Купить квартиру, оказывается, куда проще, чем оформить ее в собственность. Есть масса нюансов, о которых счастливые обладатели своих новых жилых квадратных метров даже не догадывались, когда ввязались в историю покупки недвижимости. Что и в какой последовательности нужно делать, и как скоро после сделки покупатель станет полноправным владельцем своей квартиры, читайте в нашем материале.
Как только вы получили ключи от квартиры, сразу отправляйтесь в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, более известную как Регистрационная палата. В соответствии со статьей 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимость подлежит государственной регистрации. Приходить в Регпалату нужно с заранее сформированным полным пакетом документов.
Основной пакет документов:
• Паспорта всех будущих собственников квартиры (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника);
• Документ, который является основанием для оформления права собственности (договоры купли-продажи, дарения, мены, участия в долевом строительстве, цессии, приватизации, свидетельство о вступлении в права наследования);
• При первичной регистрации квартиры документация на помещение (технический и кадастровый паспорта, поэтажный план с экспликацией), которую вы получите в БТИ. Если квартира куплена на вторичном рынке, ее техническое описание не требуется, поскольку сведения о ней уже имеются в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако если была сделана перепланировка вторичного жилья, техническая документация об этом должна быть предоставлена;
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.
В зависимости основания получения права собственности стандартный пакет документов может быть шире.
Наиболее распространенные примеры описаны ниже:
• Справка с перечнем лиц, обладающих правом пользования квартирой, что подразумевает справку о составе семьи, которую нужно взять в управляющей компании.
• Если вы платите ипотечный кредит за квартиру, либо она находится в залоге по другим причинам, возьмите у залогодержателя письменное согласие на пользование, владение и распоряжение квартирой.
• В случае вступления в наследство - нотариально заверенный отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру.
• Если недвижимость относится к объектам культурного наследия, необходим паспорт здания, подтверждающий его принадлежность к памятникам культуры, а в особых случаях - историко-культурная экспертиза.
• При оформлении в собственность квартиры по договору долевого строительства - акт приема-передачи квартиры.
• Если регистрацию выполняет доверенное лицо, либо один из будущих собственников - нотариально заверенная доверенность на них.
Правоустанавливающие документы необходимо предоставить в трех оригинальных экземплярах. Для прочих документов достаточно одного оригинального экземпляра и одной копии, которую заверит регистратор в момент получения пакета документов. Паспорта собственников нужно будет только показать, снимать с них копии нет необходимости.
Заявление о государственной регистрации права собственности можно составить самому, а можно обратиться к регистраторам в Регпалате. Сотрудник заполняет заявление в электронном виде, а вы его должны подписать. Обязательно в нем прописываются данные паспорта заявителя, техданные на квартиру и ее адрес, а также прописываются все документы, которые вы принесли с собой для передачи регистратору.
После того, как вы составите заявление и вместе с ним сдадите пакет документов, остается замереть в ожидании регистрации, которое по идее не может затянуться дольше трех месяцев, однако на практике бывают задержки вплоть до нескольких лет. Дело в том, что сотрудники Росреестра могут приостановить процесс оформления права собственности или вовсе отказать в нем, если у них появятся сомнения в отношении ваших документов.
Итак, право собственности не может быть оформлено раньше, чем через 30 дней. В зависимости от количества собственников, наличия и условий обременений, от условий ипотеки и прочих факторов процесс проверки документов может затянуться. Что касается других причин задержки регистрации права собственности, не зависящих от собственника, то они связанны с действиями, или бездействием застройщика и госорганов. Самая частая проблема - задержка присвоения зданию почтового адреса и индекса.
Помимо чистоты юридической не менее важна чистота бумаг физическая – в прямом смысле слова. Ведь статья 18 ФЗ-122 гласит, что документы, содержащие помарки, зачеркивания, приписки, исправления и повреждения, влияющие на читаемость документа и толкование его содержания, в Росреестре не принимаются.
Таким образом, тексты всех бумаг должны быть написаны разборчиво, наименования всех юрлиц не могут быть написаны сокращенно, реквизиты всех компаний с адресами обязательно должны быть прописаны с их местонахождением, ФИО всех физических лиц, задействованных в документах должны быть прописаны полностью с указанием адресов их мест жительства.
Если же ваши документы потеряли товарный вид, потрепаны, помяты, повреждены, если тексты документов имеют исправления (приписки, подчистки, перечеркнутые слова, исправлены карандашом), они не будут приняты на государственную регистрацию. Все многостраничные документы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплена печатью той организации, которая выдала данный документ.
Если же у вас нет возможности явиться в Регпалату лично, заявление о регистрации права собственности можно отправить почтой, при этом нужно нотариально заверить заявление, сделать опись вложения, указать объявленную ценность и запросить уведомление о вручении письма.
Для оформления квартиры в новостройке важна юридическая чистота комплекта документов.
Если вы ведете процесс самостоятельно, а не обращаетесь к посреднику, необходимо получить у застройщика следующие документы:
• акт приема-передачи квартиры;
• копия документа о вводе дома в эксплуатацию;
• копия документа о приемке дома госкомиссией;
• акт реализации инвестиционного договора на строительные работы.
Если застройщик отказывается предоставлять какие-либо бумаги из перечисленных, вам необходимо обратиться в суд. Также закон гласит, что владелец квартиры имеет полное право подать в суд для принудительной регистрации жилья по истечении двух лет, если процедура не была завершена по каким-то причинам, от него не зависящим. Для инициирования судебного разбирательства вам потребуется местный суд общей юрисдикции (районный либо городской) в зависимости от местонахождения квартиры.
В исковом заявлении нужно описать детали, почему регистрация имущества задерживается. Для этого нужно потребовать у застройщика письменное объяснение причины отказа выдачи документов, при этом запрос о выдаче застройщику стоит также подавать письменно.
Стоит отметить, что нередки ситуации, когда сам застройщик сам для ускорения процесса признания права собственности в новостройке рекомендует обратиться в суд. Это бывает в случаях, если когда БТИ затягивает выдачу кадастрового паспорта, либо администрация отказывает в присвоении почтового индекса, но все происходит не по вине застройщика.
Подобные иски можно подавать как индивидуально каждым владельцем, либо совместно с другими собственниками, но в обоих случаях, как показывает практика, суд становится чаще всего на сторону истцов и принимает положительный ответ о регистрации права собственности на квартиру. Такое постановление суда приравнивается по юридической силе к свидетельству о регистрации права собственности.
Итак, уточним, что обязан сделать застройщик до процедуры регистрации квартиры:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• составить протокол (акт) на распределение долей недвижимости;
• получить техпаспорта БТИ на весь дом (этот документ другой – в отличие от паспорта БТИ на отдельную квартиру);
• заключить передаточный акт в архитектурно-строительной компании;
• получить от местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• получить постановление в Росреестре дома на кадастровый учёт;
• присвоить дому новый почтовый адрес.
Только после всего вышеперечисленного владелец квартиры может приступить к регистрации нового жилья.
Взяли ипотеку – привыкайте к мысли, что собственность, приобретенная с ее помощью, становится залогом возврата кредита, то есть его обеспечением возврата вашей ипотеке. Однако оформление прав на квартиру происходит в том же порядке, что и в инструкции выше, но, по сути, квартира является собственностью банка до тех пор, пока долг по кредиту не будет выплачен. В подобной ситуации владелец квартиры не может распоряжаться своей квартирой без согласия залогодержателя, а именно он не сможет ее продать, или сдать в аренду, не уведомив об этом банк.
Таким образом, к вышеперечисленному пакету документов надо добавить еще и закладную и кредитный договор на квартиру, включая все приложения, которые оговорены вами и банком. Эти бумаги можно будет получить в отделении банка лично.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 тысячи рублей. При этом у некоторых есть право на льготы при уплате госпошлины. Когда собственников жилья несколько, размер госпошлины делится в равных долях. Оплату госпошлины нужно подтвердить квитанцией, которая подаётся вместе с заявлением и остальными документами.
Когда регистрацией занимается застройщик, то он обычно взимает дополнительную плату за услуги. Если документацией занимается доверенное лицо, то он также может потребовать плату за свои услуги.
В целом итоговая цена сделки по оформлению документов в каждой ситуации регистрации права собственности у будет своя, поскольку привлечение к процессу юристов и нотариусов стоит денег, причем в каждом регионе это будут разные суммы.
По окончании проверки Регпалата выдает свидетельство регистрации на квартиру стройке, передаточный акт и договор долевого участия.
Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру не является документом строгой отчетности со степенью защищенности уровня Б с учетными серией и номером. К степени защищенности бланка свидетельства больше не предъявляется каких-либо требований, поэтому его можно оформлять на белой бумаге формата А4.
На обратной стороне бумаги также прописываются серия и номер свидетельства, но данных паспорта собственников не указывается, но прописываются дата и место рождения гражданина и номер его СНИЛС. Удобно то, что этот документ можно получить в электронном виде с электронной подписью того, кто данный документ регистрировал.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
