Жилье в новостройках обычно продается еще на стадии строительства. Большинство покупателей приобретают квартиры в недостроенных домах, и к моменту сдачи дома практически у каждой квартиры есть свои владельцы. Юридически, пока постройка дома не окончена, недвижимость не зарегистрирована в государственных реестрах. А это означает, что будущие новоселы покупают не квартиры в полном смысле слова, а право приобретения этих квартир в собственность.
Само же оформление права собственности происходит, как правило, достаточно долго. Процессы, которые, по сути, могли бы проходить параллельно - отделочные работы и оформление документов - на практике завершаются вовсе не одновременно. И складывается не очень приятная ситуация: в достроенном доме отремонтированы и заселены все квартиры, а документов на право собственности у жителей дома нет.
Если право собственности отсутствует
На первый взгляд, волноваться не о чем: владельцы квартир уже живут в новом доме, и оформление права собственности можно считать простой формальностью. Тем не менее, эксперты рынка недвижимости расценивают такое положение дел, как весьма затруднительное.
Первое, что дает основания для тревоги - отсутствие прописки. В столице, как в принципе, и в любом другом городе, без регистрации жить очень проблематично. А поскольку квартира, на которую не оформлено право собственности, юридически не существует, у ее владельцев нет возможности оформить регистрацию, то есть прописаться по месту жительства. Особые сложности могут возникнуть у тех, для кого купленное в новостройке жилье - единственное: получается, что эти люди проживают в Москве незаконно.
Те же, у кого есть возможность зарегистрироваться по другому адресу, тоже могут столкнуться с немалыми трудностями. Любые процедуры юридического характера - к примеру, оформление загранпаспорта или постановка автомобиля на учет - возможны только по месту регистрации. То же самое относится к оформлению ребенка в школу или детский сад: в эти учреждения не по месту жительства можно попасть только при условии, что там будет свободное место. Тогда как в сад или школу по месту регистрации ребенка взять просто обязаны.
Еще один аспект, на котором делают акцент специалисты - возможные сложности в вопросах распоряжения «недооформленной» квартирой. Такую недвижимость будет очень сложно продать, подарить или завещать. Свидетельство о праве собственности, в отличие от предварительного договора, гарантирует владельцу право распоряжаться своей квартирой.
Следует учесть и тот факт, что Налоговым кодексом предусмотрено освобождение продавца от уплаты подоходного налога в случае, если он владел квартирой больше трех лет. А этот срок отсчитывается с момента оформления квартиры в собственность.
Могут возникнуть у владельцев не оформленных в собственность квартир и проблемы с ипотечным кредитованием. Полноценным залогом при ипотеке может считаться только юридически существующая квартира. Незавершенные же новостройки банки кредитуют выборочно: в этом случае в пользу застройщиков могут сыграть известность и хорошие отношения с банком. При этом годовая ставка по кредиту будет на 1%-2% выше, чем обычно. Как только будет оформлено право собственности, квартира может быть передана банку в залог, и проценты будут снижены до нормального уровня, но до этого ипотечные покупатели будут нести существенные убытки.
И последнее: до того, как на квартиру будет оформлено право собственности, и ее жильцы получат возможность зарегистрироваться, все коммунальные платежи будут начисляться по коммерческим расценкам. То есть до оформления права собственности любые дотации, предоставляемые городскими властями, считаются недействительными.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Процедура оформления недвижимости в собственность многоступенчатая и предусматривает участие многих сторон: столичного правительства, окружных и районных администраций, инвесторов (часто нескольких) и застройщика.
На начальном этапе застройщик и власти города подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта на строительство. Этим документом фиксируется распределение площадей построенного дома. Подготовкой Акта занимается застройщик, а подписи в нем должны поставить представители администрации округов и районов, представители Тендерного комитета Москвы и городское правительство.
Еще один этап - обмеры фактической площади квартир БТИ. Обычно эта площадь не совпадает с указанной в проекте, и все участники процесса должны договориться между собой и с компанией-застройщиком и полностью друг с другом рассчитаться.
После этого должны быть подписаны акты о реализации всех договоров между участниками, включая застройщика и покупателя. Подписание этих документов подтверждает, что все стороны выполнили взятые на себя обязательства и не имеют взаимных претензий.
Затем формируется пакет документов для регистрации прав на квартиры, который отправляют на юридическую экспертизу в регистрирующий орган. В процессе регистрации могут быть затребованы дополнительные документы.
И, наконец, финальная стадия - выдача физическому лицу свидетельства о праве собственности на недвижимость. Весь процесс оформления документов в Москве занимает от полутора до трех лет.
Три варианта оформления
Покупатель может оформить квартиру в собственность несколькими способами: воспользовавшись помощью застройщика, самостоятельно (как правило, при помощи стороннего эксперта) или обратившись в суд.
Чаще всего оформление права собственности доверяют компании-застройщику. В этом случае застройщик, за определенную фиксированную сумму или оговоренный процент, сам занимается подготовкой документов и раздает покупателям свидетельства о праве собственности. Этот вариант очень удобен.
В случае самостоятельного решение проблемы нужно подождать регистрации в собственность первой квартиры в построенном доме. Это значит, что существование дома по указанному адресу подтверждено юридически. После этого покупатель имеет право обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении пакета документов для самостоятельной регистрации. Остальные документы придется оформить самостоятельно и передать в Федеральную регистрационную службу. Зарегистрированное свидетельство о праве собственности будет готово через месяц.
Система регистрации права собственности на квартиры в новостройках, по словам аналитиков, запутанна и сложна. И, что не радует, в ближайшие годы эта система вряд ли претерпит какие-либо изменения. Покупателям в этой ситуации стоит вникать во все детали, заранее интересоваться каждым этапом процесса, консультироваться с квалифицированными специалистами и не принимать необдуманных решений. При соблюдении этих условий финансовые и временные затраты на процедуру оформления права собственности на жилье удастся свести к минимуму.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
