Перед приобретением квартиры множество покупателей решает подписать с владельцем квадратных метров предварительный договор о покупке жилья. Несмотря на то, что подобный документ не означает переход прав на недвижимость к покупателю, он наделяет его преимущественным правом на покупку недвижимости.
Такой договор в народе еще называют «Соглашением о намерениях».
Документ имеет смысл подписывать в случае, когда какие-либо обстоятельства мешают прямо сейчас заключить сделку о приобретении желанной квартиры.
К таким обстоятельствам можно отнести:
• у продавца еще не готовы все документы для совершения сделки;
• у покупателя на данный момент нет всей суммы, необходимой для покупки недвижимости.
Иными словами, соглашение о намерениях – это один из эффективных способов защитить интересы всех участников этой сделки от недобросовестного отношения другой стороны.
Договор о намерениях, как и любой другой документ, имеет обязательные пункты.
В нем обязательно должна быть указана такая информация:
1. ФИО обеих участников, обязательно указываются их паспортные данные.
2. Информация о расположении квартиры, которою вы планируете приобрести.
3. Информация о состоянии недвижимости (количество комнат, площадь).
4. Стоимость жилья.
5. Информация о деньгах. В соглашении необходимо указать сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве аванса.
6. Срок совершения основной сделки.
Составленный документ лучше всего подписать и заверить у нотариуса. У него же рекомендуется передавать сумму аванса.
В случае отказа продавца завершать сделку и возвращать аванс нотариус сможет подтвердить в суде факт передачи денег.
Если жилье приобретается вместе с мебелью, этот факт также должен быть указан в соглашении.
Договор о намерениях берет свое начало с перечисления фамилии, имени, а также отчества каждой из сторон соглашения. Обязательно следует указать день, месяц и год рождения как покупателя, так и продавца.
Не забудьте вписать данные паспортов и место прописки.
Первым пунктом этого документа является его предмет.
Здесь необходимо прописать подробную информацию о квартире, а именно:
• полный адрес расположения;
• площадь объекта жилья;
• число комнат.
Следующим пунктом предусмотрено указать данные документов, что доказывает право собственности продавца на продаваемые квадратные метры.
В третьем пункте описывается процедура оплаты покупки квартиры, а именно:
• цифрами, а дальше буквами указывается цена недвижимости;
• сумма аванса и срок окончательной оплаты;
• порядок оплаты пошлины.
В этом же пункте описывается порядок освобождения жилья продавцом.
В следующем пункте напоминается сторонам о необходимости подготовить весь пакет документов, что нужны для государственной регистрации до совершения основной части сделки.
В пятом пункте прописывается конкретное число подписания основного соглашения.
В шестом, восьмом и девятом пунктах перечисляются обязанности каждой из сторон, а также ответственность за невыполнение этих обязанностей.
В пункте №7 идет указание на статьи из гражданского кодекса, которыми регулируется данный документ.
Предварительный договор обязательно составляется в 2-х экземплярах, каждый из которых подписывается всеми участниками будущей сделки.
Не будет ошибкой, если сказать, что данный документ – это хороший метод юридически закрепить намерения продавца и покупателя.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• покупатель может не опасаться изменения стоимости недвижимости со стороны продавца;
• покупатель не переживает, что жилье может быть продано другому лицу, пока он решает свои проблемы;
• владелец жилья получает гарантию на полную оплату стоимости его квадратных метров.
Но данное соглашение имеет и свои недостатки:
1. Стоимость недвижимости меняется очень стремительно. В соглашении указывается стоимость покупки квартиры, которую ни одна из сторон не может менять. Если покупаемая недвижимость до момента завершения основной части сделки выросла в стоимости, то владелец жилья может потерять немалую сумму денег.
2. Отказ от обязанностей наказывается судом. Когда одна из сторон не имеет намерения продолжать процедуру покупки квартиры, то другая может обратиться в суд с иском о принудительном выполнении обязанностей.
3. Задаток остается у продавца, если он не желает заканчивать сделку. Такой документ на приобретение недвижимости также заключается, если гражданин желает купить квадратные метры в новостройке.
Человек, который желает приобрести жилье в новостройке, должен помнить, что даже после подписания соглашения о намерениях с застройщиком есть риск того, что:
• сдача дома затянется, ведь застройщик не может полностью контролировать сроки завершения строительных работ;
• существует вероятность, что практически ваше жилье может быть продано иному лицу.
В связи с этим составление такого соглашения для покупки недвижимости в новостройке лучше доверить экспертам в этом вопросе.
В этом случае оно будет содержать такую информацию:
• паспортные данные покупателя;
• данные о застройщике;
• предмет покупки;
• условия совершения сделки;
• все реквизиты;
• дата, когда будет завершена сделка полностью.
Обратите внимание, что если в соглашении отсутствует конкретная дата завершения сделки, то она должна быть завершена на протяжении одного года.
В подобных документах обязательно должна быть описана процедура расторжения такого соглашения.
Согласно закону его можно разорвать, если:
• покупатель или владелец жилья не выполнил одно или несколько обязательств;
• в указанные сроки в предварительном соглашении не была завершена полностью сделка.
Если его расторжения требует лишь одна сторона, то придется подавать соответствующий судовой иск.
В случае расторжения покупатель обладает правом потребовать возврата денежных средств, которые были внесены в качестве аванса.
Предварительный договор купли-продажи 2017 года
Оформление данного вида договора начинается с заполнения шапки. В данном случае понадобится указать место проведения подписания договора и дату. Также необходимо указать такую информацию, как фамилия, имя, отчество каждой из сторон соглашения, а также их паспортные данные. В этом разделе документа также фиксируется информация о статусах участников, определяется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем».
После заполненной шапки идут двенадцать пунктов договора, которые и являются его содержанием.
Наиболее важными моментами соглашения являются следующие детали:
• стороны в обоюдном порядке обязуются реализовать все условия, прописанные в договоре, в четко указанный срок;
• покупатель должен подтвердить, что абсолютно все характеристики объекта договора в полной мере его удовлетворяют (речь в данном пункте должна идти о планировке, местонахождении, параметрах, состоянии и т.п.);
• наличие изменений и дополнений должно осуществляться исключительно по согласию обеих сторон, которое должно быть зафиксировано в письменной форме.
Также важным моментом является то, что участники соглашения должны информировать противоположную сторону о том, что возникают какие-либо обстоятельства, которые ставят под вопрос реализацию условий договора.
Предварительный договор о намерениях, составляемый перед оформлением сделки по купле-продаже объектов недвижимости, служит дополнительной страховкой для каждого участника сделки.
Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода.
Многие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки?
Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку. Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».
Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.
Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.
Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки, поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв.
Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.
Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.
Требуют отдельного описания все условия, предварительно оговоренные между участниками сделки.
Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.
В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия:
1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
3. Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.
Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ.
Условия расторжения
Возможность расторжения предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.
В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением судебных инстанций.
Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.
При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.
Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.
Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:
• В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
• В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
• В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
• Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.
При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.
Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время.
Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.
Следует различать четко аванс и задаток. Главное отличие — продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.
Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:
• Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
• Выплата залога за недостроенный жилой объект в ипотеку;
• Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
• Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них задаток и попросту исчезнуть;
• Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки;
• Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.
Предварительный договор купли-продажи квартиры 2017 года
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают в том случае, если нет возможности сразу оформить договор купли-продажи с соответствующей регистрацией в ЕГРП (Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Для предварительного договора государственная регистрация не требуется.
Так же этот договор часто заключается, как альтернатива договорам Задатка или Аванса и по нему передается определенная денежная сумма, как подтверждение намерений сторон.
Предварительный договор купли продажи квартиры содержит полный объем условий и обязательств, которые позже будут содержаться в Основном договоре купли-продажи. На 2017 год, предварительный договор - самый серьезный из документов, которые можно заключить перед подписанием Основного договора купли-продажи квартиры. В случае уклонения одной из сторон предварительного договора от исполнения своих обязательств по договору, в суде этот документ будет рассматриваться точно так же, как если бы это был Основной договор купли-продажи.
Правильно составленный предварительный договор характеризуют следующие моменты:
• Указание подробной информации обо всех сторонах сделки: для физических лиц это фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания, данные о доверенности, если лицо действует на ее основании; для юридических лиц — наименование, юридический и фактический адрес, организационно-правовая форма, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Кроме того, для юридических лиц нужно обязательно указать Ф. И. О. лица, действующего от имени организации и имеющего доверенность на право совершения таких сделок.
• Точное описание предмета договора и условий сделки. В том случае, если предмет договора не определен, предварительный договор купли продажи квартиры не имеет юридической силы. Это делает его не самым привлекательным вариантом в тех случаях, когда покупается объект в строящемся доме (т.к. обычно на момент подписания точные параметры будущей квартиры неизвестны). В последнем случае лучше оформить договор об участии в долевом строительстве.
• Указание срока заключения Основного договора купли-продажи недвижимости. Если этот срок не прописан, то по закону Основной договор необходимо заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного договора. Если в этот срок основной договор не будет оформлен, то любые обязательства по предварительному договору прекращаются и претензии считаются недействительными.
Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению – одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный – это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение – это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.
В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:
1. Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу. Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.
2. Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер. Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
3. Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора – о нем стороны приходят к согласию. Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.
4. Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
5. Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии – задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой-либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
6. Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована. И основной договор отражает именно на эту стоимость.
7. Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) – наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
8. Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
9. Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в отдельном пункте договора.
10. Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.
Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора. Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет. При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.
Предварительный договор купли-продажи не нуждается в регистрации, но заверить его у нотариуса целесообразно.
В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.
Предварительный договор купли-продажи дома 2017 года
По данному типу договоров стороны берут на себя определенные обязательства, что в последующем они совершат сделку купли-продажи. Продавец обязуется передать объект покупателю. Важно четко указать, какая недвижимость будет продаваться, по какому адресу, какой у нее регистрационный номер и другие сведения. При этом важно указать и данные о доме и об участке, на котором он стоит.
Стоимость придомового участка входит в общую стоимость дома, что обязательно указывается в договоре. Аванс оплачивается при заключении предварительного договора, а полная сумма – после заключения главного договора.
Оплата производится в сроки, которые заранее указывают в договоре. Также выплаты могут производиться по законодательным нормам.
После подписания документов, вступают в силу обязательства о будущем заключении основного договора. При расторжении сделки накладываются штрафы.
Предварительный договор купли-продажи дома заключается тогда, когда по каким-либо причинам стороны не могут непосредственно заключить договор купли-продажи. Такая ситуация может возникнуть, к примеру, если у покупателя нет в наличии всей требуемой суммы, или у продавца не готовы все необходимые документы (не прошла процедура вступления в наследство, не получено на руки судебное решение и т.п.).
Несомненным плюсом заключением предварительного договора купли-продажи дома становится то, что и покупатель и продавец в будущем получают возможность заключить договор купли-продажи конкретного дома по понятной стоимости.
Однако, несмотря на достаточную распространенность сегодня практики заключения предварительных договоров, далеко не все представляют себе его суть и зачастую не уделяют такому договору должного внимания. Это в итоге может привести к неприятным последствиям.
Чтобы правильно оценить возможные риски, следует, прежде всего, иметь представление о том, что из себя представляет предварительный договор и в какой форме его нужно составлять.
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор обязует стороны заключить в будущем договор передачи имущественных прав, оказания услуг или выполнения работ. То есть в нашем случае договор накладывает на стороны обязательство по заключению в будущем сделки с конкретным объектом недвижимости по заранее оговоренной цене.
Для того чтобы впоследствии договор считался действительным, следует тщательно придерживаться установленной законом формы составления договора согласно п.2 ст. 429 ГК РФ.
Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.
Первая проблема заключается в том, что подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из сторон договора ждет от него слишком многого.
Рассмотрим распространенный пример. Стороны заключают предварительный договор и включают в него пункт о внесении задатка. Покупатель передает продавцу задаток и… тут могут начаться проблемы.
Дело в том, что передача задатка по предварительному договору законом не предусмотрена. Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи(!) в обеспечение его исполнения.
Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.
В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору, на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями. То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.
Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.
То есть, заключив предварительный договор, одна из сторон не считает необходимым соблюдать его условия, считая, что никаких серьезных последствий для нее в результате этого не наступит.
Однако, в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ в случае безосновательного уклонения от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд. И чаще всего суды подобные иски удовлетворяют. Более того, помимо принуждения к заключению основного договора купли-продажи суд нередко обязует необоснованно уклоняющуюся сторону возместить другой стороне убытки.
Проблема третья – отсутствие предмета договора.
В некоторых случаях сегодня практикуется заключение предварительного договора купли-продажи жилого дома тогда, когда самого дома по факту еще нет в собственности продавца. То есть дом либо еще не достроен, либо полностью не оформлен в собственность (продавец не вступил в права наследования и т.д.). Часто подобный договор предлагается к заключению компаниями-застройщиками.
С юридической точки зрения действительность такого договора сомнительна и он может быть оспорен в суде любой из сторон. При этом устоявшейся судебной практики решений по таким искам до сегодняшнего момента не сформировано, и суд, соответственно, может вынести решение как о действительности договора и необходимости выполнения обязательств по нему, так и его юридической ничтожности.
Проблема четвертая – стремление аннулировать договор.
Эта проблема вытекает из второй и третьей. То есть одна из сторон пытается найти веское основание для того, чтобы признать договор недействительным. Признание недействительным предварительного договора купли-продажи автоматически освобождает стороны от необходимости выполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи.
Возникает такая проблема в тех случаях, когда продавец получает более выгодное предложение или же покупатель находит более выгодный для себя вариант.
Основаниями признания договора недействительным могут стать при этом ошибки при его составлении, такие как отсутствие установленных законом пунктов, или же наоборот, наличие в нем пунктов, противоречащих действующему законодательству.
Самое важное – это строго придерживаться формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все документы, на основании которых продавец владеет домом.
Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических. В том случае, если одна из сторон действует по доверенности, следует указать ее реквизиты и убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение сделки купли-продажи.
Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица, заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.
И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.
Соблюдение этих несложных правил поможет вам достичь поставленных целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка 2017 года
Предварительный договор купли—продажи участка земли подразумевает, что стороны предварительно договариваются о заключении в будущем договора о продаже земельного участка на тех условиях, которые предусмотрены в таком договоре.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка регулируется:
• статьей 429 Гражданского кодекса РФ «Предварительный договор»;
• статьей 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли — продажи земельных участков»;
• параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости»;
• главой 17 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю».
Особенностей правового регулирования и специальных требований для предварительного договора купли-продажи земельного участка в законе не содержатся. Предварительный договор между юридическими лицами при отношениях по продаже земельного участка заключается по общим правилам ГК РФ.
Мы приводим комментарий к основным правилам Земельного и Гражданского кодексов РФ в отношении такого договора при продаже участка земли:
1. По предварительному договору стороны только договариваются передать земельный участок в будущем, при этом передача самого земельного участка в собственность не является предметом данного договора.
2. Земельный участок является недвижимостью, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Однако несмотря на требование закона о заключении предварительного договора в той же форме, что и основной договор, такой договор купли-продажи участка не подлежит государственной регистрации, так как госрегистрация не является частью формы договора, к тому же регистрация самого договора при отчуждении недвижимости была отменена в ходе реформы гражданского законодательства.
3. Сторонам договора следует составить и подписать три экземпляра договора для осуществления сделки — по одному каждой из сторон и один экземпляр должен остаться в Росреестре.
4. В связи с тем, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, при продаже земельного участка в нем должны содержаться сведения:
• о предмете договора — передаче земельного участка от продавца покупателю с подробным описанием объекта (адреса, площади, кадастрового номера, целевого назначения и других характеристик из свидетельства о государственной регистрации права);
• о цене договора — согласованной сторонами стоимости земельного участка. Указанная стоимость не урегулирована законом, ее нельзя связывать с кадастровой стоимостью земельного участка. Стороны свободны в ее установлении. При отсутствии согласования данного условия договор будет считаться незаключенным.
5. Объектом основного договора купли-продажи земельного участка является только такой участок, который прошел кадастровый учет (вместе с межеванием, внесением сведений в кадастр и другими процедурами) и на который имеется кадастровый паспорт. Однако предварительный договор купли-продажи земельного участка этого не требует.
6. Стороны вправе самостоятельно определить срок заключения основного договора, если же он не предусмотрен договором, то считается, что одна из сторон вправе в течение года направить другой стороне предложение заключить основной договор.
Для осуществления такого права не имеет юридического значения, получит ли в пределах срока другая сторона такое предложение. Данный вопрос регулируется нормами о юридически значимых сообщениях.
При уклонении другой стороны от заключения договора ее можно понудить к заключению договора в судебном порядке.
Предварительный договор купли-продажи гаража образец 2017 года
Гаражный объект причисляется к имуществу, все операции по которому регламентируются законами РФ и подлежат регистрированию.
Договор купли-продажи гаража имеет свои нюансы, поэтому сначала нужно разобраться с основополагающими понятиями. Это связано с тем, что допустив оформительские ошибки, не приняв во внимание некоторые детали, можно в дальнейшем остаться и без денег, и без купленного строения.
Сделка по реализации гаражной постройки проводится двумя лицами. Продавец дает, а покупатель принимает в собственность бокс за заранее условленную цену. Сам факт покупки недвижимости закрепляется актом, а право становится переданным с момента прохождения регистрационного процесса.
В законах форма договора купли-продажи гаража никак не оговаривается, но надежнее делать в письменном варианте. Заверять у нотариуса — если захотите.
Знайте о некоторых важных моментах:
1. Личные и паспортные сведения советуют писать не сокращая.
2. Желательно прописать контактные телефоны.
3. В описании гаражного сооружения следует привести выписки из техпаспорта. Более развернутые данные рекомендуют написать в акте сдачи-приемки.
4. Нужно приложить нотариально заверенные справки от супругов обеих сторон.
5. Оплату проводят наличными или по безналу. В первом случае пишут расписку — впоследствии подтвердит, что продавец денежные средства получил. Во втором — таким гарантом будет платежное поручение или квитанция о переводе на расчетный счет.
6. Вписанная сумма оплаты, затраты по оформлению и сопровождению сделки — все это покупатель обязан оплатить до оговоренной даты.
7. Договор покупки заканчивает действие со дня выдачи покупателю бумаг о регистрации права собственности.
Иногда сначала делается предварительный договор купли-продажи гаража. В нем согласовывают несколько пунктов — по ним заключат будущий основной документ:
• предмет сделки;
• цена;
• порядок расчета между участниками;
• права и обязанности сторон;
• когда подпишут основной договор. Если конкретная дата не оговаривается, то сделка должна быть совершена в течение года с момента подписания предварительного соглашения.
Форма этого договора не должна отличаться от основного, иначе у вас окажется недействительная бумажка.
Мы рекомендуем вам делать все именно так, как того требует закон — и тогда вы будете спать спокойно.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор купли продажи гаража с передачей задатка заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор купли-продажи гаражного бокса должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
