Стороны сделки обязаны оформить договор. В тексте соглашения следует отразить:
• название документа, дату оформления и место;
• сведения о сторонах (Ф.И.О./наименование организации, дата рождения, реквизиты паспорта каждой из сторон и представителей);
• предмет договора – возмездная передача земельного участка;
• описание участка – адрес, площадь, категория земель, разрешённое землепользование, иные важные характеристики (например, наличие подключённой сети электроснабжения);
• указание, что недвижимость находится в собственности продавца и не имеет обременений (не находится в залоге, в аренде у третьих лиц, на него не наложен арест и т.д.);
• условия, сроки и порядок расчётов;
• оговорка о том, что право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре;
• указание, кто и за чей счёт проводит государственную регистрацию договора;
• меры ответственности – сторона, нарушившая условия договора, компенсирует другой стороне убытки;
• иные условия – вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и т.д.;
• количество экземпляров договора;
• подписи и реквизиты сторон.
Договор составляется в 3-х экземплярах. По 1-му остаётся у каждой из сторон и ещё 1 хранится в Росреестре.
В статье 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости в 2020-2021 годах производится по акту приёма-передачи.
В договоре должна быть отражена следующая информация:
1. название, дата и место составления;
2. сведения о сторонах (переписываются данные покупателя и продавца из договора);
3. информация о договоре;
4. указание, что акт подтверждает передачу участка, указанного в соглашении купли-продажи;
5. характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и другие);
6. список объектов, которые есть на участке, и которые передаются вместе с ним (например, хозпостройки);
7. перечень вещей и документов, которые бывший владелец передаёт покупателю (технические документы, ключи и т.д.);
8. информация о количестве экземпляров документа (оформляется минимум 3);
9. Ф.И.О./наименование продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.
Если стороны не хотят составлять акт приёма-передачи, то в договоре нужно отдельно указать, что участок передаётся в определённый момент и без подписания указанного документа.
Покупатели также требуют от продавцов:
• выписку из ЕГРН;
• личный паспорт и копии его страниц;
• межевой план;
• справка из БТИ о том, что на участке не зарегистрирована недвижимость;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец не состоит там на учёте.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• принадлежит ли участок продавцу на праве собственности;
• наличие обременений, не указанных в договоре, не находится ли участок под арестом;
• категорию земель;
• разрешённое землепользование;
• соответствует ли площадь той, что указана продавцом;
• соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.
Выписка оформляется в электронной или в бумажной форме. Сведения в ней действительны на дату выдачи, поэтому перед подписанием договора и передачей денег желательно заказать ещё одну.
Паспорт гражданина должен быть действительным. Информация из него должна соответствовать сведениям о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные переносятся в договор.
Если гражданин состоит на учёте в ПНД или НД, стороны могут заказать врачебное освидетельствование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст справку о том, что на этот момент человек может в полной мере понимать происходящее и руководить своими действиями.
С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:
1. Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
2. Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
3. Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
4. Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
5. Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.
Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.
Чтобы переход права собственности на дом был отмечен в ЕГРН, покупатель должен представить регистратору:
• заявление, заполненное по установленной форме (оформляется по месту предоставления услуги);
• 2 оригинала договора купли-продажи и приложения к ним (например, акт приёма-передачи);
• личный паспорт.
Документ об оплате госпошлины представлять не обязательно – приход средств на счёт управления Росреестра отражается в системе муниципальных платежей.
Гражданин отдаёт оба экземпляра договора. Один остаётся на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
