Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.130-132 ГК РФ), равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами.
Требование о государственной регистрации включено и в ст.18 нового Жилищного кодекса Российской Федерации №188-ФЗ, где закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст.17 Закона «О государственной регистрации…» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Рассмотрим названные основания подробнее, применительно к жилым помещениям.
Итак, во-первых, основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут быть акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (ст.132 Конституции).
В качестве примера локального акта органов власти можно выделить: Распоряжение Правительства РФ №1766-р О передаче в муниципальную собственность г. Читы находящихся в федеральной собственности и расположенных в г. Чите объектов коммунально-бытового назначения Каштакской, Антипихинской и Читинской квартирно-эксплуатационных частей; Распоряжение Правительства РФ №1627-р О передаче в муниципальную собственность объектов коммунально-бытового назначения Ковровской квартирно-эксплуатационной части, расположенных в г. Коврове.
Договоры и иные сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав.
В случаях, когда ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью (например, ст.164 ГК РФ), регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах), направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК РФ об ипотеке), государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).
При купле-продаже жилого помещения (п. 2 ст. 558) регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).
К договору мены на основании ст.567 ГК РФ применяются правила о купле-продаже. В том случае, когда объектом мены является жилое помещение (даже когда, происходит мена, например нежилого помещения на жилое), то в силу п.2 ст.558 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
В литературе встречаются заблуждения по поводу необходимости государственной регистрации договора аренды жилых помещений. Как отмечает П.В. Крашенинников, по поводу сделок, направленных на передачу недвижимости в пользование, следует иметь в виду, что в отношении аренды действует общее правило, изложенное в ст. 609 ГК РФ: «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Под общее правило подпадают арендные соглашения, в которых объектами выступают жилые помещения.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Причиной заблуждения является разделение договора аренды жилых помещений собственно на аренду и найм, проведенное законодателем в ст.671 ГК РФ. Так, П.В. Крашенинников подчеркивает, что договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. В качестве критерия разделения рассматриваемых правоотношений ученый ссылается на ст.671 ГК РФ и использует указание на субъектный состав сделки.
На наш взгляд, данные правоотношения регулируются одним и тем же нормами – главой 35 ГК РФ, а поэтому на данные правоотношения не распространяется указание на свершение государственной регистрации договора аренды (найма) жилого помещения. При этом подчеркнем, что договор аренды жилого помещения будет подлежать государственной регистрации в том случае, когда по договору передается здание (например, жилой многоквартирный дом), в данном случае применяются положения ст.ст.650 ГК РФ. Согласно же п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Итак, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ). Заметим, что существовали попытки ввести в г. Москве регистрацию такого вида найма как коммерческого (не уточнен, правда, вид регистрации), согласно п.19 Положения, утвержденного постановлением правительства Москвы (в настоящее время утратило юридическую силу). Если вести речь о государственной регистрации, то законность такого решения вызывает сомнения в силу того, что любая регистрация или учет могут производиться лишь в случаях, предусмотренных законом (п.1 ст.131 ГК РФ). Также не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
Основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения. В настоящее время порядок приватизации регулируется Законом РФ №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации в соответствии с Федеральным закон №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утратит свою юридическую силу.
Еще одним основанием государственной регистрации прав на жилое помещения является свидетельство о праве на наследство.
Жилое помещение переходит в порядке наследства по завещанию или закону. Свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; условия и порядок выдачи свидетельства о праве наследования регулируются ст.ст.1153, 1162, 1163 ГК РФ. Выморочное имущество переходит государству.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные решения. Закон не делает различий между судебными актами арбитражных, общей юрисдикции либо третейских судов.
Судебное решение как основание для государственной регистрации прав может явиться результатом рассмотрения различного рода гражданско-правовых споров, а также дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.
В качестве примера можно привести положения п.3 ст.551 ГК РФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Приведем пример из практики:
«Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».
Таким образом, при условии, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности сторона по сделке, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Как подчеркивает П.В. Крашенинников, «регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда; если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Реестр, регистратор прав (или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав) вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения».
На практике, нередко, суд выносит решения не включая в него точное указание на объект недвижимости, что служит отказом для совершения государственной регистрации. Представляется, что в таких случаях регистратор также должен запросить суд о точных данных объекта недвижимости.
Основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут выступать акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
До принятия в РФ комплекса актов направленных на порядок государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним неоднократно менялся порядок выдачи «свидетельств на жилье», в различных субъектах выдавались различные правоустанавливающие документы.
Регистрирующий орган должен руководствоваться при оценке силы правоустанавливающих документов законодательством, действовавшим в момент издания акта (свидетельства) и в месте его издания, то есть регистрирующий орган должен выяснить, являлись ли представленные документы надлежащими доказательствами права собственности на указанные в них объекты недвижимости до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, основанием государственной регистрации прав на жилые помещения могут быть иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
