Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Земельные участки, не включаемые в гражданско-правовой оборот
Земли, не являющиеся недвижимым имуществом, не принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам и которые не могут быть им предоставлены, в гражданско-правовой оборот не включаются.
Но что это за земли конкретно? И хотя предметом разговора они не станут, выяснить это стоит. В конечном счете, этот вопрос сводится к выяснению того, земли каких категорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются, и не могут быть им предоставлены, в частную собственность.
Это земли историко-культурного назначения. Их изъятие для нужд, противоречащих основному целевому назначению, а также любая деятельность, не соответствующая установленному режиму на этих землях, не допускаются, это первые зоны земель оздоровительного назначения, а также земли, предоставленные для нужд обороны. Кроме того. Указом Президента РФ № 631 был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.
Указом установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат:
- земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земель оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
Земли иных категорий в соответствии с земельным законодательством могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, но с требованием соблюдения особого режима их использования.
Особенности купли-продажи земельных участков
В настоящее время законодательные препятствия к реализации права продажи земельного участка крестьянского хозяйства практически отсутствуют. Требуется лишь разрешение органа исполнительной власти субъекта РФ в случае продажи земель сельскохозяйственного назначения с изменением цели использования земли.
Тем интереснее разобраться в правовом и социальном значении этого права в современных условиях. Тем более, что отсутствие права продажи земли препятствовало реализации и иных прав распоряжения (в частности, права залога). Кроме того, это порождало заключение незаконных сделок по продаже земли. С другой стороны, предоставление права на продажу земли предполагает контроль со стороны государства за движением земли, а также регулирование многих процедурных вопросов. В этом направлении делаются определенные шаги. Сейчас разработан порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Общие положения купли-продажи регулируются ч. II ГК РФ.
В качестве основных положений необходимо сказать следующее. Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым по образцу, сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.
В соответствии с названным Порядком при совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе изменить его целевое назначение (что касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения), а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др. условия использования. Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Право собственности покупателя регистрируется в местной администрации. Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производятся в соответствии с законодательством РФ и республик в составе РФ. Указ о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России добавляет к установленному порядку положение, по которому продажа земель может производиться на аукционах или конкурсах. А в соответствии с Указом Президента РФ "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц".
Особенностью сделки по купле-продаже земли является обязательное требование о приложении к договору плана участка. При современном, весьма неблагополучном положении с учетом земли в сельской местности оно обязательно и обоснованно.
Другая особенность продажа земли путем проведения конкурсов и аукционов. Одна из целей установления данного порядка придание гласности совершению сделок с землей.
Таким образом, в том, что касается права продажи земельных участков, современное законодательство выработало ряд следующих принципов:
- публичность совершения сделки;
- сохранение целевого назначения, как правило, и изменение его как исключение, с особой санкции органов государственной власти субъекта РФ;
- сочетание общего договорного права и требований земельного законодательства при подготовке документов (подготовка плана участка), переход к собственнику ограничений по режиму использования земель и установленных сервитутов;
- нотариальное заверение и государственная регистрация договора.
Новым законодательством не предусмотрены права арендаторов и пользователей земли при переходе права собственности. Этот вопрос требует решения в ближайшее время и в том смысле, что права на аренду и пользование земельным участком сохраняются за лицами, заключившими с прежним собственником договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В то же время договор в том же объеме должен быть перезаключен с новым собственником земли.
В качестве особого случая ГК РФ рассматривает право на земельный участок при продаже здания, сооружения и другой находящейся на нем недвижимости, а также право на недвижимость при продаже земельного участка. В первом случае по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ).
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, предусмотренных договором продажи.
Передача земельных участков в уставный (паевой) капитал.
Право передавать земельный участок в качестве взноса в уставный капитал АО, товарищества, ассоциации, кооператива, объединения, в т.ч. с иностранными инвестициями, является еще одним правом собственника земель, которое является основанием для включения их в оборот.
Особенности же передачи земельного участка в качестве паевого взноса в уставный капитал того или иного вида юридического лица рассмотрены в главе, посвященной субъектам земельно-правовых отношений.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Особым вниманием в современном законодательстве пользуется право залога земельного участка. Много говорилось об экономических выгодах и проблемах реализации этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п. 2).
Порядок залога земельного участка регулируется ГК РФ (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка).
Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении этого обязательства по решению арбитражного суда.
Сейчас преобладает тенденция, при которой земли, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку), имеющему специальную лицензию на проведение операций с землей. При этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении сделок. Таким образом, собственник земли становится перед лицом мелких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.
Как представляется, в законодательстве важно установить регулирование наиболее существенных пунктов отношений землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали разорительными для собственников земли. Это, прежде всего, процентные ставки, а также условия обращения взыскания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл создание системы, конкурирующей с банками в вопросах кредитования крестьянских хозяйств. Российская история имела интересный опыт местного кредитования в кассах взаимного кредита. Получение ссуды в этой кассе было, если не менее значительным по размеру сумм, но менее обременительным для крестьян. Формировались подобные кассы из средств самих же крестьян и земских сумм. Создание подобных кредитных учреждений, организованных главами хозяйств данного района, могли бы оказать им большую помощь и дополнить кредитную систему для крестьян, которая пока не совсем утвердилась.
Пожалуй, одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь)? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы арендные цены земельных участков и порядок их расчетов.
Поскольку принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер, здесь они не будут приведены. Единственное, что следует сказать по этому поводу: в отношениях залога и оценке земли отводится очень важное значение, т.к. от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли (и не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора о залоге устанавливаются сторонами, однако, скорее всего сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которые отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также инфляционные процессы, которые будут очень сильно тормозить развитие залога земли. Что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, так это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.
Особенности обмена земельного участка
Действующее земельное законодательство не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее, данное право установлено Указом Президента РФ (п. 2): "Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок". Пункт 5 того же указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими положениями ч. II ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ, п. 1 Указа Президента РФ) и на земельные участки могут распространяться гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. К договору мены применяются те статьи ГК РФ, которые регулируют сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Форма договора мены земельного участка не разработана. Однако, при разработке образца договора возможно использование основных положений договора купли-продажи земельного участка и договора мены имущества (в соответствии с вышеизложенными положениями ГК РФ). Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.
Что касается права дарения, то этот способ отчуждения имущества достаточно разработан гражданским законодательством, и изъятий для земельного имущества кроме требований, предусмотренных для других гражданско-правовых способов отчуждения земельного имущества, нет.
Общие положения заключения договора дарения регулируются ГК РФ, и в соответствии с ним по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это земельный участок) в собственность.
Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок к земельным участкам.
Наследование земельного участка
Один из наиболее значимых для гражданина видов распоряжения земельной собственностью это возможность передать земельный участок по наследству. Ему следует право наследования гражданином земельного участка.
Право передать по наследству и право наследования взаимодополняют друг друга и не могут друг без друга существовать. В самом деле, что бы стоило право завещать земельный участок родственнику, если бы он не обладал правом его унаследовать?
Поэтому рассмотрим здесь оба правомочия. И обратимся сначала к праву передать земельный участок по наследству (собственно, праву его завещать). Но прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, следует заметить, что земельное законодательство о наследовании земельных участков развито не вполне, часть общих положений регулируется нормами гражданского законодательства о наследовании.
Кто может передать по наследству земельный участок?
Передать по наследству земельный участок может только собственник земли или лицо, которому земельный участок принадлежит на основании права пожизненного наследуемого владения. Арендатор же может передать по наследству не сам земельный участок, а право аренды. Земельное законодательство не рассматривает данный вопрос. Это право арендатору предоставлено ст. 617 ГК РФ, на основании которой права и обязанности умершего арендатора по договору аренды переходят к наследнику. Однако, это происходит только в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное.
Кто может наследовать земельный участок?
Это может быть любое лицо, обладающее правоспособностью (см. соответствующую главу.) Общая норма гражданского законодательства гласит, что наследование имущества может происходить как по завещанию, так и по закону. Причем для того и для другого случая гражданским законодательством установлены определенные нормы, регулирующие порядок наследования. Исключение составляет наследование земельного участка для ведения крестьянского хозяйства, о чем говорится в соответствующем разделе книги.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
