенствования правового регулирования строительной деятельности тесно связаны с совершенствованием правовых аспектов предпринимательства, являющегося непременным условием функционирования всех участков строительства.
Правовое регулирование отношений по капитальному строительству входит в компетенцию Российской Федерации. Законодательством субъектов Федерации могут регулироваться лишь те вопросы строительства, которые прямо отнесены к их ведению.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения в сфере капитального строительства, является ГК РФ (гл. 37 «Подряд»: § 1 «Общие положения о подряде», § 3 «Строительный подряд», § 5 «Подрядные работы для государственных нужд»),
К строительному законодательству следует отнести также отдельные нормы Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закон РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации», «Об архитектурной деятельности в РФ», Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ, Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ, Строительные нормы и правила (СНиП) и другие нормативно-правовые акты.
Важным правовым документом, посвященным взаимоотношениям всех участников процесса, является Федеральный закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В этом нормативном акте даются определения инвестиций (денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, а также права, имеющие денежную оценку), инвестиционной деятельности (вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли, достижение иного полезного эффекта), капитальных вложений (инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты); установлены субъекты инвестиционной деятельности (инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица).
Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Инвесторами могут быть физические и юридические лица и их объединения, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Под заказчиками закон понимает уполномоченных на то инвесторами физических и юридических лиц, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.
Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и(или) государственному контракту.
При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов. В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.
Широкое распространение получили договоры о долевом участии в строительстве жилых домов. В этих случаях в соответствии с п. 3 ст. 7 указанною закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом долевой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты выполненных работ и услуг.
При долевом участии в строительстве жилых домов граждане инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.
Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта.
Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст. 7 закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства. Центральное звено этих отношений — это отношения между заказчиком (который может быть и инвестором) и исполнителем — подрядчиком.
Строительные работы ведут организации, которые в зависимости от характера и вида выполняемых работ имеют различное наименование: строительные, монтажные и строительно-монтажные управления (СУ и СМУ), управления начальников работ (УНР), управления механизации, передвижные механизированные колонны (ПМК), мостостроительные поезда, общестроительные и механизированные организации в организационно-правовых формах хозяйственных товариществ и обществ.
Строительное предприятие состоит из подразделений, к которым относятся: участки старших производителей работ, производителей работ и мастеров, бригады и другие внутренние звенья. Правовое положение их определяется предприятием на основании учредительных документов, уставов.
Предпринимательские строительные организации — самостоятельные хозяйствующие субъекты, имеющие в своем распоряжении (собственности, владении, управлении) определенный объем материальных ценностей, необходимых для осуществления строительства. Именно материальная база является первейшим условием успешной деятельности строительного предприятия.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Увеличение объема негосударственной собственности строительной отрасли, ее приватизация способствуют появлению в строительной отрасли реальной частной собственности, полному отказу в управлении строительством от административных методов и переходу к экономическому регулированию.
Наличие материальных средств позволяет их обладателю участвовать в гражданско-правовом обороте, вступать в различные имущественные правоотношения. Обладая собственностью, участники строительства могут по своему усмотрению использовать ее для достижения целей своей деятельности.
Форма собственности в строительном производстве определяет правовой статус строительных предприятий. В сфере строительства могут функционировать государственные и муниципальные унитарные предприятия, хозяйственные товарищества и общества, кооперативы. Наличие у субъектов строительства обособленного имущества делает их экономически независимыми и самостоятельными.
Проблемы правового статуса субъектов строительства не существует: организационно-правовые формы строительной деятельности предопределены Гражданским кодексом РФ и другими федеральными законами. Проблема состоит в другом: насколько эти организационно-правовые формы удовлетворяют условиям строительства, насколько они подходят к нему? Крупное акционерное общество или мобильный кооператив для осуществления строительной деятельности должны иметь примерно одинаковый набор строительной техники и механизмов. Современное здание не построить с помощью кирки и лопаты, без земельной техники и подъемных механизмов. Кому больше досталось этой техники от бывших государственных строительных трестов? Конечно, не кооперативам и малочисленным обществам с ограниченной ответственностью. Строительные предприятия как первичные звенья предпринимательства могут стать равноправными субъектами строительной инфраструктуры только при условии обеспечения внешних факторов ее функционирования, определяемых горизонтальными и вертикальными связями, конкурентноспособной средой.
Успешное осуществление капитального строительства немыслимо без четкого материально-технического обеспечения строек. Недостатки в снабжении приводят к дезорганизации процесса строительства объектов. Задержки поставок строительных материалов, оборудования — одна из главных причин срыва сроков ввода в действие объектов строительства.
Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями, конструкциями или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (ст. 745 ГК РФ).
Это классическое, легитимное распределение функций по материально-техническому обеспечению строительства между участниками строительного процесса вполне применимо к тем случаям, когда в действительности существуют и подрядчик, и заказчик (при строительстве объектов производственного назначения). Совсем иное положение складывается в рыночной действительности при строительстве жилья.
В современных условиях строительство жилья осуществляется на иных основах. Как такового заказчика в этих случаях, как правило, не существует. Таковыми являются сами будущие собственники жилья, жильцы строящихся домов. Поэтому основные функции заказчика берет на себя подрядчик. Такая практика породила новую особенность строительного производства. Оно становится сферой инвестирования, ибо будущие собственники жилья, заключая договор о долевом участии в строительстве жилья, инвестируют подрядчика стоимостью своей будущей доли в доме, заранее уплачивают стоимость своей квартиры.
В целом капитальное строительство осуществляется за счет средств капитальных вложений, формирующихся предприятиями и организациями в плановом порядке. Недостающие денежные средства могут быть получены в кредитных учреждениях (банках) в соответствии с кредитными договорами.
Государственное капитальное строительство объектов производственного назначения финансируется из государственного бюджета.
Предприятия — заказчики и подрядчики, другие участники строительного процесса в рыночных условиях заинтересованы в ускорении оборачиваемости оборотных средств, укреплении расчетной и договорной дисциплины, своевременном вводе строительных объектов.
Государственное регулирование строительной деятельности
Развитие рыночных отношений существенным образом меняет содержание государственного регулирования предпринимательской деятельности в строительстве.
В условиях децентрализации и разгосударствления строительной отрасли функции его управления переходят к собственнику имущества. Это означает, что необходимое при осуществлении управленческой деятельности воздействие на управляемого (управляющего имуществом строительного предприятия) осуществляется собственником без использования административно-командных методов.
Представители цивилистической науки утверждают, что управленческая деятельность не относится к предпринимательской деятельности. Они доказывают это тем, что к имущественным отношениям, основанным на административном и властном подчинении, гражданское право не применяется (ст. 2 ГК РФ). Однако вряд ли можно при этом согласиться с тем, что любая предпринимательская деятельность (и строительная в том числе) может осуществляться в полной мере без государственного регулирования. Оно необходимо для того, чтобы не потерять управляемость приватизированной строительной отраслью, выработать оптимальные схемы управления строительным комплексом, адекватные новым условиям хозяйствования. Основная проблема, которую в этой связи предстоит решать, заключается в установлении связи между формами собственности и формами хозяйствования.
Управление строительной деятельностью предопределяется спецификой и профилем работы предпринимательских структур, должно создавать экономико-правовые условия для деятельности каждой из них. В рыночных условиях правомочия в сфере управления предпринимательством выступают частью правомочий в сфере реализации права собственности. Это значит, что правомочия субъекта, осуществляющего функции управления (управляющего собственностью), должны быть делегированы ему собственником имущества, в отличие от дореформенного периода, когда управленческая деятельность связывалась с понятием «компетенция», категорией властного характера.
Осуществление управленческой деятельности в рыночных условиях во многом предопределяется выполнением функций менеджмента. Известно, что одна из функций менеджмента состоит в осуществлении систематической на всех уровнях проверки выполнения поставленных задач, достижения намеченных целей. На современное управление предпринимательской деятельностью накладывает отпечаток факт отсутствия вышестоящих органов и резкое сокращение объема государственной собственности.
Дальнейшее совершенствование управления строительной отраслью связывают с внедрением системы трастовых отношений.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ). Регулированию основ договорного доверительного управления имуществом посвящена гл. 53 ГК РФ (ст. 1012—1026). Правовые нормы определяют существенные условия договора доверительного управления, функции доверительного управляющего, ответственность последнего.
Объектом доверительного управления имуществом не может быть имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 1015 ГК РФ). Этот факт со всей очевидностью подтверждает, что управление имуществом, а следовательно и предприятием, как имущественным комплексом, есть предпринимательская деятельность. Таким образом, к предпринимательско-правовым отношениям относятся не только отношения, складывающиеся в сфере производственно-хозяйственной деятельности, но и управления ею.
Правовые основы инвестиционного обеспечения строительства
Правовое регулирование деятельности предпринимателей в сфере строительства должно способствовать повышению активности их работы в том числе и за счет привлечения финансовых средств инвесторов.
В условиях рынка стабильная самостоятельная деятельность в строительстве, в первую очередь, зависит от стабильности и полноты финансирования. Участники строительства вынуждены сами изыскивать финансовые ресурсы. Поскольку обеспечение строительства финансовыми ресурсами в централизованном порядке практически прекращено, появилась необходимость и возможность создания новых финансовых структур, призванных вместе с банковскими учреждениями обеспечивать строительство финансовыми средствами.
Современные предпринимательские структуры, намеревающиеся осуществлять строительство, должны самостоятельно добывать необходимые финансовые средства. Таким образом, в основу совершенствования правового регулирования строительной деятельности должна быть положена идея привлечения в строительство самых разнообразных источников финансирования, всех без исключения инвесторов — физических и юридических лиц.
В строительном обороте появился новый термин — инвестирование, который отличается от термина «капиталовложения» по своему содержанию. Источником инвестиций все больше становится частный капитал. Тем не менее, в строительных инвестициях могут участвовать государство, регионы и местные органы самоуправления. Будучи частным капиталом, строительные инвестиции повышают ответственность инвесторов и пользователей за конечные результаты вложений. Кроме того, инвестиции это не только денежные средства, кредиты, но и вклады, акции, технологии, машины, оборудование и т.п., предназначенные для осуществления предпринимательства.
Строительное производство — это такая отрасль, которая выдает готовый результат не по частям, как при производстве товаров или добыче ресурсов, а в целом. Капитальное строительство не дает немедленной и постоянной отдачи. Объекты строятся длительное время, особенно крупные, требуют значительных затрат на стадиях, предшествующих вводу в эксплуатацию. В условиях перехода к рынку, нестабильного финансового состояния в стране — это не самые благоприятные условия для вложения инвестиций. И в этих условиях как никогда и нигде требуется государственное регулирование правоотношений в строительстве.
Поскольку финансирование капитального строительства — важнейшее условие строительной деятельности, главная задача в условиях перехода к рынку — заинтересовать инвесторов в инвестировании этой сферы. При этом речь должна идти не только об отечественных инвесторах, но и об иностранных.
Действующее законодательство предоставляет возможность широкого привлечения иностранных инвесторов. Инвестировать свои средства в капитальное строительство на территории России могут любые иностранные субъекты: юридические лица, иностранные лица, международные организации и сообщества.
При этом правовое поле для иностранных и отечественных инвесторов одно и тоже.
Успешная инвестиционная деятельность в строительной отрасли невозможна без совершенствования работы всех финансовых структур, адаптации их к новым экономическим условиям. Особое внимание должно быть уделено совершенствованию деятельности инвестиционных фондов и банковской системы. Именно они должны стать важнейшими инвестиционными институтами в финансировании строительного комплекса.
Приступая к строительству, любой его участник рассчитывает на стабильность финансирования в течение всего периода строительства. В противном случае существует угроза его внезапного прекращения. В этой связи резко повышаются требования к выбору не только инвесторов, но и оптимальных способов использования денежных и материальных ресурсов на строительстве. Строительные коллективы должны быть высоко мобильными. Рынок не потерпит долгостроя.
В настоящее время отношения в сфере строительства регулируются Временным положением о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 220. Однако, как правильно указывается в специальной литературе, необходим постоянный, нормативный акт об инвестировании строительной отрасли, который смог бы обеспечить гарантии инвесторам и стабильность инвестирования.
Порядок заключения договора строительного подряда
Осуществление строительных работ опосредуется договором строительного подряда.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 740) договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту здания и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Предметом договора строительного подряда, таким образом, является законченный строительством или реконструированный, капитально отремонтированный, готовый к эксплуатации объект.
Заказчиком по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства (инвесторы), а также лица, которые специализируются на выполнении такого вида работ, являются доверенным лицом заказчика, действуют от его имени и в его интересах в течение всего инвестиционного цикла.
Подрядчиком могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия, независимо от форм собственности, а также физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законом порядке.
Подрядчик заключает, как правило, договор строительного подряда на строительство объекта «под ключ», который предусматривает выполнение полного инвестиционного цикла: проектирование, строительство и специальные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, в отдельных случаях — временную эксплуатацию оконченного строительством объекта.
Подрядчик может, если иное не предусмотрено условиями договора, привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организации — субподрядчиков. При этом ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов работ в сроки, предусмотренные договором, и надлежащего качества принимает на себя подрядчик.
Гражданский кодекс не содержит специальных норм, регулирующих порядок заключения договора строительного подряда. Стороны при заключении такого договора должны руководствоваться нормами общей части ГК РФ о порядке заключения договоров.
Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по согласованию с Министерством экономики и финансов РФ издали Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, которое учитывает изменения в роли и содержании таких договоров в условиях перехода к рыночным отношениям. Это Руководство может быть использовано подрядчиком и заказчиком при заключении договоров строительного подряда как методическое пособие для определения соответствующих условий договоров.
При заключении договора строительного подряда следует обращать внимание на четкость изложения условий, касающихся порядка и сроков выполнения сторонами взаимных обязанностей, передачи оборудования, материалов, а также сдачи-приемки законченного строительством объекта. Ясные формулировки условий договора позволяют сократить количество необоснованных споров и разногласий не только при выполнении договоров, но и при их заключении.
Подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
В договоре стороны определяют, в зависимости от сложности предполагаемого объекта, стадийность и состав проектной документации. Для сложных объектов применяют, как правило, двух стадийное проектирование — технический проект и рабочая документация. Рабочая документация готовится одной из сторон договора, но во всех случаях подлежит согласованию с заказчиком. Основанием для рабочей документации служит технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства. ТЭО чаще всего разрабатывается проектирующей организацией.
При возложении проектирования на подрядчика заказчик в определяемые сторонами сроки должен передать исходные данные для проектирования, по оборудованию, а также задание на проектирование, решение о согласовании места расположения объекта, технические условия на подключение объекта к сетям и коммуникациям и другие данные, необходимые для разработки проектной документации.
В условиях рыночных отношений обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик. Однако стороны могут в договоре установить порядок, при котором на заказчика будет возложено обеспечение строительства отдельными видами материалов или заказ оборудования, особенно технологического.
Для проверки качества используемых в строительстве материалов и конструкции подрядчик обычно осуществляет входной контроль. Специальное строительное подразделение и служба под рядчика осуществляет проверку качества всех поступающих на строительную площадку и используемых материалов и конструкций; составляет акты приемки и решает вопросы по устранению недостатков, замене соответствующих материалов и конструкций.
Для начала и осуществления строительства объекта необходим земельный участок, который обязан своевременно предоставить заказчик. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и окончание.
Заказчик обязан в случае и в порядке, предусмотренных договором, передавать подрядчику для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Кроме того, на заказчика договором обычно возлагается обеспечение подрядчика на строительной площадке телефонной связью; при сооружении, капитальном ремонте, реконструкции объекта на территории действующего предприятия — обеспечение доступа работников строительной организации на строительную площадку в течение срока действия договора; обеспечение жильем работников (при наличии возможности); услугами столовой, буфетов, бани, лечебных заведений, а также содействие организации отдыха. В случае невозможности временного расселения работников строительной организации при отдаленности мест массового расселения и невозможности доставки их к месту работы из-за отсутствия городского транспорта, заказчик оплачивает согласно договору расходы по доставке рабочих к месту работы и обратно — к месту проживания. В отдельных случаях заказчик предоставляет подрядчику квалифицированный рабочий персонал.
Оговаривая в договоре дополнительные обязательства заказчика, стороны должны согласовывать в договоре порядок расчетов за такие услуги.
Важной особенностей договора строительного подряда является право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. При выполнении строительных работ без подтверждения заказчиком по его требованию подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть работ. О всех случаях нарушений технических условий выполнения отдельных видов работ согласно требованиям СНиП заказчик делает соответствующую запись в журнале производства работ. Заказчик, не делавший подобного заявление, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Подрядчик обязан в указанные в договоре сроки устранить обнаруженные недостатки.
Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за ходом их выполнения, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом. Таким образом, обязанности по обеспечению качественного выполнения работ по договору строительного подряда возложены на обе стороны договора, подробные условия выполнения надзора и контроля должны указываться в договоре.
Свои функции по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда заказчик может поручить соответствующему инженеру (инженерной организации). Для этого он заключает самостоятельный договор с инженером (инженерной организацией) на оказание указанных услуг, и услугодатель принимает от имени заказчика необходимые решения во взаимоотношениях с подрядчиком. Согласия подрядчика на заключение такого договора не требуется. В договоре строительного подряда в этом случае должны быть определены функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для заказчика.
Гражданский кодекс РФ призывает стороны в договоре строительного подряда к сотрудничеству. Оно выражается в том, что при обнаружении проблем в ходе выполнения строительства и связанных с ним работ к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, уплачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. В договоре строительного подряда может быть предусмотрено возмещение другой стороной затрат, связанных с устранением препятствий.
В таком документе предусматривается совместное выполнение отдельных работ: например, очистка подъездных дорог к строительной площадке, освобождение строительной площадки от строений, сооружений, мешающих строительству, подготовка объекта к эксплуатации и др. Расходы по совместно выполняемым работам возмещаются каждому из исполнителей по согласованным расчетам за счет сметы расходов по договору.
После выполнения сторонами обязательств по договору осуществляется приемка завершенного строительством объекта. Порядок приемки устанавливается законодательством и договором. В договоре определяют срок сдачи и приемки работ, их этапов и очередей, обязательства сторон об обеспечении надлежащих условий для проведения приемки-сдачи работ.
Согласно закону заказчик должен немедленно приступить к приемке работ или отдельных этапов (если это предусмотрено договором) по получении сообщения подряда о готовности к сдаче результата выполненных работ по строительству.
Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором.
В отдельных случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Сдача законченных строительством объектов оформляется актом, дата подписания которого является датой выполнения подрядчиком своих обязанностей по договору. Акт подписывается обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им необоснованными.
С момента приемки объекта по акту заказчиком он переходит в его владение и распоряжение. Заказчик принимает на себя риск возможного разрушения или повреждения принятого объекта. Однако подрядчик после оформления акта приемки или утверждения его в установленном порядке, не освобождается от выполнения договорных обязательств, которые не были им исполнены надлежащим образом (недоделки).
Законом или договором могут быть предусмотрены до приемки работ предварительные испытания. Это правило применяется и в тех случаях когда необходимость испытаний вытекает из характера выполняемых по договору строительного подряда работ.
Объекты производственного назначения принимаются комиссиями только в том случае, если они подготовлены к эксплуатации, в них устранены недоделки, а на установленном оборудовании начат выпуск предусмотренной проектом продукции.
Жилищно-гражданские объекты могут быть приняты после выполнения всех необходимых работ при условии наличия оборудования, инвентаря и устранения недоделок.
Порядок приемки работ может предусматриваться ведомственными Правилами приемки в эксплуатацию законченных строительных объектов. Такие Правила приняты Министерством транспорта. Они предусматривают порядок приемки федеральных дорог и их участков, имеющих самостоятельное значение. Правилами регламентированы подготовка к сдаче оконченных строительством дорог и их участков, работа приемочных комиссий, их состав, приведен перечень документов, которые должны быть приложены к акту приемки.
Оплата выполненных работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Стороны могут согласовать оплату в ходе строительства, за выполненные отдельные виды работ и услуги, по этапам или после завершения всех работ, с учетом устраненных замечаний. Окончательный расчет производится заказчиком после выполнения всех работ по договору. Договором может быть предусмотрено представление заказчиком аванса.
Если стороны не предусмотрели порядок оплаты работ в договоре, то оплата производится в соответствии с нормами, регулирующими оплату по подрядному договору: после окончательной сдачи работы при условии выполнения ее надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Меры ответственности, конкретные санкции и случаи их применения должны предусматриваться сторонами в договоре строительного подряда.
По закону подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Закон, таким образом, устанавливает ответственность подрядчика за качество работ, подчеркивая значение качественных показателей в строительстве.
Юридические правила закона не устанавливают конкретные санкции, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств подрядчиком и обеспечивающие интересы заказчика при несоблюдении подрядчиком требований по качеству. Они могут быть установлены в договоре строительного подряда. Кроме того, в этих случаях применяются правила ст. 723 ГК РФ, определяющие права заказчика при выполнении подрядчиком работ с недостатками.
В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлением от договора, ухудшившими результат, или с иными недостатками, заказчик вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
— возмещение своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре.
Подрядчик гарантирует выполнение работ в полном объеме, качество выполнения работ в соответствии с проектной документацией, своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных в процессе строительства, приемки работ и в период гарантированного срока эксплуатации объекта, а также нормальное функционирование объекта, инженерных систем и оборудования, но при условии правильной эксплуатации заказчиком построенных объектов.
Продолжительность гарантийных сроков может быть установлена законом. В настоящее время таких законодательных норм нет, и поэтому сроки гарантий должны быть указаны в договоре.
Гражданским кодексом РФ введены новые для нашего права правила о сроках обнаружения ненадлежащего качества результатов работы. Продолжительность таких сроков и их исчисление зависят от того, имеется ли в договоре строительного подряда условие о гарантийном сроке или нет.
При отсутствии в договоре гарантийного срока для обнаружения недостатков Гражданский кодекс РФ установил разумный срок, который не может быть более двух лет.
При наличии в договоре условий о гарантийном сроке недостатки должны выявляться в течение этого срока. Если срок гарантии меньше двух лет, ответственность выдавшего гарантию подрядчика не должна быть более низкой по сравнению с подрядчиком, который не выдал гарантию. В таких случаях подрядчик несет ответственность и по истечении гарантии, если заказчик докажет наличие недостатков или их причин до передачи работ заказчику. Предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.
Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата выполненных работ или с момента, когда результат должен быть принят. Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого результат работы не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков.
Порядок исчисления гарантийных сроков по договору строительного подряда специальными нормами не регулируется, поэтому при необходимости следует руководствоваться общими правилами о гарантийных сроках купли-продажи.
За ввод объектов в срок и досрочно заказчик выплачивает подрядчику премию, для чего создается специальный фонд в процентном отношении к сметной стоимости строительно-монтажных работ. Эти средства предусматриваются в сметах на строительство и являются строго целевыми. Размер премии увеличивается на 50,25 и 10% при сокращении сроков ввода соответственно не менее, чем на 30, 20 и 10%. При этом имеются в виду первоначальные сроки ввода, определенные в годовых планах экономического и социального развития.
Ответственность заказчика и подрядчика в виде уплаты неустойки (штрафа, пени) и возмещения убытков определена в Правилах о договорах подряда на капитальное строительство и в заключаемых договорах. Санкциями, предусмотренными в правилах, обеспечено выполнение таких важнейших обязанностей как предоставление проектно-сметной документации, своевременное окончание и приемка работ, устранение дефектов выявленных в процессе эксплуатации в гарантийные сроки.
Приемки объектов в эксплуатацию осуществляются государственными приемочными комиссиями, которые назначаются, в зависимости от народно-хозяйственной значимости объекта и его сметной стоимости, Правительством РФ, субъектами РФ, министерствами и ведомствами и некоторыми другими органами. В состав этих комиссий включаются представители заказчика, эксплуатационной организации, подрядчика, проектировщика, администрации органа местного самоуправления, муниципальных органов, санаторной, пожарной служб, а также других организаций.
Объекты производственного назначения принимаются комиссиями только в том случае, если они подготовлены к эксплуатации, на них устранены недоделки, а на установленном оборудовании начат выпуск предусмотренной проектом продукции.
Жилищно-гражданские объекты могут быть приняты лишь после выполнения всех необходимых работ при условии наличия оборудования, инвентаря и устранения недоделок.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
