Главным отличием при сравнении с квартирами является определение прав и обязанностей по отношению к общим площадям в коммунальной квартире.
После завершения процедуры приватизации одной комнаты в коммуналке нельзя стать единоличным владельцем газовой плиты, раковины, иных функциональных компонентов и элементов отделки. Однако в тех же пропорциональных отношениях делят доли общего имущества по стоимости.
Коридоры, кухни, туалеты и другие общие помещения в коммунальной квартире не приватизируются. Комната должна быть оснащена отдельным входом. В техническом паспорте необходимо специальное выделение данной площади с указанием конфигурации и точных размеров.
Еще одна особенность – если собственником комнаты является организация, то жилье считается служебным. Его приватизация проходит по другой схеме.
Приватизировать коммунальную недвижимость в 2020-2021 годах может любой человек с оформленной постоянной регистрацией в данной комнате. Обязательно наличие договора социального найма, подтверждающего законность проживания в этой комнате. Кроме самого нанимателя аналогичные права предоставлены членам его семьи.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.
Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:
• согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
• допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
• доли делятся поровну между всеми участниками;
• особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки.
Согласие граждан, прописанных в других комнатах, получать не надо.
Обязательно нужно уточнить принадлежность объекта недвижимости. Необходимые сведения получают в справке из базы данных – выписке из ЕГРН. Получить выписку можно лично через МФЦ или онлайн через портал Росреестра. Заказать может любое лицо, стоимость варьируется от 300 до 600 рублей в зависимости от способа изготовления.
Проще всего, если коммунальная квартира – собственность муниципалитета. В этом случае приватизируют по стандартной процедуре.
Намного сложнее, когда комната является собственностью предприятия. Придется передавать жилье на баланс города, а уже затем приватизировать.
Расприватизировать комнату в коммунальной квартире не получится, если объект недвижимости расположен на территории военного городка.
Какие документы нужны для приватизации комнаты, показано в следующем перечне:
• заявление на проведение приватизации от всех участников;
• отказы приватизировать (удостоверяются нотариально или при подаче документов принимающим сотрудником);
• если оформляется отказ ребенка – разрешение опеки на отказ;
• технический паспорт со сведениями о площади (конфигурации) комнаты;
• справку из управляющей компании о лицах, зарегистрированных официально;
• гражданские паспорта и другие документы для идентификации личности каждого проживающего;
• договор социального найма, оформленный на одного из жильцов;
• подтверждения из снабжающих организаций (муниципальных служб) об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписку из базы данных Росреестра;
• справку из департамента имущества о том, что данная комната в коммунальной квартире не приватизирована ранее.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• вместо договора социального найма подойдет ордер;
• если документ утерян, либо имеется только ветхий неразборчивый экземпляр, берут копию в администрации муниципального образования;
• согласие недееспособного лица приватизировать комнату подтверждается разрешением опекуна;
• если невозможно личное участие, оформляется поручение доверенному лицу с нотариальным заверением.
Разрешения (отказы) собирают у всех лиц, которые зарегистрированы в данной комнате. Нет исключений, если жильцы находятся в длительной командировке за рубежом или отсутствуют по иным причинам. В этом случае надо дождаться их возвращения или получить нотариально заверенный документ почтовым отправлением.
Обращение в департамент по управлению имуществом местного исполнительного органа власти осуществляется лично или через МФЦ (в некоторых городах). По представленному выше списку собирают документы. Заявление от имени ребенка (возраст до 14 лет) составляют родители. Дети старшего возраста (до 18 лет) заполняют сами стандартный бланк. Ниже родители своими подписями подтверждают согласие приватизировать комнату в коммунальной квартире.
Факт приемки документов ответственный сотрудник муниципалитета фиксирует в контрольном журнале. В срок до двух месяцев с этой даты заявителям предоставляют ответ в письменной форме. В целом же приватизация длится несколько месяцев – до полугода.
После получения письменного уведомления о положительном решении еще раз обращаются в муниципалитет. Договор о передаче недвижимости составляют в письменной форме без обязательного нотариального заверения. В каждом регионе установлена своя форма такого договора.
Следует проверить:
• реквизиты недвижимости;
• идентификационные данные новых собственников;
• безвозмездный характер соглашения;
• дополнительные права и обязанности сторон.
Получив договор передачи в собственность, передают комплект документов для регистрации в Росреестр. Продать приватизированную в коммунальной квартире комнату можно только после изменения записей в базе данных ЕГРН. Новый владелец вправе сдавать имущество в аренду, распоряжаться иным образом.
Для регистрации можно обратиться в МФЦ лично, или в удобном для пользователя дистанционном режиме на портале Росреестра. Порядок предоставления соответствующих государственных услуг отличается в разных регионах.
Получение ответа и оформление передачи прав собственности в муниципалитете выполняются бесплатно. Но на практике придется учесть дополнительные затраты.
Ниже приведены приблизительные расходы по состоянию на 2021 г. для приватизации комнаты в Москве с использованием типовых услуг (руб.):
• выписка из базы данных Росреестра – 300-600 рублей;
• новая регистрационная запись в ЕГРН – 2 000;
• заверение отказа в нотариальной конторе – от 800 до 1 500;
• оформление доверенности – от 800 до 2 500.
Комплексная подготовка документов профессиональными юристами стоит от 15 000 до 30 000. Такой подход несколько увеличивает затраты, но предотвращает увеличение длительности приватизации по причине сделанных неопытным заявителем ошибок.
Официальный отказ можно получить при небрежном составлении документов, отсутствии необходимых подтверждений. Следует приватизировать коммунальную квартиру с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости. Если он включен в перечень исторических памятников, понадобится отдельное разрешение профильного государственного комитета.
Рекомендуется внимательно изучить вопрос, как приватизировать свою комнату в коммуналке при скором расселении дома (плановый снос, аварийное состояние объекта). В подобных ситуациях выгоднее быть нанимателем по социальному договору, так как предполагается выделение аналогичного жилья или отдельной квартиры. Собственникам комнат выплачивают денежную компенсацию.
Если коммунальная квартира с долгами. В этой ситуации приватизировать можно после полного выполнения финансовых обязательств. Нужны только «чистые» сведения о погашении всех имеющихся долгов. Иначе приватизировать площадь в коммунальной квартире не получится.
Разрешения лиц, проживающих в той же коммунальной квартире, но в других комнатах, не нужны, когда каждая комната в коммунальной квартире оформлена по отдельному договору соцнайма. У каждой комнаты в такой коммунальной квартире есть отдельный наниматель с отдельным контрактом.
Если ситуация иная, можно приватизировать только после разделения долей с документальным подтверждением в администрации. Завершают процедуру изменением записей в Росреестре.
Обращение в суд применяют, если невозможно получить согласие (отказ) одного или нескольких участников процесса приватизации. Например, если один из участников не соглашается приватизировать, но и отказа не дает. Придется его выселять принудительно через суд.
Итак, на вопрос, можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире – ответ утвердительный. Если коммунальная квартира принадлежит муниципалитету и не является служебной, приватизировать можно в рамках соглашения соцнайма или ордера.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
