Применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно - судебной практике.
В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.
Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в Постановлении его Пленума N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно п. 14 данного Постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.
Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.
Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15).
Регистрация перехода права собственности
Обязательной государственной регистрации также подлежали договоры, на основании которых был переход права собственности (купля-продажа, дарения, мена и прочее). По новым правилам договор-основание не требует регистрации, а регистрируется лишь переход права собственности на объект недвижимости.
Некоторые виды договоров по-прежнему необходимо регистрировать. К ним относятся:
1. Договор долевого участия при строительстве квартиры.
2. Договор покупки квартиры с использованием заёмных средств (ипотека).
Государственная регистрация данных видов договоров связывается с особыми рисками при долевом строительстве и ипотечном кредитовании.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации со дня вступления в силу ФЗ №122.
Право собственности на недвижимость, возникшее до указанной даты, признаётся действительным и обязательной госрегистрации в этом случае не требуется. При этом подтверждают право собственности ранее выданные документы (договора, удостоверенные в нотариальном порядке, технический паспорт БТИ и пр.).
Государственная регистрация права собственности возможна по желанию владельца недвижимости. Но при отчуждении квартиры (продажи, дарении, мены и прочее) собственник в обязательном порядке должен зарегистрировать право собственности.
При этом к недвижимому имуществу относятся:
1. земельные участки;
2. индивидуально жилые дома;
3. дачи;
4. квартиры;
5. комнаты в коммунальной квартире;
6. гаражи и пр.
Гражданин, регистрирующий переход права собственности должен подать заявление о регистрации с необходимыми документами на объект недвижимости в регистрирующий орган (Росреестр) по месту нахождения регистрируемого объекта недвижимости (квартиры, дома, дачи).
При этом правом принимать документы для регистрации наделены Многофункциональные центры (МФЦ).
Заявление о переходе права собственности заполняется, как правило, на специальном бланке в Росреестре или в МФЦ.
Кроме заявления, владельцу нужно представить следующие документы:
1. Правоустанавливающий документ на квартиру (дом). Таким документом в зависимости от конкретной ситуации может быть:
• договор купли-продажи (если квартира куплена);
• договор дарения (если квартира подарена);
• договор мены;
• свидетельство о наследстве при наследовании;
• договор о приватизации;
• договор ренты (пожизненное содержание с иждивением) и пр.
2. Кадастровый паспорт на квартиру (дом). Кадастровый паспорт - это документ, содержащий сведения о недвижимости. В кадастровом паспорте в обязательном порядке указывается кадастровый номер квартиры, кадастровая стоимость и содержатся другие технические и архитектурные сведения о квартире. Если у заявителя нет кадастрового паспорта, то нужно обратиться в кадастровую палату за его получением.
3. Квитанция об оплате госпошлины. В регистрирующий орган нужно представить оригиналы и копии квитанции об оплате госпошлины. В квитанции нужно будет вписывать номер СНИЛС, поэтому заявитель должен иметь при себе страховое свидетельство пенсионного страхования.
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт). Кроме оригинала, нужно представить копию паспорта с главной страницы, а также со страницы о регистрации по месту жительства.
5. Страховое свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС).
После приёма документов на регистрацию заявителю выдаётся расписка, в которой указывается дата, когда заявитель может получить свидетельство о праве собственности.
В настоящее время свидетельство о праве собственности выдаётся на обычном листе А4 и документ не цветной, как было ранее.
Свидетельство о праве собственности подтверждает точность информации только на дату выдачи документа. Возможно, что после выдачи документа произойдут изменения с данным объектом недвижимости (например, квартира может быть заложена, дом арестован и т.п.). Поэтому точную и актуальную информацию о конкретном объекте недвижимости можно будет получить из Росреестра, обратившись с запросом.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на объекты недвижимости:
1. За регистрацию перехода права собственности на жилую недвижимость (квартиру, дом) гражданам нужно будет уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.
2. Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для деятельности несвязанной с предпринимательством (сад, огород, дача, ИЖС) - составляет 350 рублей.
Право собственности на жильё будет зарегистрировано в течение 10 рабочих дней после обращения заявителя с необходимым комплектом документов.
В расписке о приёме документов сотрудники Росреестра укажут точную дату, когда заявитель сможет получить свидетельство о праве собственности, а также оригиналы сданных им документов.
Государственная регистрация ипотеки жилого помещения проводится в течение пяти рабочих дней после предоставления необходимых документов.
При регистрации ипотеки будет выдано свидетельство о праве собственности, но с обременением - залога недвижимости в силу закона. И владелец квартиры, не может без согласия банка распоряжаться данной недвижимостью до полной выплаты ипотеки, снятия залога и регистрации в Росреестре снятие обременения.
Государственная регистрация права собственности на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трёх дней, следующих за днём приёма документов.
Такой сокращённый срок регистрации право собственности связан с тем, что нотариус, удостоверяя договор, проверяет все представленные сторонами документы и у сотрудников Росреестра уменьшается объём работы.
Право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
И граждане, заинтересованные в получении информации из ЕГРП о любом объекте недвижимости, могут сделать запрос в Росреестр, уплатив госпошлину. Росреестр предоставит справочную информацию, о зарегистрированном праве на недвижимость, дату регистрации права, ФИО владельца и прочее. Также некоторую справочную информацию можно получить на сайте Росреестра, и через портал государственных услуг.
Итак, в данной статье рассмотрен порядок регистрации права собственности на жилую недвижимость, перечислен необходимый перечень документов для регистрации. В статье также указаны предельные сроки государственной регистрации перехода право собственности и размер госпошлины за регистрацию.
Договор перехода права собственности
Договоры по передачи имущества в собственность подразумевают обязательства по переходу права собственности на вещь или иное имущества от одного лица к другому. Основным видом данных обязательств является договор купли-продажи.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи — самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения и опосредующую перемещение материальных ценностей от одного лица к другому.
Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; причем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т.е. вещное абсолютное право.
Виды обязательств по передачи имущества в собственность:
- Розничная купля-продажа. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ). Розничная купля-продажа является наиболее распространенной разновидностью договора купли-продажи и имеет приоритетное значение в гражданском обороте для удовлетворения потребностей граждан.
- Поставка товаров. Договором поставки признается такая разновидность купли-продажи, в силу которой поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).
- Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд. Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основе государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных или муниципальных нужд (п.1 ст. 525 ГК РФ).
- Контрактация. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п.1 ст. 535 ГК РФ).
- Энергоснабжение. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п.1 ст. 539 ГК).
- Продажа недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 549 ГК).
- Продажа предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п.1 ст. 559 .ГК РФ).
- Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
- Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).
- Рент. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст. 583 ГК РФ).
Переход государственной собственности
Получается, при каких бы обстоятельствах недвижимость ни переходила в «новые руки», собственность будет начинаться после государственной регистрации. Эта процедура в стране стала проводиться когда вступил в силу соответствующий федеральный закон. До этого ее осуществляли по желанию владельцев. Определенного промежутка времени, при котором должна быть проведена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, законом не предусмотрено. Однако, нужно понимать, что ни права отчуждения, ни права передачи по наследству у владельца нет до тех пор, пока не будет реализован переход права собственности гражданина на квартиру. Если же государственная регистрация так и не будет пройдена, то потомкам лица придется восстанавливать свои законные интересы и доказывать их в судебном порядке. А на это уйдет не только много времени. А гарантии успеха на получение квартиры у них нет.
Также нужно понимать, что если имущественное право передается, то это возможно лишь при наличии факта предыдущей регистрации, которая содержится в базе ЕГРП. Кроме этого объект должен иметь соответствующий кадастровый номер.
Наступает право собственности при регистрации в следующем порядке:
• подают документы в Росреестр;
• сотрудники проверяют подлинность бумаг, законность сделки, а также отсутствие разногласий между сторонами;
• при положительном исходе делается запись о переходе собственности в Росреестр;
• выдается свидетельство.
Но бывает, что граждане получают отказ в государственной регистрации. Это может произойти по следующим причинам:
• не все документы представлены;
• данные, которые указал заявитель, не полные или содержат ошибки;
• объект не значится в государственном кадастре, и в Росреестре зафиксирован ранее не был.
Итак, право собственности может возникнуть только после прохождения государственной регистрации. Однако, это не значит, что совершенная сделка не может быть аннулирована. Если будет доказана ее незаконность, то передача собственности также будет отменена, а имущество подлежит возврату.
Момент перехода права собственности
Предметом договора поставки являются товары - материальные ценности (вещи), то есть объекты права собственности.
Согласно общей норме статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, данная норма является диспозитивной. Это означает, что покупатель становится собственником товаров в момент их передачи только при условии, что стороны договора не включили в него иное (отличное от определенного ГК РФ) условие о моменте перехода права собственности.
Отметим, что согласно статье 224 ГК РФ, передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, относительно которых продавец не принял на себя обязательства по доставке их покупателю.
Следовательно, стороны, заключая договор поставки, могут определить в нем, что моментом перехода права собственности на товар будет являться не передача ценностей, а какой-либо иной момент.
Таким моментом может быть определен момент оплаты товаров, момент истечения определенного срока с даты его получения покупателем и так далее.
И если такое условие будет внесено в договор, относительно оформляемых им поставок, будет действовать не предписание статьи 223 ГК РФ, а то условие, которое будет содержаться в данном конкретном договоре поставки.
При этом такое специальное условие не будет обязательным для сторон и в дальнейшем при заключении новых договоров или дополнительных соглашений к уже существующему договору.
Они будут вправе по обоюдному соглашению изменить его, приняв общее условие о моменте перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ), или договориться о новом условии о переходе права собственности, которое будет отличаться как от условия ранее существовавшего договора, так и от общей нормы статьи 223 ГК РФ.
Условие договора поставки о моменте перехода права собственности действует самостоятельно по отношению к условиям договора о порядке передачи товара и его оплаты, однако при этом оно меняет правовые последствия исполнения сторонами сделки этих ее условий.
Неотъемлемым условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о порядке передачи товаров продавцом покупателю. Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. При этом в соответствии со статьей 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю либо определяется договором поставки, либо согласно статье 314 ГК РФ должен представлять собой то, что согласно нормам ГК определяется как "разумный срок". Статьей 458 ГК РФ определяется, что обязанность передать товар (если иное специально не определено в договоре) считается исполненной в момент либо вручения товара покупателю или указанному им лицу (если договором предусмотрена обязанность покупателя доставить товар), либо предоставление товара в распоряжение покупателя (если по условиям договора товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара). При этом в случаях, когда из договора не следует обязанность продавца по доставке товара или передаче товара непосредственно в месте его нахождения, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику (организации связи).
Содержание этих норм ГК РФ показывает, что исполнение обязанности передать товар - это физическое перемещение товара от продавца к покупателю или физический допуск покупателя в место хранения товара. То есть, передача товара покупателю делает его владельцем ценностей, но не более того, так как момент приобретения права собственности может как совпадать, так и не совпадать с его физическим движением.
В первую очередь наличие или отсутствие у покупателя, уже ставшего владельцем товара (то есть, как правило, уже имеющего товар у себя на складе), права собственности на него, определяет возможности покупателя по распоряжению этим имуществом.
Согласно статье 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Точно так же самостоятельное значение по отношению к условию о моменте перехода права собственности имеет и условие договора поставки о порядке оплаты покупателем приобретаемых по договору товаров. Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. При этом статьей 487 ГК РФ устанавливается, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором или разумный срок, в соответствии со статьей 314 ГК РФ, если срок предварительной оплаты товаров договором специально не определен.
Таким образом, сочетание условий договора поставки о порядке передачи товаров продавцом покупателю, их оплаты покупателем (до или после передачи) и о моменте перехода права собственности на них от продавца к покупателю (в момент передачи или после оплаты) создает четыре возможных ситуации.
Ситуация 1. Товары переданы покупателю, еще не оплачены, но право собственности уже перешло к покупателю согласно договору в момент передачи товаров.
Ситуация 2. Товары переданы покупателю, еще не оплачены и в связи с этим согласно условиям договора право собственности на них до момента оплаты остается у продавца.
Ситуация 3. Товары не переданы покупателю, но предварительно оплачены им. При этом, фактически находясь у продавца, они до момента передачи продолжают оставаться в его собственности, так как согласно договору моментом перехода права собственности на товары к покупателю выступает момент их передачи.
Ситуация 4. Товары не переданы покупателю, но предварительно оплачены им. При этом, фактически находясь у продавца, они являются собственностью покупателя, так как согласно договору моментом перехода права собственности на товары к покупателю выступает момент их оплаты.
Определяемый условием о моменте перехода права собственности объем прав покупателя на переданные ему товары определяет и экономическое содержание его действий по отношению к этому имуществу, то есть возможность извлечения из него экономических выгод. Только собственнику согласно статье 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Передача этих прав представляет собой следствие волеизъявления собственника. При этом согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Следовательно, если в договор поставки будет включено условие о том, что право собственности на товары переходит к покупателю только после их оплаты, то покупатель, фактически получив товары, то есть став их владельцем, до момента оплаты их покупателю не будет иметь право никаким образом использовать их в своей деятельности, то есть продать, использовать в производстве продукции и т. п. При этом он будет нести перед собственником обязательства по обеспечению сохранности этих товаров, и, соответственно, расходы по их хранению. В этих условиях покупателю будет совершенно невыгодно "затягивать с оплатой". И, следовательно, такое условие договора поставки о моменте перехода права собственности на товары будет служить продавцу дополнительным и весьма эффективным гарантом своевременного исполнения обязательства покупателя по оплате товаров.
С другой стороны, условие о моменте перехода права собственности "по оплате" может рассматриваться и как обеспечение дополнительных гарантий для организации-покупателя в случае, если товары оплачиваются покупателем предварительно (до их передачи). В этой ситуации независимо от того, что на момент оплаты товаров они продолжают физически находиться на складе организации-продавца, они переходят в собственность покупателя. Продавец при этом становится только владельцем этого имущества.
Являясь владельцем товаров, перешедших в собственность покупателя, продавец несет ответственность перед покупателем за сохранность этих ценностей и несет расходы по их хранению.
Включение в договор поставки условия о переходе к покупателю права собственности на товары в момент их оплаты наряду с условием об обязательной предварительной (до передачи) оплате товаров, делает необходимым для продавца иметь соответствующие товары в наличии на складе на момент получения платежа и, соответственно, быть собственником этих ценностей. Напомним, что по общему правилу, определяемому пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В рассматриваемой нами ситуации, соответственно, возможность не иметь на складе уже оплаченного покупателем товара для продавца исключается.
Следовательно, для покупателя условие о моменте перехода права собственности по оплате при предварительной оплате товаров - это также дополнительная гарантия своевременного исполнения продавцом своих обязательств по передаче товара, невыполнение которых становится здесь максимально невыгодным для продавца.
Включение в договор условия о моменте перехода права собственности на товары в момент оплаты их поставщиком кардинально меняет налоговую трактовку соответствующих операций по договорам поставки.
НК РФ ставит налоговую квалификацию фактов передачи товаров продавцом покупателю и оплаты их покупателем продавцу в прямую зависимость от порядка перехода права собственности на товары к покупателю. Согласно статье 39 НК РФ реализацией товаров признается именно передача права собственности на них от продавца к покупателю. Следовательно, до момента перехода права собственности на товар к покупателю, независимо от его (товара) фактического местоположения, то есть независимо от того, отгружен он покупателю или нет, товар не считается реализованным для целей налогообложения.
Таким образом, согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ и пункта 1 статьи 248 НК РФ до момента перехода права собственности на товары цена их продажи по договору не формирует базы обложения налогом на добавленную стоимость (даже если товары уже отгружены покупателю) и доходов, формирующих налоговую базу по налогу на прибыль.
С другой стороны, если продавец получает предварительную оплату товаров, право собственности на которые переходит к покупателю по оплате, независимо от местоположения товаров, даже если они продолжают храниться на складе продавца (не отгружены), цена их реализации формирует налоговые базы по НДС и налогу на прибыль.
Относительно НДС это даже специально оговаривается предписанием пункта 3 статьи 167 НК РФ, согласно которой, "в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке", то есть к реализации.
Таким образом, определение в качестве момента перехода права собственности оплаты товаров покупателем исключает возможность распространения на налоговый учет одного из основных бухгалтерских парадоксов - "прибыль есть - денег нет".
Это позволяет достичь реальной налоговой экономии, отсрочив момент возникновения налоговых обязательств по отгруженным, но не оплаченным покупателями товарам.
От определяемого договором поставки момента перехода права собственности на реализуемые товары зависит не только возможность покупателя по извлечению из приобретаемого имущества экономических выгод и налоговая трактовка соответствующих операций, но и порядок отражения их в бухгалтерском (финансовом) учете организации-продавца.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" предметом бухгалтерского учета является имущество организаций. При этом согласно пункту 2 статьи 8 имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Действующим планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению на основе данных норм закона формируется правило, согласно которому на балансовых счетах организации отражается только имущество, принадлежащее организации на праве собственности. Имущество же, находящееся у фирмы на праве владения, но являющееся собственностью сторонних организаций, отражается на счетах забалансового учета.
Исходя из этого, имущество приходуется на баланс организации с момента возникновения права собственности на него и списывается с баланса с момента утраты права собственности на него.
Согласно данному правилу факт передачи покупателю товаров, право собственности на которые остается до их оплаты у организации-продавца, следует отражать в ее учете записью по дебету счета 45 "Товары отгруженные" и кредиту счета 41 "Товары" или 43 "Готовая продукция" на стоимость переданных товаров по учетным ценам.
Записи же по отражению продажи товаров составляются только после получения от покупателя денег в погашение обязательства по их оплате.
В связи с этим в том случае, если отгрузка товаров и их оплата и, соответственно, переход права собственности на них к покупателю будут иметь место в разных отчетных периодах, картина финансового положения организации-продавца, отражаемая в его бухгалтерской отчетности, в ситуациях определения момента перехода права собственности по отгрузке и по оплате будет иметь совершенно различный вид.
Переход права собственности на товар
Переход права собственности на товар означает, что к покупателю помимо владения и пользования переходит право распоряжения купленным товаром (ст. ст. 209, 223 ГК РФ), т.е. покупатель может продавать товар, отдавать его в залог, передавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал и т.п.
Условие о переходе права собственности представляет собой указание в договоре на определенный момент перехода этого права от поставщика к покупателю.
В соответствии положениями Гражданского кодекса РФ стороны вправе согласовать:
- переход права собственности в момент передачи товара покупателю;
- сохранение права собственности за поставщиком до момента полной оплаты;
- переход права собственности при наступлении любых иных обстоятельств, согласованных сторонами (момент сдачи товара первому перевозчику, передача получателю и т.п.). Стороны могут прямо указать в договоре, что право собственности переходит в момент передачи товара. Таково и общее правило, установленное законом (ст. 223 ГК РФ). При этом если на момент передачи товар будет уже полностью оплачен, то покупатель сможет осуществлять свое право собственности без каких-либо ограничений, а у поставщика не будет оснований требовать возврата товара.
Однако если покупатель становится собственником переданного, но не оплаченного товара, для обеих сторон возникают последствия, связанные с возможностью распоряжения и возврата товара. При переходе права собственности в момент передачи товара поставщик может лишиться права требовать от покупателя возврата неоплаченного товара в порядке п. 3 ст. 488 ГК РФ. Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой если неоплаченный товар находится во владении покупателя, то поставщик может выбирать способ защиты нарушенного права - требовать оплаты или возврата. Если по условиям договора оплата товара осуществляется после его передачи, поставщик может использовать момент перехода права собственности как обеспечение исполнения покупателем обязательства по оплате. Для этого в договоре должно быть условие о переходе права собственности через некоторое время после передачи, например в момент оплаты (ст. 491 ГК РФ).
Условие о переходе права собственности на переданный товар в момент оплаты защищает интересы поставщика, поскольку покупатель в таком случае, не являясь собственником товара, не вправе будет им распоряжаться, если это прямо не предусмотрено договором или не вытекает из назначения товара. Однако в случае продажи, например, скоропортящегося товара или в целях оптимизации бухгалтерского учета включить право реализовать полученный товар до момента перехода к нему права собственности в интересах покупателя (ст. 491 ГК РФ), поскольку в таком случае он может правомерно продать или иным образом распорядиться товаром и поставщик не вправе будет потребовать возврата Поставщик при условии перехода права собственности в момент оплаты и (или) при наличии в договоре права требовать возврата товара в случае неоплаты защищен от неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, поскольку он вправе на основании ч. 2 ст. 491 ГК РФ потребовать от покупателя вернуть товар, оплата которого просрочена. Кроме того, данное условие договора не лишает поставщика права выбора, предоставленного п. 3 ст. 488 ГК РФ, и вместо возврата неоплаченного товара он вправе взыскать с покупателя стоимость товара в судебном порядке. Договором могут быть предусмотрены последствия неоплаты поставленного товара, отличные от указанных в ст. 491 ГК РФ. Например, стороны могут установить ответственность покупателя в виде неустойки (штрафа, пени). Однако поставщик в этом случае может лишиться права требовать возврата неоплаченного товара и должен будет руководствоваться условиями договора. Вместе с тем, чтобы поставщику в случае неоплаты товара сохранить право потребовать и неустойку, и возврата товара, в договоре следует согласовать в качестве последствий неоплаты покупателем товара оба требования.
Если по договору право собственности сохраняется до оплаты товара, поставщик согласно ч. 2 ст. 491 ГК РФ может потребовать возврата товара при его неоплате в установленный срок. При этом указанная норма не лишает поставщика права требовать возврата, если к наступлению согласованного срока товар оплачен частично. В этом случае даже при наличии в договоре условия о рассрочке (ст. 489 ГК РФ) покупатель не сможет ссылаться на п. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которому поставщик не вправе требовать возврата товара, если уплачено более половины цены. Применительно к такой ситуации суд указывает, что нормы ст. 491 ГК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 489 ГК РФ, поэтому требование о возврате товара на основании ст. 491 ГК РФ может быть заявлено и при неполной его оплате. В отличие от п. 2 ст. 489 ГК РФ, в ч. 2 ст. 491 ГК РФ не указано, что требование поставщика о возврате товара должно быть сопряжено с его отказом от договора. Однако такое требование по существу означает, что поставщик не желает сохранять договорные отношения, исполнять свои обязательства и требовать от покупателя оплаты товара. Таким образом, можно сделать вывод, что требование о возврате товара является отказом поставщика от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и после возврата товара обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поставщик может расторгнуть договор до перехода права собственности к покупателю и по иным основаниям, установленным законом или договором. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено на основании договора до момента его расторжения. Но если к этому моменту покупатель оплатил товар частично и в связи с этим право собственности по условиям договора сохранилось за продавцом, то покупатель ничего не получает взамен своего исполнения (так как товар возвращен продавцу). Поэтому уплаченная по договору сумма может рассматриваться как неосновательное обогащение поставщика. Соответственно, покупатель после расторжения договора может потребовать вернуть исполненное на основании ст. 1102 ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 49). Однако поставщик может избежать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения. Для этого в договоре нужно согласовать условие о том, что все внесенные до расторжения договора платежи являются арендной платой за пользование товаром.
Переход права собственности на недвижимое имущество
В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости - квартир, домов, машиномест, земельных участков, иных объектов недвижимости - законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому, а так же регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества. Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение, как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда, имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой.
Рассмотрим специфические моменты, связанные с государственной регистрацией возникновения и прекращения права собственности участников гражданского оборота в сфере недвижимости.
Прежде всего знайте, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, право это может быть оспорено только в судебном порядке. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Право собственности и право владения
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Возврат имущества
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, учитывается следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, стоит запомнить, что именно государственная регистрация договора и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого имущества является основанием для возникновения права собственности у нового собственника и прекращение права собственности у прежнего.
Именно с момента государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор считается совершенным. Ни какое другое действие или форма совершения договора, например, нотариальная, не могут считаться обязательными и безусловными для сделки с недвижимым имуществом, как государственная регистрация договора в ЕГРП.
Документ перехода права собственности
При оказании услуг в сфере недвижимости нами обнаружена удивительная закономерность. Практически все считают, что единственным подтверждением права собственности на недвижимое имущество (в том числе и на квартиру) является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Причем нас уверяли в этом не только наши клиенты, которые, разумеется, могут этого и не знать. Но когда подобное слышишь от юристов, риэлторов, адвокатов, то невольно начинаешь уже сомневаться в своей компетентности.
Однако, еще раз внимательно изучив соответствующие нормативные правовые акты, убеждаешься в своей правоте. Ниже приводится правовое обоснование наличия единственного документа, подтверждающего зарегистрированное право на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О госрегистрации прав»)).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (пункт 3 статьи 2 ФЗ «О госрегистрации прав»).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 14 ФЗ «О госрегистрации прав»).
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП (пункт 7 статьи 16 ФЗ «О госрегистрации прав»).
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу (пункт 1 статьи 7 ФЗ «О госрегистрации прав»).
Таким образом, делаем вполне однозначный вывод, что единственным документом, подтверждающим зарегистрированное право на недвижимое имущество на конкретную дату, является выписка из ЕГРП, которую может получить любое лицо, а не только правообладатель или его доверенное лицо.
Свидетельство о государственной регистрации права удостоверяет только сам факт такой регистрации. Указанное свидетельство выдается после государственной регистрации непосредственно правообладателю либо его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности (пункт 5 статьи 18 ФЗ «О госрегистрации»).
Лицо, имеющее у себя свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на свое имя, может – к моменту совершения сделки с недвижимым имуществом – не являться соответствующим правообладателем.
В этом случае, при осуществлении государственным регистрирующим органом правовой экспертизы поданных на государственную регистрацию документов будет выдан отказ в государственной регистрации сделки и (или) перехода прав на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 20 ФЗ «О госрегистрации»).
Переход права собственности на участок
При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Право на земельный участок в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.
Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.
Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.
Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.
Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.
Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.
Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.
Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.
Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В случае, когда придется пройти процедуру обращения в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.
Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.
Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.
В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.
Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества. Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.
Заявление о переходе права собственности
Государственная регистрация права на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, обременения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке.
Среди электронных услуг, доступных на портале Росреестра, числится и оформление заявления о регистрации прав на недвижимое имущество (раздел «государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью», подраздел «электронные услуги»). Данная услуга формирует предварительное заявление о проведении регистрационных действий с правами на недвижимость, которое позволяет ускорить процесс приема документов, необходимых для госрегистрации права.
Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество заполняется в 4 шага.
На первом шаге производится детализация запроса:
Выбирается тип заявления (заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения (обременения) права); заявление о внесении в ЕГРП заявления об исправлении технической ошибки, заявление о представлении дополнительных документов для государственной регистрации прав, заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявление о возобновлении государственной регистрации, заявление о прекращении государственной регистрации, заявление о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права).
Для Заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо выбрать:
• Регистрация права или Регистрация перехода права;
• Собственности, долевой собственности, совместной собственности, иное, ранее возникшее право;
• Регистрацию договора (если договор подлежит госрегистрации);
• Регистрацию ограничения (обременения) права (при необходимости);
• На основании (выбрать тип документа): акта органа государственной власти, органа местного самоуправления; договора купли-продажи; договора мены; договора дарения; акта приемки в эксплуатацию; решения суда; иное.
Затем следует описание объекта недвижимости. Указать адрес объекта можно либо вручную, либо можно найти объект с помощью сервиса онлайн-запросов.
На втором шаге формы заполняются сведения о заявителе, на третьем шаге к заявлению прикрепляются документы (например, об оплате госпошлины). На четвертом шаге проводится проверка информации и вводится адрес электронной почты.
После заполнения формы запроса на указанный вами электронный адрес будет выслано информационное письмо с подтверждением регистрации запроса на портале, а также с указанием уникального номера вашего запроса.
Чтобы начать процедуру регистрации прав на недвижимость, заявителю необходимо предварительно записаться на прием в отдел Росреестра по Ивановской области по месту нахождения объекта недвижимости (или явиться в отдел без предварительной записи в порядке очереди) и сообщить специалисту приема номер вашего электронного заявления для автоматизированного переноса данных в электронном виде, что существенно ускорит процесс приема документов.
При личном визите заявитель должен иметь при себе оригиналы документов, необходимых для подачи заявления о проведении госрегистрации прав на недвижимое имущество.
Дата перехода права собственности
На практике случаются ситуации, когда по условиям сделки в обязанности производителя пищевой продукции входит ее доставка до покупателя (в том числе силами стороннего перевозчика). При этом обязанность производителя по передаче продукции считается исполненной на дату вручения ее покупателю, а не перевозчику, нанятому для ее доставки. Иначе говоря, право собственности на продукцию при таких условиях сделки сохраняется за производителем вплоть до ее передачи покупателю.
В связи с тем, что в описанной ситуации момент отгрузки продукции перевозчику и момент перехода права собственности на нее не совпадают, а законодательными нормами данный нюанс не уточнен, возникает немало вопросов. Например, считается ли продукция отгруженной для целей исчисления НДС, если право собственности на нее сохраняется за производителем? Когда производитель продукции должен исчислить налог, если из условий договора следует отложенный переход права собственности на продукцию? Как правильно отразить в бухгалтерском учете сумму исчисленного НДС? Эти и другие вопросы мы проанализируем в рамках предлагаемого материала.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или названному им лицу в месте нахождения товара.
Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ), следовательно, на него распространяются правила, установленные гл. 30 ГК РФ.
Словом, в договоре поставки может быть предусмотрено, что обязанность производителя передать продукцию (продажа которой осуществляется на условиях ее доставки покупателю) считается исполненной в момент вручения товара покупателю, а не перевозчику. Это важное условие сделки, так как оно определяет момент перехода права собственности на продукцию от производителя к покупателю (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ). Другими словами, стороны сделки вправе прописать в договоре условие о том, что при передаче перевозчику продукции право собственности на нее вплоть до момента ее передачи перевозчиком покупателю сохраняется за продавцом (то есть условие об отложенном переходе права собственности).
Но в этом случае дата отгрузки продукции производителем и дата перехода права собственности на нее покупателю не совпадают. В свою очередь, обозначенное обстоятельство влияет и на бухгалтерский учет указанной сделки, и на порядок исчисления НДС по ней. Как именно, поясним далее.
Объектом обложения НДС в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. Понятие "реализация" п. 1 ст. 39 НК РФ определено как передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары (результатов выполненных работ, возмездное оказание услуг). Иными словами, реализация товаров привязана к переходу права собственности на них.
Момент определения базы по НДС определен положениями ст. 167 НК РФ. По общему правилу (п. 1) таковым считается наиболее ранняя из следующих дат - дата отгрузки или дата оплаты. Но что нужно понимать под терминами "отгрузка" и "дата отгрузки", в Налоговом кодексе не говорится. В то же время исходя из содержания п. 3 названной статьи в общем случае понятия "отгрузка" и "реализация" для целей исчисления НДС не являются тождественными. Это различие особенно четко проявляется в анализируемой ситуации. Судите сами.
Передача производителем перевозчику продукции не является операцией по реализации в смысле ст. 146 НК РФ, поскольку перехода права собственности на продукцию в данный момент по условиям договора не происходит. Тем не менее к такому моменту продукция физически уже выбыла со склада производителя и по факту находится не у него, а у перевозчика. Подобное перемещение продукции от одного лица к другому - это событие, которое способно оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств. В силу п. 8 ст. 3 Закона N 402-ФЗ данное событие следует квалифицировать как факт хозяйственной жизни экономического субъекта. А каждый подобный факт п. 1 ст. 9 поименованного Закона, как известно, предписывает оформлять первичным учетным документом.
Резюмируя сказанное, можно сделать следующий вывод: физическое выбытие продукции со склада производителя - это и есть отгрузка, соответственно, дата первичного учетного документа оформленного при таком событии - дата отгрузки.
Добавим: при передаче продукции перевозчику первым учетным документом, составленным в адрес покупателя, является транспортная накладная (или товарно-транспортная накладная).
Контролирующим органам более интересен последний термин, что, в общем, понятно, потому как именно эта дата согласно п. 1 ст. 167 НК РФ привязана к моменту исчисления базы по НДС.
Так, в Письме N ЕД-4-3/21217@ специалисты ФНС, констатировав отсутствие в Налоговом кодексе определения понятия "отгрузка", для его пояснения в силу ст. 11 НК РФ сочли целесообразным обратиться к законодательству о бухгалтерском учете. Процитировав ряд норм главного (на тот момент) бухгалтерского документа, налоговики указали: для целей применения НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на имя покупателя или перевозчика товаров.
Добавим: подобную "мантру" (с небольшими вариациями) чиновники контролирующих органов приводят в своих разъяснениях на протяжении десятка лет. Первый раз она была озвучена в Письме ФНС России N ММ-6-03/202@. В дальнейшем были и другие письма, содержащие аналогичный вывод (см., например, Письма ФНС России N ГД-4-3/17114@, Минфина России N 03-07-11/110, N 03-07-08/55, N 03-07-11/68585, N 03-07-15/57115).
Между тем подобные разъяснения контролирующих органов применительно к ситуации с отложенным переходом права собственности приводят к возникновению налоговой коллизии. Суть ее заключается в следующем. Момент определения базы по НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ), привязанный к дате фактической отгрузки продукции со склада производителя, наступает ранее, чем возникает объект налогообложения (п. 1 ст. 146 НК РФ), определяемый датой перехода права собственности. Напомним: в силу п. 1 ст. 17 НК РФ налог считается установленным, если определены обязательные элементы налогообложения, а объект налогообложения - один из них. Иными словами, обязанность исчислить налог возникает ранее возникновения объекта налогообложения. Абсурдно? Пожалуй! Но налоговые нормы, как видим, позволяют это сделать.
Минфин и ФНС считают, что в отношении НДС по договорам реализации товаров (продукции) следует разделять момент реализации и момент отгрузки. Они настаивают, что при реализации товаров покупателю обязанность по исчислению НДС у продавца возникает на дату их отгрузки, независимо от момента перехода права собственности, установленного договором (см., например, Письма N 03-07-15/57115, ГД-4-3/17114@).
Здесь следует упомянуть еще об одном аргументе в пользу позиции чиновников - о п. 3 ст. 168 НК РФ, который налагает на продавца при реализации товаров обязанность выставить счет-фактуру в пятидневный срок, отсчет которого ведется именно со дня отгрузки товаров. Как видим, в обозначенной норме тоже одновременно говорится о двух моментах - моменте реализации и моменте отгрузки.
Таким образом, исходя из содержания налоговых норм, а также учитывая разъяснения официальных органов, можно сделать вывод, что по договорам реализации товаров (продукции) момент определения базы по НДС зависит не от момента перехода права собственности, а от момента физического выбытия товаров со склада продавца (поставщика). Но (подчеркнем) все вышесказанное справедливо лишь для договоров реализации, условиями которых определен особый порядок перехода права собственности.
В случае когда момент отгрузки продукции приходится на один налоговый период, а момент реализации - на другой, при заполнении декларации по НДС следует учесть такие нюансы.
В разд. 3 "Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет по операциям, облагаемым по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 - 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации" декларации по НДС не предусмотрено специальных граф для отражения суммы налога, исчисленного с операции с отложенным переходом права собственности.
По логике сумма налога, исчисленного с обозначенной операции в период отгрузки продукции, должна быть включена в общую сумму налога, отражаемую в строке с кодом 110. Между тем отдельной строки для указания налоговой базы по данной операции не предусмотрено. Более всего для этой цели подходят строки с кодами 010 - 040, поскольку в них подлежат отражению следующие налогооблагаемые объекты - реализация (передача на территории РФ для собственных нужд) товаров (работ, услуг), передача имущественных прав по соответствующим ставкам налога, а также суммы, связанные с расчетами по оплате налогооблагаемых товаров (работ, услуг).
В бухгалтерском учете выручка признается при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"):
- организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
- сумма выручки может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;
- право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Словом, переход права собственности является одним из необходимых условий признания выручки для целей бухгалтерского учета.
Выручка признается в сумме дебиторской задолженности покупателя за отгруженную продукцию, определяемой исходя из договорной стоимости продукции (п. п. 6, 6.1 ПБУ 9/99). Одновременно с выручкой от продажи готовой продукции признаются расходы по обычным видам деятельности в виде фактической себестоимости продукции (п. п. 5, 9, 19 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
Однако в анализируемой ситуации право собственности на продукцию сохраняется за производителем до момента ее передачи перевозчиком покупателю. Поэтому нет оснований для отражения фактической себестоимости отгруженной продукции на счете 90 "Продажи". До момента перехода права собственности она учитывается на счете 45 "Товары отгруженные", на котором аккумулируется информация о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете (Инструкция по применению Плана счетов).
Соответственно, из-за отсутствия выручки не может быть произведена и запись по дебету счета 90 в корреспонденции со счетом 68 "Расчеты по налогам и сборам" на сумму НДС, исчисленного при отгрузке товара перевозчику.
Однако в соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ сумма налога должна быть исчислена при отгрузке продукции, следовательно, она должна быть отражена по кредиту счета 68. Поэтому для отражения начисленного НДС в таком случае может использоваться отдельный аналитический счет, открытый к счетам 45 или 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
И еще. В связи с тем что порядок отражения на счетах бухгалтерского учета НДС, исчисленного со стоимости отгруженной продукции, право собственности на которую сохраняется за продавцом, нормативными актами, регулирующими сферу бухгалтерского учета, не установлен, данный порядок необходимо установить самостоятельно, закрепив его в учетной политике для целей бухгалтерского учета (п. п. 4, 7 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации").
Выручка от продажи готовой продукции признается в составе доходов от обычных видов деятельности на дату перехода права собственности на продукцию от производителя к покупателю (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99). Одновременно признаются расходы по соответствующей операции: фактическая себестоимость отгруженной продукции и сумма исчисленного НДС (п. п. 5, 9, 19 ПБУ 10/99).
Что касается услуг перевозчика, расходы в виде стоимости этих услуг учитываются в расходах по обычным видам деятельности в качестве коммерческих (п. п. 5, 7 ПБУ 10/99) на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг (п. п. 6, 6.1 ПБУ 10/99).
Условия перехода права собственности
Переход права собственности на товар является актуальным вопросом, который затрагивает практически любого предпринимателя, поэтому важно знать все тонкости и нюансы данной процедуры. В статье рассмотрим особенности перехода прав, условия и другие моменты.
Переход права собственности на товар является важнейшим механизмом регуляции экономических отношений, который устанавливает порядок передачи продукции и права на владение ею покупателю. Общее положение данной процедуры регулируется ст. 223 ГК Российской Федерации, которая гласит, что право владения возникает по факту осуществления передачи продукции, если другое не указано в договоре или другой сопутствующей документации.
Под передачей, согласно ст. 224 ГК РФ, подразумевается вручение материальной ценности и сопутствующих бумаг покупателю или перевозчику. По Гражданскому Кодексу (часть 1 ст. 455), товаром может являться любой предмет, соответствующий правилам товарооборота.
Обычно подразумевается, что покупатель товара получает право собственности на него исключительно по факту уплаты полной его стоимости. Это позволяет продавцу обезопасить себя от мошенничества, от несвоевременных платежей или полного отказа от них. Если такое произойдет, он может подать иск в суд. Кроме этого, по желанию продавца условия передачи права владения могут быть пересмотрены.
При получении права владения покупатель получает:
• полномочия, предписываемые собственникам;
• риски порчи продукции;
• риск ареста товара или возможность передачи долгов на вещь;
• затраты по содержанию приобретенных продуктов.
То есть, в момент передачи прав на товар покупатель становится полноценным владельцем этой продукции.
Как уже было сказано, согласно общему положению, установленному ст. 223 ГК РФ, право собственности на товар переходит в момент передачи его покупателю или перевозчику. Но данная норма является диспозитивной, ведь покупатель может указать в сопроводительных документах условия, которые подходят конкретно ему.
Как правило, наиболее распространенными считаются следующие случаи, когда осуществляется переход права собственности:
• По факту оплаты. Предусматривается, что право владения товаром переходит в момент передачи продавцу полной стоимости приобретаемой продукции.
• Истечение конкретного срока. Полная передача прав осуществляется только через определенный промежуток времени, указанный в договоре.
Продавец имеет право регулировать сроки передачи путем указания дополнительных условий в договоре. Соответственно, и момент передачи определяется по документации.
Условия передачи прав собственности на товар могут меняться по обоюдному согласию продавца и покупателя. При этом они могут отличаться как от тех условий, которые были установлены ранее, так и от тех, которые прописаны в ст. 223 ГК РФ.
Переход права собственности при поставке товара
Договор поставки является наиболее распространенным видом документа в экономических отношениях между физическими и юридическими субъектами. Он относится к предпринимательской документации, поэтому одна из сторон, фигурирующих в нем, в обязательном порядке должна являться предпринимателем.
Как правило, передача прав собственности на товар по договору поставки осуществляется по факту его вручения покупателю.
Но, как и в любой ситуации, по согласию продавца и покупателя могут быть оговорены и другие условия:
• передача товара перевозчику;
• по факту оплаты;
• доставка товара покупателю;
• встречная поставка и т.д.
Следовательно, процедура передачи прав собственности на товар по договору поставки регулируется так же, как и в случае с прямой покупкой.
Переход права собственности на товар при импорте
В соответствии с правилами, момент переход права собственности на товар при импорте может быть оговорен во внешнеторговом контракте. Опять же, продавец вправе сам устанавливать условия такого перехода: факт оплаты, передача курьеру, прибытие на склад покупателя и т.д. Если же конкретных условий в договоре не указано, то момент перехода определяется согласно соответствующим законодательным актам страны продавца.
Кроме того, при оформлении импортных товаров бухгалтера часто прибегают к их оформлению по системе Инкотермс, которая предусматривает дату перехода рисков на смерть или повреждение ТМЦ. Это является наиболее оптимальным подходом и существенно упрощает регуляцию некоторых юридических и экономических аспектов.
Регуляция вопросов, связанных с переходом прав на товар при импорте, имеет множество различных нюансов и тонкостей, поэтому не стоит полагаться только на себя. Лучше всего обратиться к специалисту, который сможет все правильно оформить.
Передача товара без перехода права собственности
В современной практике организации часто передают товар без предоставления прав собственности.
Как правило, это происходит в следующих случаях:
• Передача товаров под реализацию. В таком случае продавец передает другой компании продукцию для ее дальнейшей продажи.
• Передача по договору мены. Такая практика распространена при бартерных сделках, когда одна компания предоставляет другой ТМЦ на условии обмена.
• Передача по договору с условием отсрочки. Часто бывает, что продукция передается покупателю на условиях перехода прав владения по истечению определенного периода.
Переход права собственности на товар обычно осуществляется при его передаче и полной оплате, но могут быть и особые условия. В некоторых случаях можно передавать продукцию без перехода права владения ею. Если необходимо оговорить, в какой момент право собственности на товар перейдет к новому владельцу, условия прописывают в договоре.
Основания перехода права собственности
Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.130-132 ГК РФ), равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами.
Требование о государственной регистрации включено и в ст.18 нового Жилищного кодекса Российской Федерации №188-ФЗ, где закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст.17 Закона «О государственной регистрации…» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Рассмотрим названные основания подробнее, применительно к жилым помещениям.
Итак, во-первых, основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут быть акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (ст.132 Конституции).
В качестве примера локального акта органов власти можно выделить: Распоряжение Правительства РФ №1766-р О передаче в муниципальную собственность г. Читы находящихся в федеральной собственности и расположенных в г. Чите объектов коммунально-бытового назначения Каштакской, Антипихинской и Читинской квартирно-эксплуатационных частей; Распоряжение Правительства РФ №1627-р О передаче в муниципальную собственность объектов коммунально-бытового назначения Ковровской квартирно-эксплуатационной части, расположенных в г. Коврове.
Договоры и иные сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав.
В случаях, когда ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью (например, ст.164 ГК РФ), регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах), направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК РФ об ипотеке), государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).
При купле-продаже жилого помещения (п. 2 ст. 558) регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).
К договору мены на основании ст.567 ГК РФ применяются правила о купле-продаже. В том случае, когда объектом мены является жилое помещение (даже когда, происходит мена, например нежилого помещения на жилое), то в силу п.2 ст.558 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
В литературе встречаются заблуждения по поводу необходимости государственной регистрации договора аренды жилых помещений. Как отмечает П.В. Крашенинников, по поводу сделок, направленных на передачу недвижимости в пользование, следует иметь в виду, что в отношении аренды действует общее правило, изложенное в ст. 609 ГК РФ: «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Под общее правило подпадают арендные соглашения, в которых объектами выступают жилые помещения.
Причиной заблуждения является разделение договора аренды жилых помещений собственно на аренду и найм, проведенное законодателем в ст.671 ГК РФ. Так, П.В. Крашенинников подчеркивает, что договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. В качестве критерия разделения рассматриваемых правоотношений ученый ссылается на ст.671 ГК РФ и использует указание на субъектный состав сделки.
На наш взгляд, данные правоотношения регулируются одним и тем же нормами – главой 35 ГК РФ, а поэтому на данные правоотношения не распространяется указание на свершение государственной регистрации договора аренды (найма) жилого помещения. При этом подчеркнем, что договор аренды жилого помещения будет подлежать государственной регистрации в том случае, когда по договору передается здание (например, жилой многоквартирный дом), в данном случае применяются положения ст.ст.650 ГК РФ. Согласно же п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Итак, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ). Заметим, что существовали попытки ввести в г. Москве регистрацию такого вида найма как коммерческого (не уточнен, правда, вид регистрации), согласно п.19 Положения, утвержденного постановлением правительства Москвы (в настоящее время утратило юридическую силу). Если вести речь о государственной регистрации, то законность такого решения вызывает сомнения в силу того, что любая регистрация или учет могут производиться лишь в случаях, предусмотренных законом (п.1 ст.131 ГК РФ). Также не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
Основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения. В настоящее время порядок приватизации регулируется Законом РФ №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации в соответствии с Федеральным закон №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утратит свою юридическую силу.
Еще одним основанием государственной регистрации прав на жилое помещения является свидетельство о праве на наследство.
Жилое помещение переходит в порядке наследства по завещанию или закону. Свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; условия и порядок выдачи свидетельства о праве наследования регулируются ст.ст.1153, 1162, 1163 ГК РФ. Выморочное имущество переходит государству.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные решения. Закон не делает различий между судебными актами арбитражных, общей юрисдикции либо третейских судов.
Судебное решение как основание для государственной регистрации прав может явиться результатом рассмотрения различного рода гражданско-правовых споров, а также дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.
В качестве примера можно привести положения п.3 ст.551 ГК РФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Приведем пример из практики:
«Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».
Таким образом, при условии, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности сторона по сделке, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Как подчеркивает П.В. Крашенинников, «регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда; если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Реестр, регистратор прав (или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав) вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения».
На практике, нередко, суд выносит решения не включая в него точное указание на объект недвижимости, что служит отказом для совершения государственной регистрации. Представляется, что в таких случаях регистратор также должен запросить суд о точных данных объекта недвижимости.
Основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут выступать акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
До принятия в РФ комплекса актов направленных на порядок государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним неоднократно менялся порядок выдачи «свидетельств на жилье», в различных субъектах выдавались различные правоустанавливающие документы.
Регистрирующий орган должен руководствоваться при оценке силы правоустанавливающих документов законодательством, действовавшим в момент издания акта (свидетельства) и в месте его издания, то есть регистрирующий орган должен выяснить, являлись ли представленные документы надлежащими доказательствами права собственности на указанные в них объекты недвижимости до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут быть иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.
Переход права собственности на автомобиль
В соответствии с абз. 1 ст. 357 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками транспортного налога признаются лица, на которых в соответствии с законодательством РФ зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения.
Пункт 1 ст. 362 НК РФ устанавливает, что сумма налога, подлежащая уплате налогоплательщиками – физическими лицами, исчисляется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственную регистрацию транспортных средств на территории РФ.
Начисление транспортного налога прекратится после регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе – Государственной автомобильной инспекции.
В случае продажи транспортного средства новый владелец либо лицо, от имени собственника владеющее, пользующееся или распоряжающееся на законных основаниях транспортными средствами, обязаны в установленном порядке зарегистрировать их в течение 10 суток после приобретения транспортных средств (п. 4 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российский Федерации, утвержденных приказом МВД России № 1001 «О порядке регистрации транспортных средств»).
В соответствии с п. 60.4 Административного регламента МВД России по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России № 605, подразделения госавтоинспекции предоставляют государственную услугу по прекращению регистрации транспортного средства в соответствии с заявлением прежнего владельца транспортного средства и предъявлении им документов о заключении сделок, направленных на отчуждение транспортного средства, по истечении 10 суток со дня заключения такой сделки при условии отсутствия подтверждения регистрации за новым владельцем.
Таким образом, в случае если через 10 дней с момента совершения сделки транспортное средство не будет зарегистрировано на нового владельца (узнать о дате прекращения регистрации транспортного средства можно в органах госавтоинспекции по истечении 10 дней с момента совершения сделки), прежнему владельцу следует обратиться в подразделение госавтоинспекции для прекращения права собственности на себя.
Порядок перехода права собственности регулируется договором купли-продажи, а вот начисление транспортного налога прекращается после регистрации перехода права собственности в ГАИ.
Иск о переходе права собственности
Исковое заявление о регистрации перехода права собственности - один из видов исков о признании права собственности. Подаётся в случаях, когда лицо фактически владеет имуществом, однако не имеет свидетельства либо иного документа, подтверждающего государственную регистрацию (например, после договора купли-продажи регистрация осталась за продавцом либо ним снята, но не зарегистрирована за покупателем). На практике подобные ситуации встречаются чаще всего касательно недвижимого имущества.
Исковое заявление о регистрации права собственности подаётся согласно правилу исключительной подсудности - по местонахождению имущества, которое необходимо зарегистрировать. Выбор юрисдикции зависит от стоимости недвижимости, а соответственно - от цены иска. Когда указанная стоимость составляет менее 50000 рублей, дело подсудно мировому судье, если более - районному либо городскому суду общей юрисдикции. На практике второе встречается гораздо чаще, менее 50000 рублей оцениваются только гаражи и другие мелкие постройки.
Исковое заявление о государственной регистрации права собственности должно содержать следующие элементы:
• формальные требования об указании суда, реквизитов сторон и прочего;
• подтверждение притязаний владельца-истца - к примеру, договор купли-продажи, либо дарственная. Указываются особенности данных документов, время заключения, дату вступления истца во владение и прочее;
• обстоятельства, согласно которым истец не получил государственную регистрацию имущества;
• законное обоснование требований - чаще всего указывается ст.551 ГК, предписывающая возможность проведения таковой процедуры в судебном порядке;
• резолютивная часть - требование о государственной регистрации.
К иску прилагаются следующие документы:
• дубликаты заявления согласно числу ответчиков;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы, подтверждающие указанные в иске факты - договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости за иным лицом и прочее.
Исковая давность стандартная - 3 года.
Госпошлина уплачивается за иск материального характера, соответственно составляет процент от его цены (стоимости недвижимости).
Практика подобных споров такова, что суд в подавляющем большинстве становится на сторону ответчика, так как процедура государственной регистрации после приобретения прав собственности является скорее формальной.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
