Режим долевой собственности возникает, когда собственниками объекта недвижимости являются два и более лиц (граждан или организаций). В этом случае каждому собственнику принадлежит определенная доля, размер которой может определяться соглашением между ними, договором купли-продажи, либо в силу прямого требования закона. Например, при приватизации жилья, размер долей каждого собственника будет равным, а его изменение допускается по отдельному соглашению.
Правила распоряжения отдельных долей к квартире должны учитывать интересы всех собственников.
Выделим общие требования, которые нужно учитывать при совершении сделок с долями:
• если одновременно продаются все доли, у покупателя возникнет право собственности на целый объект (исключение составляют случаи, когда покупает квартиру несколько человек);
• при возмездном отчуждении долей, у остальных собственников возникает преимущественное право выкупа на тех же условиях – на безвозмездные сделки (например, дарение), такое правило не действует;
• чтобы гарантировать соблюдение прав каждого собственника, сделки с долями должны удостоверяться через органы нотариата – при обращении к нотариусу будут проверено уведомление всех совладельцев, а также иные требования закона.
Таким образом, по сравнению с продажей обычных квартир, сделки с долями предусматривают два дополнительных условия – уведомление каждого совладельца и обращение в нотариат. Можно ли избежать таких формальностей? Если стороны попытаются обойти это правило, при регистрации договора в Росреестре будет вынесен отказ. В комплект документов, представляемых в Росреестр, включается договор с удостоверительным штампом нотариуса. При отсутствии такой печати, регистрация сделки невозможна.
С учетом изложенных выше правил, пошаговая инструкция в 2019 году для продажи доли в квартире включает следующие действия:
1. поиск покупателя, согласование всех существенных и дополнительных условий сделки – предмет договора, цена приобретаемой сделки и т.д.;
2. оформление проекта договора купли-продажи с отражением согласованных условий;
3. оформление письменного уведомления в адрес каждого владельца долей на квартиру – в тексте этого документа нужно указать цену продажи, а также предложение выкупить долю на тех же условиях;
4. рассмотрение предложения, изложенного в уведомлении – сделать это нужно в срок, указанный в уведомлении, но не позднее 30 дней;
5. при поступлении согласия приобрести долю по преимущественному праву, все дальнейшие действия по сделке осуществляются не с первоначальным покупателем, а с другими собственниками;
6. если на уведомление поступил отказ, либо в течение 30 дней не последовало ответа, договор с первоначальным покупателем нужно представить в нотариальную контору;
7. нотариус обязан проверить соблюдение уведомительного порядка продажи, а также ряд иных требований закона – наличие полномочий сторон, дееспособность продавца и покупателя, иные условия;
8. после удостоверения договора, стонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки;
9. итогом регистрационных действий будет внесение в ЕГРН сведений о переходе права собственности на долю, о чем стороны получат выписку из реестра и зарегистрированный договор.
Только при соблюдении перечисленных требований, можно рассчитывать на положительное решение в Росреестре.
С учетом требования об уведомлении совладельцев, сделки с продажей долей могут существенно затянуться, а первоначальный покупатель не обязательно станет собственником части квартиры.
Разберем нюансы и формальности, которые нужно соблюсти на каждом этапе указанной пошаговой инструкции.
От условий, которые продавец и покупатель укажут в проекте договора, зависит прохождение дальнейших стадий сделки. Прежде всего, это касается цены приобретаемой доли. При последующем уведомлении совладельцев, нужно указать цену продажи, а ее произвольное изменение не допускается.
Выделим ряд нюансов, которые нужно учесть при согласовании условий сделки по продаже доли в квартире:
• в договоре обязательно указывается предмет сделки, т.е. конкретная доля в праве собственности на квартиру, со ссылкой на правоустанавливающие документы;
• стоимость доли по договору определяется сторонами самостоятельно, однако занижать или завышать ее не рекомендуется – если другие собственники смогут доказать такой факт, они смогут признать сделку недействительной;
• все условия, изложенные в проекте договора, нельзя менять после направления уведомления – при реализации преимущественного права на выкуп доли, другие собственники будут совершать сделку на таких же условиях.
При продаже долей действуют и общие правила ГК РФ. Например, при наличии обременения или ограничения права, совершение сделок практически невозможно. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, действует общее правило о получении согласия от отдела опеки.
Ключевое значение для успешного совершения сделки имеет надлежащее уведомление других собственников. Направлять такое уведомление нужно каждому владельцу доли, вне зависимости от ее размера и основания приобретения. Полный перечень собственников можно уточнить путем получения актуальной выписки из ЕГРН на дату оформления уведомления.
Уведомительный порядок включает в себя следующие действия:
1. оформление письменного уведомления – в тексте документа нужно воспроизвести все условия продажи доли, в том числе ее цену по договору;
2. уведомление нужно вручить каждому совладельцу лично под роспись, либо направить по почте;
3. другие собственники могут сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа – для этого достаточно изложить свое решение в простой письменной форме;
4. если один или несколько собственников решили воспользоваться преимущественным правом выкупа, они также направляют продавцу письменное согласие – все дальнейшие действия по продаже будут осуществляться уже без участия первоначального покупателя;
5. если на уведомление не получено ответа, по истечении 30 дней можно обращаться с договором к нотариусу.
Поскольку уведомительная процедура может закончиться совершенно разными последствиями, в наиболее неблагоприятном положении оказывается первоначальный покупатель. Возможность купить долю будет зависеть от решения других владельцев квартиры, повлиять на которое нельзя.
При отказе от преимущественного права выкупа, нотариусу будет представлен первоначальный договор. Изменять его положения нельзя, так как возникает риск оспаривания сделки.
Если же один или несколько совладельцев согласились выкупить долю, возникают следующие последствия:
• если согласие на выкуп выразил один собственник, для последующей регистрации сделки он включается в договор вместо первоначального покупателя;
• если согласие дали два или более совладельцев, продаваемая доля будет распределена между ними в равных частях, либо в ином порядке, указанном в договоре;
• для регистрации договора по праву преимущественного выкупа также нужно обратиться в нотариальную контору, а затем в Росреестр или МФЦ.
Если стороны решат умышленно завысить цену доли, чтобы избежать преимущественного выкупа со стороны других совладельцев, сделка может быть оспорена в течение 3 лет после ее совершения. Этот риск нужно учитывать при оформлении проекта договора и уведомления.
Выполнив все требования к уведомлению других собственников, нужно обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения договора. В зависимости от итогов рассмотрения уведомлений, в нотариальную контору будет представлен договор с первоначальным покупателем, либо с владельцами других долей.
При обращении сторон, нотариус должен выполнить следующие действия:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. проверить полномочия сторон на покупку/продажу доли – для этого проверяется содержание правоустанавливающих документов, уточняется информация в ЕГРН, устанавливается личность сторон по паспортам и т.д.;
2. проверяется действительность доверенностей и перечень полномочий, указанных в них – доверенность на сделки с недвижимостью удостоверяется через нотариат, поэтому проверка проходит по сведениям нотариального реестра;
3. проверяется дееспособность участников сделки – с 2019 года это можно сделать через единый федеральный реестр судебных актов;
4. проверяется соблюдение уведомительного порядка.
Кроме того, нотариус выполнит стандартную проверку представленных документов на предмет соответствия закону. При отсутствии претензий, на договоре будет проставлен удостоверительный штамп, а сведения об этом будут внесены в федеральный нотариальный реестр. После этого, стороны могут обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки.
После соблюдения всех формальностей, сторонам предстоит зарегистрировать сделку и переход права собственности на долю через Росреестр. Подать документы можно и через учреждения МФЦ «Мои документы», однако при этом общий срок регистрации будет увеличен на 2 дня. В ходе регистрационных действий, сведения о переходе права собственности и личности нового владельца доли будут внесены в реестр ЕГРН. После завершения процедуры, сторонам выдается зарегистрированный экземпляр договора, а также выписка ЕГРН.
С учетом изложенных выше правил, для успешного прохождения сделки сторонам предстоит собрать оформить следующие документы:
• правоустанавливающие документы на долю в квартире – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
• проект договора купли-продажи, на основании которого будет направлено уведомление;
• письменное уведомление для каждого владельца долей в квартире, а также доказательства его направления по почте;
• письменные отказы или согласия на преимущественный выкуп;
• окончательный вариант договора купли-продажи, удостоверенный через нотариат;
• передаточный акт, если аналогичное условие не включено в договор купли-продажи;
• заявление о регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
• платежное поручение об оплате пошлины в Росреестр – за переход права собственности в 2019 году нужно оплатить 2000 руб.
Точный перечень документов будет зависеть от условий сделки. Например, для ведения дел через представителей может потребоваться нотариальная доверенность. Нужно получить согласие отдела опеки на продажу доли ребенка, либо согласие супруга, если часть квартиры приобреталась в период брака.
Чтобы соблюсти все нюансы и формальности, связанные с продажей доли в праве собственности, целесообразно осуществлять все дела через профессиональных специалистов – юристов, адвокатов и т.д. В этом случае можно заранее устранить все проблемы и риски, которые могут возникать на каждом этапе сделки.
Для продажи долей в квартире закон предусматривает ряд дополнительных требований – письменное уведомление других собственников и удостоверение договора через нотариат. Только в этом случае в Росреестре можно зарегистрировать договор без вынесения отказа. При рассмотрении уведомления, совладельцы могут воспользоваться преимущественным правом выкупа доли на тех же условиях. При нарушении правил уведомительного порядка, сделка может быть оспорена по требованию других собственников.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
