К придомовой территории в многоквартирном доме относится не только земля, на которой расположено здание, но и участок, прилегающий к строению. Изначально данная территория принадлежит муниципалитету, однако, может быть передана владельцам помещений, расположенных в МКД. Владельцы квартир многоквартирного дома, в свою очередь, с правом собственности придомового участка приобретают не только правомочия, но и определенные обязанности.
Согласно ст.36 ЖК РФ, каждый из владельцев помещений, расположенных в МКД, вправе пользоваться не только квадратными метрами, находящимися в собственности, но и общими помещениями, а также придомовой территорией. Кроме того, лица, купившие недвижимость в многоквартирном доме, могут являться совладельцами участка, прилегающего к строению.
В данном случае речь идет о:
• земле, на которой возведено здание;
• элементах озеленения и благоустройства участка;
• детских и спортивных площадках;
• парковочных местах;
• проездах, отведенных для специализированного транспорта;
• котельных и подстанциях, обеспечивающих жилой дом ресурсами;
• других объектах инфраструктуры, прилегающих к МКД.
Данный вид приватизации не предусматривает возможность раздела земли на несколько частей, каждая из которых будет принадлежать одному собственнику. Кроме того, территорию, прилегающую к МКД нельзя обособить ограждениями, которые впоследствии будут препятствовать проходу жителям соседних домов.
Таким образом, оформленная в собственность земля в 2020-2021 годах не может быть поделена на обособленные участки, принадлежащие конкретному владельцу. После приватизации территорией продолжает распоряжаться совет собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, а доля каждого из них остается условной (не выраженной в конкретном участке).
Процедура приватизации придомовой территории строго регламентируется такими законодательными актами, как:
• ФЗ №1541-1, подробно описывающий процедуру передачи имущества от государства в частную собственность;
• Постановление Правительства № 491, описывающее правила пользования общим имуществом в МКД;
• Жилищный кодекс РФ, описывающий все аспекты жилищно-коммунальной сферы;
• Обзор практики Верховного Суда РФ, с пояснениями высшей инстанции.
Кроме того, при оформлении земельного участка, прилегающего к МКД, как муниципалитет, так и собственники должны следовать следующим нормативно-правовым документам:
На приватизацию земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, вправе рассчитывать:
• застройщики, возводящие многоквартирный дом и прилегающие к нему строения;
• владельцы коммерческих или жилых помещений, расположенных в МКД;
• лицо, уполномоченное собственниками дома;
• управляющая компания;
• индивидуальные предприниматели и юридические лица;
• группа собственников, действующая лично или через законного представителя.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Каждый из владельцев помещений, расположенных в многоквартирном доме, может приватизировать часть придомовой территории самостоятельно, мнение остальных собственников, при этом, не учитывается. В данном случае речь идет об оформлении участка, размер которого пропорционален доле собственности от общей площади МКД. Приватизация же земли, прилегающей к МКД, в полном размере возможна лишь по решению общего собрания.
Для приватизации придомовой территории необходимо подготовить следующий пакет документов:
• заявление о формировании земельного участка;
• схема разделения общего имущества на доли собственников;
• документы, подтверждающие факт проведения собрания жильцов, содержащие в себе список присутствующих;
• доверенности от собственников, не присутствующих на собрании по определенным причинам;
• протокол собрания;
• заявление о приватизации территории;
• межевой план;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины;
• план МКД;
• документы, подтверждающие личности собственников, а также их право на владение имуществом;
• технический паспорт объекта.
Подать вышеперечисленные документы уполномоченное лицо может как в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, так и в ближайший Многофункциональный центр.
Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме.
Документ должен обязательно содержать:
1. Наименование органа-получателя.
2. ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
3. Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
5. Дату составления и подпись заявителя.
Заполненный бланк заявления на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома вместе с прилагаемым пакетом документов передается в компетентный орган для дальнейшего рассмотрения. В случае, когда от лица собственников помещений, расположенных в МКД выступает доверенное лицо, к заявлению прилагается решение общего собрания о назначении представителя.
Оформление в собственность территории, прилегающей к МКД, производится по следующему алгоритму:
1. Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, к которому прилегает земельный участок. Мероприятие считается действительным только при условии, что в нем участвовало более 50% собственников всех помещений, расположенных в МКД, а сама приватизация возможна при поддержке более половины присутствующих.
2. По результатам проведенного собрания оформляется протокол, отражающий повестку и окончательное решение, а также утверждается лицо, которое будет действовать от имени всех владельцев.
3. Далее происходит подача заявления установленного образца в комитет земельных ресурсов.
4. Проведение процедуры межевания земельного участка, прилегающего к МКД, компетентной организацией.
5. Получение паспорта объекта и постановка прилегающей к многоквартирному дому территории на кадастровый учет.
6. Регистрация права собственности в Росреестре.
7. Получение Свидетельства, подтверждающего право собственности на прилегающий земельный участок.
Для успешного проведения приватизации придомовой территории многоквартирного дома необходимо тщательно проверять правильность заполнения документов на всех этапах процедуры, поскольку наличие ошибок и неточностей значительно затянет оформление.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Процедура межевания состоит из нескольких этапов:
1. Проведение общего собрания жильцов, результатом которого становится голосование.
2. Обращение в органы местного самоуправления для уточнения границ территории.
3. Изготовление проекта компетентной организацией.
4. Утверждение готовой проектной документации собственниками МКД на общем собрании.
5. Обращение к кадастровому специалисту для изготовления межевого плана.
6. Регистрация земельного участка в Едином государственном реестре.
Изготовление Свидетельства, подтверждающего право собственности на придомовую территорию, не обязательно. Данное правомочие фиксируется сразу после внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Правила пользования приватизированной придомовой территорией многоквартирного дома позволяют собственникам:
• возводить на территории детские и спортивные площадки, обустраивать зоны для отдыха и досуга владельцев МКД;
• устанавливать гаражи, предназначенные для участников и инвалидов ВОВ;
• благоустраивать территорию при помощи озеленения, организации дорожек для пешеходов и тротуаров;
• организовывать парковочные места для автотранспорта (при согласии всех владельцев);
• устанавливать рекламные конструкции, павильоны и т.д.
Стоит учитывать, что при эксплуатации приватизированного участка собственники не должны нарушать права жителей соседних домов и препятствовать их свободному передвижению.
Ответственность за приватизированный участок придомовой территории МКД ложится на плечи новоиспеченных владельцев, обязанных обеспечить:
• озеленение прилегающей к дому территории;
• вывоз мусора, опавшей листвы и уборку снега, в том числе с крыши зданий и строений, расположенных на участке;
• демонтаж объектов, угрожающих жизни находящихся на участке граждан;
• освещение придомового участка, скверов, въезда во двор и т.д.;
• своевременный ремонт всех конструкций и дорожного покрытия.
Собственники придомовой территории не всегда имеют возможность производить все перечисленные работы самостоятельно, поэтому делегируют свои полномочия управляющим компаниям или ТСЖ, поддерживающим надлежащее состояние участка за отдельную плату.
Расчет налога на прилегающую к МКД территорию производится на основании ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации и рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости объекта на ставку земельного налога и коэффициент, установленный органами местного самоуправления. Вычисление суммы для каждого из владельцев производится на основании размера доли в общей собственности.
Кадастровая цена объекта рассчитывается на основании ст. 360 НК РФ и основывается на рыночной стоимости.
Начисление налога производится раз в год, а его уплата производится несколькими способами:
• Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможно самостоятельное перечисление денежных средств с расчетного счета.
• Физические лица могут вносить платежи после получения уведомления от налоговых органов.
Для некоторых категорий граждан действующим законодательством РФ предусмотрены льготы.
Владение придомовой территорией возле МКД имеет свои плюсы и минусы. К положительным факторам можно отнести:
• возможность получения дохода за счет сдачи земли в аренду;
• увеличение стоимости квартир, расположенных в доме;
• распоряжение и благоустройство территории по усмотрению собственников;
• невозможность возведения на приватизированном участке новых домов, магазинов и прочей коммерческой недвижимости без согласия владельцев.
К негативным последствиям приватизации такой территории относят:
• затраты на содержание территории;
• уплата налогов на недвижимое имущество.
Стоит отметить, что приватизация придомовой территории возможна и в малоэтажных домах. Сама процедура оформления не имеет отличий от вышеописанных, однако, оформить в собственность такие участки могут лишь жильцы нижних этажей. Что касается назначения территории, то она предназначается для посадки плодовых деревьев, овощей, зелени, постройки кладовых помещений и т.д.
В случае, когда инициатором приватизации выступает всего один владелец, размер территории, переходящей в его собственность, будет пропорционален его доле собственности в МКД. Таким образом, если гражданин, владеющий квартирой в МКД, имеет в собственности площадь, составляющую 0,29% от общей, то он вправе рассчитывать при приватизации на часть земельного участка, составляющую 0,29% от общей его площади.
В случае нарушения действующего законодательства и при ненадлежащем содержании придомовой территории, к владельцам участка может быть применена административная ответственность, с возможностью последующего отчуждения права собственности на территорию. Кроме того, нарушение прав граждан, не проживающих в МКД, может привести к наложению сервитута на приватизированную территорию.
В случае возникновения спорных ситуаций по отношению придомовой территории в МКД, заинтересованные в приватизации лица вправе обращаться в судебные органы. Ответчиками в процессе разбирательства будут выступать органы местного самоуправления, распоряжающиеся земельным участком.
Стоит отметить, что согласно ЖК РФ:
1. Размер приватизируемой земли не может быть меньше площади МКД, возведенного на ней.
2. В состав придомового участка входит не только свободная площадь, но и площадь, предназначенная для постройки коммунальных объектов, гаражей.
3. В состав оформляемой в собственность территории входят объекты благоустройства.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
